万K清林径项目Ⅰ区TH组团营销策略报告68p-精选文档

中央悦城3期
未来以你为中心
双龙生态观光休闲区
水上运动/田园休闲S 杉坑水库 农家风光游N
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青少年科普娱乐区: 林业科教\娱乐活动 洞其寨登山游览区D 清林径水源生态保护区:大坝观光
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红花岭革命教育区 黄龙湖健身观光区:沿湖观光\休闲健身H 板嶂垂钓休闲区 五 分 钟 备注:所有为车行时间,速度每小时40公里
通之后就项目定位、客户定位达成共识；
项目整体规划还未确定，世联暂时没有参与； 项目Ⅰ区产品发展商已确定，但产品分布及方案现还未给到世联；
项目Ⅰ区园林规划还未确定，世联暂时无实质参与。
报告 纲要
1、项目背景 2、总体目标设定
3、目标下的思考
4、项目整体定位
5、一期策略总纲
6、一期行动纲领
万科清林径项目Ⅰ区TH组团营销策略报
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工作背景：
6月世联提交了《万科龙岗清林径项目投标报告》，与发展商多次沟
清林径公园 本项目
龙盛大道 龙平西路 22号路
城市轮廓模糊：
交通较差，无地铁公交支撑 目前进入性较弱（目前从村屋进入）
配套不足，完全依赖社区内解决
外部有一定的农民房的不良影响。 龙平西路：中心城北东西走向主干道，龙岗货柜车通 行的北干道
中心城 奥 体 新 城
印象：货柜车/中心城边缘 类比：龙平西路=北环 北环以北不是关内，龙平西路以北不是中心城
项目背景
1
片区描述 项目描述
项目 背景
中心城以北、城市外围、北依清林径森林公园， 陌生区、周边村落包围、片区形象较差
项目 背景
关键词：山水资源丰富、空气质量优
清林径森林公园
深圳十一五重点规划项目，号称深圳西湖 资源及开发条件评分60.4分，符合省级森林公园标准 近30平方公里山水资源，相当17个莲花山公园
万科创造的生活方式
城市花园系列 四季花城系列 金色家园系列
金域蓝湾系列
城系列
第三次迁移的大旗，万科
？
万科新作——真正扛起第三起迁移的趋势大旗
万科龙岗地图
本项目
金域东爱联项目
万科之于龙岗中心城
主动郊区化之下的
全新生活模式
他们以自然的名义聚集：向往自然而又留恋城市； 他们在寻找一种可支付的提升生活品味的方式；
龙岗中心城的核心价值：以城市为主诉的价值体系
奥体新城&中心城城市轮廓内的项目都在谈论未来规划（大运中心）/城市配 套（地铁/中心城业已成熟配套）……
它们都在述说城市——
公园大地
天健现代城 东方明珠城 徽王府 君悦龙庭 风临域
城市中，公园上，大邸
现代城邦，纯粹生活 2019 圈定都市繁华 国际东城 市中心 龙城广场 地铁口 地标社区 中心领地的疆域 生活在高处 领先城市一小步
城市的高速发展总令城市内，尤其是核心地带的价格一路上涨， 全线飘红。留在城市中的人越来越感到现实的经济压力，这压 力逐渐不再能被时间成本所抵消。 人们本能的需求成本更低的居住地，轨道交通的快速建设正是 为了缓解这种焦躁不安的需求，这将是一次被动的大迁移，轨 道交通不过是一味安慰剂。
第三次迁移
资源：
战略思考二：万科之于清林径意味着什么？
区位之痛： 城市轮廓模糊，城市价值劣势；中心城北部 边缘地带，本地人极难认同
龙盛大道：龙岗北通道，未来取代龙平西路为龙岗的 北外环，在龙平西路禁行货柜车后以走货柜车为主
印象：货柜车/龙岗边缘 类比：龙盛大道/南坪快速 对南坪快速以北印象模糊，对龙盛大道以北一 样认知很差
山 湖
空气负离子浓度平均每立方米760个以上，空气质量A级
噪音平均为36.8分贝，达国家特别安静区标准
生态
项目 背景
低容积率、低覆盖率、大社区
整体指标 用地面积：20万平米 建筑面积：36万平米 容积率：1.8 覆盖率：22% [A 地块] 用地面积：64152平米 建筑面积：115473平米 容 积 率： 1.8 覆 盖 率： 22% 商 业：3500 [B 地块] 用地面积：135850平米 建筑面积：244530平米 容 积 率： 1.8 覆 盖 率： 22% 商 业：12220 18班小学：5300 12班幼儿园：3200
A
Ⅰ区 TH组团
B
项目 背景
万科东部山海宏图的品牌启动的重要战略型项目
金域东郡：7.8万平米 使命：快速消化 龙岗大工业区尚未发展成熟，小体量的市场起 步者
本项目
金域东郡 坪山后续 仍有较大 量的土地 储备
本项目：36万平米 使命：起势中心城市场 自然资源丰富，体量大，开发周期2-3年，市场 立势者
新老西项目：70万平米 使命：奠定城市王者地位 地铁口，中心城中心区位，开发周期5-10年龙 岗城市王者
新老西项 目 爱联项目
总体目标设定
2
总体 目标
a、引领资源型休闲度假物业标杆形象的建立 b、万科龙岗战略中承上启下中坚任务的完美实现
c、万科品牌影响力和号召力在龙岗中心城的树立
目标下的思考
3
战略思考 战术思考
战略 思考
战略思考一： 万科之于龙岗意味着什么？ 战略思考二： 万科之于清林径意味着什么？
战术思考一： 陌生区 +自然资源，项目价值在哪？
战术思考二： 万科 +龙岗 +清林径，客户呢？
战略思考一：万科之于龙岗意味着什么？
龙岗 万科
关键词：三个支撑点、造城、主要战略方向
中心城 坂雪岗
东部新城
第一次迁移
进城。
城市化进程的第一次浪潮，农村人口大量进 入城市工作/上学，他们自此扎根城市，过上了城里人的日子。 对进城的人们而言，最吸引他们的是城市所代表的繁华——处 处高楼，与周边便利的商业/学校/医疗配套，这是一次主动的 迁移，从平房搬进高楼是一种荣耀。
第二次迁移
被动郊区化。
主动郊区化。
城市的发展总是在对环境造成破坏。一座高度现代化的城市逐 步只剩下灰蒙蒙的天空，僵硬的水泥马路，燥热的天气与道路 两旁高楼里持续轰鸣的空调声。人们被囚禁在狭长昏暗楼道两 侧的房间中，想找到一个有山有水的地方在城市内只意味着最 顶级的财富实力。 这将是第三次大的迁移，主动的，为了一个更适合居住的家