房地产市场分析论文集(25个doc)29_New
房地产市场分析
房地产市场分析近年来，中国房地产市场一直处于高速发展的阶段，特别是在一、二线城市，房价水涨船高，引起了广泛的关注和讨论。
这不仅影响了人们的生活，也与整个经济发展密切相关。
本文旨在对当前房地产市场进行分析，探讨其现状和未来的走向。
一、市场现状1.城市化和人口流动加速中国城市化进程加速，人口流动增大，促进了城市房地产市场需求。
但是，城市人口迁入带来的是集中购房需求，这也是当前房价飞涨的一个因素。
2.房价高企近年来，楼市价格居高不下，导致普遍买房买不起，走在购房者的路上往往是漫长而寂寞的，越来越多的年轻人对于追逐自己的住房梦难以实现感到无奈。
3.土地供应紧张建设用地供不应求，地价水涨船高，房地产开发商开发房地产的成本增加，最终导致了房价居高不下。
此外，政府对土地的限制和管理，也是价格上涨的原因之一。
4.政策调控力度增强从2017年以来，房地产市场调控政策持续推进，针对涉房企业加强监管和规范，对于房地产市场的需求和投资增长有很大的影响。
二、市场趋势1.政策调控延续未来政府对于房地产市场的调控力度还将持续加强，政策的落实，将会对市场的发展和房价的涨幅产生重要的影响。
2.现房和预售房会出现价格分化房地产市场分化最大的就是现房和预售房的价格差异。
由于政策的管制，未来房源会逐渐稀缺，新盘房源和存量房的价格差异会进一步扩大，预售房价格相对稳定。
3.新盘价格或许更加合理弱市的现实和政策调控的作用下，未来，一些大型房企的新盘更有可能设计合理，价格适中，而不是高价低质。
4.二手房市场增加预计不久的将来，随着存量房交易逐渐改善，成为房地产市场的重要组成部分。
三、未来展望总的来说，当前房地产市场需求依旧旺盛，加上供需不平衡这一现象，房价上涨的势头还将继续。
除此之外，未来企业跨界拓展的现象较多，固定资产在资产配置中的配比可能会下降，也可能会导致房地产需求的增加。
然而，政策调控力度越来越大，可能会对房地产市场带来一定的影响，同时也会推动市场稳健发展。
房地产业发展形势分析论文(全文)
房地产业进展形势分析论文一、房地产业增长面临的新背景迈向了21世纪的人类社会，经济进展出现了一个明显的趋势，即以高科技信息为主导的新型产业的崛起，推动了经济领域的一场空前革命，人类已经进入了新经济时代。
房地产业的增长也受到新经济的强烈冲击。
1.新经济必定伴随着新规则。
这不仅为制度创新提供了更广阔的空间，同时也强化了对制度的需求，加速并深化经济体制的转变。
随着房地产市场的日浙成熟，产业系统的组织能力得到加强，从而使依赖于产业内部结构的各种动力因素对该系统的进展起到更为显著的作用。
2.新经济以知识经济为显著特征。
知识在社会生产过程中的渗透，促进了生产迂回化、专业化进展和要素生产率的提高，带来人类各种财富的加速增长。
经济进展水平提高为产业成长提供了更坚实的物质、知识基础和更广阔的进展空间。
以知识为基础的经济增长将一改过去主要依赖于稀缺资源投入规模的模式，转而强调知识、信息服务于用户的有效性，提倡敏捷制造和商品的个性化。
借助于通讯科技的迅猛进展而掀起的XX络革命，为新经济运行模式提供了支撑，并进一步促进了经济全球化进程和知识信息的传播利用。
由于知识资源的非稀缺性，即非排他或重复使用，从而具有使用越多其价值制造越高的特征，使得依赖于不可再生的自然资源的经济形态得到改变，支持了经济的可持续进展。
二、房地产业增长面临的新动因房地产业是指“从事房地产开发、建设、经营、租赁、抵押、信托以及维修、装饰等经济活动的行业”。
受传统体制和进展水平制约，我国房地产经济的增长几乎一直是以物质生产环节的投资为主要推动力量的。
建筑业尽管在官方口径中被列为第二产业，但我国房地产业的成长与建筑业有着特别的紧密联系。
建筑业不仅是房地产业中不可缺的物质生产环节，而且是我国房地产业迄今进展历程中的主导环节。
这也是某种程度上使我国房地产业运行至今难以完全摆脱生产导向的轨道，因而忽视了市场需求的改变。
新经济时代，随着人们收入水平和知识水平的提高，在房地产市场上，服务需求远比物质商品需求更具有弹性，且服务需求形式扩展也比物质商品更多更广。
中国房地产市场供求分析报告论文
中国房地产市场供求分析报告论文摘要房地产行业是中国经济的重要组成部分，对经济增长、就业和消费都起着重要作用。
本文旨在对中国房地产市场的供求状况进行详细分析，通过对房地产市场的供给和需求的研究，揭示市场的特点和趋势，以及对未来发展的影响。
引言中国房地产市场自20世纪80年代改革开放以来经历了快速的发展和变化。
在改革开放初期，中国的房地产市场遭遇了严重的瓶颈，供需失衡、政策不完善等问题阻碍了市场的健康发展。
然而，随着经济的发展和政府政策的调整，中国房地产市场逐渐走上了稳定和健康的轨道。
本文将对中国房地产市场的供给和需求进行深入研究和分析，以期为相关部门提供参考和决策支持。
供给分析中国房地产市场的供给主要来自于开发商和政府的土地供应。
开发商通过购买土地、规划设计和施工建设等方式，将土地转化为可售房产。
政府在土地供应方面起着重要作用，通过土地拍卖和划拨等方式为房地产开发提供土地资源。
近年来，中国房地产市场的供应量呈现出不断增加的趋势。
据统计数据显示，2019年全国共完成商品房销售面积超过18亿平方米，同比增长5.4%。
这主要得益于政府加大土地供应和扩大建设规模的政策支持。
此外，随着城市化进程的推进，二三线城市的开发和建设也在不断加快，为房地产市场的供给提供了更多机会。
然而，尽管供应量有所增加，但供需仍然存在不平衡的现象。
一方面，中国仍然存在着巨大的住房需求，特别是新兴中产阶级和年轻人群体。
另一方面，由于房地产开发商过于追求高利润，导致一些城市和地区的房地产库存过高，供应过剩。
因此，解决供需矛盾成为中国房地产市场发展的重要课题。
需求分析中国房地产市场的需求主要来自于家庭居住和投资购房两个方面。
家庭居住需求是房地产市场的基本需求，人们购买房产主要是为了提供居住空间。
而投资需求是人们将房地产作为一种投资手段，追求资产保值增值的需求。
随着经济的发展和居民收入的提高，中国房地产市场的需求不断增加。
特别是随着新型城镇化进程的推进，人们对居住环境和居住品质的要求不断提高，对房地产市场的需求也在逐步扩大。
有关房地产市场分析论文范文
有关房地产市场分析论文范文随着我国国民经济的快速发展，房地产市场的不断发展，得到了大家的普遍关注。
下面是店铺为大家整理的房地产市场分析论文，供大家参考。
房地产市场分析论文篇一：《区域房地产市场分析技术探讨》【摘要】近年来，随着人们对住房的需求不断上升，房地产行业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。
而今年，随着国家调控政策细则的逐步落实，与整个国民经济从高速增长到中高速增长的转变相对应，房地产业经历了年初以来的调整后，正在逐步回归正常的增长态势。
房地产行业的软着陆，既是机遇，也是挑战――为了实现行业的可持续发展，政府需要在已有调控之下加强对区域地产市场的具体分析，对此本文主要就地产市场分析技术的重要性以及实施办法进行探讨。
【关键词】区域房地产;市场信息;分析技术;宏观调控自二十世纪八十年代顺应经济体制和政治体制改革的市场化要求以来，我国房地产业便进入了高速发展的时期，对国民经济的发展起到了巨大的推动作用。
但政府管理部门在进行宏观调控的过程中，不能有效地获取、利用市场信息，导致相关政策的制定与房地产市场的现状存在一定的差异性，从而加剧了房地产业发展的不稳定性。
因此，想要解决上述问题，有效提高房地产市场的整体发展水平，需要构建一套区域房地产市场的系统分析思路和技术方法。
1 区域房地产市场分析的作用区域房地产的分析作用主要体现在两个方面，即对宏观经济的作用和对房地产业的作用。
具体分析如下：1.1 区域房地产市场分析对宏观经济所产生的影响首先，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，其投资增长与宏观经济增长之间呈高度相关，随着市场经济体制的不断完善，二者之间逐步形成了同向发展而又相互牵制的互动关系。
区域性地产市场分析致力于以具体实践为支撑，对这种互动关系进行发展方向和战略上的引导，避免房地产业和宏观经济出现主次模糊、互相冲突的现象。
其次，加强区域房地产的市场分析能够有效地促进其他行业的协调发展。
浅析房地产市场现状分析论文
浅析房地产市场现状分析论文目前随着我国人们的生活水平的提高，房地市场也在不断地发展。
下面是店铺带来的关于房地产市场现状论文的内容，欢迎阅读参考!房地产市场现状论文篇1：《浅谈我国房地产市场发展现状》【摘要】本文对我国房地产业发展现状做了分析，分析出：房地产投资的总体规模逐年增大;信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高;销售量持续增长，商品房销售面积、销售额持续上升;房价大幅攀升;开发规模快速增长;完善土地供应制度;建立房地产价格预警机制，加强对住房价格的检测与调控;完善住房供应体系和住房保障体系;规范房地产开发企业及相关企业的行为。
【关键词】房地产市场;发展现状房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。
主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。
房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，近年来房价不断攀升，国家不断出台政策仍然无法阻止房价的上涨。
在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并且找到有效的解决问题的对策和途径，以保证房地产市场持续健康。
1.房地产业的重要作用房地产业直接推动经济的增长投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机。
我国自1998年实行住房市场化改革，推行住房分配货币化以来，房地产业进入持续稳定发展的时期，对经济增长的贡献不断增大。
房地产业除了直接推动经济增长外，由于房地产业在国民经济链中处于中间环节，具有很强的关联效应。
2.我国房地产业的发展现状随着人民的生活水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，取得了令人瞩目的成就。
房地产投资的总体规模逐年增大，从商品房投资类型结构看，普通住宅比重稍有上升，经济适用房所占比重直降，办公楼所占比重稍有下降，而商业用房所占比重趋于稳定，基本维持不变。
信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高。
国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。
房地产市场论文(5篇)
房地产市场论文(5篇)房地产市场论文(5篇)房地产市场论文范文第1篇1.全县房地产开发正处于高速进展阶段。
纵观乡宁县房地产市场近10年来的进展历程，无论是新开工面积，还是房地产投资额都消失了较快增长。
从当前市场交易状况看，全县商品房供不应求，房地产开发仍有较大进展空间。
主要缘由有：一是全县商业性房地产市场发育相对滞后，随着全县经济的进展和人民生活水平的逐步提升，合理的居民住房需求在短期内集中释放，特殊是在“羊群效应”的作用下，很多潜在购买者成为实际购买者。
再加上保障性住房、廉租房等多种住房供应形式进展缓慢，使得全社会住房需求都积聚到商品房需求上。
二是居民住房投资理念的转变及其高额回报预期，进一步增加了购房意愿。
随着县域居民金融学问普及程度不断提高，住房投资理念渐渐形成，特殊是在一般居民投资渠道不畅状况下，购买住房成为一种最简洁直接的投资方式。
特殊是最近几年房地产市场持续飙升的价格走势，增加了居民对住房投资及投机行为，使得购房意愿进一步放大。
据对乡宁县100户居民购房意愿问卷调查，有购房意愿的居民占到调查总数的81%，较上年同期增加了14个百分点，其中购房用于改善居住条件的占46%，购房用于投资增值的占35%。
特殊是居民购房增值的意愿增加，占比较去年同期增加了10个百分点。
另据调查，随着房价一路上涨和城市人口增加，商品房屋的转让和出租收入已成为县域居民财产性收入的重要来源。
乡宁县城镇居民人均财产性收入在2021~2021年5年期间增长了46.8%，出租房屋收入5年内翻了一番多。
通过对2021年住户抽样调查：乡宁县城市居民拥有两套及其以上住宅的家庭比例高达34.5%。
县级城市的经济区位、人口、规模等缘由打算了外来投资和投机性购房对县域房地产业的冲击并不大。
针对楼盘销售的专项调查显示，乡宁县城的确存在有外来投机性购房，但总量小于全部住宅成交套数的1%。
县城商品房市场的富强在很大程度上还是取决于本地需求。
有关房地产市场现状分析的论文
有关房地产市场现状分析的论文房地产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。
下面是店铺为大家整理的有关房地产市场现状分析的论文，希望大家喜欢!有关房地产市场现状分析的论文篇一《浅析我国房地产市场现状》摘要：本文通过对我国房地产市场的历史回顾和现状总结，分析了目前房地产价格的不合理性，以及宏观调控不能取得预期效果的原因。
关键词：房地产价格地租一、我国房地产市场的发展历程及现状中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。
中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。
我国真正意义上的房地产市场应该是开始于1996年左右。
房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。
1998年，中国开始了“房改”，那一年，为了摆脱亚洲金融危机为中国经济低增长的影响，国家又出台了一系列拉动内需的政策，为个人房贷提供了政策支持。
由此，天时地利人和俱备，中国步入了房地产市场化的高速发展期。
房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化，人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其魔力，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，房地产价格节节攀升。
2006年以前，房屋销售价格一直处于一个比较稳定的状态。
2006年到2007年，房价开始出现异动，呈现快速上升态势。
直到2008年，房价才有所回落，但仍然远远高于以前。
大多数普通老百姓发现，自己就算不吃不喝，光凭工资得几十年才能拥有一套仅够容身的房子。
二、对我国现在房地产价格合理性的分析世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是4—6倍，为房价收入比所设定了5的警戒线。
而从上图中可以清楚的看到，我国的房价收入比已经远远超过了这一警戒线。
我国的房地产市场在保持较高增长速度的同时也出现了有效需求不足，房产品结构失衡的现象，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。
同时，房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，这主要是指没有充分分析市场需求，对市场有效需求估计不足，过多投资高档住宅，导致了空置;另一方面，大多数居民的住房还十分紧张，普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。
房地产市场分析论文
房地产市场分析论文2.1级差地租理论马克思指出：“凡是有地租存在的地方，都有级差地租，而且这种级差地租都遵循着农业级差地租相同的规律。
”这里所讲的规律是指级差地租产生的条件、原因和形式。
城市级差地租产生的条件也是土地等级的不同。
这种等级表现在位置距离城市中心的远近，交通是否方便，配套设施是否齐全等[25]。
城市级差地租产生的原因也是土地经营权的垄断。
比如，在住房开发建设中，一些较好的地段被某个房地产公司开发经营后，其他的房地产商就不可能介入，只好着手开发稍远稍差一些的地段。
城市级差地租的形式也可分为级差地租I和级差地租II。
级差地租I是指城市内部地段的土地里，由于市场的位置不同而产生的超额利润转化成的地租。
级差地租II是指城市发展过程中由于国家或企业在同一地块上追加投资所产生的超额利润转化成的地租[26]。
例如，咸阳以东与西安交接处，在2000年以前还比较冷清，后来国家从总体规划、基础设施、招商引资等多方面追加投资和改善环境，经过四五年的建设，咸阳东南大学城地区高楼林立，马路宽敞，商业逐渐繁荣，即人们通俗所说的这个地段的土地升值，实际上是指这个地区土地的级差地租II大大增加了。
位置对城市级差地租具有决定性的影响。
因为使用位置便利的建筑地段，比如靠近销售市场，或者交通运输十分方便，或者是处于经济文化中心，市场容量大，特别是获得信息等特种资源的费用较低而且容易，因此这些企业能降低成本，加快资金周转率，提高利润率，获得较高的超额利润，这种超额利润转化为级差地租。
另外，这个中心是特指城市功能中心，而并非一定是地理位置中心。
2.2供求理论房地产供求变化是房地产运行的主要形式，而房地产市场供求之间的对立关系及相互制约关系，又是可以通过房地产供给和需求之间的数量关系，结构关系及时空关系表现出来[27]。
（1）房地产供求之间的数量关系，即房地产数量供求之间的变化，它是供求对立运动的最基本的表现形式。
（2）房地产供求的结构关系，主要是各类质量、品种不同的房地产商品供求数量的构成及其比例关系。
房地产市场分析论文
房地产市场分析论文近十几年来,随着我国国民经济的快速发展,房地产市场的发展发挥了应有之重,得到了社会各方的普遍关注。
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房地产市场分析论文范文一：内蒙古房地产市场探究[论文提要] 本文从内蒙古房地产市场现状出发，结合一系列推动房地产市场发展的政策，分析存在的问题，进而整合内蒙古房地产业宏观调控具体方法和对策，以促进内蒙古房地产市场的持续健康发展。
关键词：内蒙古房地产市场;宏观调控;去库存一、内蒙古房地产市场现状2015年，内蒙古自治区房地产开发投资1，081.05亿元，同比下降21.1%，回落幅度比1～11月份减缓0.03个百分点。
其中，住宅投资758.51亿元，同比下降19%，降幅比1～11月份减缓0.4个百分点。
住宅投资占房地产开放投资的比重为70.2%。
2015年，房地产开发企业房屋施工面积13，637.36万平方米，同比下降13.3%，降幅比1～11月份收窄1个百分点。
房屋竣工面积1，697.16万平方米，同比下降15.7%，1～11月份为下降17.6%。
2015年，商品房销售面积2，369.37万平方米，同比下降3.6%，降幅比1～11月份收窄3个百分点。
商品房销售额1，052.18亿元，同比下降1.2%，降幅比1～11月份收窄1.6个百分点。
二、内蒙古房地产投资面临的问题2015年，自内蒙古治区房地产开发投资下降、房屋开发规模萎缩、商品房销售低迷。
全年情况比1～11月份稍有好转，但形势仍不容乐观。
主要原因：一是全区各地现有库存较大，尤其是呼和浩特市、鄂尔多斯市、乌兰察布市等地区，经测算，消化现有库存平均需要10年以上;二是居民消费动力不足。
2015年，自治区居民消费价格总指数增长乏力，同比增长1.1%，居住消费同比下降0.3%，12月居民消费价格总指数环比上升0.5%，居住消费环比上升0.3%，住房销售成交量低迷;三是房地产开发到位资金不足、企业融资压力大、资金链紧张使得企业后续开发难以为继。
关于房地产市场的分析调查报告论文
房产市场是以房子作为交易对象的流通市场，同时也是房屋商品交换关系的总和。
下面是为大家整理的关于房地产市场的调查报告论文，希望能对大家有所帮助!房地产市场的调查报告论文篇一：《全国房地产市场调查报告》一、调查背景在2015年的中央工作会议上，首次明确确定，出于不断扩大有效的需求，使得供需通道打通，不断消化库存的需要，要不断的加快农民工的城镇化进程，以此来稳定房地产市场。
由此可见，房地产市场的去库存，已成为2016年房地产政策的方向之一。
由此看来，很有必要对我国目前房地产市场进行系统性的调查研究，进而深入了解我国房地产行业当前的具体状况。
二、中国房地产市场现状目前我国的房地产市场正处在一个调整的阶段，体现在以下方面：房地产投资的增速在不断下滑、销售增速在放缓、房地产库存压力变大、整个房地产行业的景气程度在下降;另外，由于我国人口结构也在发生变化，使得在一个长的时期内房地产市场的需求不足，整个房地产市场面临着巨大的压力，目前的这种状况，在2016年还是很难出现有效的改变。
回顾过去的11个月，房地产投资增速在明显的下滑，就10月份而言，投资增速仅为102%。
截止到今年的前10个月，房地产相关的投资增速已下滑到2%。
国家统计局今年11月，发布了相关的数据，其中，全国房地产市场开发投资以及相关的销售数据表明，一线城市住宅的情况在不断的改善，但就整体走势而言，房地产市场依然呈现疲软态势。
相关数据表明，1-10月份，房地产市场的开发投资额累计约达788万亿元人民币，同比涨幅仅为2%，此增长为2009年2月份以来的最低水平。
同期房地产开发企业土地购置面积仅为178亿平方米，较去年同期27亿平方米显著减少。
从2014年2月份房地产投资增速为193%在以后的21个月的时间里房地产投资增速都是在下滑的。
房地产的下滑直接影响中国经济。
商品房销售状况从今年1月份开始反弹，但这种反弹并不是全国所有的房地产销售都出现了触底反弹，而是一些一线城市、重点城市、包括大家比较看好的一些城市群等出现了销售反弹。
房地产市场论文(房地产市场论文)房地产市场分析论文房地产市场的供需
房地产市场论文(房地产市场论文)房地产市场分析论文房地产市场的供需房地产市场论文（房地产市场论文）房地产市场分析论文房地产市场的供需失衡分析【摘要】本文以房地产市场约束供需双方的制度环境、供需双方的处境及其动机作为逻辑依据，通过建立房地产市场的供需模型，剖析了房地产市场的特殊供需构成及其形成机理，并从高房价背后供需失衡方面考虑，推出政策建议。
【关键词】房地产调控；分税制；住房供需一、文献综述关于我国房价上涨的原因，许多学者进行了各种探究。
张义凤(2009)发现我国房地产业面临着供给不足和空置率过高并存的矛盾，并分析了寻租因素。
邓志锋(2009)借助经济人假设，分析政府助推房价是为了实现自身利益最大化。
林依标(2009)认为土地供应的“漏出”现象造成有效供应不足，从而推高房价。
孔煜(2009)通过实证研究发现我国房价波动、银行信贷与经济增长之间具有紧密联系，过度的金融支持使房价偏离经济基本面。
金承龙(2010)认为土地供给的垄断性决定了房价继续攀升。
目前，对于高房价的成因分析，主要集中于土地和房屋供给方面，虽也分析到需求，但没有把供需放在一起，也没有分析供需力量的构成，以及力量方的动机，而本文将在这些方面做出尝试。
二、高房价背后的税收制度和供需现状1．分税制改革。
分税制改革将与房地产业相关的房产税和土地税归人地方税种，主要包括城镇土地使用税、土地增值税耕地占用税、契税等，把土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有。
在这种情况下，房地产税收已经成为地方政府财政收入的主力。
2．供需双方现状。
住房供给方面，根据原始提供主体，可以分为两大部分:政府提供的保障性住房，如廉租房;市场机制下房地产开发商提供的商品房。
现在阶段，廉租房、经济适用房和限价房(下文统称为保障性住房)的供给十分有限，申请该类住房时往往有相关政策限制，远未能够满足市场需求，住房供给仍然以利润很大的商品房为主。
对于商品房的供给，在土地出让市场和房地产交易市场出现了开发商不同程度的垄断。
我国房地产市场分析论文
我国房地产市场分析论文2007年,针对房地产市场运行中的主要矛盾,中国政府加强了调控政策,但同时房地产市场土地供应量不足,多种需求集中释放,投资投机需求大量入市,地价房价“倒挂”现象严重,导致全国房价总体涨幅较大,部分热点城市房价持续拉高｡物价上涨､通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值,从紧的货币政策,资金流动性过剩,外资投资国内房地产市场的扩张等,是影响房地产市场的重要因素｡2022年房地产市场持续发展的支撑因素没有根本改变,供应紧张的状况将得到一定程度缓解,低收入家庭的住房预期逐渐向好｡2007年,中国房地产市场运行主要有以下特点｡(一)全国房价总体涨幅较大,部分热点城市房价持续拉高,供不应求是主因2007年,中国房地产市场总体上价格涨幅较大｡70个大中城市新建商品住房､二手住房的销售价格持续走高,8月份,新建商品住房销售价格同比上涨9.0%,二手住房销售价格同比上涨7.9%,部分热点城市房价上涨连续保持两位数增速｡我们分析,导致2007年房价高涨的原因主要是供不应求｡一方面,供给量大幅度下滑｡2007年1~6月,全国房屋竣工面积增速低于房屋销售增速,商品房销售面积2.8亿平方米,同比增长21.5%;房屋竣工面积1.5亿平方米,同比增长11.1%;截至2007年6月,住宅竣工面积连续30个月低于住宅销售面积｡以北京为例,新建商品住房供应自2005年以来持续减少,批准预售面积由2005年的2205万平方米下降至2006年的1706万平方米｡另一方面,需求快速膨胀｡资金流动性过剩导致投资性需求增长较快｡同时,在房价快速上涨的趋势下,自住性购房者提前入市,也造成需求骤增｡(二)土地供应量不足近两年来,土地供不应求的态势仍在持续,造成市场供求总量失衡,形成供不应求的市场预期｡土地供应量的不足表现在两个环节｡1.土地出让面积不足｡以北京为例,2005年,计划供应的商品住宅用地为1750公顷,而实际入市的只有900公顷,仅为计划的51%;2006年,商品住房和经济适用住房用地计划供应合计为1900公顷,实际供应为1031公顷,仅为计划的54%｡2.开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应｡根据中国建设银行研究部的报告,2001年初至2007年5月份,房地产开发企业累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米,不足购置面积的60%｡特别是上市房地产公司成为大规模囤积土地的一个主要力量｡这是由于土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一,而且很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地｡(三)多种需求集中释放,投资投机需求大量入市在房价快速上升的过程中,多种需求集中释放｡1.改善型需求｡高收入家庭对改善型需求的支付能力比较强,家庭收入越高,利用自有资金购房的比例越高｡据对某城市的调查,高档商品房一次性付款的比例高于贷款比例,一次性付款的比例一般达到60%以上;而普通商品房的贷款比例高于一次性付款的比例,贷款的比例一般达到60%以上｡这使得中低端需求和初次购房需求受到挤压｡2.婚龄人口对住房的需求｡受传统的成家置业理念的影响,新组建家庭购买住房的需求刚性较强｡3.城市新增常住人口的住房需求｡近年来,中国正处于城市化进程加速时期,城市新增人口对住房的需求旺盛｡4.城市拆迁导致的刚性需求｡目前,中国处于城市建设快速推进时期,城市房屋拆迁带来的被动需求随之增加｡5.父母提前为子女购房的需求｡在目前房价上涨较快的影响下,年轻人住房需求提前释放,表现为父母为子女购房时间大大提前,高收入家庭为正在读大学,甚至读高中的子女购房的现象比较普遍｡6.投资和投机性需求｡除以上以居住为目的的需求外,还包括部分以投资和投机为目的的需求,买房直接用于投资,以增值获利;以改善住房条件为目的的高收入家庭,在购买新建商品房后,原有旧房并没有在存量房市场立即上市交易,更多的是继续持有用于投资｡(四)地价房价“倒挂”现象严重,推动房价上涨2007年,在各地房地产市场出现了大量地价房价“倒挂”的现象,即招标､拍卖､挂牌等公开出让土地的楼面地价接近或高于同地段在售新建房屋的价格｡由于土地成本的大幅度增加,必然使得未来房价大幅提高,使市场形成了房价继续大幅上涨的预期;同时,推高了周边在售楼盘的销售价格,形成了地价和房价相互推高的恶性循环｡当前地价房价“倒挂”的状况已经造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间､放缓销售速度等方式捂盘惜售｡捂盘惜售现象,正是“期指化”房地比价导致的必然结果｡。
浅谈房地产市场现状分析论文
浅谈房地产市场现状分析论文摘要：阐述了我国房地产业竞争概况，分别从中国房地产企业的价格竞争、品牌竞争、广告竞争和土地所有权的竞争，对我国现阶段的房地产市场竞争现状进行了分析。
关键词：房地产市场垄断定价品牌竞争房地产业在中国是一个高速发展的行业，特别是经过近十多年的发展，中国房地产业已经成为国民经济的基础性产业和支柱性产业。
然而，总的来说，我国的房地产市场是个发育不全的市场，房地产市场化程度低，市场供给需求结构不相匹配;房地产价格明显已经超过了普通城市居民的承受能力。
那么，房地产市场企业间进行的是一种怎样的竞争，因此。
对我国房地产市场竞争方式和状况进行了重新思考很有意义。
一，我国房地产业竞争概况现阶段，我国房地产市场依然处于火爆状态。
就温州最近十年而言，城市化、再城市化进程不断加快，房地产业显现出高速成长的特征，井已初步形成新的消费热点和投资热点。
房地产业高速增长的原因主要是：居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长;房地产业与相关产业的产业链长、关联度高，具有成为支柱产业的潜力，进而拉动区域经济增长。
另外，目前很多跨国公司大举进军中国房地产业，使我国的房地产发展商、房地产策划业、代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强烈的竞争压力。
就温州房地产业发展中还存在一些难题，可以窥见全国目前房地产业的诸多问题亟待解决。
二、我国房地产市场竞争现状分析1，中国房地产企业的价格竞争目前，我国的房地产价格明显已经超过了普通城市居民的承受能力，主要原因是由以下几方面：房地产企业的垄断定价、房地产企业的价格歧视、房地产企业的价格串谋。
价格竞争的特殊表现形式。
因为它们都是企业在价格竞争过程中采取的“特殊”的价格竞争策略。
1房地产企业的垄断定价。
中国房地产企业所处的环境是区域性寡头垄断的市场结构环境，这种环境下的市场竞争是位置相邻的少数几家企业之间的竞争。
垄断的积极性为主要表现在：垄断可以实现规模经济。
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房地产市场分析论文集(25个doc)29消费者均衡理论的扩展与企业营销经济改革范建刚1998.03现代市场经济的迅速发展,在极大提高人们的收入与生活水平、引起消费者购买行为巨大变化的同时,也把企业从封闭的卖方市场推入了开放的买方市场,向它们提出了改进营销工作的迫切要求,而正确把握消费者的购买行为,则是企业改进营销工作,参与竞争的前提。
一、传统消费者均衡理论的不足早在1854年,德国学者戈森就在《论人类交换规律的发展及人类行为的规范》一书中,提出了消费者均衡理论的核心思想,即被称为“戈森第二定律”的“Mu均等原则”。
戈森继承亚当·斯密关于“经济人”的假定,把消费者看作“经济人”,把其购买行为看作是趋利避害、实现效用最大化的理性行为,无疑是正确的。
然而,与现实因此购买行为中只见物、不见人。
是完全理想的标准人。
因而能够掌握充足信息,最大化地实现个人利益。
古典经济学的“人”,在根本上是资本的人格化,消费者的理性行为不过是资本理性的反映罢了。
可见,传统消费者均衡理论存在不足的根源,在于对消费者认识上的人非人。
二、消费者均衡理论的扩展在萨缪尔森与诺德豪斯所著《经济学》的最新版本中,传统消费者均衡理论仍被看作现代微观经济学的重要组成部分,用来说明市场需求曲线的来源与市场的均衡的实质。
这表明,在将近一个半世纪里,这一理论几乎没有得到发展。
因此,对其扩展是十分必要的。
既然传统理论的根本缺陷在于认识上的人非人,那么,恢复消费者作为社会人的本来面目,就是重新分析消费者行为的前提。
作为社会人的消费者,他期望得到的效用,不只是商品或劳务中核心产品提供的效用,还包括由包装、品牌、花色、式样构成的形式产品提供的效用,及由各种服务与承诺构成的附加产品提供的效用。
在这三部分效用中,核心产品给与消费者的主要是物质利益上的满足,形式产品与附加产品给与消费者的主要是精神利益上的满足。
前者可称为客观效用,后者可称为主观效用。
若以Tu、Tu1、Tu2分别表示消费者得到的总效用、客观效用、主观效用,则有Tu=Tu1+Tu2。
作为社会人的消费者,还会估算购买成本的高低。
他们的购买成本,由购买过程中耗费的货币成本、时间成本与精神成本构成。
其中货币成本又由直接购物支出与搜寻成本构成。
它与欲购商品的价值大小、技术含量高低及购买距离远近呈同向变化。
时间成本指消费者的购物等待时间与时间机会成本,它与交货及时与否呈反向变化,与消费者的工资水平高低呈同向变化。
精神成本指由购买决策难以作出及担心出现消费遗憾给消费者造成的精神精力耗费,它与购买信息充足与否及售货服务完善与否呈反向变化。
在上述三种购买成本中,货币成本属于易受注意的有形成本,时间成本与精神成本属于易被忽略的无形成本。
若以Tc、Tc1、Tc2分别表示消费者购物的总成本、有形成本、无形成本,则有Tc=Tc1+Tc2。
一般来讲,在工业化初期,人们的收入、文化水平普遍较低,市场上的商品多为劳动密集型的核心产品。
消费者期望的效用主要是Tu1,估算的购买成本主要是Tc1。
甚至会有Tu=Tu1,Tc=Tc1的极端情况。
这类消费者基本上是作为一种要素的人,他们只是为了生存而购买。
到了工业化的中后期,人们的收入、文化水平有了大幅度提高,技术密集型产品大量涌现,这时,消费者主要期望的效用由Tu1转向了Tu2,主要估算的购买成本由Tc1转向了Tc2,从而,Tu1Tu与Tc1Tc在不断减小,Tu2Tu与Tc2Tc在不断增大。
这种变化,表明人们在基本生存需求满足后,日益转向了对自尊、对自我实现的追求。
与物质需要的有限性、重复性不同,人们的精神需要具有无限性、变异性的特点,后者在一定程度上造成了商品Mu递减的加速。
在购买中,消费者既要估算效用的大小,又要估算购买成本的多少,这样,作为理性人,他们最终期望的必然是净效用的最大化。
若设Nu为净效用,且假定下述各类效用量均等于该效用量与单位货币效用量相除得到的消费价值量,则有Nu=Tu-Tc=Tu1+Tu2-Tc1-Tc2。
那么,消费者怎样才能得到最大化的净效用呢?情况一:消费者决定购买既定种类商品的均衡量的原则。
在支出一定、且只购买一种商品时,决定消费者均衡购买量的原则为:Mu=Mc(边际购买成本)。
其中,可能决定低收入消费者均衡购买量的原则为:Mu1=Mc1,或Mu1=p,可能决定高收入消费者均衡购买量的原则为Mu2=Mc2。
在支出一定、且购买多种商品时,决定消费者均衡购买组合的原则为:Mu1Mc1=Mu2Mc2=…=MunMcn,式中Mu1、Mu2、…Mun分别表示消费者期望从第1、第2、…第n种商品上得到的边际效用,Mc1、Mc2、Mcn分别表示消费者在第1、第2、…第n种商品上花费的边际购买成本。
可能决定低收入消费者均衡购买组合的原则为:Mu11p1=Mu12p2=…=Mu1nPn,式中Mu11Mu12、…Mu1n分别表示消费者期望从第1、第2、…第n种商品上得到的客观效用。
不难看出,该式是“戈森第二定律”的变形。
可能决定高收入消费者均衡购买组合的原则为: Mu21MC1=Mu22Mc2=…=Mu2nMcn,式中Mu21、Mu22、…Mu2n分别表示消费者期望从第1、第2、…第n种商品上得到的主观效用。
情况二:消费者决定均衡购买种数的原则。
如果支出一定、且消费每种商品的第一单位可获得的效用不同,则决定消费者均衡购买种数的原则仍为Mu1Mc1=Mu2Mc2=…=MunMcn。
因为,在实际购买中,消费者总要将可供选择的商品按偏好强弱即效用大小排队,然后按顺序选择,当计划支出耗尽,且满足Mu1Mc1=Mu2Mc2=…=MunMcn时,最优购买种数自然就确定了。
如果支出一定、且各种可供选择的商品有完全相同的效用分布时,则决定消费者均衡购买种数的原则为:P1+P2+…+Pn=计划支出额,即消费者会选择从每种商品只购买一单位并尽可能多样化地购买来达到均衡。
无疑,如果不考虑购买成本,消费者购买的商品种数愈多,则获得的总效用愈多。
在长期中,随着新产品的不断涌现,当消费者从原购买组合的某一种商品上得到的MuMc,低于新的平均的MuMc时,消费者就会减少这种商品的购买,直至停止购买,从而,消费者获得的净效用就会不断增加。
总之,消费者为获得最大化的净效用而遵循的购买原则是:动态的多样化的均衡购买原则。
实际中的消费者毕竟不是完全理性者, 他们追求理性的动力往往随压力的变化而变化,通常压力不总是极大的。
何况,由于风险的存在,在人们的行为中,常常存在倾向安全选择的“偏好颠倒”现象。
人们拥有的信息总是有限的,他们无法对所有商品的效用大小与分布作出估计与排列,无法对全部购买成本、特别是无形成本作出准确估计。
成为完全理性者也是有成本的。
因此,消费者追求净效用最大化的过程,总是表现为简化的粗线条过程。
在多数时候,他们的追求只是一种趋势。
人们研究决定其均衡行为的原则,也只是为了指明这种趋势。
低收入消费者多追求物美价廉,他们主要根据市场上同种商品的平均价格评价商品效用的大小,特别是在服务设施相同时,他们只以价格评价服务的质量。
在此基础上,他们把商品分为大件或较大件商品与小件或较小件商品。
对前者,他们力图在有形成本既定条件下,通过多方寻找,通过比较质量、功能、色彩、式样等获得尽可能多的客观效用;对后者,他们往往是在客观效用既定前提下,采取就近购买、建立稳定的购买关系、批量购买等方法尽可能地减少购买成本。
事实上,他们不可能对所有商品一一精挑细选,因为这些商品在他们看来是不重要的或不值得耗时费力百搬挑选的。
低收入消费者的共同特点是:以节约有形成本为基本购买准则,以使有限货币发挥尽可能大的作用为根本目的。
高收入消费者多追求精神满足,他们往往只简单地根据品牌的知名度决定购买与否,因为购买知名品牌,能以较低的无形成本获取较多的主观效用。
这类消费者通常采取小批量、多样化、自主选择的或电视电话的购物方式。
可以肯定,随着人们收入水平的不断提高,越来越多的消费者将由从价购买转向从名购买。
三、企业营销策略的改进既然消费者的购买行为是社会人追求相对净效用最大化的行为,是经历着由从价购买向从名购买转化的行为,那么,企业要争取到更多的消费者,就必须采取适应性的改进营销措施。
第一,应明确企业营销的对象,是作为社会人的消费者,而不是作为自然人的消费者。
消费者期望的效用与估算的购买成本均有内在结构,随着收入水平的提高,Tu2Tu与Tc2Tc均在上升,无不反映了消费者作为社会人、自我权益意识的觉醒与自我实现要求的提高。
在现代市场经济体制中,获取货币收入只是社会人实现生存权的第一个环节,购买与消费活动才是其实现生存权的最终环节。
通常消费者因为不满意而拒购,往往不是其物质利益受到了损害,而是其做人的尊严与权力被侵害了。
在实际的营销过程中,如果企业看到的只是有着物质需要的自然人,就难免偏狭短视,就不可能弄清消费者的真实需要,也不可能关注这种需要的变化,就只会被短期盈利目标所左右。
反之,如果企业看到的是社会人,就会站在消费者的立场上,想其所想、急其所急,以不断改进的产品、日益完善的服务满足顾客,最终在企业与消费者、企业与社会的利益关系的协调中实现企业目标。
第二,应确立以市场竞争为导向的企业营销观念。
市场竞争导向的营销观与市场需求导向的营销观有着根本的不同。
后者只看到了市场需求,只看到了消费者对最大化效用的追求,以为只要有这种需求,就会有目标市场与盈利机会。
前者不仅看到了市场需求,还看到了可能争夺这一市场的竞争者,看到了自身企业的相对优势与劣势,看到了消费者是在不断选择中寻求相对净效用的最大化的。
以市场竞争为导向的企业营销,其侧重点是竞争。
竞争的目的最终是为了争夺顾客,不断提高企业的市场占有率。
能否做到这点,既取决于企业给消费者提供的相对净效用的多少,又取决于企业提供相对净效用的增长状况。
前者决定着企业吸引新顾客的多少及市场占有率的高低。
显然,企业给与消费者的相对净效用愈多,愈明显,则愈易获得较大的市场份额。
后者决定着企业忠诚顾客的多少。
忠诚顾客的多少,又在很大程度上决定着市场份额的质量与企业盈利能力的高低。
据调查,忠诚顾客每增加50%,所产生的利润增幅便可达25%—85%。
无疑,建立完善的信息系统,进行包括市场前景、市场竞争状况在内的公正准确的市场调查,根据企业相对竞争力确定适宜的目标市场,是进行以市场竞争为导向的企业营销的重要保证。
第三,以创建名牌为中心组织企业营销。
名牌是指市场占有率高,知名度高的商品品牌,它的实物与资产形式均为注册商标。
把创建名牌当作企业营销活动的中心与目标,不仅是为了适应市场上出现的消费者由无品牌购买向有品牌购买转化的趋势,更是为了形成对消费者与企业的双利局面,充分体现交换过程即人际互利过程这一实质。