房地产企业几个营改增问题

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营改增对房地产开发企业的影响

营改增对房地产开发企业的影响营改增是指营业税改为增值税。

在过去，房地产开发企业属于一个特殊行业，需要缴纳营业税。

而在2016年5月1日，我国正式实施营改增政策，取消了营业税，改为增值税。

这项政策对房地产开发企业有着重要的影响，以下是对其影响的分析。

营改增政策减轻了房地产开发企业的税负。

相比于营业税，增值税的税率更低，一般为3%到17%之间。

营改增后，房地产开发企业只需要缴纳增值税，并可以进行抵扣。

这样一来，企业的税负降低，有助于提高企业盈利能力，促进经济增长。

营改增政策促进了房地产开发企业的减税优惠。

根据增值税法的规定，对于房地产开发企业，其房地产销售中的增值税可以享受减半征收的政策。

这意味着，在销售房地产时，企业只需缴纳销售额的一半作为增值税，另一半可以进行抵扣。

这样一来，企业的成本减少，利润增加，进一步促进了房地产市场的发展。

营改增政策对房地产开发企业的资金流有着积极的影响。

在过去的营业税制度下，房地产开发企业需要先承担营业税的缴纳，然后再通过房地产销售中收取的增值税来进行抵扣。

这样一来，企业需要提前垫付较大的资金。

而在营改增后，企业只需要缴纳销售额的一部分作为增值税，这降低了企业的资金压力，有利于企业在资金管理上更加灵活。

营改增政策对房地产开发企业有着积极的影响。

它减轻了企业的税负，促进了企业的减税优惠，改善了企业的资金流，并降低了企业的成本结构。

这些措施有助于提高房地产开发企业的竞争力和盈利能力，促进了房地产市场的发展。

也需要注意的是，营改增政策还需要与其他相关政策相结合，形成有效的政策体系，以保证其更好地发挥作用。

房地产开发企业营改增指引

房地产开发企业营改增指引概述房地产开发企业自营销售、按揭贷款销售、预售、出租、物业服务等涉及销售的业务，均适用增值税营改增政策，实行按照6%的税率征收增值税。

自营销售房地产开发企业自主开发并销售的房屋，只需要收取6%的增值税。

按揭贷款销售对于按揭贷款销售，房地产开发企业应该按照以下规定进行增值税征收：•贷款发放阶段，应按照6%的增值税税率缴纳。

•开发企业和金融机构共同向购房者收取贷款利息的，不再计算增值税；•如果购房者使用自有资金支付房款，直接跟开发企业结算，那么按照自营销售标准税率6%征税。

预售对于房地产开发企业的预售业务进行增值税征收时，应按照以下规定进行：•对于预售未到交付期的房屋，当今年并缴纳土地增值税后，应按照每期实际收取的房款金额，把增值税计算到每期实际收到的房款中；•如若今年未缴纳土地增值税，待明年一并缴纳时，应按照每期实际收取的房款金额，把增值税计算到每期实际收到的房款中。

出租房地产开发企业出租产权房屋，也需要按照增值税营改增政策进行税收。

•对于出租新增的房屋，应按照6%的增值税税率缴纳，即出租房屋的每月租金总额应该乘以6%的税率，再加上土地使用税；•如果租金大于等于1500元/月，则开发企业只需要缴纳增值税；•如果租金小于1500元/月，则由租户缴纳土地使用税，并且扣除租金后的实际租金再按照6%税率缴纳增值税。

物业服务房地产开发企业提供物业管理服务，按照上海市实行的《上海市增值税纳税申报办法》进行增值税征收。

增值税税率为6%。

对于房地产开发企业来说，深入了解营改增政策是非常必要的，对企业会计人员和税务人员都有帮助。

本文档的内容就是为您提供房地产开发企业在营改增政策下的相关税收政策。

重磅：财税[2016]36号发布,全面解读房地产等4大行业营改增热点问题[税务筹划优质文档]

【精品优质】价值文档首发！重磅：财税[2016]36号发布，全面解读房地产等4大行业营改增
热点问题[税务筹划优质文档]
编者按：2016年3月24日，财政部、国家税务总局网站发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），明确自2016
年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

同时以附件形式发布《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》，相应的《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）等文件废止。

本期华税带您重点关注新政的重点事项。

建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业营改增政策——财税[2016]36号发布了，距离5月1日仅有短短的37日，时间异常紧迫，让我们一起对新政中的热点问题有一个整体的了解。

一、四大行业增值税税率确定为6%、11%
新政：增值税税率：
（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。

（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。

财税实务青岛国税局解答房地产业营改增的12个问题

财税实务青岛国税局解答房地产业营改增的12个问题问题1：房地产开发企业已缴纳营业税发票需补开增值税发票如何开具？答：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，需要补开，可以在增值税税控开票软件中选择“未发生销售行为的不征税项目”项目下的603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”项目。

使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，备注栏填写“补开营业税发票”并且不得开具增值税专用发票。

不受2017年12月31日前补开的限制。

问题2：营改增后交房时有面积差，房地产企业需要退房款，而这部分房款已经缴纳过营业税该如何处理？答：根据《有关事项的规定》，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

暂规定不按照单套计算退营业税或缴纳增值税，按照项目统算。

问题3：房地产开发企业同时存在多个建设项目，可否分别选择适用简易计税方法和一般计税方法？答：对于房地产开发企业一般纳税人同时存在多个项目的，符合简易计税规定的，可以按照项目分别选择适用简易计税方法和一般计税方法。

问题4：房地产开发企业分公司在销售不动产时，能否扣除以总公司名义支付的土地出让金？答：房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

问题5：房地产开发企业转让车位如何缴纳增值税？答：目前青岛市房地产开发企业转让车位使用权一般存在两种形式：一是捆绑住宅转让车位使用权，二是单独转让车位使用权。

地产营销总必懂的6个营改增问题

地产营销总必懂的6个营改增问题一、税率变化对定价策略的影响——增强对企业客户的关注度营业税税率为5%；营改增之后税率提高至11%。

房企的税负自然增加，如果销售价格依然保持不变，销售净收入肯定受影响。

税负转嫁至客户最为理想。

需要考虑客户接受程度。

“一般纳税人新增不动产所获得的进项可以抵扣”，是否可以因此提高售价，双方分享收益？如果是个人客户，又能否接受房企的提价行为？（1）面向企业客户，定价有可能上调，企业净收入增加（财税〔2016〕36号）“针对适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

”对于目标客户为企业性质，房企的定价可以考虑适当上调，与企业客户共同分享营改增的政策红利。

房企逐步加大企业客户的比例。

（2）面向个人客户，定价可能保持不变，企业净收入减少二、进项抵扣对产品类型的影响——对精装修房及商业类产品利好营改增在税率提升的同时，也允许开发商通过专票获得进项抵扣。

如果房企增加精装修房的销售比例，将有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣。

营销总们应该开始重点考虑精装修产品的营销策划及相关工作部署。

三、视同销售对优惠促销的影响——买房送彩电可能被缴税营改增政策的推行，除了对前期定价策略的影响之外，在具体的销售推广过程中也有许多地方是需要房企重点关注的：像案场销售人员的说辞和广告语等都需要注意措辞，像以往房企常用的优惠促销手段，如“买房送彩电”、“买房送冰箱”、“买房送精装修”等广告语，都有被“视同销售”而导致额外增加税负的风险。

甚至商业运营的免租期或免费停车等传统惯例有可能都会遭到巨大挑战，如下图：可是对于房企而言，优惠促销活动是促进销售实现业绩的重要手段，营销总们究竟应该如何操作才既促进销售，又不会导致额外增加税负呢？我们认为可能需要重点关注以下几个方面，才有可能达到营销总们预期的目的：（1）合同措辞调整A：对于“免费”、“赠送”此类字眼，必须在今后的合同措辞中去除，否则完全有可能会被视同销售，从而导致需额外征收这部分的销项税。

房地产行业营改增的35个热点难点问题

房地产行业营改增的35个热点难点问题营改增热点难点问题（房地产）1.关于取得的不动产，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？答：（1）取得的不动产中的取得方式包括租入。

（2）纳税人（不含其他个人）以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。

（3）纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。

2.一般纳税人销售其2022年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产：（1）企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。

（2）企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。

（3）企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。

3.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。

若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。

4.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。

房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。

5.房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理了产权登记，企业直接出售或出租后再出售，如何判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？答：房地产企业销售已办产权登记的不动产，适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》；销售自己开发的未办产权登记的不动产，适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。

税总纳便函〔2016〕71号统一明确营改增问题

税总纳便函〔2016〕71号统一明确营改增问题(2016-05-16 14:40:40)转载▼营改增口径：税总纳便函〔2016〕71号统一明确营改增实务中的33个问题发布日期：2016/05/10-11全面推开营改增试点12366热点问题解答（一）1.一般纳税人以清包工方式或者甲供工程提供建筑服务，适用简易计税方法，文件规定以收到的然后减去分包款为销售额，开票是总金额的还是分包之后的？例如总包收到100万，分包款50万，购货方要求开具100万发票，纳税人实际缴纳50万的税款，如何开票？答：可以全额开票，总包开具100万发票，发票上注明的金额为100/(1 3%)，税额为100/（1 3%）*3%，下游企业全额抵扣。

纳税人申报时，填写附表3，进行差额扣除，实际缴纳的税额为（100-50）/(1 3%)*3%。

2.《国家税务总局关于发布<</SPAN>纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》国家税务总局公告2016年第16号文件规定：“第二条纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

”纳税人二次转租，自己没有取得该不动产，适用什么税率？答：关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。

一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

3.5月1日之后开具的地税发票缴纳增值税时如何申报，是否如增值税发票一样先进行价税分离？如果申报时既有国税发票又有地税发票如何申报？答：开具的地税发票上注明的金额为含税销售额，需要进行价税分离，换算成不含税销售额。

纳税申报时，填入附表1“开具其他发票”中的第3列相应栏次。

如果申报时既有国税发票又有地税发票，则合并申报。

房地产营改增关键问题与挑战分析

房地产营改增关键问题与挑战分析一、税负增加问题房地产营改增最大的问题之一就是税负增加。

从原先的营业税改为增值税后，房地产企业将面临税负增加的问题，尤其是新建商品房的增值税税率较高。

这对于房地产开发商来说无疑将增加成本压力，而成本的增加最终将转嫁给购房者身上，导致房价上涨，这对于大部分居民来说将带来更大的购房压力。

二、税收过渡期问题另一个关键问题是税收过渡期。

由于房地产行业的特殊性，营改增对于税收的过渡期需要更为细致的规划。

房地产项目的周期相对较长，开发商通常需要多年的时间来完成一个项目，而税收过渡期较短可能会给开发商的资金周转带来一定的困难。

制定合理的税收过渡期规定对于房地产营改增政策的顺利实施非常重要。

三、税收政策的适用性问题营改增政策的适用性也是一个关键问题。

房地产行业有着多种形式的经营模式，比如商品房开发、房地产租赁、房地产代理等等，而不同的经营模式对营改增政策的适用性也有所不同。

需要对不同的经营模式进行分类分析，制定相应的税收政策，避免政策执行过程中的盲目性和不合理性。

四、税收征管问题税收征管是营改增政策实施中的又一个关键问题。

营改增政策要求根据销售额缴纳增值税，而房地产行业存在较多的虚报和漏报现象，如何加强税收征管，防止逃税漏税，对政府来说是一个重要的挑战。

也需要解决一些矛盾和问题，比如如何确定土地增值税以及房地产经纪交易中的税务管理等问题。

五、政策宣传和解读问题政策宣传和解读问题也是营改增面临的挑战之一。

由于房地产行业的复杂性和特殊性，一些房地产从业者和购房者对于营改增政策的内容和具体执行细则并不十分清楚，这就需要政府加大宣传力度，加强政策解读，避免因为政策不透明而引发的各种纠纷和矛盾。

在面对以上这些关键问题和挑战的时候，政府和相关部门需要采取一系列的对策和措施。

需要制定合理的减税政策，通过降低增值税税率等方式减轻房地产企业的税负压力，避免税负过高对房价的影响。

需对税收征管进行进一步的改革和完善，加大对虚报漏报的查处力度，确保税收的公平和公正。

关于营改增的32个问题你知道答案么？

关于营改增的32个问题你知道答案么？1、房地产开发企业是否可以在项目开发初期（即在他们取得收入之前）登记为增值税一般纳税人？答：一般纳税人的认定是以公司为主体，不是以项目为主体。

一般情况下，对于已经成立的公司，年销售收入（不含税）大于500万的公司会被税局强制认定为一般纳税人资格；对于销售收入不足500万的公司，如果会计核算健全、能够提供税务资料的公司也可以向税局申请一般纳税人资格，由税局审核通过并登记为一般纳税人资格；对于新成立没有营业收入的公司，如果能向税局提供相关资料证明公司未来一年可以达到一般纳税人的收入和相关要求，也可以向税局申请一般纳税人资格，由税局管理科室审核通过并登记为一般纳税人资格，这样可以解决对于新公司新项目在公司成立初期发生的成本费用所产生进项的不能认证抵扣问题，这样等到公司实际产生销售收入，前期的累计进项将可以用来抵扣产生销售收入的当期销项。

2、小规模纳税人可以自己开增值税普票和专票吗？答：小规模纳税人可以自己开增值税普票，如果需要开增值税专用发票，则需要凭销售合同向当地税务局申请代开发票。

3、房地产开发企业营改增的计税方法有哪几种？分别适用什么项目类型？答：房地产开发企业营改增后有两种计税方法，对于符合“房地产老项目”定义的自建项目可以由企业自行选择一般征税方法或用简易征收方法，如果选择简易征收办法则按照5%征收率，如果选择一般计税的办法，企业可以按照抵减土地价款后的差额部分按11%征税，另外，在收到预收款时须先按3%预缴。

4、对于可以选择一般征税和简易征收过渡性政策的“房地产老项目”如何具体定义？答：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条规定：房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

营改增后房地产企业增值税涉税风险分析

营改增后房地产企业增值税涉税风险分析
营改增后，房地产企业涉税风险主要包括增值税税率调整、税负增加、税务审核加强和税收政策调整等方面。

营改增后，房地产企业增值税税率发生了调整。

根据国家税务总局发布的文件，营改增后，房地产企业的增值税税率由原来的11%下调至了6%，这将导致房地产企业的纳税负担减轻。

税率下调可能会对房地产企业的进项税额和抵扣比例产生影响，进而影响到企业的现金流和经营利润。

由于营改增后房地产企业涉税范围扩大，企业纳税负担面也会增加。

房地产企业不再享受增值税、城市维护建设税和教育费附加等税务优惠政策，这将导致企业的税负增加。

房地产企业还需承担土地增值税等涉税费用，增加了企业的成本压力。

营改增后，税务部门对房地产企业的税务审核力度加强，对企业的财务数据进行更为细致全面的监管。

税务部门将加大对企业的票据真实性、业务收入真实性以及税金申报准确性等方面的审核力度，对不符合规定的企业进行罚款、税务处罚甚至追究法律责任。

这就要求房地产企业要保证其财务数据的真实性和准确性，加强内部财务管理，以避免涉税违法风险。

营改增后，税收政策调整也可能对房地产企业的涉税风险产生影响。

随着房地产调控政策的紧缩，包括二套房、限购政策等，房地产企业面临销售困难、资金链紧张等困境，可能导致企业的经营状况不佳，从而影响到企业的税务申报和纳税问题。

营改增后，房地产企业增值税涉税风险主要包括税率调整、税负增加、税务审核加强和税收政策调整等方面。

房地产企业应及时了解国家税收政策变化，加强内部财务管理，合规纳税，降低涉税风险。

建议企业与专业的税务机构合作，进行涉税风险评估和规避，确保企业的合法权益和稳定发展。

解答房地产业营改增的27个问题(马鞍山国税)

解答房地产业营改增的27个问题（马鞍山国税）1.房地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法（1）对企业2016年4月30日前收取的，未开具营业税发票，但已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业2016年5月1日后可以补开增值税普通发票，并且不需要再缴纳增值税，也不需要将这部分不征增值税销售额填写在增值税纳税申报表上。

（2）房地产开发企业对已缴纳营业税的预收款，补开增值税普通发票，属于国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）项中税务总局另有规定的除外的情形，在2016年12月31日后仍可补开增值税普通发票。

（3）房地产开发企业与不动产购买方办理不动产产权转移手续，向购买方开具增值税发票时，若购买方不索取增值税专用发票，房地产开发企业可以将已缴纳营业税的预收款和扣除预收款后应缴纳增值税的不动产销售款，分为两条记录开在同一张普通发票上。

若购买方索取增值税专用发票，房地产开发企业应开具两张发票，一张为增值税普通发票，填写企业销售不动产已缴纳营业税的预收款；一张为增值税专用发票，填写企业销售不动产扣除已缴营业税的预收款后应缴纳增值税的不动产销售款。

（4）对已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业可以按以下方法开具增值税普通发票：企业使用航信公司开票系统（即金税盘）开票的，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏填0，然后在备注栏注明税率为0的销售额是已缴纳营业税的预收款。

&sbquo;企业使用百旺公司开票系统（即税控盘）开票的，可以通过编码的方法解决，基本操作步骤为：第一步，进入开票系统后首先选择商品编码；第二步，进入操作界面，找到商品房对应的商品编码后点击操作界面上的增加按钮，然后自编一个商品代码，将自编的商品代码的税率设为0，然后在免税类型中选择不征税。

完成新代码编制后点击操作界面上的保存按钮，完成不征税代码的编制工作。

关于房地产企业的营改增税收政策解读分析

关于房地产企业的营改增税收政策解读分析营改增是指将企业所得税转为增值税，在房地产企业中，营改增税收政策的实施对企业经营产生了重大影响。

本文将从税负变化、发展机遇和挑战等方面对房地产企业的营改增税收政策进行解读分析。

首先，营改增对房地产企业税负产生了明显的变化。

营改增后，房地产企业的应纳税负将由企业所得税转为增值税。

这意味着房地产企业将不再需要缴纳企业所得税，并且可以抵扣进项税额，减少纳税金额。

相比之下，增值税是按照销售额的一定比例缴纳，对企业的营业成本没有直接的影响。

因此，对于一些销售额较高的房地产企业而言，营改增将会降低其纳税负担，增加企业的经营利润。

其次，营改增为房地产企业带来了发展机遇。

房地产企业的核心业务是房地产销售，而增值税是按照销售额来征收的税种，因此，营改增将会使房地产企业在销售环节上的税负降低。

低税负将增加企业的净利润，提高企业的竞争力。

此外，营改增还为房地产企业提供了进项税额抵扣的机会，可以降低购房成本，吸引更多购房者。

因此，对于销售额较高的房地产企业而言，营改增将会成为其发展的利好因素。

然而，房地产企业在享受营改增带来的好处的同时也面临一些挑战。

首先，营改增税收政策的实施意味着房地产企业需要进行新的税务申报和报税工作，增加了企业的税务成本。

此外，由于进项税额抵扣的限制条件，房地产企业在实际操作过程中可能会遇到一些困难，需要加强企业内部的财务管理和税务筹划能力。

此外，营改增在一定程度上加大了税务稽查的难度，对企业的税务合规性提出了更高要求。

另外，营改增也带来了一些潜在的风险。

首先，转型过程中可能出现税率失控的情况，导致实际税率与预期税率不符。

此外，企业还需要注意营改增后的发票管理问题，避免成本增加或税负重复。

同时，政府在推行增值税政策时可能会对免税和计税方式进行调整，造成企业的税负增加。

综上所述，房地产企业的营改增税收政策在一定程度上减轻了企业的税负负担，并为企业带来了发展机遇。

浅析营改增对房地产企业的影响--以万科地产为例

浅析营改增对房地产企业的影响--以万科地产为例
营改增是指将原来的营业税和增值税合并为一种新的税收制度，即增值税改革。

对房地产企业来说，营改增对其经营和财务管理都
会产生较大的影响。

以下是以万科地产为例浅析营改增对房地产企
业的影响：
一、税负上升
营改增后，房地产企业的增值税税率将从原来的5%提升到11%。

这意味着，企业在购买和销售各种物品和服务时，都要承担更高的
税负，会导致企业的成本较高。

二、资金流向受阻
在营改增之前，房地产业征收的营业税中，有一部分是可以抵
扣的，而营改增后则无法抵扣。

这意味着房地产企业的采购成本将
上涨，同时无法享受以前的增值税抵扣政策，会对其资金流向产生
影响。

三、对企业财务管理的影响
营改增实施后，房地产企业需要对其财务管理进行调整。

企业
需要优化采购和销售等业务流程，以最大程度地减少增值税缴纳额。

同时，企业还需要完善财务信息系统和税务管理软件，以满足新的
税收制度和管理要求。

四、加强了税务审计的监管
营改增实施后，税收的计算和缴纳更加复杂化，税务部门会加
强对企业的税务审计监管。

如果企业在税务管理上出现问题，不仅
会面临巨额罚款，还会影响企业的声誉和发展。

因此，营改增对房地产企业的影响是多方面的，企业需要在税务管理和财务管理上做出相应的调整，以适应新的税收环境，从而保证企业健康稳定发展。

河南国税解答房地产业营改增的19个热点问题

河南国税解答房地产业营改增的19个热点问题1、房地产开发企业收到预收款时如何开具发票？按照国家税务总局2016年第53号公告规定，房地产开发企业收到预收款时，应选择602为“销售自行开发的房地产项目预收款”，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，房地产开发企业收到预收款时，不得开具增值税专用发票。

2、房地产开发企业收到预收款时如何预缴增值税？按照《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业收到预收款时，应按照3%的预征率计算预缴增值税。

计算公式为：应预缴税款=预收款÷（1+税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款，填写《增值税预缴税款表》。

3、房地产开发企业收到购房人的定金、订金、诚意金、意向金时，是否视同收到预收款按照3%的预征率预缴增值税？“定金”属于一种法律上的担保方式，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

“订金”不具备“定金”的担保性质，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。

“意向金（诚意金）”在我国现行法律中不具有法律约束力，主要是房产中介行业为试探购房人的购买诚意及对其有更好的把控而创设出来的概念，在实践中意向金（诚意金）未转定金之前客户可要求返还且无需承担由此产生的不利后果。

综上，定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。

因此，房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款；收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。

营改增后房地产企业税收处理问题两则

营改增后房地产企业税收处理问题两则1 1 、房地产开发企业适用简易计税方法的对象问题营改增以后，考虑到房地产企业的实际情况，对房地产企业增值税计税方法提供了简易计税的选择，即房地产老项目（2016 年 4 月30 号以前的项目），可以采用简易计税的方法计算增值税，但是部分房地产企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以房地产项目为对象还是以整个纳税主体为对象。

房地产业按项目管理是基本原则，这是针对房地产行业特点专门作出的特殊政策安排，类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，是对房地产行业实实在在的利好。

遵循这一原则，房地产开发企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以房地产项目为对象的。

举例来说，一个房地产开发企业有A、B 两个项目，A 项目适用简易计税方法并不影响B 项目选择一般计税方法。

2 2 、房地产开发企业自行开发产品出租有关问题《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）以及《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>》（国家税务总局公告 2016 年第 16 号）规定，房地产开发企业如果是小规模纳税人，其出租不动产应适用简易计税方法；如果是一般纳税人，则要根据取得不动产的时间来判定：2016 年4 月30 日前取得的不动产属于“老”的不动产，可以选择适用简易计税方法；2016 年 5 月 1 日以后取得的不动产属于“新”的不动产，出租时适用的是一般计税方法。

对此问题，有人认为房地产开发企业自行开发的产品用于出租并没有进行明文规定。

16 号公告中明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

房地产企业自行开发的产品属于自建取得，所以适用普遍规定。

营改增下房地产企业涉税事项管理

营改增下房地产企业涉税事项管理营改增是指增值税改革，是对原有营业税和增值税的税收体系进行整合和改革，由于取消了营业税的收取，改为增值税的收取，因此涉及到房地产企业的税收管理事项也发生了一些变化。

房地产企业在营改增下需要对涉税事项进行更加细致的管理和监控，以确保遵守税法规定，提高税收合规性，减少税收风险，提高企业持续发展的稳定性。

1. 增值税税率调整：根据国家相关政策，增值税税率在营改增过渡期间和营改增后都进行了多次调整。

房地产企业需要及时了解税率的变化情况，进行会计账务的调整和相关计算，并将税率变化对企业财务成本和税负率的影响进行评估和分析。

2. 税收凭证管理：由于取消了营业税，增值税成为主要的税收项目，因此企业需要对增值税专用发票和其他相关税收凭证进行管理，包括准确开具、合规使用、妥善保存和合规报销等方面进行严格管理。

3. 财务核算处理：营改增后，原来的营业税在财务核算中需要予以清理，同时增值税需进行精细核算、认真披露，并对税收支出作出准确的预算和成本控制。

4.税收政策变化监控：政策环境的变化可能会导致相关税收政策的调整，房地产企业需要不断关注国家税收政策变化，及时了解相关政策调整对企业的影响，通过调整企业的经营决策和财务管理来应对税收政策变化带来的影响。

1. 完善财务制度和管理流程：建立健全的财务管理流程，包括会计核算、税务申报、财务报表编制等，确保收入、成本、费用的准确计算和明细账的完整登记。

对税务申报流程进行规范和优化，包括税收凭证的管理、税务报表的编制和申报、税务检查和复核的备案等。

2. 提高财务人员素质：财务人员需要具备较高的税法和财务会计专业知识，熟悉税收政策和相关法规法律，能够独立完成税收申报和纳税申报工作，避免因为工作出错导致企业税收损失或税收风险。

3. 建立税务风险管理机制：对可能存在的税务风险，如税收政策变化、税务申报纳税错误、税收凭证管理不规范等进行全面排查和识别，建立风险评估和预警机制，及时调整税收管理和税务策略，主动防范和化解税务风险。

房地产企业几个营改增问题

房地产企业几个营改增问题问题一、房地产开发企业收到预收款时如何开具发票？答复：房地产开发企业收到预收款时应当根据所售房地产项目适用的计税方法，按适用税率或征收率开具增值税普通发票，并在发票的“货物或应税劳务、服务名称”后括注“预收款”字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、详细位置。

房地产开发企业收到预收款不得开具增值税专用发票。

问题二、房地产开发企业收到预收款时如何预缴增值税？答复：房地产开发企业收到预收款时应根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，按照3%的预征率计算预缴增值税。

待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。

问题三、房地产开发企业纳税义务发生后如何开具发票？答复：（一）房地产企业销售房地产项目纳税义务发生后，需要全额开具增值税发票的，应先开具红字增值税普通发票冲减预收款已开具的增值税普通发票，并在发票的“货物或应税劳务、服务名称”后括注“冲减预收款”字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、详细位置和冲减预收款发票的代码、号码。

再根据购房者需要全额开具增值税专用发票或增值税普通发票，并在发票的“货物或应税劳务、服务名称”后括注“全额”字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、详细位置。

（二）房地产企业销售房地产项目纳税义务发生后，不需要全额开具增值税发票的，可以就收取的余额部分按适用税率或征收率开具增值税发票，并在发票的“货物或应税劳务、服务名称”后括注“余额”字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、详细位置。

前期的预收款和余额之和应等于收取的全部价款和价外费用。

问题四、房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生时间如何掌握？答复：房地产企业销售房地产项目纳税义务发生时间为交付房地产项目并取得索取销售款项凭据的当天。

营改增下房地产企业涉税事项管理

营改增下房地产企业涉税事项管理营改增（简称营改增）是指以增值税代替原来的营业税、增值税和附加税，并适用于生产环节、销售环节和进口环节的一种税收制度改革。

营改增的实施对各行各业的税收管理都产生了一定的影响，尤其是对于房地产企业来说，涉税事项管理更是需要引起关注。

一、营改增的影响营改增的实施对房地产企业的影响主要体现在增值税方面。

在此之前，房地产企业的税负主要是营业税，而营改增后，税负将主要由增值税来承担。

增值税是一种按照产品或劳务的增值额来计征的税，区别于营业税的征税方式，对房地产企业来说会产生一些新的涉税事项。

1. 增值税的计算和申报营改增后，房地产企业需要学会如何计算和申报增值税。

增值税的计算主要包括销售额的计算和增值额的计算。

销售额是指房地产企业销售房产时收到的价款，增值额是指销售额减去企业购房成本的差额。

企业需要依据国家相关法规，按照规定的税率计算增值税，然后在规定的时间内向税务部门申报并缴纳税款。

2. 发票管理营改增后，房地产企业需要加强发票管理。

正规的发票管理对企业来说非常重要，因为发票不仅是企业的合法凭证，也是税务部门检查企业税收合规的重要依据。

企业需要严格按照国家相关法规，准确开具和保管增值税发票，并在规定的时间内向税务部门报送相关的发票信息。

3. 非货物类进项税额抵扣营改增后，房地产企业在进行进项税额抵扣时，需要注意非货物类进项税额的抵扣。

增值税法规定，房地产企业购买的非货物类开支所含增值税，可以依法抵扣。

为了能够顺利抵扣进项税额，房地产企业需要做好相关凭证的保管和备案工作，确保在法定期限内进行抵扣申报。

4. 税务风险防范营改增后，房地产企业需要加强税务风险防范。

企业应严格依法纳税，不得擅自变更增值税发票内容或增值税专用发票用途，防止发生偷税漏税行为。

企业还需定期开展税务合规性检查，及时发现并纠正税务风险隐患，确保企业的税收合规性。

5. 纳税筹划营改增后，房地产企业需要进行纳税筹划。

房地产开发企业会计核算营改增

房地产开发企业会计核算营改增随着营改增政策的不断深化和完善，房地产开发企业面临了新的税务改革和会计核算标准。

本文将介绍营改增带来的影响，如何正确进行会计核算，以及如何避免风险。

营改增对房地产开发企业的影响首先，我们需要了解营改增的基本概念。

营改增即把原来的营业税和增值税合并为一种税，即增值税，这是一项巨大的税收改革。

对于房地产开发企业而言，营改增带来的主要影响如下：1.税率变化根据之前的规定，房地产开发企业的主营业务为房地产销售，属于货物销售业务，适用营业税税率5%或11%。

而营改增之后，房地产开发企业的房地产销售业务适用的增值税税率为11%。

2.税前扣除项目的变化营改增后，房地产开发企业不能再享受房地产销售业务所得税前扣除项目，需要自行承担工程设计、施工、材料、服务、经营等费用。

3.发票管理的变化原来的营业税实行应税消费凭证管理，现在采用的是增值税专用发票管理，这意味着企业需要对自己的开票资质进行认真审查，避免发票抵扣出现问题。

由此可见，营改增对房地产开发企业的影响比较大，需要企业注意税率变化、税前扣除项目、发票管理等方面的变化，否则将面临严重的税务风险。

房地产开发企业的会计核算营改增对房地产开发企业的会计核算也产生了影响。

下面让我们来看看如何在营改增条件下进行会计核算。

增值税核算首先要建立增值税专用发票台帐，对采购发票和销售发票进行记录，确保发票信息的真实性、准确性和完整性，避免发票关联问题。

其次，将增值税专用发票的货物、劳务和应税项目分开核算，计算出增值税应纳税额，复核税额和销售额，以此作为增值税申报表的依据。

成本核算房地产开发企业需要对工程建设、施工、材料、服务、经营等费用进行成本核算。

需要按照成本类别进行分类记录，还需要根据工程进度进行动态跟踪、核算和分摊，以确保成本核算的真实性和准确性。

资产跟踪核算营改增后，房地产开发企业的固定资产管理需要进行跟踪核算。

需要对建造固定资产、在建工程和生产性生物资产等进行资产核算，确保资产清晰、准确。