房地产合作开发基础和实务专题研究.doc
房地产合作开发方案
在合作开发过程中，各方应明确各自的角色和责任。一般来说，土地拥有者提供土地资源，开发商进行项目开发和销售，其他合作方负责提供资金或技术支持。
四、合作开发的项目评估作开发的重要环节，可以帮助各方了解项目的可行性和风险。评估要点包括市场分析、财务分析、风险评估和可持续发展等。
引言:
房地产合作开发是指两个或多个合作方共同投资、开发和销售房地产项目的一种合作模式。在这种模式下，各方共享风险和利益，通过资源整合和协作，实现项目的快速发展和最大化利益。
概述:
本文将详细讨论房地产合作开发方案，探讨其背景和意义，并从五个大点进行阐述。首先，我们将分析合作开发的背景和市场需求。接着，我们将介绍合作开发的几种常见模式。然后，我们将探讨合作开发的具体合作流程及角色分工。接下来，我们将讨论合作开发的项目评估和风险控制。最后，我们将总结合作开发的优势和注意事项。
2.3共同开发模式
共同开发模式是指开发商与其他企业或个人合作共同投资、开发和销售项目。各方在利益分配、合作方式、项目管理等方面进行协商和约定。
三、合作开发的具体合作流程和角色分工
3.1合作流程的规划和确定
合作开发的具体流程包括项目策划、意向确定、签订合作协议、项目实施、营销销售和收尾等阶段。各方根据项目特点和资源整合情况确定合作流程。
二、合作开发的几种常见模式
2.1联合开发模式
联合开发模式是指两家或多家开发商共同投资、开发和销售项目。各方在合同中明确各自的权益和责任，并共同承担风险和利益。
2.2委托开发模式
委托开发模式是指土地拥有者将土地转让给开发商，由开发商全权负责项目的开发和销售。土地拥有者可以获得固定的土地收益或项目销售收益。
正文:
一、合作开发的背景和市场需求
某房地产开发项目可行研究报告word资料33页
目录第一章总论 (1)第二章项目建设条件 (2)第三章项目内容及成本估算 (6)第四章项目的市场分析 (8)第五章项目的SWTO分析 (18)第六章项目的利润估算及资金筹措 (19)第七章项目实施的经济效益分析 (23)第八章项目实施的敏感性分析 (25)第九章项目实施后的社会、环境效益分析 (27)第十章结论 (28)第十一章附表 (29)第一章总论南康市位于江西省南部，因“地接岭南，人安物阜”而得名。
国土总面积1800平方公里，辖19个乡镇，2个街道办事处，总人口近80万人。
城区面积达14平方公里，城市人口13万。
公元280年（晋太康元年）置县，1995年3月经国务院批准撤县设市。
2019年以来，南康大力实施“对接长珠闽，融入主城区”发展战略，把南康作为赣州主城区一个特色功能区来规划建设，致力打造赣州“1小时都市经济圈”的强势区域，加快进入赣州主城区的步伐。
运用经营城市理念，高起点、高标准、大手笔推进城市开发建设，城市面貌日新月异，被命名为赣州市卫生城、省级园林城市和省级文明城市。
面对南康城市发展的大好形势，赣州纵横房地产开发公司积极投入到南康的城市建设大潮中，于2019年用6000余万元通过竞拍方式取得南康市南水新区中心地段一宗土地使用权，独立从事房地产开发。
该开发项目名为“XXXXX”，本报告是对该项目开发进行研究的结果。
“XXXXX”商住小区项目用地30717平方米（约46.08亩），座落于南康市迎宾大道西侧，南临30米规划路，东为10米规划路，北与商住安置点相隔9米规划路，西面与商住安置点相隔5米规划路。
规划用地较为方整，东西向长188米，南北向长179米。
项目所处地段交通便利，周边配套服务设施齐全，环境优美，以5栋高层电梯住宅组成，并设有农贸市场、商铺、幼儿园、会所、地下停车场等配套公建；预计总投资20997万元。
“XXXXX”建成后，小区将成环境优美、布局合理、配套完善，集居住、休闲、商务、娱乐于一体的自然、幽静、舒适的综合性现代新型生态居住社区。
房地产合作开发方案
房地产合作开发方案房地产合作开发方案1. 背景随着经济的发展和人口的增加，房地产市场的需求也不断增加。
为了满足人们对住房的需求，房地产开发成为一种重要的投资方式。
房地产开发需要大量的资金和资源，对于单个开发商来说，往往难以承担这样的压力。
合作开发成为一种常见的解决方案。
2. 目标本方案旨在通过合作开发的方式，实现房地产项目的共同开发和共同受益。
具体目标如下：分散风险：通过与其他开发商合作，减少单个开发商承担的风险，降低项目失败的可能性。
共同投资：通过合作开发，各方共同投资，减轻单个开发商的资金压力，提高项目的资金实力。
共享资源：各方共享人力、物力、财力等资源，提高项目的执行力和效率。
实现共同利益：通过共同开发，各方共享房地产项目的收益，实现共同利益最大化。
3. 合作模式本方案采用联合开发的合作模式，具体步骤如下：3.1. 筹备阶段确定项目的地点和规模：根据市场需求和可行性分析，确定合适的项目地点和项目规模。
确定合作方：通过市场调研和竞争分析，确定合适的合作方。
确定合作形式：根据合作方的实际情况和需求，确定合适的合作形式，如联合投资、合资公司等。
确定投资比例：根据各方的资金实力和资源情况，确定合适的投资比例。
3.2. 实施阶段确定项目的详细规划和设计：根据市场需求和合作方的意见，确定项目的详细规划和设计方案。
筹集资金：各方按照约定的投资比例，筹集所需的资金。
开展项目建设：按照项目规划和设计方案，开展项目的建设工作，包括土地开发、建筑施工等。
管理运营：建成后将房地产项目进行管理和运营，包括销售、租赁等。
3.3. 收尾阶段分享收益：项目建成并销售、租赁后，按照约定的投资比例，将销售、租赁收益进行分配。
解散合作关系：项目收尾后，各方达到合作目标，解散合作关系，各自享受收益。
4. 风险控制在合作开发过程中，存在一定的风险，为了有效控制风险，需要采取以下措施：严格的合作合同：通过签订严格的合作合同，明确各方的权利和义务，规范合作关系，降低合作风险。
房地产合作开发方案
房地产合作开发方案一、引言房地产合作开发是指由两个或多个主体共同参与实施的房地产开发项目。
在这种合作模式下，各方共同投入资源、承担风险，共同分享收益。
本文将围绕房地产合作开发方案展开论述。
二、项目背景在当前房地产市场竞争激烈的环境下，通过合作开发的方式，可以使各方充分发挥各自的优势，实现互利共赢。
本项目位于市中心地段，拥有较大的开发潜力和投资价值。
我方作为项目的业主，希望通过与合作方的合作，实现该项目的有序开发和成功销售。
三、项目目标1. 项目目标一：高品质房产开发通过合作开发，我们的目标是打造高品质的房产项目，满足市场的需求并赢得消费者的信赖。
我们将确保房产的设计与施工质量达到国际标准，提供现代化的生活环境和便利设施，为业主提供舒适、安全的居住体验。
2. 项目目标二：实现良好的销售业绩通过合作开发，我们希望能够实现良好的销售业绩，确保项目的顺利推进。
我们将采取有效的市场营销策略，利用多种渠道宣传推广项目，并与合作方共同制定销售计划，确保销售目标的达成。
3. 项目目标三：最大化经济效益通过合作开发，我们希望实现最大化的经济效益。
我们将在合作协议中明确各方的权益和责任，并确保合作成本的最优化。
同时，我们将通过合理的风险控制措施，降低项目风险，实现合作收益的最大化。
四、合作方式我们拟采取以下合作方式：1. 资金合作：合作方提供相应的资金投入，共同承担项目的开发资金需求。
2. 技术合作：合作方提供相关技术支持和专业知识，共同参与项目的设计和施工过程。
3. 资源合作：合作方提供相关资源，如土地、建筑材料等，共同推进项目的进展。
4. 销售合作：合作方与我方共同制定销售策略和方案，共同承担项目的销售工作。
五、风险管理合作开发项目的过程中存在一定的风险，我们将采取以下风险管理措施：1. 建立合作协议：在项目启动前，双方将签订详细的合作协议，明确各方的权益和责任，确保项目按计划进行。
2. 分工明确：在合作协议中明确双方的分工和职责，确保各项工作的顺利进行。
房地产合作开发方案
房地产合作开发方案房地产合作开发方案1、引言本文档旨在为房地产合作开发项目提供详细的方案说明。
该方案涉及合作开发的目标、范围、合作模式、分工、时间安排、资金规划等方面的内容。
2、项目背景在这一章节，详细描述该项目的背景信息，如项目所在地、市场需求、竞争情况等。
3、项目目标在这一章节，明确描述该项目的目标，如销售目标、市场份额目标、合作伙伴关系目标等。
4、合作模式在这一章节，描述该项目采用的合作模式，如联合开发、合资开发、合作社区开发等。
5、合作伙伴选择在这一章节，详细阐述选择合作伙伴的标准、程序及相关考虑因素。
6、项目范围在这一章节，明确描述该项目的范围，包括建设规模、建设内容、土地使用权等。
7、分工与职责在这一章节，详细描述各合作伙伴的分工与职责，包括设计、施工、销售、管理等方面。
8、时间安排在这一章节，制定详细的时间计划表，包括项目启动时间、各阶段的时间节点、项目完成时间等。
9、资金规划在这一章节，阐述该项目的资金需求及如何筹措资金，包括合作方的出资比例、资金来源、风险控制等方面。
10、盈利模式在这一章节，明确描述该项目的盈利模式，包括销售收入、租金收入、其他收入来源等。
11、风险评估与应对策略在这一章节，对该项目可能面临的风险进行评估，并提出相应的应对策略。
12、附件本文档所涉及的附件包括但不限于合作协议、项目计划、设计图纸、市场调研报告等。
法律名词及注释：- 土地使用权：指国家依法将土地使用权授予土地使用人，享有土地使用的权益。
- 盈利模式：指项目达到盈利的方式和途径，包括销售、租金等。
- 风险评估：指对项目可能面临的各种风险进行评估，包括市场风险、政策风险、资金风险等。
房地产合作开发方案
房地产合作开发方案1. 引言本文档旨在提供一份房地产合作开发方案，为房地产公司和开发商之间的合作关系提供清晰的指导。
本方案将涵盖目标和原则、合作模式、合作流程以及风险管理等关键方面。
2. 目标和原则2.1 目标•实现房地产公司和开发商之间的合作共赢，共同推进项目的成功实施。
•提高合作效率，加强双方间的沟通与协作，确保项目按时、按质、按量完成。
2.2 原则•开放和透明：双方应保持开放的沟通和透明度，确保信息共享和共同决策。
•互惠互利：双方应通过分享风险和利益来实现互惠互利的合作关系。
•高效执行：双方应高效执行各自的任务，并遵守合作协议和相关法律法规。
3. 合作模式3.1 合作范围双方将共同合作开发房地产项目，包括规划、设计、建设、销售等环节。
3.2 合作结构本合作将采取合资合作的方式进行，房地产公司和开发商将共同组建合资公司来推进项目的实施。
3.3 合作机制•合作协议：双方将签署详细的合作协议，明确各自的权益和责任，并约定开发周期、规模和投资额等关键指标。
•决策机制：双方将设立合资公司的董事会，共同决策项目的重要事项。
•利益分配：双方将根据各自的投资比例来分配项目利润，确保公平合理。
4. 合作流程4.1 前期准备•市场调研：双方将共同进行市场调研，确定项目的需求和可行性。
•项目规划：双方将共同制定项目规划，包括规模、定位、建设周期等。
4.2 合作实施•设计和建设：双方将共同进行项目的设计和建设工作，确保项目符合法律法规和市场需求。
•配套设施：双方将共同配套项目所需的基础设施和公共设施，提高项目的综合竞争力。
•营销和销售：双方将共同开展项目的营销和销售工作，确保项目的销售情况良好。
4.3 项目验收•合资公司将对项目进行内部验收和外部验收，确保项目符合预期目标。
•验收合格后，合资公司将进行房屋交付和结算工作。
5. 风险管理•双方将共同制定风险管理计划，对项目可能的风险进行识别和评估，并制定相应的应对措施。
房地产合作开发基础和实务专题研究
房地产合作开发基础和实务专题研究前言房地产业是我国最为重要的支柱产业之一，近年来随着国内经济的发展，房地产市场的空前繁荣，各种规模的房地产开发项目在全国各地如雨后春笋般涌现，如何合理地进行开发和管理，成为了该行业内的一大关注点。
本文将对房地产合作开发的基础和实务问题进行专题研究。
房地产合作开发的基本概念房地产合作开发是指，房地产企业与其他各类企业或个人共同投资开发、经营和管理房地产项目的合作形式，主要以土地使用权、资金和技术等资源的共享为基础。
在此过程中，参与双方分工合作，共同完成项目各个阶段的工作，实现利益的合理分配，共同承担风险。
房地产合作开发的模式1. 共同投资合作模式共同投资合作模式是指，房地产企业与其他公司或个人共同出资，按比例分配投资收益，承担风险以及共同开发和经营房地产项目的一种合作方式。
该模式适用于相对资金雄厚的企业或个人，以及具有一定技术和管理经验的房地产开发企业。
2. 经济责任制合作模式经济责任制合作模式是指，在政府的统一规划和组织下，将土地使用权、资金和技术等资源划分成若干份额，由各个企业或个人按照约定的比例共同出资，共同进行开发和管理，承担风险以及分配收益的一种方式。
该模式适用于比较理性和规范的合作开发形式，其中适用于更大型复杂项目的比较多。
3. 委托开发合作模式委托开发合作模式是指，房地产企业将土地使用权和开发权委托给另外合作开发方，由其吸纳资金，组织开发，进行销售的合作方式。
在该模式下，合作方应负责代替房地产企业完成项目的规划、设计、建设、销售和运营等各项工作。
该模式适用于房地产企业关注更多项目的的壳体建设而不是营销和创建等复杂问题。
房地产合作开发中的法律风险1. 土地使用权转让风险在合作开发中，需要调整土地使用权的归属，因而企业需要应付土地使用权转让的政策风险、合同程序的规范风险，在此基础上，保障使用权的流转合法合规。
2. 项目资金和管理风险在开发过程中，资金来源和安排分配方面的风险可能会带来财务和管理方面的挑战。
《合作开发房地产》课件
DATE
ANALYSIS
SUMMAR Y
合作方之间需要频繁沟通和协调，以解决各种 问题和分歧。
信息不对称
合作方之间可能存在信息不对称的情况，导致 信任危机和利益冲突。
管理难度大
合作开发需要各方共同参与决策和管理，管理难度较大。
REPORT
CATALOG
DATE
ANALYSIS
SUMMAR Y
02
合作开发房地产的流程
寻找合作伙伴
确定合作目标
合作协议。
合作内容
共同投资、共同建设、共同销 售，并按照股权比例分配利润 。
成功因素
双方在品牌、资金、资源等方 面互补，共同应对市场风险， 实现共赢。
案例总结
通过强强联合，实现资源整合 和优势互补，提高了项目的竞
争力和成功率。
案例二：碧桂园与恒大的合作开发项目
01
02
03
04
合作背景
碧桂园和恒大均是中国大型房 地产开发企业，为了拓展市场
SUMMAR Y
01
合作开发房地产概述
合作开发房地产的定义
合作开发房地产是指两个或多个个人 、企业或组织通过合作的方式共同投 资、经营和管理房地产项目。
合作开发房地产的目的是通过共同投 资、共同经营、共同管理，实现资源 共享、风险共担，从而降低投资风险 、提高经营效益。
合作开发房地产的常见形式
股权合作
资金使用风险
合作开发房地产项目涉及多个合作方，资金使用需要经过协商和分配，如果合 作方之间沟通不畅或利益分配不均，可能导致资金使用不当，造成损失。
合作方风险
合作方信誉风险
合作开发房地产项目的合作方可能存 在信誉不良的情况，如未按照约定履 行义务或存在欺诈行为，给项目带来 风险。
合作开发房地产合同研究
合作开发房地产合同研究合同编号：__________鉴于甲方拥有房地产项目的开发权，并拟与乙方合作开发该房地产项目；乙方具备相关的开发经验和实力，愿意参与该项目的开发。
为明确双方的合作关系，经甲乙双方友好协商，特订立本合同，以共同遵照执行。
第一条合作原则1.1 本合同的订立遵循平等、自愿、诚实、信用的原则。
1.2 甲乙双方应严格按照本合同的约定履行各自的权利和义务。
1.3 本合同的履行过程中，如发生争议，双方应友好协商解决；协商不成的，可向合同签订地人民法院提起诉讼。
第二条合作项目2.1 合作项目名称：____________________。
2.2 合作项目地点：____________________。
2.3 合作项目规模：____________________。
2.4 合作项目用途：____________________。
第三条合作方式3.1 甲乙双方按照约定的比例共同投资、共同承担风险、共同分享收益。
3.2 甲乙双方应共同参与合作项目的策划、设计、施工、销售等工作。
3.3 甲乙双方应共同遵守国家有关法律法规，确保合作项目的合法合规。
第四条投资及资金筹措4.1 甲乙双方按照约定的比例共同投资，投资总额为：____________________元。
4.2 甲乙双方应按照约定的期限和方式缴纳投资款。
4.3 甲乙双方应共同负责合作项目的资金筹措，确保项目顺利进行。
第五条分工及责任5.1 甲方负责合作项目的选址、立项、报批等工作。
5.2 乙方负责合作项目的规划设计、施工建设、销售等工作。
5.3 甲乙双方应相互配合，共同完成合作项目的各项工作。
第六条收益分配6.1 合作项目的收益（包括但不限于租金、销售收入等）按约定的比例进行分配。
6.2 合作项目的亏损由甲乙双方按约定的比例承担。
6.3 甲乙双方应按照约定的时间和方式支付合作项目的收益。
第七条保密条款7.1 甲乙双方在合作过程中所获悉的对方的商业秘密、技术秘密、市场信息等，应予以严格保密。
第七章合作开发房地产
在显名合作开发下，一方以土地使用权、另一方以货币资金共同出资建房，一般不涉及土地使用权过户，在这一合作过程中，实质上为双方在各自拥有的土地使用权的土地上合作建房，出地方发生了转让部分土地使用权的行为，对出地方应按“转让无形资产——转让土地使用权”征收营业税。出资方以货币资金购买土地使用权，没有发生销售行为，不应征收营业税。出地方出售土地使用权，按实际取得的转让收入交纳营业税。因在显名合作开发中，出地方的出地环节不涉及土地使用权的过户问题，故不涉及土地增值税的应税行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。
第二节 合作开发房地产会计与税务处理
1．甲公司会计分析及处理
出地方甲公司按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》进行以土地使用权换取长期股权投资的》中的成本法核算。
(1)按照协议投入土地使用权时： 借：长期股权投资——丙公司 45 000 000 贷：无形资产——土地使用权 30 000 000 营业外收入 15 000 000
3．丙公司会计分析及处理
丙公司按照接受出资、分配利润进行账务处理，接受非货币资产出资的，按照评估确认的价值或合同、协议或公司章程约定的价值入账。
(1)收到甲、乙公司出资时： 借：无形资产——土地使用权 45 000 000 银行存款 30 000 000 贷：实收资本——甲公司45 000 000 ——乙公司 30 000 000
第二节 合作开发房地产会计与税务处理
在显名合作开发模式下，根据《企业会计准则第2号——长期股权投资》及其应用指南规定，企业使用本企业的资产或其他经济资源与其他合营方共同进行某项经济活动(该经济活动不构成独立的会计主体)，并且按照合同或协议约定对该经济活动实施共同控制的，为共同控制经营。
房地产开发可行性研究报告精品word精品文档21页
房地产开发可行性研究报告2 019-06-17目录一、总论 (1)二、市场预测 (5)三、选址方案 (9)四、组织机构与人力资源配置……………………………………………………………………………………11五、项目实施进度…………………………………………………………………………………………………14六、投资估算………………………………………………………………………………………………………14七、融资方案………………………………………………………………………………………………………16八、财务评价………………………………………………………………………………………………………17九、研究结论与建议………………………………………………………………………………………………18一、总论一．项目背景1.项目名称:XX花园2.承办单位概况承办单位是某某房地产开发集团公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。
公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。
公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承"诚信、合作、卓越、创新"的经营理念，开拓进取。
3.可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策（3）武汉市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要（4）武汉市2019、2019年国民经济和社会发展统计公报（5）武汉市城市总体规划大纲（2000—2020年）（6）东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（8）《武汉市市区基准地价》（9）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（10）投资项目方签定的协议书或意向书（11）编制《报告》的委托合同（12）其他有关依据资料4.项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。
房地产合作开发方案
房地产合作开发方案房地产合作开发方案1. 概述本文档旨在提供一种房地产合作开发方案，以促进房地产项目的合作和共同开发。
该方案将介绍合作伙伴关系的建立、项目开发的流程和具体实施计划。
2. 合作伙伴关系的建立在房地产合作开发方案中，建立良好的合作伙伴关系至关重要。
以下是建立合作伙伴关系的几个关键步骤：- 寻找合适的合作伙伴：寻找具有相关经验和资源的合作伙伴是成功合作开发的基础。
- 签署合作协议：制定并签署明确的合作协议，明确双方权责和利益分配，确保双方的权益得到保障。
- 建立沟通渠道：建立定期沟通的渠道，确保信息流通畅，及时解决问题和取得进展。
- 制定共同目标：共同制定合作开发项目的目标，确保双方在项目实施过程中保持一致。
3. 项目开发流程项目开发流程是确保房地产合作开发项目按计划顺利进行的关键。
以下是一般的房地产合作开发项目开发流程：1. 市场调研：对目标市场进行全面调研，了解市场需求和潜在竞争对手情况。
2. 项目规划：根据市场调研结果，制定详细的项目规划，包括项目定位、规模、建设周期等。
3. 项目筹备：进行必要的项目筹备工作，包括选址、融资、法律与合规事务等。
4. 项目设计：进行详细的建筑、城市规划和景观设计等工作。
5. 项目施工：按照项目设计进行实际施工。
6. 项目营销：在项目施工过程中，进行项目宣传和营销活动，吸引潜在客户。
7. 项目交付：项目完工后，按合同规定进行项目交付，确保顺利移交给购房者或投资者。
8. 售后服务：提供售后服务，解决购房者或投资者在使用中遇到的问题。
4. 实施计划实施计划是具体指导房地产合作开发项目实施的工作计划。
以下是实施计划的主要内容：- 时间计划：制定项目实施的时间计划，确保各个环节和里程碑按时完成。
- 资源计划：分配和管理项目所需的人力、物力和财力资源。
- 风险管理：识别和评估项目实施中可能出现的风险，制定相应的应对措施。
- 质量控制：制定质量控制标准，确保项目交付的产品质量符合预期。
房地产合作开发课件
退出机制与合作协议
制定明确的退出机制和合作协议，确 保各方利益得到保障，降低合作纠纷 风险。
03
合作开发合同与协议
合同与协议的种类与内容
合作开发合同
明确合作各方在项目中的 权益、义务和责任，包括 投资额、股权比例、利润 分配等内容。
项目规模与地理位置
评估项目的规模大小、地理位 置的优劣，以及是否符合市场
需求。
项目盈利能力
分析项目的预期收益、投资回 报率、现金流等财务指标，判 断项目的盈利能力。
项目风险评估
评估项目的风险因素，包括政 策风险、市场风险、建设风险 等，并制定相应的风险控制措 施。
合作方实力与信誉
对合作方进行资质、实力和信 誉等方面的评估，确保合作方
总结词
跨界合作、品牌共赢
详细描述
该旅游地产合作开发项目涉及多个行业和领域，包括房地产、旅游、文化等。各合作方 通过跨界合作，实现了品牌共赢和资源共享。在项目中，各方共同参与规划、设计、建 设和运营，打造具有市场竞争力的旅游地产产品，为消费者提供高品质的旅游体验，同
时也为合作各方带来了可观的经济收益。
房地产合作开发课件
• 房地产合作开发概述 • 合作开发项目选择与评估 • 合作开发合同与协议 • 合作开发项目管理 • 合作开发常见问题与解决方案 • 合作开发成功案例分析
01
房地产合作开发概述
定义与特点
定义
共同出资
房地产合作开发指的是两个或多个企业、 个人通过共同出资、合作经营的方式，共 同参与房地产开发、建设、销售等活动。
明确项目组织架构，包括各参与 方的职责、权利和利益分配，确
合作开发房地产合同研究
合作开发房地产合同研究摘要本文研究了合作开发房地产合同的相关内容。
合作开发房地产合同是一种合作模式，由房地产开发商与其他投资方共同合作开发一项房地产项目。
在合作开发房地产合同中，各方就项目的股权分配、投资额、利润分配等重要事项进行约定。
本文通过对合作开发房地产合同的研究，总结了其基本特点和一些注意事项，以帮助相关人员更好地理解和应用此类合同。
1. 引言合作开发房地产合同是房地产行业中常见的一种合同形式。
通过合作开发房地产合同，房地产开发商可以与其他投资方共同合作开发房地产项目。
在这种合作模式下，投资方可以通过投资一部分资金，获得相应的股权份额，并与开发商共同分享项目的收益。
合作开发房地产合同在实际应用中具有一定的复杂性，需要各方充分理解相关条款和注意事项，以确保合同的有效执行。
2. 合作开发房地产合同的基本特点合作开发房地产合同具有以下基本特点：2.1 股权分配合作开发房地产合同中，房地产开发商与其他投资方共同享有该项目的股权。
股权分配是合作开发房地产合同中最关键的问题之一，涉及各方的权益和利益分配。
在股权分配中，可以根据各方的投资额度、风险承担能力、专业知识等因素进行协商，并在合同中明确规定各方的股权比例。
2.2 投资额度合作开发房地产合同中，各方需要明确约定各自的投资额度。
投资额度包括房地产开发商的自有资金投入以及其他投资方的资金投入。
投资额度的确定需要考虑项目的规模、市场需求、融资能力等因素，并在合作开发房地产合同中进行详细规定。
2.3 利润分配合作开发房地产合同中，各方对项目的利润分配进行约定。
利润分配通常基于各方的股权比例进行，但也可以根据实际情况进行调整。
利润分配的具体方式可以是现金分红、股份转让或其他形式，需要在合同中明确规定。
2.4 项目管理合作开发房地产合同中，需要明确各方对项目的管理责任和权益。
项目管理包括项目策划、设计、施工、销售等一系列工作，各方需要协商确定各自的职责，并在合作开发房地产合同中进行明确规定。
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房地产合作开发房地产合作开发通常是地产和房产的共同开发，指提供土地使用权一方与土地开发进行投资一方，对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。
一、房地产合作开发的主体资格在《城市房地产管理法》实施以前，最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第一条中，关于房地产开发的资格问题，是有明确的规定的：1.从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业。
2.不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。
“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效”这句话，实际上是一种对合同双方的要求而不是对单方的要求。
其中的“不具备房地产开发经营资格的企业”和“他人”是可以互换的。
也就是说，合作双方必须都同时具备房地产开发经营资格。
《城市房地产管理法》实施后，对此并没明确规定。
但房地产的开发经营者应是依照城市房地产管理法第二十九条规定设立的房地产开发企业法人，否则不得进行房地产开发经营。
与此相应，对进行房地产开发经营的合作各方，也就必然要求至少其中一方必须具备房地产开发经营资格，否则，合作各方订立的房地产合作开发经营合同无效。
一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二双方至少一方具有房地产企业开发资质；三有该项目已经相关主管部门的行政批准；四项目用途、项目的规划设计参数等合乎原审批。
二、房地产合作开发的主要模式1、房地产联建房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方（B企业）与提供土地的一方（A企业）合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。
一般适用有提供土地方与房地产开发公司之间签立。
双方可以约定：A企业出地、B企业出资金、技术、劳务，双方合作开发。
该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。
另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。
同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。
项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。
B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。
该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。
避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。
2、直接转让土地使用权假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。
整个开发过程能够名正言顺。
这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。
B企业应当缴纳承受土地使用权契税。
3、组建项目开发公司项目开发公司是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。
这种情形下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东。
一般适用于合作双方都不是房地产开发公司，用于商品房开发的情形。
A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以项目公司名义立项并办理有关手续。
在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量避免纠纷的产生。
主要包括以下两种模式： A土地协议折价入股方式构成合作投资比； B土地评估作价入股方式构成合资投资比例。
项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B 企业为主体计算缴纳。
A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税；应当计算缴纳土地增值税；应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。
B房地产企业需要交纳契税.4、整体产权转移已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。
房地产项目转让的模式：（1）以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发项目；（2）以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益： A权益在合作各方内部转让； B权益转让给合作各方以外第三人。
这种方式下,A企业不需要缴纳营业税；不需要缴纳土地增值税;不用计算合并环节的清算所得或损失。
B房地产企业不需要缴纳契税。
5、房屋参建房屋参建是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为，一般表现为参建人通过投资或参与房地产建设而获得部分房产的所有权。
一般适用于房地产项目已进行，但开发方资金不足的情形。
房屋参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力，因此，不予考虑。
在以上五种方案中，联建开发可顺利立项开发销售，但不能获得税收收益，而且联建开发投资者之间复杂的关系往往无法通过合作协议统一调整，合作投资者之间容易产生纠纷。
直接转让土地使用权权益清楚，但不能获得出让方的相关支持尤其是社会资源支持，也不能获得税收收益。
组建项目开发公司可以通过法人实体明确各股东权益，也可以通过新的项目开发公司获得拟建开发面积所需的房地产开发资质，也可以免征营业税、符合条件可以免征本环节的企业所得税和契税。
应该是房地产开发较为优越的开发形式，特别是一些大型项目的房产开发中。
在项目公司运营过程中，还可以通过受让股权或合作开发权益的方式，获得项目全部产权。
合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人（股东或权益人）或者项目功能、用途等变更手续，均系要式的须经批准的行为,均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。
三、合作开发合同1、制作和签订房地产合作开发合同应注意问题（1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；（2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；（3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；（4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；（5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；（6）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；（7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；（8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；（9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；（10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。
2、制作和签订房地产项目转让合同应注意问题（1）房地产开发项目转让必须由所有人转让、受让的当事人以书面形式协商一致；（2）转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；（3）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；（4）已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；（5）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；（6）未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；（7）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用包括尚未付清的费用的承担方式；（8）项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；（9）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；（10）房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法。
3、房地产合作开发合同主要条款（1）合作开发当事人的名称、姓名、住所；（2）项目概况（包括：坐落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；（3）项目现状；A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；B、项目动拆迁、开发现状。
（4）合作方式；A、共同组建项目公司方式需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运作程序、利润分配等；B、合作建房协议方式；需约定：合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等。
（5）项目公司成立前后的权利义务的转移（包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等）；（6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异）的投入方式；（7）项目合作建设计划（规模、进度等）；（8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）；（9）违约责任；（10）解决争议的方法；（11）合作当事人约定的其它事项。
4、房地产项目转让合同的主要条款（1）转让当事人的名称、姓名、住所；（2）项目概况（包括：坐落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；（3）项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；（4）项目现状；A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）；C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况；（5）项目转让方式；A、以开发项目转让方式；需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等；B、以转让项目公司股权方式；需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。