2010中国房地产特别报告
2010中国房地产市场分析
中国房地产市场分析目录第一部分：中国房地产业的发展现状一、目前的总体发展态势（一）房地产开发总量及增长率（二）销售总量及变化1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪2、存量住房市场火爆（三）销售价格变动状况1、总体发展态势2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例二、地区发展态势三、房地产行业效益情况1、2001年上市公司效益分析。
2、2002年房地产上市企业业绩预测四、目前的行业运行环境第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究一、政策因素的影响1、土地供应政策的变化2、预售条件及开发贷款门槛的提高3、货币化分房政策的落实4、经济适用房政策的推行二、经济发展因素的影响分析1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用2、规模城镇化对房地产的推动。
3、西部大开发的积极影响4、加入WTO对房地产业的长期利好5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。
三、、行业相关因素分析1、技术因素变革（交通、通讯）的影响1、1、交通技术的革新和交通工具的完善1、2、现代通讯技术的进步1、3、节能与供热方式改革。
1、4、节水、节地和治理污染。
1、5、住宅一次装修到位2、自然环境因素的影响3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。
第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断一、发展态势总体判断(一)总体展望------三个判断1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右(二)未来三年房地产业运行格局1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加2、市场体系逐步完善3、住房金融快速发展4、住宅投资性消费将进一步增长5、行业集中度将提高6、区域性房地产泡沫已经产生二、市场需求分析专题（一）市场消费需求观念的变化（二）未来几年房地产潜在市场需求的预测1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。
2010年地价指数
2010年第四季度全国主要城市地价监测报告2011-01-18 | 来源：中国城市地价动态监测系统| 【大中小】【打印】【关闭】根据全国城市地价动态监测系统的最新数据，2010年第四季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下：一、全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米；环比增长率分别为2.53%、2.89%、3.67%、1.08%；同比增长率分别为8.62%、10.03%、11.02%、5.29%。
本季度，全国地价总体水平呈上升态势，综合地价环比增幅加速回升，商业、居住地价环比增长率较上一季度进一步上升，工业地价环比涨幅则有所放缓。
综合地价同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，已连续两个季度放缓；商业、居住、工业地价同比增速放缓。
除工业地价环比增长率外，重点监测城市各项指标均高于全国主要城市平均水平。
综合、商业、居住、工业地价水平分别为3943元／平方米、6536元／平方米、5766元／平方米和772元／平方米；环比增长率分别为2.82%、3.32%、4.12%和0.97%；同比增长率分别为10.60%、11.97%、12.69%和7.36%。
图1 2007年4季度以来重点城市综合地价增长率曲线图（%）2000-2010年，全国重点城市平均地价指数随宏观经济增长持续上升，2007和2010年各类用地地价指数增幅较高。
其中，2010年综合、商业、居住和工业地价指数分别达到181、184、209和149，10年间，居住用地价格水平总体翻番，工业用地价格上升近50%。
图2 2000-2010年重点城市各类地价指数二、全国三大重点区域中，长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅最低；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势2010年第四季度，三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平。
2010年国内大事记(半月谈2010年1-12月)
国大事记（2010年）1月7日，新华社报道，中国银监会正式批准北京银行、中国银行和成都银行作为主要出资人筹建消费金融公司。
消费金融公司，是指不吸收公众存款，以小额、分散为原则，为境内居民个人提供以消费为目的的贷款的非银行金融机构。
1月10日，新华社受权发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》1月11日，中共中央、国务院在北京举行国家科学技术奖励大会。
数学家谷超豪和航天专家孙家栋荣获2009年度国家最高科学技术奖。
1月11日，中国汽车工业协会发布，2009年国产汽车产销分别为1379.10万辆和1364.48万辆。
中国汽车产销量首居世界第一。
1月11日～13日，中国共产党第十七届中央纪律检查委员会第五次全体会议在京举行。
会议总结了2009年党风廉政建设和反腐败工作，研究部署了2010年的任务。
1月13日，新华社报道，针对内蒙古、新疆等地的雪灾灾情，国家减灾委、民政部决定紧急启动国家四级救灾应急响应。
近期，我国北方省份连续发生强降雪天气，局地降雪、降温突破1951年历史极值。
1月18日～20日，中共中央、国务院召开第五次西藏工作座谈会。
1月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署加强淘汰落后产能工作。
会议对电力、煤炭、焦炭、铁合金、电石、钢铁、有色金属、建材、轻工、纺织等重点行业近期淘汰落后产能提出了具体目标任务。
1月21日，新华社报道，国务院批复《皖江城市带承接产业转移示范区规划》。
这是首个获批复的国家级承接产业转移示范区。
1月27日，中国政府网发布《国务院办公厅关于成立国家能源委员会的通知》。
1月29日～2月12日，国务院法制办在其网站上公布《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》全文，向公众公开征求意见。
1月31日，新世纪以来指导“三农”工作的第7个中央一号文件《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》由新华社受权发布。
中国房地产历年调控政策(1993-2010)
行
经济手段货币政策方面
行
经济手段
货币政策方面
年
和提高存贷款
利率
策为后续的具体措施的出台提供了基础。
年
商品房市场方
面
品房市场Array方
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性住房建设方
保Array障性住房建设方
面
政手段
段
年
年
年
局
年
明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。
个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。
5月30日 2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征
收营业税。
税收政策销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。
符合规定条件的，
年
2007
地规范方面
律手段
年土
地
规
范
方
面
年
法律手
段
住房市场规范方
面。
中国房地产的过去现在和未来
中国房地产的过去、现在和未来撰稿：陈民哲本月初，中国人民银行在一份会议简报中称，房价拐点已初现端倪，并援引部分商业银行和房企的发言称，能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但对房价下跌带来的恐慌性抛售和连锁反应表示担忧。
一时间，有关‚房价到底能跌多少？开发商能扛多久？银行能否在相关点位撑住？限购令到期会否延续？房价大幅回落会否对中国经济硬损伤？‛等问题的讨论再次充塞人们的视听神经。
‚房价‛，牵动着百姓安居乐业，牵动着经济健康发展，牵动着社会和谐稳定。
‚住房问题是一个经济性问题，还是社会性问题，更是政治性问题。
这一切决定了住房问题本身的复杂性，也决定了国家决策的难度。
‛①本文试图就中国房地产发展的历史、现状和未来做一简要分析。
一、房地产的概念和内涵我国改革开放之前，实行福利分房制度，基本做法是国家花钱建房，房子盖好后无偿分配给职工居住，收取很低的租金。
建房和住房都是行政安排，没有市场参与自然也没有房地产。
1980年4月，邓小平在一次谈话中首次提出，房子是可以卖的。
他说，‚城镇居民个人可以购买房屋,也可以自己盖。
不但新房子可以出售,老房子也可以出售。
可以一次付款,也可以分期付款，10年、15年付清。
‛这就是后来被称为《关于建筑业和住宅问题的谈话》。
伴随住房制度改革，‚房地产‛的概念产生和发展了。
1984年国家计委、经委、统计局和标准局批准颁布的《国民经济行业分类标准和代码》中，首次将房地产列为独立行业。
2003年国家统计局公布的《三次产业划分规定》，将房地产业划入第三产业。
房地产，即房产和地产的合称。
根据百度百科解释，房地产是指土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
由于其位臵的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产，通常有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。
最新修订的《国民经济行业分类》（GB/T4754―2011）列入K门类，具体包括70大类，分为房地产开发经营、物业管理、房地中介服务、自有房地产经营活动和其它房地产业。
保持房地产市场健康稳定发展课题的研究报告
保持房地产市场健康稳定发展课题的研究报告——主要以山东、湖南、广西三省区为例作者：中央党校城市发展与城市治理进修班一组 | 来源：学习时报保持房地产市场健康稳定发展，是城市发展与城市治理的重要内容。
今年年初，国务院专门发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)，各省区市相继采取了一些措施。
最近，随着全国大中城市特别是一线城市房价的迅速上涨，房地产市场已经成为社会焦点，尤其在全国“两会”期间成为第一大热点话题。
针对当前房地产市场的一些问题，我们调阅了一些资料，先后赴济南、长沙、南宁实地考察，调研了解山东、湖南、广西的房地产市场运行基本情况，与当地有关部门深入座谈，回校后又进行了认真思考和充分讨论。
现将我们调研了解的有关情况和研究思考的初步成果报告如下。
对当前房地产市场形势的基本判断房地产业是现代服务业的重要组成部分，一头连着投资，一头连着消费，直接关系到金融、建筑、建材、装饰、家电、家具、钢铁、化工等50多个行业的稳定和发展，直接关系到老百姓切身利益，已经成为国民经济的重要支柱产业。
房地产市场能否保持健康稳定发展，不仅是经济问题，也是民生问题、社会问题。
2008年11月，针对国际金融危机的冲击，中央迅速制定出台 18号文件，把加快建设保障性安居工程、保持房地产市场平稳健康发展作为“保增长、扩内需、惠民生”的首要措施，采取了一系列鼓励和支持住房消费的政策，收到明显成效。
2009年，全国完成房地产开发投资3.6万亿元，销售商品房9.4亿平方米，实现销售额4.4万亿元，分别比上年增长16.1%、42.1%、75.5%。
山东、湖南、广西3省区认真贯彻落实中央政策，房地产市场迅速企稳回升，2009年共完成房地产开发投资4491亿元，占其固定资产投资总额的13.8%，相当于3省区地区生产总值的8.25%;商品房销售面积合计达12830万平方米，实现销售额合计达4156亿元，增速平均分别超过30%、50%，有力地促进了居民消费，拉动了经济增长。
2010年两会的主要内容及精神
2010年两会的主要内容及精神温家宝：今年继续深化重点领域和关键环节改革，实现新突破温家宝在报告中指出，今年要继续深化重点领域和关键环节改革，努力实现新的突破。
我们要继续推进国有经济布局和结构战略性调整。
加快大型国有企业特别是中央企业母公司的公司制改革，实现产权多元化，完善法人治理结构。
加快推进垄断性行业改革，推进公用事业改革，切实放宽市场准入，积极引入竞争机制。
着力营造多种所有制经济公平竞争的市场环境，更好地促进非公有制经济发展。
温家宝说，深化资源性产品价格和环保收费改革，作为节约能源资源、保护环境、实现可持续发展的重要举措。
要扩大用电大户与发电企业直接交易试点，推行居民用电用水阶梯价格制度，健全可再生能源发电定价和费用分摊机制。
完善农业用水价格政策。
改革污水处理、垃圾处理收费制度。
扩大排污权交易试点。
在推进这些改革中要注意协调好各方面利益关系，决不能让低收入群众的基本生活受到影响。
要继续推进财税体制改革。
健全公共财政体系。
完善财政转移支付制度，加大一般性转移支付，增强地方政府提供基本公共服务的能力。
健全省以下财政管理体制，完善县级基本财力保障机制，推进省直管县财政管理方式改革。
全面编制中央和地方政府性基金预算，试编社会保险基金预算，完善国有资本经营预算制度。
继续做好增值税转型工作。
推进资源税改革。
统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度。
健全金融体系是应对国际金融危机冲击的重要举措。
要继续完善国有控股金融机构公司治理，改善经营管理机制，提高风险管控能力。
继续推动政策性金融机构改革。
稳步推进资产管理公司转型。
深化农村信用社改革。
推动中小金融机构规范发展。
大力发展金融市场，鼓励金融创新。
推进跨境贸易人民币结算试点，逐步发展境外人民币金融业务。
推进存款保险制度建设。
加快发展农业保险。
要按照政事分开、事企分开和管办分离的要求，在科学分类的基础上，积极稳妥推进事业单位改革。
我们的改革是全面的改革，包括经济体制改革、政治体制改革以及其他各领域的改革。
2010年两会的主要内容及精神
2010年两会的主要内容及精神温家宝：今年继续深化重点领域和关键环节改革，实现新突破温家宝在报告中指出，今年要继续深化重点领域和关键环节改革，努力实现新的突破。
我们要继续推进国有经济布局和结构战略性调整。
加快大型国有企业特别是中央企业母公司的公司制改革，实现产权多元化，完善法人治理结构。
加快推进垄断性行业改革，推进公用事业改革，切实放宽市场准入，积极引入竞争机制。
着力营造多种所有制经济公平竞争的市场环境，更好地促进非公有制经济发展。
温家宝说，深化资源性产品价格和环保收费改革，作为节约能源资源、保护环境、实现可持续发展的重要举措。
要扩大用电大户与发电企业直接交易试点，推行居民用电用水阶梯价格制度，健全可再生能源发电定价和费用分摊机制。
完善农业用水价格政策。
改革污水处理、垃圾处理收费制度。
扩大排污权交易试点。
在推进这些改革中要注意协调好各方面利益关系，决不能让低收入群众的基本生活受到影响。
要继续推进财税体制改革。
健全公共财政体系。
完善财政转移支付制度，加大一般性转移支付，增强地方政府提供基本公共服务的能力。
健全省以下财政管理体制，完善县级基本财力保障机制，推进省直管县财政管理方式改革。
全面编制中央和地方政府性基金预算，试编社会保险基金预算，完善国有资本经营预算制度。
继续做好增值税转型工作。
推进资源税改革。
统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度。
健全金融体系是应对国际金融危机冲击的重要举措。
要继续完善国有控股金融机构公司治理，改善经营管理机制，提高风险管控能力。
继续推动政策性金融机构改革。
稳步推进资产管理公司转型。
深化农村信用社改革。
推动中小金融机构规范发展。
大力发展金融市场，鼓励金融创新。
推进跨境贸易人民币结算试点，逐步发展境外人民币金融业务。
推进存款保险制度建设。
加快发展农业保险。
要按照政事分开、事企分开和管办分离的要求，在科学分类的基础上，积极稳妥推进事业单位改革。
我们的改革是全面的改革，包括经济体制改革、政治体制改革以及其他各领域的改革。
南昌房地产市场分析报告
南昌房地产市场分析报告LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】2010年7月南昌房地产市场分析报告一、2010年7月中国房地产市场概览7月全国住宅价格环比下跌城市逾七成中国房地产指数系统8月2日发布百城价格指数，7月全国100个城市住宅平均价格为8308元/平方米，环比下跌%。
其中26个城市价格呈现环比上涨趋势，74个城市价格则表现为环比下跌。
在价格上涨的城市之中，哈尔滨上涨幅度最大，为%;而下跌幅度最大的汕头，其跌幅则为%。
7月份住宅价格环比涨幅居于前十的城市，几乎被三、四线城市所囊括，其中哈尔滨、日照、鄂尔多斯的环比涨幅均超过2%。
而7月住宅价格环比跌幅前十的城市中，一些二线城市则在其中。
如汕头、珠海、温州等市，居前两位的汕头和包头，其跌幅分别为%和%，也是百城价格指数中仅有的两个跌幅超过4%的城市。
房价开始现松动开发商资金充裕度开始下降全国工商联房地产商会会长聂梅生在昨天的论坛上透露，开发商资金充裕度开始下降，并非“不差钱”，房地产商开始用自己的钱来投资，其中自有资金5月份比4月份大幅度增加，比去年月均大幅度增加，去年的月均自有资金是1452亿元，到了今年5月份达到了2000多亿元。
自有资金率大幅度上升到70%，去年的数据是50%。
从新政调控效果看，聂梅生说，遏制部分城市房价过快上涨的效果是显着的，房价环比下降，而且趋势会进一步扩大，房价已经松动了。
在此背景下，开发商调整战略目标，有的继续逢低拿地，大型的开发企业平衡商业地产持有比例，以便形成对冲平衡机制，甚至往老年住宅和绿色地产领域发展。
传楼市新调控政策第三季度推出四季度将见效果7月3-4日,国土资源部部长徐绍史在全国国土资源厅局长会议上表示,目前房地产调控导致市场量跌价滞,这种情况不会维持太久,继续调控下去,会出现量价齐跌的情况。
徐绍史表示,下半年国土资源工作的重要内容之一,就是积极参与房地产调控。
房地产行业环境pest分析
房地产行业环境pest分析房地产行业环境pest分析物流管理0901 陈良 090250032房地产环境分析报告采用PEST分析法房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。
由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。
所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。
随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。
21世纪的10年代已经开启，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。
一(外部环境(PSET)分析政治法律环境(Political Factors)面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。
而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。
具体如下:1、税收政策政府调控采取了平稳的步骤1前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场2部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。
2、限制房地产开发的的贷款管理。
对项目资本金(所有者权益)比例达不到35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款;对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款;对空置3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
如此，限制了房地产商的资第1页共 10页房地产行业环境分析报告金来源，规范了房地产行业。
3、规范土地储备管理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ，贷款期限最长不得超过 2 年二、加强住房消费贷款管理商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
近10年房地产政策一览
2010-2010年房地产政策一览2000年建设部和国家工商行政管理局对过去的《商品房购销合同示范文本》进行了修订完善，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。
我国第一个房产测量国家标准《房产测量规范》出台。
2001年《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》下发。
《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》下发。
2002年5月9日，国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。
2003年国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》。
2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。
10月29日，央行决定九年来首次加息。
2005年3月17日，央行再度加息，调整房贷利率。
3月26日、4月27日，国务院出台的新旧“国八条”，对稳定住房价格、调整住房供应结构等给予了指导性意见。
2006年5月17日，“国六条”出台。
内容包括切实调整住房供应结构，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用等。
5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即九部委“十五条”，在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出双70%的标准。
2007年9月27日，央行、银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。
2008年9月16日、10月9日，央行两次调整存贷款利率。
10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。
11月10日，沈阳市出台25条惠及市民和房地产开发商的新举措，包括提高公积金贷款上限等。
2000年1、统一房屋中介收费标准国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度作了明确规定。
房地产书面咨询费每份收费300元－1000元；价格评估费按照房地产价格的总额采取差额定率分档累进计收；房屋租赁代理收费均按半月或一月成交租金额标准。
世邦魏理仕发布2010年下半年亚洲房地产投资市场报告亚洲房地产投资市场持续活跃优质投资物业价格显著复
本 次 活 动得 到 了 新 华 社 、经 济 日报 、 巾 央 电 视 台 、北 京 电 视 台 、 巾 央人 民广‘ 电 台 、 一 财 经 日报 、路 透 社 、彭博 社 、斟 际 文传 电讯 、 播 第
建 筑 单 位 性 别 偏 见 依 然 存 在 “ 聘 建 筑 工 程 师 、土 木 工 程 师 ， 限 男 性 。 在 招 聘 会 现 场 ，记 招 ”
验 不 足 的 学 生 或 者 工 作 与 专 业 不 对 口的 人 。 一 位 建 筑 公 司 的人 事 部 ”
辖 市 ）地 级 市 、 级 市 ＝个层 面 同 时 展 开 ， 划 ６月 ５日 （ 界环 境 日 ） 、 县 ｉ 世
将 面 向公 众 揭 晓 第 一 轮 评 价 结 果
负 责人告诉 记者。他 表示 ，如果 实在找 不到合适 的专业型人 才 ，能
炎 汛 动 态
Ｉ ｏｒ ａ ｉ ｎｆ ｍ ｔｏｎ
每年全 一些城 市都会发 生一些违反 低碳经 济发展 的事 件 ，媒
体 都 第 一 时 间 进 行 了 曝 光 。相 反 也 有 不 少 城 市 不 仪 没 有 出 现 这 样 的 此 外 ，项 目经 理 缺 口也 很 大 ：一 位 招 聘 负 责 人 告 诉 记 者 ，春 节
“ 我们女 生专业成绩又不差 ，也能 吃苦 ，凭什么只招 男生 ！”从
河 北 特 地 赶 来 参 加 招 聘 会 的 应 届 毕业 生 小 吕抱 怨 道 大 学 渎 建 筑 专
招 聘 市 场 提 前 升 温 建 筑 人 才 依 旧 走 俏
业 的她 有 近 一 年 的 工地 见 习 经 验 。 “ 比较 了解 建 筑 工地 的 具 体 情 况 ， 我 了解 沲 Ｔ 过 程 和 现 场 流 程 ，有 些 工 作 我 觉 得 自己完 全 能 胜 任 。 她说 ， ”
王健林在万达集团2010年会上的讲话
王健林董事长在万达集团2010年会上的讲话“爆竹声中一岁除，又到万达年会时”。
按照计划，今年和明年的年会还要在石景山万达铂尔曼大饭店开，后年也许就要换地方了。
当初我们选年会地点，没有想到与会人员规模会增长这么快，现在看起来已经很紧张了，今后万达年会会场至少要能容纳1500人。
万达几大系统、近两万名员工，2009年做出很多成绩，短短两个小时报告，不可能面面俱到，还是说了十多年的那句老话，只能“挂一漏万”，没有点到的请大家谅解。
一、2009年工作成绩（一）超额完成年度任务2009年集团总收入380亿元，纳税36.7亿元，净利润预计超过××亿元。
其中纳税额是09年底前统计的，尚不完全，实际可能更多；考虑到商业地产公司将要申报上市，净利润以审计后的数字为准。
商业地产公司收入×××亿元，销售回款×××亿元，入伙指标完成×××亿元，超额45%完成集团09年目标，三项指标均比08年翻了一番。
如果按销售额排名，商业地产公司09年排在中国房地产企业的第六名；按利润排名，可以排到更靠前位置。
商业地产公司中，按收入额排名，前五名的项目公司分别是：南京、重庆、无锡、大连、上海；按超额完成计划排名，前五名分别是：合肥完成351%、包头完成251%、唐山完成239%、长春完成232%、武汉完成220%。
开工面积1634万平方米，其中新开工面积1134万平方米，是08年的两倍多。
别看09年中国房地产市场非常火，但全国新开工面积同比增长不多，新购地面积还下降19%。
万达新开工面积增长多，说明我们发展后劲足；新开工项目多，今后两年竣工项目就多。
万达商业地产的投资额、开工面积已经做到全国房地产业的龙头。
竣工开业苏州平江、上海周浦、青岛CBD、重庆南坪、西安民乐园、沈阳太原街、南京建邺、洛阳涧西八个万达广场。
这里要特别表扬南京项目公司，南京建邺项目09年2月初开工，12月底开业，工期只有10个多月。
2010年中国房地产十大腐败案
在他被批捕后，前松江区区长助理钱 智春也因涉嫌向其行贿而被控制。
陶校兴案发后，钱智春曾经避走新加 坡。后觉得无事，于是回国。据媒体报道钱 智春被指向陶校兴行贿“环岛翡翠湾”一套 千万元左右的别墅，陶校兴除了这套别墅外， 手中还握有 29 套房屋，受贿 600 万元。陶 校兴私产已接近亿元。
行承兑汇票给华尔森提供资金，46 次滚动 开出票面价值共计人民币 4.56 亿元的承兑
一审被判 13 年。
汇票。 仅从账面上，两项相加的涉案金额高
达 10.18 亿元。由于涉案数额巨大，审计署
山东东营原副市长贪污受 贿 2 千余万元被判死刑
2010 年 5 月 30 日，山东省日照市中
将审计结果上报国务院。公安部证券犯罪 级人民法院对山东省东营市原副市长陈兴
快 查 清 20 多家单位的 100 多 个 账号和巨 原贵溪市国土局长陈福仁因受贿获刑 5 年
额资金的流向，从中发现华尔森集团下属单 半 ；2010 年 5 月 13 日， 江 西 省 贵 溪 市 主
位办理虚假个人按揭贷款共 555 笔，金额 管国土、城建的原市委副书记李长华因工程
为 6.6 亿多元。另外，开发区支行还发放银 招标受贿及对 200 多万财产无法说清来源，
利用国企改制贪污千万元 北京华阳房产老总受审
2010 年 5 月 26 日。北京华阳房地产 发展有限责任公司原法人黄明来涉嫌利用 国企改制、伙同他人贪污公款 1100 余万元 案，在北京市第二中级法院开庭审理。
北 京 市 检 察 院 第 二分 院 指 控，2001 年 2 月至 2002 年 4 月间， 在 华 阳 房 产 由 全民所有制公司改制为有限责任公司的过 程中，被告人黄明来利用担任公司总经理、 全面负责公司改制工作的职务便利，采取 向改制审核部门隐瞒财务账证手段，将华 阳房产经营部 拥有的净资产 1131 万余元 非法占有。
国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知(国土资发[2010]34号)
![国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知(国土资发[2010]34号)](https://img.taocdn.com/s3/m/afe41dfd941ea76e58fa0427.png)
国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发[2010]34号）各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局)，副省级城市国土资源行政主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，各派驻地方的国家土地督察局：为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)要求，依法加强监管，切实落实房地产土地管理的各项规定，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行，现将有关问题通知如下：一、加快住房建设用地供应计划编制(一)科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划。
市、县国土资源管理部门要依据土地利用总体规划和年度计划、住房建设规划和计划及棚户区改造规划，结合本地区已供土地开发利用情况和闲置土地处置情况，科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划，合理确定住房用地供应总量和结构。
确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。
要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。
省级国土资源管理部门应及时对市、县房地产用地年度计划做出预安排，并于3月底前，将本年度住房和保障性住房用地供应计划汇总报部，并抄送各派驻地方的国家土地督察局。
(二)协调推进住房用地供应计划实施。
市、县国土资源管理部门应按照经政府批准的供地计划，结合政府收购储备地块开发和房地产市场土地供需的情况，确定年度计划中拟供应的地块，合理安排供地时序。
应主动与有关部门联系协调，依据投资到位情况和方便群众工作生活要求，优先确定保障性住房用地地块，确保保障性住房用地计划落实。
城市和国有工矿棚户区改建原则上应实行原址改造，盘活存量土地，优化用地结构，完善服务功能，节约集约用地。
落实住房和保障性住房用地供应计划涉及占用农用地的，要优先安排农转用计划指标，按部审批改革要求，及时组织申报，加快审批征收。
房地产行业月报
13.47
11.44
-15.07
59.48
10.42
16.29
14.48
-11.11
59.13
4.34
9.85
8.81
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95.03
3.45
8.05
7.35
-8.70
69.14
10.65
7.82
7.22
-7.67
-40.22
5.89
二、3 月份楼市成交数据
区域 城市
北 环
京 渤
海 天
津
上
海
华
3、国资委：78户央企半月内制定退出房地产方案
3月19日，国资委召开部分中央企业会议，16户以房地产为主业和78户不以房地产为主业的中央 企业主要负责人参加了会议。会上，国资委主任、党委书记李荣融对中央企业房地产业务提出了明确 要求，对下一步工作作出了部署。16户以房地产为主业的中央企业，要带头执行国家法律法规和有关
三、行业要闻回顾
1、国土部新规要求拿地先缴20%保证金
国土部3月10日下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，开发商今后在拿地时一 律按照底价的20%缴纳保证金，成交后，需在一个月内缴清成交额50%的首付款。《通知》规定，土地 出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。 而根据《担保法》的规定，定金比例不得超过主合同标的额的20%。对用地者欠缴土地出让价款、闲 置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，将禁止其在一定期 限内参加土地竞买。《通知》要求，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订 后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 对房价过高、上涨过快的城市，商品房用地出让可按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂 出让。《通知》明确，要按照提高土地开发利用效率的原则，探索综合评标的具体方法。在确定土地 出让最低价的基础上，将土地价款交付、开发建设周期、中小套型建设要求、土地节约集约程度等影 响土地开发利用的因素作为评标条件，科学量化标准，合理确定各因素权重，完善评标专家库，细化 评标规则，规范运作，依法依纪严格监督。
雷敏2010年中国房价是涨是跌 房价走势预测大PK
中城市房价统计“ 谦虚 ” 地表 明， 过去 １ 个 Ｏ
是首付下调释放 出了大量 的刚性购
同时，审计署 ６月 ２ ５日发布审计报告 月房价上涨不到 ４ ％，但各地房价大幅飙升
国银行、 交通银行 、 中信银行以及招商银行 ） 对年初唱空房价者是个莫大的嘲讽， 没有人
买需求 ， 而按揭利率的优惠更是火上浇油 ： 二 指 出， ６家中资银行（ 工商银行、 建设银行、 中 屡创历史新高 已经成为不争的事实。这的确
涨跌有序，有规律可循。也可以画出它的 Ｋ 数。 ” 通知下发后 ， 杭州、 福州、 成都、 上海、 南 线 图来 。
在这件事上 ，国家的神经始终绷得很
紧， 始发于美国房地产的全球金融风暴 ， 我们 不能掉以轻心。
以此为据 乍 出的 判断 为 ：
让我们来看看 ２ ０ ０ ９年 中国房地产的 这个秋天。
Ｃｏｎｔ ｎｄ争鸣 ｅ
化， 国家已经密切关注到通膨步伐在步步逼 业提供贷款等违规行为。
２１ ０ ０年 ： 中国的房价 是涨还
近。并且将严防通膨列为 ２ １ ０ ０年重要的经 济政策。在国外 ， 澳大利亚的加息， 瑞典的加
不要低估了这ｉ政策的威力
二套房贷政策出自于 ２ ０ ０ ７年 ９月 ２ ７
为零 ， 中涨的概率接近于零 ， 小涨的概率为
１ ％，、 ， 跌的概率大于 ４ ％。 Ｏ Ｊ ０ 因此 ，０ ０年中国的房地产 ，不会像 ２１
２０ ０ ８年那么惨，可也不会像 ２ ０ ０ ９年那么
火。
、假房价 ’‘ 、二套房贷’ 隹 柿 放宽等问题 ， 在股市上， 此种形态叫“ 顶背离”是不容 付 ’‘ 。
点一 线徘徊 。
开 始。
２０ ０ ９年 ６月 ２ ２日， 银监会发布 了 关 这一新政 曾导致 ２ ０ ０ ８年中国楼市全 于进一步加强按揭贷款风险管理的通知 重 年大跌。为了刺激 ２ ０ 年楼市的回暖 ， ・ ， ０９ “ ９
中国房地产各阶段发展史(非常详细)
中国房地产发展历程第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。
1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1984年广东、重庆开始征收土地使用费。
1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。
1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年)1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
1993年“安居工程”开始启动。
1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。
房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。
1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。
于是下令停止银行贷款。
政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。
1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。
房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年)随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。
(6)国土资发【2010】34号
国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知国土资发…2010‟34号各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局），副省级城市国土资源行政主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，各派驻地方的国家土地督察局：为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发…2010‟4号）要求，依法加强监管，切实落实房地产土地管理的各项规定，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行，现将有关问题通知如下：一、加快住房建设用地供应计划编制（一）科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划。
市、县国土资源管理部门要依据土地利用总体规划和年度计划、住房建设规划和计划及棚户区改造规划，结合本地区已供土地开发利用情况和闲置土地处置情况，科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划，合理确定住房用地供应总量和结构。
确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。
要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。
省级国土资源管理部门应及时对市、县房地产用地年度计划作出预安排，并于3月底前，将本年度住房和保障性住房用地供应计划汇总报部，并抄送各派驻地方的国家土地督察局。
（二）协调推进住房用地供应计划实施。
市、县国土资源管理部门应按照经政府批准的供地计划，结合政府收购储备地块开发和房地产市场土地供需的情况，确定年度计划中拟供应的地块，合理安排供地时序。
应主动与有关部门联系协调，依据投资到位情况和方便群众工作生活要求，优先确定保障性住房用地地块，确保保障性住房用地计划落实。
城市和国有工矿棚户区改建原则上应实行原址改造，盘活存量土地，优化用地结构，完善服务功能，节约集约用地。
落实住房和保障性住房用地供应计划涉及占用农用地的，要优先安排农转用计划指标，按部审批改革要求，及时组织申报，加快审批征收。
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网摘：中国房地产特别报告(一)——建议不失时机地抑制房地产泡沫（注：本文原写起始于今年三月中旬，因此你看到有些提法已经在政策之后了。
不过不要紧。
这是我的私人研究。
目前，有很多人报名要跟着我进行研究。
我这里先慢慢贴出初稿，然后到需要大家补充资料的地方，我会提出来，请已经报了名的朋友自行查找资料，将数据补齐。
能够将数据补齐者，今后有机会跟我一起进行研究，成为我的助理研究人员。
）两会后，温总理在答记者问上表示，必须密切关注今年国内外经济形势的走向，因时而动，就是说时进则进，时退则退，动静不失其时。
“这需要十分谨慎和灵活。
”总理强调我们必须保持政策的连续性和稳定性，也就是说要继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，以巩固来之不易的经济企稳回升的大好形势。
如果经济再出现反复的话，那么带来的损失就太大了。
“但同时，我们要根据形势的变化增强政策的针对性和灵活性，把握好政策的方向、力度和效果。
”根据总理的这个回答，我们判断中国政府出台政策抑制房地产泡沫的时机已经成熟。
一、当前的宏观经济形势我们对当前宏观经济形势的判断是，自金融危机已来，中国第一个经济增长的高峰和第二个高峰已经来到。
1．投资（1）固定资产投资已于2009年12月份现第一个低谷从投资来看，投资的低谷出现在08年12月，增速为22.27%;第一个高峰出现在09年5月,投资增速为38.67%,已经高于经济危机之前了。
09年12月，城镇固定资产投资月增速为24.09%,这是政府出台四万亿刺激政策以后的第一个低谷,因为与金融危机最盛的08年12月份的增速相差不大,因此,我们判断,在今后一两年的时间里,中国的投资增速,很可能难以低于这个数据多少。
换句话说，金融危机之后，投资的第一个低谷可能已经出现。
到2010年2月份，投资增速已经回到了26.6%。
我们认为这是一个比较正常的速度。
在过去3年中，中国城镇固定资产投资增速一般处在22%到30%之间，26%是一个中值。
但从3月份开始，月度投资增速会再度下降，5月份和9月份会再现两个低点，增速应该不会低于24%。
总之，今年5月份和9月份前后，城镇固定资产投资增速的第二、第三个低点就会出现。
我们认为它即使比09年12月份的数据低，也不会太低，而从6月份开始，特别是9月份以后，这个数据就会自然好转。
总体判断，今年全年投资增速会在25%左右。
9月份之前，投资增速都不会太高，10月份开始，投资增速会加速。
表1 城镇固定资产投资情况当月1至当月累计金额%金额%2007年2月6535.016535.0123.42007年3月8008.614543.6125.32007年4月8050.822594.4125.52007年5月9450.3732044.7825.92007年6月14033.0446077.8226.72007年7月10620.0156697.8326.62007年8月9961.176665926.72007年9月11587.7878246.7826.42007年10月10706.5488953.3226.92007年11月11651.29100604.6126.8 2007年12月16809.3117413.9125.8 2008年2月8121.2924.38121.2924.3 2008年3月10195.6527.3118316.9425.9 2008年4月10093.1325.3728410.0725.7 2008年5月11854.1325.4440264.225.6 2008年6月18171.78329.4958435.98326.8 2008年7月13724.09729.2372160.0827.3 2008年8月12759.6128.0984919.6927.4 2008年9月14951.0229.0299870.7127.6 2008年10月13318.3624.39113189.0727.2 2008年11月14425.0723.81127614.1426.8 2008年12月20553.1122.27148167.2526.1 2009年2月10275.7926.510275.7926.5 2009年3月13286.2130.312356228.6 2009年4月13520.333.9637082.330.5 2009年5月16438.0238.6753520.3232.9 2009年6月24578.0335.2578098.3533.6 2009年7月17833.6629.9495932.0132.92009年8月17052.7833.65112984.7933．02009年9月20191.8135.05133176.633.32009年10月17533.431.6515071033.12009年11月17924.2124.26168634.2132.12009年12月25504.4124.09194138.6230.52010年2月1301426．61301426．62010年3月1677926．292979326．42010年4月16950.3225.374674326.12010年5月2061525.416735825.9中国房地产特别报告（二）（2）房地产投资。
已于09年11月现第一个低谷，09年3月份是高峰。
金融危机之后，房地产投资的低谷出现在09年2月份，增速为1%，09年9月份达到高峰，为37.06%,已经接近金融危机暴发前的最高月增速（37.54%）;09年11月份进入4万亿刺激政策之后的第一个低谷,为7.73%,2010年2月份恢复到31.1%，3月份为高峰，增速为39.01%。
我们预计中国房地产投资将在今年6月份和9月份再次出现两个低谷，但速度应该不会太低，而且对今年的投资增速总体影响不会太大。
从今年10月份开始，房地产投资增速会自然加快。
房地产投资是一个晴雨表，代表了民间投资的走向。
相对于城镇固定资产投资，房地产投资的波动幅度要大得多。
具体见表2。
表2 房地产投资情况当月1至当月累计金额%金额%2007年2月1785.661785.6624.32007年3月1758.123543.7826.92007年4月1720.835264.6127.42007年5月1949.757214.3627.52007年6月2672.879887.2328.52007年7月2247.4912134.7228.92007年8月2142.0314276.75292007年9月2537.316814.0530.32007年102378.1619192.2131.4月2007年112439.6721631.8831.8月2007年123647.7525279.6330.2月2008年2月2373.7232.92373.7232.92008年3月2314.0331.624687.7534.32008年4月2264.3331.586952.0832.12008年5月2567.231.679519.2831.92008年6月3676.38537.5413195.6733.52008年7月2687.87519.5915883.5430.92008年8月2546.4318.8818429.9729.12008年9月2847.7212.2321277.6926.52008年102640.0211.0123917.7124.6月2008年112628.027.7226545.7322.7月2008年124034.0910.5930579.8220.9月2009年2月2398.1512398.1512009年3月2482.147.264880.29 4.12009年4月2409.69 6.427289.98 4.92009年5月2875.2312.0010165.21 6.82009年6月4340.1218.0514505.339.92009年7月3215.1219.6217720.4511.62009年8月3426．8534．5721147.3014．72009年9月3903.1337．0625050.4317．72009年103389．5728．3928439.7318．9月2009年112831.197.7331270.9217．8月2009年124961.0822.983623216.1月2010年2月3143.6431．13143.6431．12010年3月3450．3639．01659435．12010年4月3337.638.519932.0536.22010年5月398538．601391738．2本文从今年3月中旬开写,后来政府出台了抑制房地产投机的政策。
这会对后面的房地产投资形成影响。
因此，今年下半年，特别是明年，房地产投资增速会明显放缓。
总体来看，2010年中国投资对经济增长的刺激作用仍然比较大，我们预计在4.6个百分点左右。
低不会低于4,高不会高于5。
2．出口我们的结论是，中国第一个出口的高峰已现，就在2010年2月，增速为45.7%。
第二个高峰，也是最高峰，就在5月份。
增速为48.5%。
金融危机之后，中国的出口低谷出现在09年2月份和5月份，增速分别为－25.7%和－26.4%;之后一路攀升到今年2月份的高峰；我们预计今年5月份，还会出现第二个高峰。
总体来看，今年上半年出口增速都会不错，因为去年上半年的绝对数据都不高，因此，今年上半年出口数据会无忧。
而下半年，从7月份开始，特别是9月份，出口增速会下滑，但下滑的幅度不会太大。
我们预计全年的出口增速会呈现出前高后低的局面。
出口对GDP 的贡献的弹性会比较大。
出口增速的低谷,将会在今年12月份到明年2月份前后来临，最晚会出现在明年5月份。
出口情况见表3。
表3 全国出口情况月度出口单位：亿美元，%出口当月1至当月累计金额同比(%)金额同比(%) 2008.011095.826.51095.826.5 2008.02873.0 6.31968.816.7 2008.031089.030.33057.821.2 2008.041187.221.84245.021.4 2008.051205.328.15450.322.8 2008.061211.417.26661.721.7 2008.071366.126.88027.822.6 2008.081348.521.19376.322.4 2008.091364.321.510740.622.2 2008.101283．27 19．2 12023.31 21.92008.111149.87-2.213171.6219.32008.121111.6-2.814285.517.2 2009.1904.54-17.5904.54-17.5 2009.2648.9-25.71553.3-21.1 2009.3902.91-17.12455.4-19.1 2009.4919.3-22.63374.2-20.52009.5887.6-26.44261.4-21.82009.6954.1-21.45215.3-21.82009.71054.2-23.06270.97-22.02009．81037-23.17307.4-22.22009.91159.38-15.028466.8-21.172009.101107.6-13.89573.6-20.52009.111136.5-1.210709.8-18.82009.121307.2417.712016.63-16.02010．11094.821.01094.821.02010.2945.2345.72040.0331.34 2010．31121．6724．233161．728．72010.41199.230.54360.8929.242010.51317.648.55677.433.2中国房地产特别报告（三）3．消费我们对消费的判断是，第一个消费增速的高峰也已经来临，就在今年二月份。