黄河二路新地块经营项目策划书

滨州新地块项目经营策划书2011年8月20日目录第一节土地和项目解读. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-7一、西区规划概述. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-5二、项目解读. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-7第二节市场研究、产品定位及规划设计策划. . . . . . . . . . . .8-21一、市场研究. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8-13二、项目定位. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14-14三、规划设计. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15-17四、景观环境设计. . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . .18-21第三节项目营销策划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22-30一、营销策划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22-27二、卖场包装. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28-30第四节成本控制及测算. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31-41一、建筑市场调查和投资估算说明. . . . . . . . . . . . . . 31-34二、投资测算. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35-37三、成本控制的主要要点和方法. . . . . . . . . . . . . . .. .38-41第五节资金及税收筹划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42-46一、现金流分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42-42二、税收筹划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .43-46第六节开发经营计划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .47-72一、项目四证办理情况及开发计划. . . . . . . . . . . . . . .47-49二、工程管理策划方案. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50-62第七节投资收益分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .63-66一、项目销售收入及税费. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .63-64二、项目投资收益分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .65-67第一节土地和项目解读一、滨州西区规划概述1、总体布局：滨州市是一个新兴的城市，城市建设以“一个中心，一个龙头，南北城市带”组团式发展，突出城市的生态功能，建设“四环五海”，将新城区建设与老城区改造结合，实现区域功能互补，建设布局以“东优、西延、南跨、北拓”为主线。

老城区：东起205国道，南至南外环路，西至渤海十一路，北至220国道，是商业、生活区。

新城区：东起渤海十一路，南至南外环，西至渤海十八路，北至220国道，是政务、居住区。

开发区：东起渤海十八路，南至南外环，北至220国道，西至西外环，是经济工业区。

2、目前现状主要的政府部门、滨州学院、北镇中学、实验中学等分布在本区。

沿渤海十七、十八路集中分布着大量已开发和未开发的楼盘，目前居住氛围不浓，住房空置率价高，商业配套较为欠缺。

3、建成后的功能定位新城区是以滨州市政府为中心规划建设的现代化的行政、教育、居住新中心，在区域发展规划的驱动下，在政府高度关注度下，相关配套会迅速完善，具有良好的发展前景。

同时滨州市市政府着力打造中海风景旅游区，中海公园的整治及景观带的规划，将大大提升区域的生态环境，同时带来一定的休闲空间，区域内拥有银座中海店等商块，有知名的实验学校、北镇中学、滨州学院等，这些为本项目以全市视角成功开发提供有力的外部环境，为项目带来大量潜在购买人群。

4、道路交通现状和规划四通八大的交通布局延伸区域发展，区域内路网基本修建成型。

渤海十八路作为滨州新城区与开发区分界的景观大道直通中海与南海两个风景区，黄河五路主干道直通西外环，黄河二路直通滨博高速。

小结：滨州市新城区的房地产市场发展潜力很大，将成为未来城市发展核心之一。

从目前开发的实际状况看，新城区是一个逐步完善成熟的开发区域，随着未来区域多个项目的启动和开发、造势，势必炒热区域，吸引大量潜在客户。

从长期来看，随着政府投入的加大以及执行力的近一步深入，日后在新城区内的楼盘必然会因土地的稀缺、配套的完善而升值。

但是现在滨州市在发展新城区的同时着力发展东城区和北海新区，必然会分流很大的潜在购买力，新城区有逐步降温的危险。

二、项目解读地块简介：本案位于滨州市黄河2路以北，黄河3路以南，渤海17路以西，渤海17-1路以东，原山柳杜村区域。

项目总占地面积6.0公顷，其中规划用地3.5公顷，总建筑面积约145600平米，建筑密度不高于23.7%，容积率为3，绿地率不低于39.3%，其余指标无特殊要求。

地理位置图：1、地块现状本地块原为山柳杜村，当前已经拆迁完毕，处于生地状态。

该地块基本成四方形，无明显海拔地势，属于平地，东南角有一处于作业状态的采油机，不可移动。

2、地块环境①本案地理位置位于滨州市西南区域，行政区域隶属于滨州市滨城区。

北面和东面是同类待建项目，背靠国土局、水利局、地税局、滨州日报社、劳动局等行政机关单位，南临渤海中学、市委党校，西面靠近滨州杜店街道办事处，东北面即滨州市政广场，项目距离市政府约2公里左右。

②距离本案较近的楼盘主要有：现代城、印象江南、至尊门第、领域尚城、海通.时代花园、上海世家、国强等，其中海通.时代花园与领域尚城在售，价格在3500—4200元/平方米左右；其他项目已经交付入住，国强地产与本项目属于同开发时间。

③本案周围行政、事业机关单位集中，机关公务员、教师是很大的潜在客户群，该地块所在的整宗土地上三个项目将会同步诞生，极易陷入同质化竞争，谁能率先封顶预售，谁就能最大限度的消化这些潜在客户。

3、地块交通项目四面邻路——北为黄河三路，南为黄河二路，西为渤海十七-1路，东为渤海十七路，交通十分发达，距离新客运站仅5分钟，距离滨博高速15分钟。

4、地块配套项目周边有渤海中学、实验学校等，交通便利；随着区域内住宅、商业项目的建设，生活配套将逐步完善。

小结：由于区域内土地数量的紧缺，项目的稀缺价值得以体现，项目周边日渐完善的环境、交通、商业等区域配套，极大的提升了项目本身的价值，特别是作为学区房的位置，本项目将成为本区域的新亮点。

同时本区域周围有四块即将入市的新项目，居住性质用地放量较大，时间较为集中，未来市场竞争激烈。

第二节市场研究、产品定位及规划设计策划一、市场研究（一）住宅市场概况1、概况滨州是一个具有后发优势的新兴发展城市。

撤地设市以来，特别是二○○三年以来，滨州社会经济等各项事业都呈现出前所未有的新局面。

国民经济快速、健康、持续发展，GDP增长速度连续三年位居全省前列，城市化水平快速提高，城区建成区面积迅速扩大，“四环五海”工程搭起了滨州城区未来发展的框架。

经济的快速发展，特别是市委市政府大力推动招商引资工作，一大批有影响、有实力的房地产开发企业纷纷抢滩滨州房地产市场，为滨州带来了新的房地产开发理念，极大活跃了滨州的房地产市场。

2011年滨州市房地产开发投资保持较快增长趋势，房屋开工及竣工速度加快，房价环比微幅上涨，总体来看滨州房地产市场运行态势相对平稳、健康，没有出现大的起落。

完成投资。

据不完全统计2011年开发投资明显增速，住宅投资比去年增长24%，商业投资比去年增长32%，大部分开发企业加快房源市场的投放量，发开进度提速，完成投资环比增大。

总体看来市场房源供应是相对充足的。

2、产品全市销售、价格情况2011年滨州市场的房价在“破4望5”，但受国家限购政策及银行房贷紧缩政策的影响，价格上升后劲不足。

购房以刚性需求为主，特别是改善型购房需求，大部分市民选择周边教育资料、生活配套设施较好的房源为主。

滨州市房产价格与其他地市相比仍处于较低水平，伴随着黄河三角洲高效生态区和山东半岛蓝色经济区这两大国家战略的叠加，会给滨州带来新的发展机遇。

市场在售楼盘罗列表房产板块价格情况：从上表可看出，同一区域内价格差异不大，但是区域之间的差别大，特别是老城区与新城区之间的差别更大。

可见，房地产市场的区域价值是决定一个地产项目定价水准的标尺----区位为基础，产品是平台、价格是关键。

市区房价总体可以分为四大板块，中海板块价位在3800-4800元/平米之间，南海板块3500-4200元/平米之间，北海板块3400-4000元/平米之间，东海板块3200-4000元/平米之间。

3、黄三角、半岛蓝色经济圈得影响黄三角、半岛蓝色经济圈的建设将会加快滨州市的经济发展速度，促使周边区域快速发展成熟，同时给本项目带来部分投资客户。

主力客群是具有较高消费能力的商务、政务和旅游型客群，这无疑为经济的发展带来很大的机遇，市场潜力巨大。

但由于受国家房地产政策的影响，外地客商未对滨州的房地产市场产生明显的影响，需长期的积累。

（二）未来市场预测1、房地产开发业将保持快速、健康发展态势随着滨州市城市化建设步伐的加快和居民收入的不断提高，居民消费需求将会与日剧增，住房更新换代步伐将明显加快，加之滨州市企业规模和实力不断增强和安居工程的实施、房地产管理制度的不断完善、棚户区改造力度加大，必将为滨州市的房地产开发业注入新的活力。

2、房地产建设的品质将不断攀升，随着滨州市A级住宅性能认定工作的不断深入，及争创国家康居示范工程工作的有力开展，滨州市房地产业将向规模化、品质化、集约化、节能化、人本化、科技化、宜居化的方向逐步迈进。

将由原来满足居住的毛坯房向品质化的全装房转变。

3、市场需求将持续拉动开发投资。

滨州作为黄河三角洲高效生态经济区的主战场，加快城市化进程发展已是关键。

2011年投资将超过80亿，2009年的市政府城镇化工作会议提出要在2012年实现全市城市化率50%的目标，新增城镇人口近50万，每年的商品房市场需求将达到600万平米，大大拓展了房地产的开发市场空间，有效市场需求将拉动滨州市房地产开发投资的持续增长。