中国农业银行浙江分行新营业用房物业外包项目

中国农业银行舟山分行后勤服务外包项目采购需求一、基本情况说明1.物业管理地点：中国农业银行舟山分行辖属内的自有及租用办公楼宇和营业场所（含自助网点）。

2.物业管理要求：主要由秩序维护、消控值班、保洁服务、食堂服务、电、给排水、零星维修服务、会务及高管层服务、汽车驾驶服务、营业网点炊事保洁服务等项目组成。

3.物业基本情况：舟山分行辖属的办公用房和营业网点分布在舟山本岛的定海、普陀和岱山、嵊泗、普陀山、六横、金塘、衢山等外岛物业外包总建筑面积为39759.26㎡、保洁总面积22475.97㎡（详细见附表）。

4.物业管理合同执行时间：2年。

5.物业管理服务用房：中国农业银行舟山分行提供。

二、申报方案要求1.管理服务理念和目标：结合本项目的规划布局、建筑风格、硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位。

2.项目管理运作方法及管理制度：编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理的管理职责、内部管理的职责分工制度和考核办法目录。

3.管理服务人员配置：根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况，提出拟配置各岗位人员的具体情况（其中：管理团队成员提供简历）。

4.根据物业管理服务的内容、标准制定物业管理服务方案。

三、物业管理范围1.大楼设施管理。

负责舟山大厦办公楼及西山路办公区配套设施的管理、配备专业技术人员实行24小时的管理、维护、保养，配合相关专业部门的维修保养工作。

负责户外道路、消防系统、监控系统、门禁系统等的管理、配合相关专业部门的维修保养工作。

负责电、给排水、音响系统、物业综合零星维修。

2.保洁服务。

负责保洁清单中办公大楼及营业网点公共区域及自助网点、厨房、餐厅、卫生间、停车场、活动室等保洁服务。

负责大楼内外的绿化保洁的监督管理。

负责户外办公楼所属“三包”范围内的卫生清扫服务工作。

3.执行维护服务。

负责舟山大厦办公大楼主楼及南面门卫24小时门卫值守、大楼消控室24小时双人双证值守管理、负责舟山大厦办公楼安保巡逻、做好外来人员的检查登记工作。

负责安全和正常工作环境，控制办公区和公共场所的噪音，制止喧闹现象，禁止闲杂人员在办公区域随意流动。

4.车辆停放管理。

实行交通出入管理、引导车辆按序停放，停车场管理及外围车位管理。

5.会务、访客、报刊杂志管理。

负责市分行办公楼所有会议室的会务管理与服务，做好访客的登记接待服务工作。

负责报刊、杂志、信函等接收、分发到各部室。

6.食堂管理。

负责市分行本部及所辖机构8个食堂一日三餐的餐饮供应与服务，并做好公务和商务用餐接待。

7.驾驶服务。

配置驾驶人员，保障用车需求，确保行车安全，并承担相应责任。

8.大楼日常养护和维修。

确保办公大楼设备设施完好和正常使用，及时完成各项零星维修任务。

9.物业档案资料管理。

保证物业档案资料（包括设备维修、改造档案资料）的完整性、完好性。

四、总体要求1.采购人是金融单位，对安全性、规范性要求严格，物业管理服务要高标准、高档次。

2.成交人对本办公楼的物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前报告采购人，采购人有审核权。

3.采购人对重要岗位的设置、人员录用与管理和重要管理决策有直接参与权与审批权。

4.在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对物业管理公司的人员有直接指挥权。

成交人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，持健康证及相应专业岗位资格证。

5.成交人员工作时间按岗位要求统一着装，言行规范，注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。

6.成交人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

7.采购人举办大型活动，成交人要适当增加人数而不另外增加费用。

8.成交人不得擅自改动办公楼内所有的房屋、管线、设备等的位置和用途。

9.成交人对本物业服务资金收支接受农行舟山分行办公室的监督。

五、基本物业服务内容及服务标准（一）综合管理服务类1.档案管理。

建立并完善物业档案。

服务标准：（1）物业管理档案，有专人保管，查阅方便。

（2）有较完善的物业管理档案制度，档案内容至少应包括：物业竣工验收及承接验收档案，设备台账和管理维修档案，物业服务日常管理档案。

2.财务管理。

对物业费用收支进行管理。

服务标准：（1）建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。

（2）应向舟山分行办公室公布物业服务资金年度预决算，并每季不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

（3）定期开展满意度意见调查，关注农行员工满意程度，及时了解农行员工需求，提供符合农行员工需求的服务。

对农行各部室的满意度调查比例必须达到100%，对每次、每项调查结果进行分析，落实改进措施，确保满意度不低于合同约定标准。

3.食堂管理。

对食堂餐饮进行管理。

服务标准：（1）保证一日三餐准时供应。

（2）菜品不断推陈出新，保证一日三餐菜品丰富、卫生、可口。

（一周内大部分菜不重样，晚餐供应新鲜、质好价廉。

）（3）加强食堂卫生管理，保证环境卫生、整洁、舒适，餐厅消毒和食品安全卫生率达到100%。

（4）合理开设服务窗口，窗口标示明确。

优化餐饮服务流程，合理分流就餐人群，为农行员工提供一个良好的就餐环境。

（5）正确使用和爱护食堂的专用设备。

（6）加强安全生产工作，做到生产安全、食品安全、消防安全、人身财产安全。

4.接待服务。

设置总服务台，受理农行员工的咨询、报修、特约服务申请和投诉。

服务标准：（1）农行员工报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完成（预约除外）。

维修完成后应进行回访。

（2）接到投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。

属于物业管理责任的，应及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。

物业管理机构与投诉者无法协商解决的，应上报舟山分行办公室处理。

受理、处置投诉应做好记录。

（3）咨询和特约服务，应在当日内给予回复，在物业力所能及范围内的，原则上应当受理，在约定的时间内上门服务，事后进行回访。

不能受理的要告诉原因。

（二）机电设备服务类1.房屋及维修管理：确保物业项目房屋的完好和正常使用。

服务标准：（1）及时完成各项维修任务，维修合格率100%，一般维修任务不超过24小时，并建立回访记录。

（2）保持物业项目完好，做好房屋维护管理工作。

2.给排水设备运行维护：对室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置，水处理设备、消防栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修。

服务标准：（1）建立正常供水管理制度，保障水质符合国家标准、防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路及设备进行日常清洁卫生并定期清洗消毒。

（2）定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅。

（3）及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

3.供电设备管理维护：对供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和维护。

服务标准：（1）供电范围内的电器设备仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、台帐、维修记录，做到安全、合理、节约用电。

（2）建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电和维修人员必须持证上岗。

（3）建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%。

（4）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保障完好，确保用电安全。

（5）管理和维护好避雷设施和物业项目灯光亮化等设施。

4.音控系统管理维护：对各类音响设备、话筒电缆、监控装置等设备正常运行使用进行日常管理和维护。

服务标准：（1）建立音控操作管理制度和规范操作规程，保证音控系统安全运行和正常使用。

会程中无杂音、嚣叫。

（2）建立会议全程值班制度，保证会议顺利进行。

（3）定期检修养护音响设备，保证各类设备、设施处于良好状态。

5.消防系统日常管理：对火灾自动报警系统、自动喷淋系统、排放烟系统、以及安全疏散、应急系统、防火门系统等进行日常管理，配合做好消防演练工作。

服务标准：（1）严格执行法规，搞好消防管理工作，实行对消防系统设施24小时双人值班管理制度，确保整个系统处于良好状态。

消控值守人员需具有消防安全管理人员上岗证。

（2）每月对消防设备定期检查一次，重大节假日增加检查次数，有故障时，及时联系维保人员进行维修。

6.电梯日常管理：对电梯及其附件进行日常管理维护。

服务标准：（1）落实电梯安全管理人员，对电梯进行日常安全管理。

（2）建立健全电梯安全使用管理制度和电梯技术档案。

（3）在电梯安全检验合格有效期届满前一个月向特种设备检验检测机构提出定期检验申请，并配合检验检测工作。

根据检验检测单位提出的整改要求及时完成整改和提出复检。

（4）对电梯运行进行日常巡视，每月应至少进行一次自行检查，做好电梯日常使用状况记录加强对电梯紧急报警装置的检查，确保有效。

发现电梯存在故障和异常等情况应立即采取有效的安全防护措施，及时通知电梯维保单位进行检查和修复。

（5）做好对电梯维修保养工作的监督，并在维修保养、急修等工作记录上进行签字确认，变更维修保养单位时，做好有关衔接工作，确保有相应许可资质单位对电梯提供不间断的专业维保。

（6）做好安全标识管理。

将电梯使用的安全注意事项、警示标志、《安全检验合格标准》、应急救援电话号码、维修保养单位名称置于易于为乘客注意的显著位置，并保持完好。

（7）做好钥匙管理工作。

书面授权和指定电梯安全管理人员或专门人员保管电梯的紧急开锁钥匙、机房钥匙和电梯电源钥匙，非专门人员不得使用。

专门人员必须经过电梯使用和应急救援等相关知识和技能培训。

（8）做好应急救援。

在电梯发生困人事件时，应及时通知维保单位，并采取措施，组织专业人员救援。

电梯发生安全事故时，应当及时组织应急救援、排险和抢救，保护事故现场，通知维保单位参与救援，并立即报告事故所在地特种设备安全监督管理部门和其它有关单位。

（9）发生特殊情况，如：发生灾害，电梯机房等场所进水、电梯发生安全事故或存在安全隐患等情况时，立即停止电梯运行，并做好安全防护工作，委托电梯维保单位或其他相应资质单位对电梯进行检查、修复，消除隐患。

（三）环境管理类1.保洁服务类：物业项目内楼梯、大厅、走廊、电梯前室、卫生间、开水间、设备间、会议室、公共活动场所、楼宇内外等所有公共场地的日常清洁保养，垃圾等废弃物清理。

服务标准：（1）建立和落实环境卫生管理制度，环卫设施齐备。

（2）实行标准化清扫保洁，专人负责检查监督楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯前室、开水间、地下室、墙面、停车场（库）、道路等，所有公共区域保持清洁，不得堆放杂物，无废弃物、污渍，卫生间洁净无异味，确保排水沟、落水畅通无阻。