个人理财分析报告作业

盛年不重来，一日难再晨。

及时宜自勉，岁月不待人。

格力地产公司股票投资分析报告一、宏观分析（一）经济形势分析1、经济周期分析（GDP）由于长期的计划经济体制的影响，我国经济增长具有资源约束型特征。

投资作为关键的投入要素，自然是引起经济周期波动的主要因素。

房地产经济是国民经济的一部分，因而过度投资同样是房地产经济波动的重要原因，且具有三个特点。

（1）在投资饥渴症影响下的投资冲动。

（2）房地产投资在时间上的集中性、物业类别及其定位上的同质性。

（3）房地产有效需求严重不足。

对于中国而言：由于我国房地产业起步较晚，因而房地产经济的时序信息过短且资料不全。

从投资、政策、市场行为心理和信息化等4个方面的探讨可以分析出我国房地产周期波动的成因：①我国长期衽计划经济体制，具有资源约束和短缺经济特征；②我国经济处在转轨时期，众多的投资者对市场竞争的残酷性认识不足，常常产生盲目的投资冲动；③政府对经济活动干预和控制能力强，政策因素对经济波动影响大；④人们在房地产这一特殊商品的投资活动中。

往往具有一种从众的投资或购买行为；⑤城市信息化建设有助于提高房地产市场信息的共享性。

2009年上海房地财政近千亿元，占财政总收入25%；2008年浙江省GDP的21486（亿元），商品房销售金额为1872.9642（亿元），商品房销售的GDP占比为8.71%。

2009年的浙江商品房销售4302.8770（万元），占据008年浙江GDP的20.02%。

现今珠海GDP增长18％，房价增长39％。

2、货币政策分析（含通货膨胀和利率政策分析）货币政策会带来资产价格泡沫隐患，尤其是房地产泡沫问题应该受到关注。

现阶段货币政策调控房地产市场面临着放松调控将导致房地产泡沫卷土重来，过度调控会阻碍经济的持续发展，微观主体预期对货币政策有效性构成挑战，基层中央银行落实政策难到位等问题。

完善我国货币政策调控体系就要增强货币政策的连续性、一致性和透明度，防止心理预期的变化引起房地产价格的震荡，还要加强一般性货币与政策与选择性货币政策之间的配合以及货币政策其他调控政策的配合。

（1）近年来,我国部分地区房地产价格上涨过快,市场上出现泡沫的论断不断增多,中央政府以及各级地方政府纷纷出台各种措施,实施宏观调控,力图控制房地产价格的不合理上扬。

与此同时，中国人民银行加强了对利率工具的运用，利率调整逐年频繁,利率调控方式更为灵活,调控机制日趋完善。

由于低利率导致持续储蓄分流，影响金融系统自身稳定；经济运行中房地产需求过热引发一系列投资过热，造成通货膨胀率持续上升并且对银行信贷构成严重威胁，2004年10月29日，中国人民银行上调基准利率0.27个百分点，此次利率调整幅度虽然不大，但却反映了人民银行的谨慎性和对效果反馈的观望，因此仍有待其进一步举措。

果然从此之后我国进入加息时期，2006年4月、8月两次上调利率，2007年3月起先后6次上调存贷款利率，2007年12月21日一年期存款基准利率提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率提高到7.47%；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。

在房地产经济系统中，房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现，利率是一个外生变量。

用于房地产开发的主要资金多数来源于银行贷款，利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。

而由于利率杠杆具有灵活性、有偿性、间接性的特点，杠杆作用比较灵活，对经济的调节作用比较强，更适用于对市场经济的调节，它在房地产经济波动中起着独特的传导作用。

利率的变动势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大，因此，利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。

利率机制是通过调控房地产金融市场参与者的资金成本来发挥作用的，利率无论提高或降低都会使金融市场参与者的借贷成本或资产选择行为发生变化，从而促使房地产市场参与者调整投资决策，达到调控房地产金融市场货币总量的目的。

利率主要是通过影响货币市场的货币流量，进而影响房地产开发的资金量，最终导致房地产市场的波动。

1.利率对房地产供给的影响根据凯恩斯的理论,投资由利率和资本边际效率决定,投资与利率成反方向变动关系,与资本边际效率成正方向变动关系。

资本边际效率由预期收益和资本资产的供给价格或者说重置成本决定。

因此银行提高贷款利率后，增加了房地产企业的建设成本。

这些新增利息成本无论是房地产开发商自己承担还是向消费者转移，都会抑制房地产投资。

对房地产开发商而言,利率上升,资本的供给价格上涨,资本边际效率下降,原来一些利润丰厚的开发项目,也会变得无利或微利,开发商会停止对无利可图的项目的开发,从而减少房地产市场的供给。

在需求不变的情况下,价格出现上涨。

反之中央银行执行降低贴现率和存贷利率的政策会扩大货币供应量，而货币供应量的增长超过了实际经济需求，促使部分货币供应量游离于实体经济之外，成为房地产投资的资金来源，进而推动了房地产投资膨胀。

长期的超低贴现率则更会导致房地产价格暴涨，形成房地产泡沫。

2.利率冲击对房地产需求的影响房地产的需求由自住消费性购房需求和投资性购房需求组成,利率变动对房地产需求的影响集中表现在对购房者的影响上。

对购房者而言,由于受收入的限制,购房者在购房时,需要通过金融机构进行融资(住房抵押贷款)来突破自己的预算约束。

对自住消费性购房者而言，他们购房的主要目的是为改善居住条件的需求，利率上升后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，但增加的贷款数额非常有限，就当前的利率水平而言，对购房者几乎不构成实质性影响，也不足以影响购房自用的主流购买力。

那些迫切需要改善住房条件提高生活质量的人还会到市场上寻求经济适用房，利率上升对其的抑制作用较小。

对投资性买房者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房投资者对房地产价格的预期发生改变，房价的涨幅必须极高才能确保其收回投资本金。

更甚者，由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用，投资者极易改变其对房价走势的预期，进而改变他们的资金投向。

如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产投资的话，会导致房地产的大量空置，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价的变动。

房地产业属于资金密集型和劳动密集型产业,需要银行作为中介,为房地产的开发和销售提供资金的融通,而利率是资金的价格,利率的变动必然会对房地产的供给和需求产生影响,从而带来房地产价格的波动。

在房地产金融市场上，为提高货币政策的传导效应,最重要的就是引入资金的价格—利率调控机制：中央银行的利率调控货币市场的利率引导商业银行的成本利润约束房地产开发企业和购房者的利润动机。

（2）房价与通胀一般成正比例关系。

一般来说，通货膨胀厉害的话，房屋价格就会越高，毕竟我们的房屋价格是用纸币的量来标价了，通货膨胀发生时，会产生纸币的贬值，纸币贬值就会导致房价的上涨。

而通货膨胀实质上指社会总需求大于社会总供给（供远小于求）。

供远小于求，通价地讲，就是指供求关系的严重失衡就会导致钱不值钱，什么都贵，而且你今天不买，明天要么买不到，要么要更多钱才能买到。

通货膨胀的发生，必然会导致房价的上涨。

3、财政政策分析2010年以来，中国经济继续回升向好，工业生产强力反弹，国内需求强劲，三大动力协调性增强，经济发展总体上呈“高增长、低通胀”的良好态势。

由于发达国家经济复苏乏力、新兴经济体增长动力减弱，2011年世界经济形势复杂多变，难言乐观。

作为我国“十二五”的开局之年，在外需疲弱、政策调控和成本上升等因素的影响下，2011年我国经济总体上谨慎乐观：预计全年GDP增长9%左右，比2010年回落约1个百分点；CPI上涨3.5%左右，略高于2010年。

宏观政策总体趋于稳健，财政政策更加强调结构调整和“包容性增长”，货币政策趋于中性，更加强调管理通胀预期，加强与财政政策的配合，利率、汇率微有上升。

经济运行总体上依然呈“高增长、低通胀”态势.。

2011年我国经济将由政策刺激下的快速回升转入稳定增长阶段。

重点有以下内容：（一）实施积极的财政政策和稳健的货币政策（二）财政政策重在“调结构”和“稳增长”（三）货币政策转向“稳健”或“中性”，货币信贷回归常态（四）完善人民币汇率形成机制，避免剧烈波动（五）坚持房地产调控政策方向不动摇、力度不放松（二）证券市场形势分析大盘分析2010 年是我国房地产市场的调控之年，面对频繁的政策调控和严峻的市场形势，公司坚持以销售为中心，通过多种举措加快项目建设、加大营销力度、提升产品质量、规范内部管理，取得了较好的工作成绩：重点建设项目如期推进，销售收入高速增长，主营业务利润大幅增长，企业形象有效提升，人才团队不断壮大，各项管理日趋规范和完善，为公司推进并实现二次跨越的战略目标奠定了良好开局。

报告期内，公司实现营业收入 115,748万元，比上年增长 125.65％；实现利润总额20,527万元，比上年减少 32.29%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润12,924万元，比上年增长 2,789.40%。

截至 2010 年12月31 日，公司总资产 962,964 万元，比上年增长 78.56%；归属于母公司股东权益 178,437 万元，比上年增长 7.55%。

二、行业分析（一）行业发展优势和前景分析格力地产公司是一家以信息产业为主的高科技上市公司，主要从事计算机硬件产品的开发、生产和销售、应用软件的开发销售、系统集成、智能建筑、数码社区、移动通讯等多项业务，是西北地区最有影响的高科技企业之一。

目前拥有遍布全国的营销平台，十几家专业化公司，1个信息技术研究院。

公司经过资产整合，退出了原先拥有的批发及零售贸易业务，并开始涉足房地产和高速公路业务。

(1) 增发概念：2010年11月11日，公司拟增发募资7.2亿扩大"超精细钢丝"产能。

据预案显示，恒星科技拟以不低于23.50元/股的价格向不超过10名的特定投资者发行不超过3500万股，预计募资不超过7.24亿元，全部投资于"年产1.5万吨超精细钢丝项目"，其中建设投资约6.28亿元。

据公司预测，该项目建成后，公司每年新增销售收入10.3亿元，税后利润3.63亿元，投资利润率达66.9%，税后投资回收期(含建设期)为4.1年。

(2)公路运输：公司对参股的河南海星高速公路发展有限公司的累计投资额已达23635.40 万元。

该公司投资建设的"大广线" 属收费还贷项目，北起大庆，南至广州市，全长约3600公里，总投资较大，投资回收期较长。

(3)重组题材：公司原控股股东西安海星科技投资控股（集团）有限公司经与珠海格力集团公司协商，海星集团决定将其持有的本公司6000 万股股份（占公司总股本的17.77％）以协议方式转让给格力集团（该转让股份已于2007 年12 月28 日完成了过户登记手续），格力集团成为本公司的第一大股东，在此前提下，公司与控股股东格力集团进行资产置换和向格力集团以每股6.71元非公开发行股票24000万股，公司将除部分不动产之外的资产全部置出，格力集团将其全资拥有的两家从事房地产业务的公司的100%的股权置入公司，将公司的主营业务变更为房地产开发和经营。