贵阳金元国际新城案营销报告
某住宅项目营销策略报告doc 88页
某住宅项目营销策略报告(doc 88页)紫檀营销策略报告市场分析片区市场简要分析由于片区内住宅项目主要以高层物业为主，以及本案的高层电梯物业形态，针对性的选择高端电梯物业为片区市场分析的切入口。
成都高档住宅市场价格变化情况□成都市主城区房价变化情况2002—2007上半年五城区价格分别为：2563元/平方米、2923元/平方米、3242元/平方米、3775元/平方米、4084元/平方米、4501元/平方米。
从近几年成都市五城区住宅价格走势来看，住宅的交易价格呈逐年攀升的趋势，但涨幅时大时小，其中2005年的涨幅最大，达16.44％，2006年、以及2007年上半年都有所回落。
目前住宅市场仍处于供不应求的卖方市场，价格上涨是必然的发展，但国家不断出台的房地产新政对房价的上涨幅度必定会起的一定抑制作用，从而使房价的上涨保持一个稳定的态势。
□成都主城区5000元/平方米以上的高价房市场交易情况成都主城区5000元/平方米以上的高价住宅，在2007年上半年中的成交情况。
因主城区的范围，其5000元/平方米的产品主要为高层电梯公寓。
2007年上半年，成都市5000元以上的高价位住宅的成交面积不断逐月增加，且其环比增幅也在不断上升。
2006年5000元以上的高加价位住宅供应250.46万平方米，成交188.35万平方米。
这表明成都的住宅市场正在由逐步向“质”的市场发展，人们对高品质住宅的需求和接受度正在很快地提升，虽然高品质住宅的价格也相应地很高，但人们仍愿意为其买单。
可以预见，成都5000元/平方米以上的高档住宅供需比例都将增加。
□ 城南房价变化情况 □0 1000 2000 3000 4000 50002002 2003 2004 2005 2006 2007(2002---2007上半年成都五城区价格走势力单位：元从上图可以看出，城南的住宅均价变化较大，城南均价6300元/平米，还比上月增长32.24%，仅2007年第一季度就比2006年全年上涨了1195元/平方米，涨幅达26.8%，高于成都整体同期涨幅的11个百分点。
新城国际营销策划报告
二零零六年十二月
1
胜势策略机构
市调工作执行概述
楼盘采样
▪ 帝和水上公园 ▪ 建业桂园 ▪ 水木清华 ▪ 海亚四季港湾 ▪ 上海城市花园 ▪ 金穗观天下 ▪ 香格里拉
• 园中园 •奥林匹克花园 • 喜来登国际广场 • 金帝南苑 • 金帝北苑
定性定量
深访
座谈会
▪ 商丘市房地产管理局副局长 ▪ 8人深访座谈会
未来定位：
东边为开发区，以无污染工业、办公、居住、教育为主 南是教育、居住、办公、旅游为主 西是工业、物流 北是老的城区
13
胜势策略机构
三、区域房产发展情况
因行政中心的迁移，神火大道沿线位置日益重要。随着商丘市经济态势的持 续发展和吸引投资力度的加大,整个区域房地产发展呈现红火趋势：
目前在主干道神火大道沿线，新开发的楼盘累计达到了11个，开发面积达到 300万平方米以上，全市占85%以上比重
78
20.93% 203 160.25%
8
胜势策略机构
一、商丘市房产市场发展概述（续）
2002—2004年商丘的房地产开发一直保持在20%左右的增长 受房产发展的规律及政府扩大招商引资的力度影响，自2002年房地产
开始开发，2005年开始出现井喷，房产投资额、新开发面积均获得了 150%以上的增长 按照开发周期测算，新开发量体将会集中到后2-3年内销售，整体销售 量体将集中上市，销售竞争激烈 房产占GDP的比重一直不高，不是城市发展的支柱性产业
▪ 商丘市规划局副局长
▪ 商丘市房地产交易中心副处长
▪ 商丘市土地收购储备交易中心主任
问卷
▪ 商丘不同消
费群体问卷 共50份
案例分析
▪ 帝和水上公园 ▪ 建业桂园 ▪ 水木清华
精品文案-贵阳世纪新城商业项目营销战略和策略-PPT文档资料168页
金阳红街均价： 11500元/m2
新区商铺由于规划利好， 投资者对升值有信心， 价格并不便宜。
世纪新城半山居销售价格5305元/m2，远低于 其他两城区商铺均价
⑥ 11215
⑤ 13175
⑦ 6702
③ 12515
②①
13667 33812
④ 8804
⑧ 9975
6
7、8、 10
75485 92947
79240 164780
1.04 1.77
11
49618 91708 1.85
12
SCHOO L
8829 46995
14200 1730
1.6 0.37
TOTOL 713733 900308 1.26
12组团
7、8、9、10组团
4组团 5组团
中心商业
6组团
学校
3组团
富源天地
192
84
43.7% 9532
瀑布商厦
222
解放大厦
271
今日广场
288
花香上海城
458
君悦华庭
47
新里程商城
421
120
54.0% 11215
206
76.0% 8804
108
47.4% 4455
101
22.1% 13175
21
44.6% 11652
213
50.6% 12515
2019年，年消化量过万的项目仅3个，单 个楼盘最大年销售量不到1.4万㎡
41 8.8 22 4.2 11 0.8 5.6 7.2
月均销售面积
784 359 512 218 522
新城国际营销策划报告
新城国际营销策划报告尊敬的各位领导及团队成员：首先，非常感谢大家能够参加本次新城国际营销策划报告会，非常荣幸能够为大家呈现我们团队对于新城国际未来营销策略的研究和规划。
接下来，我将就我们的研究结果向大家做详细的汇报。
一、市场分析我们团队对目前的市场进行了深入分析，得出以下几个关键点：1.市场潜力巨大：新城国际位于城市中心区域，交通便捷，周边商业配套完善，具有很大的市场潜力。
同时，中国的经济快速发展，人民生活水平提高，购买力增强，为新城国际的品牌推广创造了良好的市场环境。
2.市场竞争激烈：与其他同类型商业物业相比，新城国际面临着激烈的市场竞争。
在吸引租客和顾客方面，我们必须有切实可行的策略来突破竞争对手，建立市场领先地位。
二、目标定位在市场分析的基础上，我们确定了以下目标定位：1.品牌形象定位：将新城国际定位为高端商业地产项目，以高档、时尚、便利为主打特色，打造独特的商业氛围和消费体验，吸引中高收入人群。
2.目标客户定位：针对中高收入人群，以白领为主要定位客户，在满足他们购物、娱乐、休闲等需求的同时，提供特色服务，增加客户粘性。
三、营销策略基于目标定位，我们提出了以下营销策略：1.整合线上线下资源：结合互联网时代的发展，我们将以线下店铺为主体，在线上平台进行品牌推广和销售。
通过在社交媒体、电子商务平台等渠道的广告投放，吸引目标客户的注意力，提升品牌知名度和认可度。
2.提供优质服务：我们将注重提升用户体验，提供高品质的商业环境和便捷的服务。
例如，通过引入智能设备，以及提供购物减免券、会员专享活动等方式，让顾客感受到独特的消费价值。
3.与相关企业合作：我们将与品牌知名度高、受众群体符合我们定位的企业进行合作，通过互利共赢的方式，实现共同发展。
例如，与高端酒店、时尚品牌等企业合作，共同举办活动，扩大品牌影响力。
4.加强市场宣传：通过积极开展各类宣传活动，如线上线下推广、赞助活动等，提高品牌知名度和美誉度。
世联XXXX年1月贵阳市金阳汇城项目营销战略与策略报告
1、贵阳和金，充裕的流动性造就了房地产市场的一 个又一个历史记录，成为国家房改后房价增长最快的一年。
1999-2009房地产和住宅开发投资及增长率统计
2009房地产市场回顾
投资增长：逐季加快，回升势头好于预期 ； 销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增 ； 价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续7 月上升 ； 资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款长明显加快 ； 供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反
弹； 国房景气指数持续走高 ；
实质： 调控市场心理
12月
严格执行“二套房”标准，严格 制定了《土地增值税清算管
按规定执行住房按揭贷款首付款 比例和贷款利率。
理规程》
7.27银监会
5.25 国务院
确保固定资产贷款资金真正用于 研究开征物业税
实体经济的需要
12月 温家宝国四条出台
增加供给、抑制投机、加强监管、 推进保障房建设 ，打击投机
联合印发《2009-2011年廉租 住房保障规划》 9.1 国土资源部 严厉打击囤地行为
绿地·联盛国际公寓的复式 设计存在亮点，但空白使用 不方便。公寓户型区间以 30-70㎡为主。
金阳红街商务办公住宅主要 为商业配套住宅，产品面积 为40-300㎡。
世纪城商住楼完全以写字楼 形象出现，其内部配套和空 间布局均按照写字楼设计。
龙潭春天商住实际用途为住宅， 产品面积为在100㎡以上。。
金阳新区客户印象：新城前景好，目前居住不便； 区域价值：政府拉动，未来会发展成为贵阳政务和居住核心区。
金阳面市的楼盘中，大盘 是绝对主力：
100万平米以上
关于金阳新区重点项目建设情况的视察报告
关于金阳新区重点项目建设情况的视察报告驻筑部分省政协委员暨贵阳市政协主席会议视察团金阳新区的开发建设是贵阳市经济社会跨越式发展的客观需要，是扩大贵阳城市规模和推进城市化进程的根本途径，不仅关系到贵阳发展的未来，而且关系到全省发展的大局。
为了解金阳新区开发建设情况，让广大政协委员知情参政、建言献策，认真贯彻落实中共贵阳市委、市人民政府关于加快金阳新区建设的《决定》精神，促进新区更快更好地发展，受省政协委托,并经市政协主席会议研究,定于2006年5月24日至25日组织驻筑部分省政协委员和市政协主席会议对金阳新区重点项目建设情况进行视察。
视察团由省政协委员、市政协主席许朗带队，副主席陈祖林、徐学仁、刘启星、饶良仲、罗家禄、张承新，秘书长沈昭碧陪同视察。
参加视察的还有市级各民主党派、工商联负责人及部分市政协委员。
中共贵阳市委、市人民政府和有关部门对这次视察活动高度重视。
市委常委、副市长陈石，市长助理、金阳新区管委会主任樊中黔等领导全程陪同，并参加座谈会，认真听取委员们的意见和建议。
视察团先后实地视察了金阳污水处理厂、石林公园、武警贵州总队新营区、市二医、景怡东苑、兴筑东路（二期）、兴筑大桥、长岭路、金龙国际花园、移动通信枢纽大楼、双拥广场、金元国际新城、金阳房交中心，诚信商业步行街、贵阳一中、森活林城、碧海花园等项目的建设情况，听取了金阳管委会关于新区重点项目建设情况汇报，并就如何更快更好地推进金阳新区开发建设与市委、市政府领导，金阳新区管委会及市有关部门的负责人进行了认真的座谈讨论。
现将视察情况报告如下：一、基本情况金阳新区的开发建设从2001年10月全面启动,四年多来，在省委、省政府的领导和省级有关部门的支持下，市委、市政府始终以科学发展观统领新区开发建设全局，解放思想，实事求是，与时俱进，按照“精心规划、精心设计、精心施工、强力推进”的要求，坚持以人为本，尊重市场规律，创新管理体制，实施可持续开发，取得了新区开发建设突破性进展。
国际项目产品优化及营销策略建议方案
29.12.2019
思源集团
元龙·国际项目
金阳新区发展时序分为三个主要阶段
• 实施建设区： • 1998-2010年，规划城市建设用地17平方公里，规划人口18万人。 • 规划控制区： • 2011-2020年，规划城市建设用地40平方公里，规划人口40万人。 • 远景控制区： • 2020年以后至21世纪中叶，规划用地106平方公里，规划人口50万人。 • 当前，金阳新区17平方公里的基础设施建设已经基本完成，并顺利完成了市五
• 多方筹资，建立土地报批适度超前制度和土地收购储备制度。
• 严格控制行政划拨土地。
• 经营性用地的出让严格实行招拍挂，出让时，按照生、熟地并举 方式供给土地（2005年1月1日起，经营性用地采取招拍挂方式以 场化运作方式向市场供地） 。
• 争取尽快将金阳新区开发建设列入国家或省级重点项目，全市用 指标向金阳新区倾斜并单列，享受相关优惠政策。
29.12.2019
思源集团
老城区城市建设现状：
• 城市中心区面积狭小； • 人口密度过大； • 空间超负荷承载； • 与省会城市和区域性重
点城市地位不符。
29.12.2019
思源集团
元龙·国际项目
元龙·国际项目
十一·五老城区建设：土地储备用于完善城市功能
•加快老城区危旧房的改造； •老城区遵循“稀化、优化”原则，“多拆少建，只拆不
•《关于更快更好推进金阳新区开发建设的决定》
•从七个方面放宽条件：收费、审批环节、企业登记、房 产开发、公共配套、户籍、人才引进。
•《关于服务金阳新区开发建设若干意见》
新城中心商业区项目一期阶段性营销方案
贵州黄果树新城中心商业区项目一期阶段性营销方案（汇报稿）投融资经营管理部·营销管理部2010.05 北京目录一、说明二、项目分区及主要营销业态三、产权归属、经营方式及面积配比四、一期营销策略五、一期推广策略六、项目营销团队建设七、营销工作计划八、开盘九、定价一、说明1.由于项目一期规划已基本完成，本方案不涉及产品建议内容，有关产品及管理方面的建议，参见5月7日完成的市场调查报告；2.本营销方案主要针对项目一期；3.推广方案包括推广定位、推广主线及重要推广内容和策略，没有按时间节点进行细化。
具体的阶段性推广方案，将在确定广告公司后，结合广告公司资源及推广建议，一周内完成并提交，在与贵州省各级管理部门展开推广合作后，进行充实；4.具体回款计划，有待定价确定、成本核算完成后三天内完成并提交。
5.本方案为汇报稿，主要汇报营销与推广的实施方向与方法、部门组建与近期工作计划等内容，一些营销工作的细节，如促销细节、分设营销处布置细节、营销部各岗位职能、项目优劣势分析等内容在上次提交的营销方案中已提及，本方案未引入。
二、项目分区及主要营销业态如右图，深色部位为项目一期。
其中，A地块主要营销业态为零售及特色产品生产现场的展示，除企业办公、礼客中心外，零售业态拟招面积比例约占65%。
其中一、二层主招零售，三层及以上主招旅店。
B地块除风情旅社外，主招业态为餐饮，餐饮业态面积，占除风情旅社外剩余面积的65%以上，剩余部分营销方向以娱乐为主。
其中一、二层主招餐饮，三层及以上主招娱乐，有部分单体整体规划为餐饮楼或娱乐楼。
在A、B地块规划有少量行政办公及服务物业。
D地块为两家主力餐饮店及两家风情旅社。
根据营销实际情况，可能出现个别单体的业态改变，但大的营销方向不变。
三、产权归属、经营方式及面积配比对原定的出租：出售：自营=1:1:1的划分原则，根据我部市场调查及对目前情况分析，建议减少自营物业的面积比例。
原因是自营存在难度，并会影响项目的整体经营。
贵阳房地产项目营销策划书
CATALOGUE目录•项目概述•市场定位与目标客户•营销策略与推广手段•营销执行与落地计划•营销效果评估与优化措施•风险管理与应对策略市场需求增长政策环境支持竞争格局变化030201销售目标品牌目标市场份额目标目标客户群体市场规模竞争对手分析市场趋势项目市场分析产品定位结合贵阳市场需求，项目可定位为中高端住宅、商业地产或综合体项目，以满足不同客户群体的购房需求。
地域定位贵阳作为贵州省的省会城市，具有极高的房地产发展潜力。
项目市场定位应以贵阳市为中心，辐射全省及周边地区。
竞争定位通过深入了解竞争对手的产品特点、价格策略、市场份额等信息，制定有针对性的营销策略，提升项目在贵阳房地产市场的竞争力。
市场定位家庭客户包括贵阳及周边地区的投资者，他们关注项目的升值潜力、租金回报率等投资回报指标。
投资客户企业客户居住需求01投资需求02商务需求03品质优先策略多元化产品线策略差异化产品策略灵活调整策略优惠政策策略03全渠道销售策略01线上渠道策略02线下渠道策略品牌推广策略通过广告宣传、公关活动等方式提升项目品牌知名度，树立品牌形象。
精准营销策略利用大数据分析，精准定位目标客户群体，制定个性化的营销策略，提高营销效果。
联合推广策略与其他企业或机构进行跨界合作，共同推广项目，实现资源共享和互利共赢。
数据分析师负责营销活动的数据收集、整理和分析，为决策提供支持。
媒介经理负责与媒体、广告公司的沟通和合作，确保广告资源的有效利用。
销售经理负责销售团队的管理、培训和业绩考核，推动销售任务的完成。
营销总监负责整体策划、监督执行，确市场策划经理负责市场调研、竞品分析，制定营销策略和方案。
营销团队组织架构第一阶段（1-2个月）第二阶段（3-4个月）第三阶段（5-6个月）第四阶段（7-8个月）营销执行时间表营销预算与成本控制010*******营销效果评估指标01020304销售额客流量转化率品牌知名度数据监测与分析数据来源数据分析数据反馈营销策略创新精准营销营销渠道拓展团队能力提升优化措施与调整方案市场风险识别与评估政策风险竞争风险风险应对策略与措施政策风险应对经济风险应对竞争风险应对激励与考核机制建立完善的激励与考核机制，对营销团队成员的业绩和综合能力进行评估，给予优秀者奖励和晋升机会，激发团队积极性和创新精神。
贵州贵阳世纪城商圈调查报告
销售实践实习报告3) 职业构成：政府官员、企业老板，大型企业管理层，政府公务员，私营企业主，教师等企事业单位，企业职员，事业单位职员，啃老族。
其中企事业单位人员、个体工商户占绝大比例；4) 收入和支出水平：贵阳市城镇居民人均可支配收入为19420.14元， 2011年贵阳市城市居民家庭人均总收入为21105.88元，贵阳市城镇居民人均消费性支出为14300.11元。
（2011年数据，来源贵阳新闻）5) 世纪城平面图：2.商圈层次分析1) 核心商圈：以世纪金源购物中心A,B,C,D 栋为核心主要商圈2) 次级商圈：以世纪金源购物中心B 栋为出发点向周围（除了正西和西南方向）扩散，以及核心商圈停车场下的路边店铺。
3) 边际商圈：世纪城以外的方向。
一期住宅楼已经售罄三期住宅楼，销售86%二期住宅楼，销售94%3.核心商圈分析红线以内的为核心商圈1)商圈形态：如图显示，D栋(最左边依次类推)为居然之家是卖家具；C栋是乐享生活馆主要销售比较高档次的服装以及娱乐（KTV，酒吧，电影院）为主；B栋是乐尚生活馆主要以超市，苏宁电器，中档次的消费品为主；A栋则为TOP MALL这个城市综合体内最高档的商品。
2)交通干道：主要干道；世纪城外围商业街；外围交通干道3)交通现状：目前公车只有29、47、60、71、237能路径此地。
世纪金源购物中心A座世纪金源政府行政楼金阳乾图中心广场用地面积约项目介绍：9万平方米，总体规划建筑面积60万平方米，其中商业面积18万平方米。
是集星级酒店、商务办公、纵横交叉的停车系统、购物中心、公寓、休闲娱乐观光于一体的HOPSCA(豪布斯卡)超大型国际复合街区，同时也是贵阳市委、市政府重点建设金阳新区的商业中心和标杆项目。
金阳乾图中心广场总投资逾10亿元，分A 、B 、C 三区分期开发，现正实施B 区开发，目前B 区已完成总建筑面积13万平方米的建设，其中塔楼住2.金花园南园金华园的大部分业主为在市政中心工作的政府公务员，入住率高，是金阳人气和商业氛围较为旺盛的小区。
思源经纪贵阳市金元国际新城全案营销报告2-精品文档
准，但消费者在选房时更注重在同一时间段比较楼盘时的现时价格，因此仍具参考价值。
5、一期均价说明
（１）本项目均价范围：一般而言对一个住宅项目，其价格有着±10%的弹性空间，即在２１７４元/
平米—２６５８元/平米之间。
（２）根据项目投放市场时间及项目特点进行价格确定：根据贵阳住宅价格发展趋势，预计未来几个 月内(至项目开盘)，均价上扬５%左右，即价格在２２８２元/平米—２７９１元/平米之间。
9.00%
7.00% 4.00% 3.50% 4.50% 3.00% 2.00% 2.00% 5５.00% ２６３３
8.00%
9.00% 3.20% 4.00% 4.20% 4.00% 4.00% 3.00% 85.80% 4189 ２６８５ ３５％ ９４０
8.00%
8.00% 2.50% 4.50% 4.40% 4.80% 4.00% 3.00% 80.80% 3868 ２６３３ ３５％ ９２２
３、一期付款方式方案二 根据一般客户的购房习惯，购房时“不讲价、没折扣”在一定程度上会给客户造成一种反感、抵触 感。因此，该补充方案建议对外公布的付款方式为： 开盘７日购买，享受１％折扣 一次性付款：给予97折优惠； 分期付款：暂不考虑； 按揭：首付三成不享受折扣优惠；
按揭：首付四成以上（含四成）给予99折优惠。
言给后期楼盘的营销带来了难度。
（二）价格策略
（１）低开高走
为在开盘初期制造轰动效应、聚集有效人气，同时也为了体现客户在不同时期购房所产生的利息差别及
风险回报，我司建议采取“低开高走”的销售战略。即开盘初期定一个相对较低的价位，在后期根据销衡
根据市场接受程度量化楼层差别及朝向差别，具体指标包括朝向、景观、视野、噪音、结构、户型、 通风、采光、间距等。以量化打分的形式保证每个单位的价格质素比能够均衡，避免出现部分单位因
贵阳公寓市场情况案例分析
2020.4.12
融创个案分析
近期推出老带新和首付分期政策
案场分期政策：
首付分期，先付3万， 剩下首付款于6月30日 前付清，然后办理按揭
阳光城•启航中心
大盘资源，布局贵阳首秀之作，雄踞观山湖门户，高新区头排 在售公寓：LOFT公寓/SOHO公寓
阳光城个案分析
阳光城启航中心：雄踞贵阳国家高新区门户位置，阐释打造贵阳“轻生活主义”高品质公寓
富力个案分析
案场分期政策：
全款分期2年，每个季 度付10%
竞品对比
竞品分析表
项目
分期政策
产品类型 销售价格
首付分期，先付3万，剩下
融创•玖境国际 首付款6月30日前，然后办 LOFT
9500
理按揭
阳光城•启航中心
恒大•滨河左岸 富力•新天地 绿地•新都会
首次支付首付20%，三个月 内补齐剩余30%（最长9个
月），余款办理按揭
全款一年分期78折，两年分 期8折
全款分期2年，一个季度付 10%
无
LOFT
LOFT LOFT SOHO
8900
6800 9400 7300
相似价格产品对比
项目
恒大左岸 天一观山阅 绿地新街里 云城中心 绿地新都会
产品
LOFT 住宅 商铺 LOFT SOHO
价格
6800 7000左右
阳光城个案分析
案场分期政策：
首次支付首付20%， 三个月内补齐剩余 30%（最长9个月）， 余款办理按揭
恒大滨河左岸
揽贵阳千亿商务中轴，滋享世纪、会展醇熟配套，致力打造观山轴心中的 繁华生态城 在售公寓：LOFT公寓
金沙国际商业部分营销推广策划报告
金沙国际商业部分营销推广策划报告名目一、商业市场营销环境简析（一）总体态势（二）各商圈的进展状况（三）在销典型商业物业调查分析二、区域商业市场竞争状况分析（一）总体竞争状况（二）竞争物业调查分析三、入市时机四、销售预备（一）卖场包装（二）现场包装（三）销售物料（四）销售前工作打算表五、销售方式及市场风险的应计策略（一）销售方式及相关策略（二）市场风险的规避及应对六、价格策略及投资回报模式确定（一）价格策略（二）投资回报策略七、销售组织及销控策略（一）销售组织（二）销控策略八、营销推广策略（一）整体营销思路（二）商业部分卖点的提炼及挖掘（三）营销推广时期划分（四）营销推广活动（五）广告推广打算一、商业市场营销环境简析（一）总体态势随着重庆都市化进程的加快，“八小时重庆”“半小时主城”逐步成型，完善便利的交通系统将主城九大区连接得浑然一体，使本市都市化比例由20%左右上升到了33%左右。
而随后几年，都市扩容加大，都市化速度将逐步加快，估量到2010年为50%左右，都市人口每年增加120万人左右，而相应的人均商业物业也将相应增加。
目前，主城9区都市常住人口约600万人左右，而正常经营的商业面积不足400万平方米。
按国际通行标准，市民人均商业面积到1平方米时算相对饱和。
到2005年，主城区都市常住人口将接近900万人，商业物业面积也会超过700万平方米。
人口增加，消费额也会增加，2002年全年完成社会消费品零售额762亿元，增长在9%以上。
都市常住人口的增加，从而带动消费的增加，给商业物业进展带来了极大的空间。
因此，估量以后几年内，商业物业不管是的开发市场依旧经营市场都将会是红红火火，商业的业态进展将会是日益丰富，出现出多元化、国际化的特色。
无疑，如此的利好进展将会带动旺盛的消费市场和投资市场。
因此商业物业的进展，将面临前所未有的市场进展机遇！（二）各商圈的进展状况1、解放碑商圈（1）进展现状本市最具规模、商业业态最丰富的商圈，最核心的都市商业圈。
贵州某房地产营销策划报告
贵州某房地产营销策划报告引言：贵州是中国西部地区的一个省份，地处于大东江、大南江、黔江三江汇合处，被誉为“中国水果之乡”、“中国茶叶之乡”和“中国喀斯特之乡”。
随着当地经济的发展和人口的增加，房地产市场也逐渐兴起。
本报告旨在为贵州某房地产企业提出一系列的营销策划建议，以帮助企业在竞争激烈的市场中取得优势。
一、市场分析1. 经济概况贵州省经济在过去几年得到了快速发展，人均GDP逐年增长。
尤其是在旅游、工业和农业方面具有明显的竞争优势。
2. 人口结构与需求贵州省的人口结构也在发生变化，年轻人占比逐渐增加，他们是主要的购房群体。
此外，随着经济的发展，人们对宜居环境和生活品质的需求也在不断提高。
3. 市场竞争目前，贵州房地产市场竞争激烈，各大房地产企业纷纷进入，并推出了各种房产产品和营销手段。
为了在市场中脱颖而出，企业需要制定差异化的营销策略。
二、目标群体分析1. 年轻家庭年轻家庭是主要购房群体之一，他们通常追求宜居环境、便捷交通和良好的教育资源。
他们有一定的购房需求，但购房资金相对较为有限。
2. 单身人士随着社会结构的变化，单身人士也逐渐成为购房群体之一。
他们通常追求个性化、小户型、高性价比的住房。
3. 退休人员随着人口老龄化的加剧，退休人员对居住环境的要求也不断提高。
他们通常需要安静、环境优美、便于居住和养老的住房。
三、营销策划建议1. 品牌建设针对目标群体的需求做好品牌建设，通过多渠道传播企业形象和产品信息。
可以通过在电视、网络和社交媒体上投放广告，举办品牌推广活动等方式来提高品牌知名度。
2. 产品定位根据目标群体的需求，开发出满足不同需求的产品。
例如，面向年轻家庭开发便捷交通、教育资源丰富的住房项目；面向单身人士开发个性化、小户型的住房产品；面向退休人员开发安静、环境优美的养老住宅项目。
3. 价格优惠为了拓展市场份额，可以考虑推出一些价格优惠的措施，例如优惠购房贷款、免费装修等。
通过价格优惠吸引目标群体增加购房的积极性。
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金元国际新城-全案营销报告
目录
一、项目概况 二、市场环境 三、客户定位 四、营销定位 五、营销策略 六、价格定位 七、销售策略 八、物业管理建议 九、销售管理保障体系 十、结束语
（一）本案位置 （二）本案周边环境 （三）项目基础经济数据 （四）项目推广启示
（一）本案位置
4、客户心理预测
关注点 1、金阳的较大发展空间所带来的机会; 2 、目前政府的支持力度； ３、金阳的市区规划； 1、目前金阳市场产品的价值度 ２、投资回报周期长短 3、未来市政配套短时间内的完善程度 1 、金阳目前的配套无法满足有品质的生活需求; 2 、金阳目前的居住氛围（没有人气）.
结论: •认可的是未来，阻碍的是现状！ •区域形象能否提升，将成为本案成功开发的关键
二居或三居 二居或三居 二、三、四居 二、三、四居 三、四居 二、三居 三、四居
综合
（三）本案客户定位结论
１、区域定位
区域 本地 外地
区域细分 金阳新区
城二区 三县一市 贵州省其他区市 其他省市
预计比例 5% 45% 25% 20% 5%
本项目的目标客户主要集中在贵阳本地，占75%的比例，因此区域推广重点应 当放在贵阳本地，同时适当辐射周边县市级行政区域。
米西班牙小镇生活
新都市中心生活
３０００元(塔楼)和3500元(花 园洋房)进行市场摸底
开始前期认购，但据内部消息反映认购情况并不理想，可见市场对区域价格意识还 是很敏感
2、碧海乾图
建筑面积： 容 积 率： 绿化率： 开盘时间： 均 价：
主要诉求
30万平方米 2.84
37.60% 2019年9月 2200元/平方米 贵阳第一高楼66层酒店以及碧海花 园的品牌和成熟度
定的闲钱，看好房地产投资，客周末聚会场所。
居住环境
贵州省其他区域
事业有成，较强的资金实力，儿女准备或正在上学， 教育环境和升值
在贵阳有业务往来。
空间
其他省市投资户
政府、企业驻贵代表或来贵经商者，喜欢贵阳的气 升值空间与居住
候和人土，有车，有闲钱，看好房地产投资。
环境
工作关系型
在金阳进行或即将进行商务活动的企业主。
以社区商业为主，品质高的楼盘一般还配有会所，体量大的楼盘还配有中小学，如中天花园。
金阳区 城市核心区 城市非核心区 金阳区
以社区商业为主，品质高的楼盘一般还配有会所，体量大的楼盘还配有学校。 为提高绿化率常采用底层架空形式，一般不低于40%。 一般不低于40%，同时多借助周边山景，赋予产品较高的景观价值。 一般不低于41%，同时多借助周边山景，赋予产品较高的景观价值。 城市核心区:南明,云岩 城市非核心区:以三桥,大营坡区域为代表
备注
金阳区
三居为主力户型，户型面积从120-160平方米不等。
城市核心区:南明,云岩 城市非核心区:以三桥,大营坡区域为代表
项目体量 项目配套 景观价值 备注
城市核心区 城市非核心区 金阳区 城市核心区
城市非核心区
体量不大，小的仅几万平方米，相对大的盘一般也不超过30万平方米。 体量较大，从十几万到上百万不等。 以碧海花园为代表的１５０万平方米超级大盘. 主要依托于项目周边配套，自身配套多为会所、幼儿园等
3、私营企业主
便于生意、往来享用城区各种成熟的配套、成为某种阶层身 份的象征。
1、政府公务人员、事业单位、大型国 靠近城区、上班便利，不满足城区的高价位与居住环境，因
有企业工作人员
而选择此区域作为置业首选。
在贵阳投资置业便于日后的工作，因城区价位较高或环境较 2、市外（贵阳市七区之外）购买人士 差，便选择此二区域项目购买对象。
周期 一期 二期
（二）本案客户特征描述
客群 公务人员
投资类 客户
自住型 客户
客户细化
客户描述
购买动机
政府公务人员
年龄30－55岁，在金阳工作，单位配车或有私家车， 工作的便利和潜
儿女同住或与老人同住。
在的升值空间
事业单位（如：医生、 年龄30－55岁，工作稳定，与儿女同住或与老人同 良好的教育与升
者
业者
50%
30%
10%
5%
5%
在目前西南地区市场经济还不够发达的情况下，国有背景 的中高层管理人员，成为楼市的主力消费群；结合这部分 人群的年龄和需求特征，在未来营销渠道上应以传统媒体 （非电子类）为主，在诉求上应当体现城市价值、项目品 牌价值和开发商品牌价值．
客户心理预测 认可点 怀疑点
不满点
（一）各区域产品特征 （二）各区域产品价格 （三）金阳新区典型竞争楼盘 （四）市场环境对本项目的启示
（一）各区域产品特征
容积率
城市核心区 城市非核心区 金阳区
较高，4以上 相对低，1.5-3之间 早期较低，不超过2，但随着金阳区的开发，容积率有所提高接近3
产品
城市核心区 建筑类别 城市非核心区
金阳区
金阳新区
金元国际新城
大营坡立交桥到观山路
贵阳市中心区
三桥至金阳大道
贵阳市中心区
（二）本案周边环境
项目西侧
2.6平方公里观山公园
30万平方米购物中心 省重点贵阳一中
项目北侧
（三）项目基础经济数据
１、金元国际新城指标参数
总规用地 总建面 容积率 绿化率 建筑密度 总套数 停车位
315789平方米 736852平方米
工作便利
价格导向型
因承担不起城区高昂的房价而又必须置业的。
相对的低价格
环境导向型
厌烦城区的高密度与嘈杂，而选择金阳良好环境。 居住环境
大客户 可能的大型企业组织
利用时机，单位团购，宣传企业文化。
以在金阳投资置业来提升生活品质的客户为主，覆盖一期客群。
低价格与好环境
产品需求 三或四居 三或四居 三或四居
1.85 41.50% 20.24% 3957套 3763个
２、一期指标参数
总建面 销售楼栋
套数 户型 物业形态 景观特色
配套 2房 3房 4房
23万平方米
1#-24# 1838 36
10#-12#为塔楼外,其他均为板楼 一个原生态坡地，水系贯穿南北，均宽５－６米，局部１０余米
西部商业风情街,景观大道,中央湖区,南北双会所 12.68% 77.58% 9.74%
（三）金阳新区典型竞争楼盘
竞争楼盘位置关系：
金龙国际花园 新世界地产项目
本案
景怡苑
碧海乾图
位置相近，但本案的位置最佳，紧临市级行政中心
1、金龙国际花园
建筑面积： 容 积 率： 绿化率： 产品形式
主要诉求
广告语 价格信息
32万平方米
2.0
40%
叠景洋房、TOWNHOUSE、花 园洋房、小高层
打造中央行政区首席新环境:新 规划，新商业，新配套，新景 观“五新级”产品/30万平方
（一）贵阳各区域客户分析
金阳新区
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
大营坡
三桥
内城区
区域 内城区 三桥与大营坡
金阳新区
客户构成
关注点
1、政府公务人员、事业单位、大型国 位于贵阳市中心交通方便，工作便利，享用城区各种成熟的
有企业管理层
配套，成为某种阶层身份的象征。
2、市外（贵阳市七区之外）购买人士 工作生活在贵阳，在贵阳市中心置业，便于工作生活。
（四）项目推广启示
•产品规划起点高,生态园林特色突出; •区域近期认可度低,需要进行区域运营,并和项目互动推广,
以支撑73万平米大盘的可持续性开发。
目录
一、项目概况 二、市场环境 三、客户定位 四、营销定位 五、营销策略 六、价格定位 七、销售策略 八、物业管理建议 九、销售管理保障体系 十、结束语
区域产品特征启示
•本案从产品，体量，配套，景观价值都具备区域特性； •本案在配套（南北双会所，五星级酒店）和生态景观（原 生态坡地，环形水系）上还具备竞争优势。
（二）各区域产品价格
区域
楼盘
城市中心区 城市非中心区 金阳区
盛世花城 亨特国际 锦绣家园 银海嘉怡花园 兴隆珠江湾畔 碧海乾图 景怡苑
楼盘均价
看好金阳的升值潜力 及良好的景观环境。
4、企、事业单位离退休人员
厌烦城区的吵闹，看好金阳的居住环境及升值潜力。
贵阳楼盘消费客户特征
１、市内主要以政府公务人员，事业单位及国有企业管理层为核心； 同时贵阳作为省会也吸引了部分市外购房人群； 2、金阳目前的主力客群是政府公务人员、投资型客户和养老型客户， 看好区域居住环境并来此置业生活的客群主要属于二次以上置业的客 户群体和对该区域发展有信心的投资客户，其置业目的主要表现在固 定资产长期投资和未来新城的良好居住环境。
购买目的 比例
2、购买目的
即时自用 ３0%
第二居所，投资 ７0%
目前金阳的居住氛围及生活配套,来此置业大部分客户目的为投资或作第二 居所,只有小部分客户作为自用，区域产品升值潜力和未来居住价值的描绘 ，将成为本案的核心购买价值．
客户层次 比例
3、客户职业
公务人员 私企业主 中高层管理 企业职员 自由职
3、区域内原居民
习惯于在区域生活，寻求精神的享受。
4、大学毕业3-5年，购买用于婚房
考虑到城区的价位与上班的便利性。
1、政府公务人员、事业单位、国有企
业工作人员
就近工作，不满足城区的居住环境。
2、市外（贵阳市七区之外）购买人士 获取贵阳市户口及良好的教育机会，为自身或子女潜入贵阳 作准备。
3、具一定资金实力的小型投资户
供应套数
区域均价
4189 3868 3635 3600 3200 2200 2311