经典地产项目装修标准星河湾共55页文档
精装修建议的参考意见最终稿
C塔精装修建议的参考意见引言一、青岛豪宅装修发展状况1.青岛市场精装修发展方向2.青岛现有豪宅项目装修现状二、全国市场成功豪宅案例1.全国市场精装修房屋发展方向2.全国市场成功案例鉴赏3.全国市场装修现状共性三、本项目的思考1.市场反馈给我们的信息1）青岛豪宅市场装修系类表2）全国豪宅市场装修2.本项目的具体建议结言引言伴随着2009年8月8号，上海·星河湾的成功开盘销售，再次刷新了中国营销史上的记录——单天单盘成交总价40亿，似乎也在预示着真正豪宅时代的来临。
作为全国豪宅高密集型的城市——青岛，也在紧随市场前进的步伐，万丽海景、上实海上海成功面市，东海路9号、凯悦中心在冰封一年之久也终于迎来单月成交10余套的骄人成绩，万邦中心、远雄国际广场、泰山基业等即将开盘项目也对青岛豪宅市场虎视眈眈，蓄势待发。
本项目—青岛新一代地标，如何能在竞争激烈的市场上，脱颖而出，统领群雄是本项目面市前期大量工作的核心内容。
寻找自身价值是本项目占领制高点的有力支撑，在产品存在不可规避的硬伤的前提下，我们需要独辟蹊径寻找出路——提高产品附加值。
我们所有工作的核心都是客户的需求，结合客户访谈工作的进行，精装修豪宅是客户的基本需求点，本项目需要寻找到属于自身产品特性的精装修豪宅市场。
本建议特以上篇所述，结合市场现状，针对本项目特性提出精装修建议的一些参考意见！一、青岛豪宅装修发展状况1.青岛市场精装修发展方向青岛房地产住宅市场在短短的2003年-2008年6年间，随着市场的日渐成熟共经历了毛坯房、简装修、精装修和人性化的定制性精装修四大阶段;第一阶段；2003年以前，毛坯房的出现是政府政策的阶段性产物，在不规范的市场制度下，毛坯房作为市场主流产品在很长时间占据主导地位，包括别墅类产品。
第二阶段：2003年开始，经过第一个上海代理公司成功的进驻青岛，为青岛房地产市场注入新鲜血液，伪精装修时代的到来。
代表案例：丽都国际一期，3000精装修标准在当时几乎等同于房价的市场下，掀开了青岛伪精装修豪宅时代的新篇章，并成功登顶青岛销售冠军。
星河湾王配饰设计
____________________________________________________风格：现代元素与 传统元素的结合，传统的 中式实木家具，雕花工艺。 现代布艺沙发软垫及现代 图案的地毯。中式屏风隔 断。
色彩特征：深棕色的实木 家具，实木地板，白色的 沙发垫和白色墙面呼应。 材质特征：实木、藤艺、 软垫
卧室台灯（2个） 规格：300*500
客厅台灯 规格：350*600
花几台灯（2个） 规格：300*200
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饰 品 明 细 表
玄关柜处饰品 规格：200*450
客厅花几饰品（1套） 规格：220*400
玄关绿植
客厅装饰水景
客厅装饰品
客厅装饰品
客厅装饰品
客厅装饰品
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工作时间是否自由 休息时间是否可支配 个人嗜好品牌 是否经常有家中聚会
是 可以 可以 经常有朋友来聊天喝茶
家中是否有收藏品
是否有特有的社交圈 是否有礼仪要求 度假方式是怎样的
是 是 有 经常旅游
生活方式定位
由于每个人的起居时间和对室内用 品使用习惯的不同，杨先生一家又是三 世同堂，这就决定了室内产品的种类的 多样性。王先生喜欢安静的生活，喜欢 茶道和阅读，经常会有朋友来家里喝茶 聊天。 王先生喜欢中国的文化，经常到中 国各个民族地区去旅游，收藏着许多书 籍和具有民族领域特色的收藏品。王太 太喜欢现代生活，爱诳街交友，练习瑜 伽，研究菜式，经常会有朋友来家聚会。 新中式风格是现代元素和传统元素的结 合，以现代人的审美需求来打造传统韵 味的事物。所以新中式风格既符合儒雅 气质的王先生，又诠释了王太太的柔美 形象和现代化生活方式。 作为书吧的经营者，工作和生活一 样的具有文人艺术的品质，儿子从小受 着父母的影响，喜欢阅读，有丰富的想 象力，在艺术方面有着较高的天赋和爱 好。因此王先生一家所追求是一种儒雅 而又舒适的生活方式。更需要一个充满 文化艺术、温情的生活空间。
《上海星河湾（土方、道路、景观铺...
《上海星河湾（土方、道路、景观铺...第一章编制说明一、编制依据1、本工程的招标文件及招标答疑纪要、施工图纸及有关资料等；2、现场踏勘、调查所了解的信息；3、采用或参考的主要技术规范3.1现行《工程测量规范》、《城市园林绿化工程施工及验收规范》、《建筑工程施工质量验收验收标准》、《市政排水管渠工程质量检验评定标准》、《建设工程质量管理条例》、《工程施工质量验收规范》。
二、工程概况1、工程地理位置：本工程位于上海市闵行区金都路与都会路交叉口。
2、工程内容：工程建设主要包括土方、道路、景观铺装、景观建筑、景观小品、绿化种植及配套水电安装工程等。
3、工期要求：总工期433天，展示区2015年09月25 H——2016年01月30 H；非展示区2015年12月01 H——2016年11月30日。
具体开工日期以甲方确定的开工报告为准。
4、质量要求：达到国家质量评定合格标准。
&全部工程必须根据建设部《建筑安装质量检验评定统一标准》、《园林绿化技术规程（试行）》、《城市绿化工程施工及验收规范》的要求进行施工。
b.硬质工程要求：各类石板、块石、条石等石材的强度、色泽和加工精度达到招标人及设计要求，棱角完整、无翘曲，安装质量要求密实、牢固、平整。
（铺装质量、沉降控制、石材色差控制等内容）。
c.景观工程使用的黄砂必须是淡砂，确保铺装面层不泛碱。
5、安全文明要求：本工程工地要求达到文明工地标准。
按文明施工有关规定施工，由我方负责办理施工场地的交通、环卫和施工噪音等相关手续；无条件配合招标人、建筑总包方做好协调工作，并做好场地内已建好的其他工程的成品保护工作。
我方将遵守工程建设安全生产有关管理规定，严格按安全标准组织施工，并随时接受行业安全检查人员依法实施的监督检查，釆取必要的安全防护措施，消除事故隐患。
我方将服从招标人的安排，做好与其他施工单位的协调、配合工作。
三、施工程序总体设想本工程属于园林景观工程，施工内容包括景观道路、景观小品、绿化种植及配套水电安装工程等，为了保证工程质量和响应招标文件对工期的要求，我们拟在施工中:（1）在局部施工进度慢的地方采用见缝插针的方法，实行交叉流水作业。
红鹤北京星河湾策划案
项目成本可能因各种因素而超支，如人工成本上涨、材料成本增加 或设计变更等。
质量风险
项目质量可能不符合预期或标准，需要进行修复或整改。
07
结论与建议
总结
本次策划案旨在提升红鹤北京星河湾项目的品牌 形象和市场竞争力，通过市场调研和竞品分析， 我们发现项目的优势和不足，并提出了针对性的 解决方案。
在营销策略方面，我们制定了针对不同客户群体 的个性化销售方案，以提高销售业绩和市场占有 率。在服务方面，我们注重客户体验和服务质量 ，以提高客户满意度和忠诚度。
建议
针对项目定位和品牌传播，建议进一步挖掘红鹤北京星河湾的独特卖点 和优势，加强与竞品的差异化竞争。同时，加强与媒体和意见领袖的合 作，提高项目知名度和美誉度。
红鹤北京星河湾策划案
• 项目概述 • 市场分析 • 策划方案 • 实施计划 • 预期成果 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目概述
项目背景
北京星河湾项目位于北京市朝阳 区，是一个集住宅、商业、文化 、教育等多功能于一体的综合性
社区。
项目周边交通便利，紧邻地铁和 多条公交线路，方便居民出行。
3
回报率
预计投资回报率将达到50%，即1亿元人民币。
06
风险评估与应对策略
市场风险
市场接受度
新项目可能面临市场接受度低的风险，特别是当其与现有市场需 求存在差异时。
经济环境变化
经济环境的变化，如利率、通货膨胀和就业率，可能影响消费者 的购买力和消费习惯。
政策法规变动
政策法规的变动可能对项目产生重大影响，包括土地使用、环保 规定和税收政策等。
市场趋势
政策影响
关注北京市房地产政策变化，分 析对红鹤北京星河湾项目的影响
易居2009太原星河湾地产手工艺术品
墙身虚实对比有度
窗套及窗户的设计有较多细部
2
星河湾式的景观风格：重绿植轻硬地、 星河湾式的景观风格：重绿植轻硬地、重木轻草
从实际出发压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积。园林景观中软绿化较多(水景、植物等)， 硬绿化较少(广场、铺地等)，在植物的选配上采用树多、花多、草少的方法。 在园林绿化建设中强调以乔木为骨干的绿色植物作为主体，形成良好的生态效益。(草坪的维护浪费大量 的水资源，且相对制造氧气的能力较弱。相反，灌木及乔木不仅能遮阳、吸热、减燥，亦能产生大量的氧气) 与其他景观要素结合配置成景。（使得园区步移景异，处处花团锦簇，枝繁叶茂）
6
星河湾式的装修风格：以六星级酒店总统套房为标准， 星河湾式的装修风格：以六星级酒店总统套房为标准，提供奢华生活
餐厅
客厅
书房
洗手间卫浴
双洗手台
厨房
少见的居住大空间， 少见的居住大空间， 对居住需求的挖掘， 对居住需求的挖掘， 拉升物业的成长价值， 拉升物业的成长价值， 高端生活元素的充分体现。 高端生活元素的充分体现。
3
星河湾式的景观风格： 星河湾式的景观风格：细致周到的景观细节处理
园林小品独具匠心、造型独特。（在园林小品的选材上，多选用石(黄蜡石，用于景观营造；大理石用于 地面铺贴)、木(进口梢木)等天然材料。座椅、栏杆、灯具等造型独巨匠心，与建筑统一和谐。） 夜景照明系统采用环保暖光源。(夜景照明系统如：路灯、地灯、台阶灯、树灯、柱灯等均采用环保暖光 源，光线柔和而不刺眼，既保护视力又美化环境，且节约能源。) 配以磨砂灯罩。(夜景照明系统带有磨砂玻璃灯罩的灯具，将不会对低层的住户造成光污染) 。
5
星河湾式的装修风格：以六星级酒店总统套房为标准， 星河湾式的装修风格：以六星级酒店总统套房为标准，提供奢华生活
星河湾的系统研究：梦幻豪宅
浦东星河湾
分类标准：房型面积、房型格局
相似户型：A1
相似户型：A3、A4、A5、A6 、A7、A8、B1、B2、B3、B4 、B5
巨资购买名贵树种进行苗圃培育然后进行全冠移植，全冠 移植能保持树木整体的美观，使业主一入住就能享受成熟 园林浓荫摇曳的美景，但也造成巨大运输养护的成本和难 度。不仅要在运输中最大限度确保根系和枝干的完好，并 且因通常只能一辆车运送一棵树，而需要付出很大代价。
黄蜡石采自广东英德深山山涧里，为了寻找理想 的原石，星河湾特意从山林里开辟了一条运输通 路，并用专列行程一千多公里，运送千吨黄蜡石.
浦东星河湾一期以四房 为主，三房次之，主力 面积为219-316平米， 户型强调舒适、尊贵、 奢华.
太原星河湾的一期户型 面积分别是295、320、 380、530㎡四种户型
浦东星河湾 户型
三房三厅三卫 四房三厅四卫 五房四厅五卫
北京星河湾
面积
219-220㎡ 240-316㎡ 486-592㎡
在中国的四个城市六个星河 湾项目中无论是华北还是华 南,无论是什么样的气候,突 出的景观特征就是水主题景 观打造,将震撼力十足的中央 泳湖结合自由流动自循环的 入户水景结合在一起.
景观之水景系统：多种设计手法处理水景，叠水喷泉、瀑布湖 泊、惬意泳湖、清澈溪水等，有大有小、有深有浅、有动有静 ，全方位体现水不同的美态和意境
别墅设计元素公寓化：将别墅的设计元素充分运用到高 端公寓的设计中，实现公寓生活别墅化的第一引导
利用平层优势： 充分利用公寓的大平层的优势,扩大产 品设计的亮点
自成体系：形成了自成体系的设计原则和装修标准
户型之概况:广州星河湾以小面积产品开始启动,第四期全部调 整为大面积产品
星河湾项目考察分享报告
间的发展商是我们坚持的态度。
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一个标准
要引导一种不断进步的行 业标准。广州星河湾在选材用
料、工艺、环境、室内装修和
设备配套上都做了一些有益的 探索，而北京星河湾投入的成
本更大，甚至把开盘时间推迟
种立永恒之业的目标去建造，
使楼盘成为所在城市的名片。
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一种态度
星河湾是要让成千上万个 家庭在里面生活七十年，对于 几万人、两三代人的生活会有
非常深远的影响，做一个对业
主负责、对城市负责、对社会 负责，为业主用心营造生活空
目录
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Contents
Page
问题提出
星河湾概况
规律探寻
经验总结
商业定位
1
2
3
4
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通过对星河湾项目的考察，我们在本报告中主要思考三大问题
1
星河湾的豪宅标准化的规律与特征是什么？ 星河湾如何因地制宜、同中存异？ 随着时间推移，在产品方面星河湾如何实现自身的改进提升？
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用
心——用心的执着
用心——用心决定“舍”与“创”的
结果，决定“得”与“新”的程度， 用心立基业。 执着于社区建设的每一个环节、每 一处细节。 “心”到才能“行”到，“行”到 才能“功”成。 用心用在事前，极尽心力系统规划 全过程；用心用在事中，以超越常 规的标准完成每一件事；用心用在 事后，不断总结，不断完善，不断 提升。 自动自发，全力以赴，不浅尝辄止、 得过且过。用心用到尽。
北京星河湾设备及装修1629267880
北京星河湾装修交楼标准
房门：“树熊牌” 房门：“树熊牌”木饰面 门：纯铜精致打造的门锁， 门锁：德国原产，每把锁价值 8000元。这种门系采用宏宇集 8000元。这种门系采用宏宇集 团旗下明宇木业首创的独特工 艺生产，其高档木饰面与门体 贴合异常牢靠。 另外，北京星河湾的房门比之 普通楼盘的房门，无论从高度 还是厚度都有所突破，高度达 到2。3M，所有门的厚度都在 3M，所有门的厚度都在 6CM以上，有的门甚至达到了 6CM以上，有的门甚至达到了 7CM。 7CM。
北京星河湾装修交楼标准
厨房：北京星河湾的厨房配有德国 德格抽油烟机、煤气炉、微波炉、 烤箱、洗碗机、双门电冰箱等。 高档的厨房设备：这套设备完全依 照中国人的烹调习惯，对煤气灶与 水槽的布局合理区分，井然有序， 使洗、切、烧能在同一个工作区域 内轻松完成；沿口处的防溢处理以 及地坪与地柜间的防水处理都符合 中华料理和日式料理的洗涤要求， 让业主彻底消除厨房内湿滑的烦恼； 其中关键部件如铰链、抽屉导轨等 均采用外国原装进口。为了让业主 的厨房空间更具合理化，我们连冰 箱都为您准备好了，赠送名贵冰箱 的代价并不是我们关注的东西，我 们注重的是这样安排能让业主的生 活更舒畅。
谢
谢!
北京星河湾营销中心 2004年10月 2004年10月
北京星河湾装修交楼标准
之所以采用这种断桥窗，是因为： 强度高：比塑钢窗的强度高出几倍。在星 强度高：比塑钢窗的强度高出几倍。在星 河湾，你寻遍整扇窗子都找不到一颗螺丝 钉，但它却坚固无比，即使在您很难发觉 的地方，我们还是用了比普通材料贵好几 倍的成本。
北京星河湾装修交楼标准
室内所用的涂料：北京星河湾的室内涂料均来自加拿大， 涂料采用先进电脑配色方法，使用高科技双性能色浆，色 彩持久，色泽稳定，抗酸抗潮，其卓越的耐擦洗性，可擦 洗达3000次。且用料环保，甚至整个生产过程的水都是杀 洗达3000次。且用料环保，甚至整个生产过程的水都是杀 菌后的纯净水。其洁净程度可以直接饮用，最大限度地保 证了住户的健康。并且涂料的双性能色浆还可由为主喜好 调配出不同的个性色彩，让业主的生活创意得到最大限度 的发挥。
上海星河湾个案分析
2021/6/12
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Who 星河湾是谁
广东宏宇集团成立于1994年，2001年成功推出星河湾地产品牌，在行业中树立了好房子的标准，接受各地的参观考 察团体数百个，获得国内外荣誉奖项四十多个，成为中国品质地产的探索者，所获地产奖项颇丰，其中分量最重的 莫过于2008年有着世界房地产届奥斯卡美誉的cnbc发颁发的北京星河湾“国际房地产亚太地区最佳公寓五星大奖” 这就意味着星河湾首次代表中国获得 世界认可。成为全球五大梦幻豪宅之一。
项目参数表 总占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 得房率
200000m2 一期住宅9.5万m2
1.58 35% 90%、
建筑风格
新古典建筑风格
近期开盘时间 2009年8月8日
交房状况 规划期数 当前期数 发展商
豪华装修 3期 第1期 星河湾地产开发有限公司
交房时间 总户数 新推套数 车位户数比
现房 未定 322 1：1
2021/6/12
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Where
星河湾处于花木板块
该板块紧邻浦东新区行政中 心,位于世纪公园东南侧，西 北部与联洋国际社区相连。
在自然环境、社区氛围方面 均表现出众。教育、商业、医 疗等各类配套均十分完备；
交通方面板块内的轨道交通 龙阳路站、世纪大道站均为多 条轨道交通汇集的枢纽站点， 同时毗邻内环线和杨高路、罗 山路、沪南公路等主要交通干 道，公交自驾出行均十分便利
➢ 星座式布局就是自然、不对称的建筑布局。
➢ 有利于建筑物外立面能被最大限度地展开，增大 了屋内通风采光的墙面。
恒大地产住宅公共空间建筑装修标准
恒大地产住宅公共空间建筑装修标准恒大地产住宅公共空间建筑装修标准说明：(1) 具体项目中当地有验收要求的，按具体验收要求执行；(2) 油白色乳胶漆前均需水泥砂浆抹灰找平；(3) 文中除特别注明外，均以mm计。
1设备用房以外部分：1.1地下室、半地下室:（1）汽车库:天花：油白色乳胶漆（人防地下室的顶板不应抹灰）。
墙面：油白色乳胶漆。
柱面：油乳胶漆（负一层绿色,负二层蓝色）。
柱面中部加120mm宽黄色水平腰线，线底离地1200mm高。
踢脚线：油灰色乳胶漆。
地面：油灰色车库地坪漆。
其他：倒车防撞栏、通道减速带、防撞(护角)条、导向标志牌、行车标志牌、反光镜、车行指标示线、车位编号吊牌等由集团统一招标，物业管理中心制定标准。
（2）库房、管理用房：天花：油白色乳胶漆。
墙面：油白色乳胶漆。
地面：铺300×300防滑耐磨砖。
踢脚线：贴100高防滑耐磨砖。
1.2 封闭楼梯:楼梯按层高要求以最小尺度原则设计。
（1）楼梯间及楼梯前室:天花：油白色乳胶漆；墙面：油白色乳胶漆；（2）楼地面及平台地面：超豪华户型及广东地区楼盘铺600×600咖啡色抛光砖；其余楼盘铺300×300防滑耐磨砖。
（3）踏步：超豪华户型及广东地区楼盘铺带防滑条的600宽咖啡色抛光步级砖；其余楼盘铺300宽带防滑条的防滑耐磨步级砖。
（4）踢脚线：超豪华户型及广东楼盘贴100高600宽咖啡色抛光砖；其余楼盘贴100高300宽防滑耐磨砖。
（5）栏杆及扶手(具体设计图另详《定型产品-标准做法》)：分类楼梯形式栏杆扶手做法超豪华户型及广东地区楼盘非剪刀封闭楼梯栏杆做法参国家标准图集99SJ403页22的详图，竖杆为40×20×1.2钢管，横杆为φ15圆钢，木扶手参国家标准图集99SJ403页63的详图○29且颜色同入户门。
外露铁件均红丹打底，面刷黑色调和漆两度。
剪刀楼梯扶手做法参国家标准图集99SJ403页68的详图○A，支架为φ20圆钢，木扶手参国家标准图集99SJ403页63的详图○29且颜色同入户门。
菲莫斯软装饰设计案例之星河湾样板间(欧式新古典)
艺术品陈设原则和方法论述
• 注重色彩搭配：艺术品的色彩应与空间整 体色调相协调，营造出和谐统一的视觉效 果。
艺术品陈设原则和方法论述
挂画
选择合适的挂画位置和高度，以及与之相协调的画框和画作内容。
雕塑
将雕塑放置在显眼且易于欣赏的位置，如壁炉、楼梯转角等。
工艺品
利用工艺品点缀空间，如瓷器、玻璃制品等，增添空间的精致感。
木材
玻璃
金属
温润自然，触感舒适，常用 于家具、门窗、地板等，营 造温馨舒适的室内环境。
透明度高，具有良好的透 光性和折射效果，可用于 隔断、门窗、装饰画等。
质感现代，光泽度强，可 用于灯具、家具、装饰品 等，提升空间现代感。
不同空间材质搭配建议
01
02
03
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客厅
以大理石、木材为主，搭配少 量金属和玻璃材质，营造稳重
菲莫斯软装饰设计案例之星河湾 样板间欧式新古典
目录
• 项目背景与客户需求 • 欧式新古典风格解读 • 空间规划与功能区域设计 • 材质选择与运用技巧 • 灯光设计及氛围营造策略 • 艺术品陈设与配饰挑选指南 • 总结回顾与未来展望
01
项目背景与客户需求
星河湾样板间项目介绍
星河湾样板间是位于中国某高端住宅区的展示空间，旨在为目标客户提供精致的生 活体验和居住环境的参考。
灯光层次
运用不同层次的灯光设计， 形成光影交错的效果，增 强空间的层次感和立体感。
家具与饰品搭配
结合家具、饰品等元素， 与灯光相互映衬，共同营 造出欧式新古典风格的优 雅与浪漫。
节能环保理念在灯光设计中体现
LED灯应用
采用LED等节能环保型灯具，降低能耗和碳排放。
智能控制
经典地产项目装修标准——星河湾
• 三期复式首层3.8m • 三期平层3.5m
入户门
木饰面防火门 金世纪 售楼处入口墙面
入户门
金镶玉 木门及石材门套
门及门套
木门及木门套
门套
木门套 阿富汗黑金花门槛石
门套
木门套 阿富汗黑金花门槛石
门套
磨边工艺
浅啡网
洞石
门套
木门套 阿富汗黑金花门槛石
星河湾装修标准纵览
门 客厅、饭厅、走廊 主卧、书房、衣帽间
Q3．我们可以借鉴其中的哪些经验？——亮点分析
• 注重设计，精于搭配：
• 将石材的特性及价值通过合理的搭配表达出来，有效地凸显了 石材的价值。
• 相同的石材，通过不同的搭配、拼花达到不同的效果，产生眼 花缭乱的效果
• 善于套材（提高出材率）
• 使用相对少数的材料，不同规格、形状的组合达到不同的效果， 充分利用材料，使石材出材率高，相当于降低成本。
普通卧室 工人房 厨房 卫生间 阳台
配件家具 设备系统
• 客厅、饭厅、走廊
• 局部采用造型天花配饰线，油进口乳胶漆；客厅、饭厅、走廊、 跃式台阶铺高级进口大理石地面，局部大理石拼花装饰；墙面 局部采用大理石及木作造型，配合木饰线及高级墙纸等材料。
客厅展示
金线米黄
餐厅展示
Tip： 如上图一样的直线条拼花，仅增加成工艺成本的20%左
普通卧室 工人房 厨房 卫生间 阳台
配件家具 设备系统
• 阳台
• 地面铺地砖，配艺术铁花栏杆（部分阳台为砖砌阳台，请详见 建筑立面图），墙身油进口乳胶漆。
• 窗、阳台门
• 断桥铝合金框配双层中空玻璃；立面窗帘盒装饰；建筑外窗可 开启部位配置纱窗（八角窗除外）。