房地产 08-2第八章 房地产价格与估价

修正的方法
百分比法 差额法
1、百分比法
（1）计算公式：

可比实例的成交价格*交易情况修正系数= 正常价格
（2）交易情况修正系数以正常价格为基 准来确定

（即，可比实例的成交价格比其正常价格高 或低±S%）：交易情况修正系数=1/ （1±S%）=100/（100±S）
举例 P85—85
某待评估房地产项目评估时，选择的可比实例 的交易价格为100万元，交易双方由于具有亲 属关系，因此可比实例的交易价格比正常价格 低10％，则待评估房地产的评估价格为多少？
% 查阅政府有关部门的房地产交易等资料。 % 查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、 信息等资料。 % 参加房地产交易会，了解房地产价格行情， 搜集齐类信息，索取有关资料。 % 向交易当事人、四邻、经纪人、房地产臀记 代理人、金融机构、司法机关等调查了解有关 房地产交易情况。 %装成房地产购买者，与房地产出售者，如开 发商、代理商等洽谈，取得真实的价格资料。 % 同行之间相互提供
比如：
1000美元/平方米＝8270元人民币/平方米
（4）统一面积内涵（建筑面积、使用面 积、套内面积）

价格的表示单位是建筑面积还是其他的面积 单位
比如，某商品房的建筑面积为100平方米，每平方米建筑面 积的 单价为1万元，该商品房的 使用面积为70平方米，则其 用使用面积表示的单价为：100万元÷70平方米＝14286元 /平方米

建立价格可比基础包括五个方面5 －5
（5）统一面积单位
表示商品房单价的面积单位应该一致 比如：

40万元/100平方米与4000元/平方米
举例
第四步、交易情况修正
交易情况修正的含义
房地产的价格受特殊因素的影响， 可比实例的成交价格偏离正常的市 场价格——对其进行修正为正常价 格
交易情况中的特殊因素（2－1）



可比实例的成交价格×交易情况修正系数＝正常价 格 交易情况修正系数＝1/（1－10％） 待评估房地产的评估价格＝100×交易情况修正系 数 或者 100＝待评估房地产的评估价格×（1－10％）
2、差额法
（1）计算公式：

可比实例的成交价格 ± 交易情况修正额= 正常价格 正常的交易税收负担：买卖各方各自负担自 身的税收，正常价格中包含买方支付给卖方 的由卖方交纳的交易税金，但是买方应该另 外交纳的买方税费需另外计算
举例2



正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际得 到的价格 应由买方负担的税费=正常交易价格×应由买方缴 纳的税费比率 举例：买方给卖方支付房款10万元，并约定买方和 卖方的税费均由卖方支付，买方税为3％，卖方税 为5％，则，该房地产的正常价格是多少？ P＋P×3％＝10
举例：

举例1
对于交易税费非正常负担的修正：



正常成交价格—应由卖方负担的税费=卖方实际得 到的价格 应由卖方负担的税费=正常交易价格×应由卖方缴 纳的税费比率 举例：买方给卖方支付房款10万元，并约定买方和 卖方的税费均由买方支付，买方税为3％，卖方税 为5％，则，该房地产的正常价格是多少？ P－P×5％＝10
第五章 房地产价格与估价
第二部分 比较法 2008年春季
基本要求
了解比较法的基本含义； 使用比较法进行简单的分析；
比较法的含义
含义：

将估价对象与估价时点的近期有过交易的类 似房地产进行比较，对这些类似房地产的成 交价格进行适当的修正，以此估算估价对象 的客观合理价格或价值的方法
估价对象房地产与估价时点近期有交易 的类似房地产——比较——对类似房地 产价格进行修正——估算房地产价格 理论依据：房地产价格形成的替代原理
2、选取的数量：

第三步、建立价格可比基础
建立价格可比基础的含义
对可比实例的成交价格进行换算处 理，统一到需要求取的估价对象的 价格单位上；
建立价格可比基础包括五个方面 1\2
（1）统一的付款方式（付款的期限）



包括分期付款和一次付款等不同的付款方式 统一方法：采用货币时间价值的方法 ，将其换算到 同一时间点进行比较 举例：一次付款20万元，10年中每年分期付款2万 元的区别？
比较法适用对象和条件
适用对象：本身具有交易性质的房 地产，不适用很少发生交易或者交 易数量比较少的房地产 适用条件：同一供求范围内存在较 多的类似房地产的交易 修正的内容：交易情况、交易日期、 房地产状况（区位、权益、实物）
比较法评估房地产项目步骤
第一步、搜集交易实例
1、 搜集交易实例的途径
（1）有利害关系人之间的交易——成交 价格通常低于正常的市场价格 （2）急于出售或急于购买下的交易。 （3）交易双方或一方对市场行情缺乏了 解的交易 （4）交易双方或一方有特别动机或偏好 的交易。 （5）特殊方式的交易。如拍卖、招标、 哄抬或抛售等。
交易情况中的特殊因素（2－1）
（6）交易税费非正常负担的交易。 % 在房地产交易中往往需要缴纳一些税费， 如营业；土地增值税、契税、印花税、交易手 续费、补交土地出让金等。 % 正常的成交价格，指买卖各方各自缴纳自 己应该缴纳的交易税费下的价格。 （7） 相邻房地产的合并交易——成交价格往 往要高于该房地单独存在时的正常价格 （8）受债权债务关系影响的交易
2、 搜集交易实例时，需要搜集 的内容：
（1）交易双方的基本情况和交易目的 （2）交易实例房地产的状况：地段、环 境 （3）成交日特殊交易情况
第二步、选取可比实例
选取可比实例的要求与数量
1、选取可比实例的要求：

（1）与估价对象的类似的房地产，类似表 现为：区位、权益、实物 （2）交易的类型与估价的目的吻合 （3）成交日期与估价时点接近 （4）成交价格为正常价格或可修正为正常 价格 一般要求3个以上（含3个），10个以下 （包含10个）
（2）统一采用单价（根据估价对象的不同， 单位面积的选取可以不一致）

不采用总价进行比较 比如2000元/平方米建筑面积，或者2500元/平方 米使用面积
建立价格可比基础包括五个方面5 － 2、 3
（3）统一币种（可比实例成交价格对应 日期的市场汇价）和货币单位（元）


统一的货币单位表示方法