房地产企业账务处理

房地产企业账务处理
房地产开发企业开发的住宅，一般都使用铝合金门窗。

支付铝合金门窗款项时，是取得增值税普通发票还是建筑业发票?开发成本如何才能正确的税前扣除?怎样的操作方式更省税?拟通过以下几种情况予以说明。

某房地产开发企业，开发建设住宅小区10万平方米，该工程设计要求使用铝合金门窗。

该房地产企业拟于2007年4月与施工单位(或商贸企业、生产厂家等)签订合同，决定铝合金门窗的合同方式。

需要施工的铝合金门窗有15，385平方米，单价为650元/平方米，结算总金额为1000万元(其中：铝合金型材550万元、中空玻璃150万元)。

假定，建筑业营业税金及附加为3.3%。

有以下几种方式供选择：
【方式一】
开发商与商贸企业签订《购买铝合金门窗合同》
房地产开发企业与商贸企业签订《购买铝合金门窗合同》，合同中约定：由商贸企业销售铝合金门窗并负责安装工程(商贸企业没有安装工程的施工资质)，工程竣工后除预留3%的尾款自保修期满外，其他款项全部支付。

开发企业凭商贸企业开具的增值税发票1000万元作如下账务处理：
借：开发成本――建筑工程费用1000万元
贷：银行存款970万元
其他应付款――保修金30万元
那么，房地产开发公司支付商贸企业的铝合金门窗款1000万元是否可以税前扣除?
分析如下：
1、房地产开发企业从商贸企业购买铝合金门窗(并含安装)，用于开发产品，从实质上讲应该是甲供材料。

甲供材料应该与施工单位结算，构成工程总造价的组成部分。

2、《营业税暂行条例实施细则》第十八条规定：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。

3、《国家税务总局关于建筑业营业税营业额问题的批复》(国税函[1999]586号)规定：建设单位自行采购建筑材料后以预算价提供给施工企业的，其实际采购价高于预算价的部分，也应并入施工企业的营业额内征收营业税。

从上述可见，房地产开发公司支付商贸企业的铝合金门窗款1000，以“增值税发票”直接进入开发成本，是不可以税前扣除的。

因为它与《营业税暂行条例实施细则》第十八条以及“国税函[1999]586号”规定精神不相符。

解决办法
1、将铝合金门窗工程纳入总承包合同
将铝合金门窗工程纳入总承包合同范围，与总承包人结算时将1000万元的铝合金门窗工程款计入总造价。

开发商将1000万元的铝合金门窗款，作为甲供材料与施工单位进行财务结算。

施工单位办理工程结算时，不但将1000万元的铝合金门窗纳入总造价，还应该向业主收取营业税金及附加33万元。

施工单位开具的工程款发票(建筑业发票)包括了铝合金门窗款。

也就是说，这一办法可以解决铝合金门窗的税前扣除问题，但是须多支出营业税金及附加33万元。

开发商支付的铝合金门窗款是1033万元。

2、代扣代缴工程税金代开发票
由开发商以总承包单位名义，将铝合金门窗款1000万元代扣代缴营业税金及附加33万元，去主管税务机关代开1000万元的建筑业发票。

这样处理，1000万元的铝合金门窗款可以税前扣除了。

但是，代扣代缴税金开发商是不能税前列支的，应该调增应纳税所得额。

因此，开发商的铝合金门窗成本是1033万元。

【方式二】开发商与建筑装饰公司签订《铝合金门窗施工合同》
房地产开发企业与某装饰施工公司签订《铝合金门窗施工合同》，合同中约定：由该企业负责铝合金门窗安工程的施工(有施工资质)，工程竣工后除预留3%的尾款自保修期满外，其他款项全部支付。

房地产开发企业凭施工企业开具的建筑业发票1000万元(其中：营业税金及附加33万元)，其账务处理为：
借：开发成本――建筑工程费用1000万元
贷：银行存款970万元
其他应付款――保修金30万元
根据《营业税暂行条例实施细则》、《企业所得税法实施条例》以及《发票管理办法》规定，房地产开发企业支付的铝合金门窗工程款是完全可以税前扣除的。

实际上，开发商的铝合金门窗成本支出是1000万元。

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【方式三】开发商与生产厂家签订《铝合金门窗施工合同》
房地产开发企业与某铝合金门窗的生产厂家签订《铝合金门窗施工合同》，合同中约定：由该厂家负责铝合金门窗安工程的施工(该生产厂家有安装的施工资质)，工程竣工后除预留3%的尾款自保修期满外，其他款项全部支付。

并明确，合同总价款中，包括建筑劳务款276.9万元(提供建筑业发票)，铝合金型材550万元、中空玻璃150万元(提供增值税发票)。

由于该合同符合《国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》“国税发〔2002〕117”的相关规定，
因此铝合金型材与中空玻璃不需要征收营业税，合同总金额可以减少23.1万元，合同总金额为976.9万元。

房地产开发企业支付铝合金门窗款项时，收到建筑业发票276.9万元、增值税发票700万元。

其账务处理为：
借：开发成本――建筑工程费用976.9 万元
贷：银行存款947.593万元
其他应付款――保修金29.307 万元
上述处理，符合“国税发〔2002〕117号文”文件精神，房地产开发企业支付的铝合金门窗工程款，完全是可以税前扣除的。

实际上，开发商铝合金门窗成本支出是976.9万元。

【方式四】开发商与装饰公司签订《铝合金门窗施工合同》(甲供料)
房地产开发企业与装饰公司签订《铝合金门窗施工合同》(甲供料)，合同中约定：工程所需的铝合金型材、中空玻璃700万元由甲方供应，该装饰公司负责铝合金门窗安工程的施工(有安装的施工资质)，合同金额为276.9万元(包括安装劳务款以及除铝合金型材、中空玻璃以外的材料费等)工程竣工后除预留3%的尾款自保修期满外，其他款项全部支付。

上述合同内容，符合《财政部国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》(财税[2006]114号)精神，因此对于铝合金门窗工程，开发商提供铝合金型材、玻璃，与施工企业的合同总价款中可以不包括这一部分价款，对开发商是有利的。

房地产开发企业的账务处理如下：
(1) 购入铝合金型材、中空玻璃，支付700万元(增值税发票)
借：原材料800万元
贷：银行存款800万元
(2) 施工单位完成铝合金门窗工程，办理完工程结算并收到建筑业发票金额276.9万元。

A 支付装饰公司除预留保修金8.358万元以外的工程款270.242万元。

借：开发成本276.9万元
贷：银行存款268.593万元
其他应付款――保修金8.307万元
B 结转甲供材料成本
借：开发成本700万元
贷：原材料700万元
上述处理，符合“财税[2006]114号文”文件精神，房地产开发企业支付的铝合金门窗工程款，完全是可以税前扣除的。

实际上，开发商铝合金门窗成本支出是976.9万元。

综上所述，开发商铝合金门窗采取的合同方式不一样，其成本支出计税前扣除是有差异的。

最佳选择应该是第3、第4方式，实际成本支出仅976.9万元;其次是第2种方式，实际成本支出为1000万元;最差选择应该是第1种方式，不仅面临可能不能税前扣除的风险，而且采取了补救措施也会多支出成本33万元。

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