青岛市鹰谷万怡酒店项目可行性分析报告

青岛市鹰谷万怡酒店项目分析报告
一、项目概况及背景
青岛鹰谷万怡位于青岛市市南区湖南路59号，2007年开业，2008年局部装修，酒店隶属于青岛鹰谷怡式置业有限公司，是南非鹰谷国际控股公司在青岛的开发项目之一。

青岛鹰谷万怡酒店总建筑面积约26800平方米（含临建），一期建筑16800平方米，地上十三层，地下二层，功能分布为：地下二层为酒店泵房、员工宿舍、员工更衣室、员工洗澡间和员工餐厅区，地下一层为中餐厅包房和中、西餐厨房以及冷库区，现外包经营，地上一层为酒店大堂及酒店商场和外租餐饮,三至十一层为客房部分。

客房区房间数206间（套），普通标间（80间）、高级标间（17间，房间配置电脑）、大床房（16间）、高级大床房（19间）、家庭套房（15间）、高级套房（26间）、行政套房（13间）、复式套房（15间）、CEO房（1间）、残疾人房（1间）、女士房（1间）十一种房间类型，因酒店是在公寓楼的基础上改造而成，所以同类型房间大小不一。

餐饮区，中餐厅（已出租）设有14间包房（其中地上一层有特大包房2间，小包房2个；地下一层1间22餐位大包房、1间16餐位包房、2间10餐位包房、1间8餐位包房、1间4餐位包房和4个6餐位包房组成）及可容纳200多人的零点大厅，在十二层、十三层分别设有特色咖啡厅和豪华红吧。

二期建筑约10000平方米，地上三层，地下二层，功能分区为：地下一、二层现在空闲，计划作为商铺出租，一层可与火车站地下通道相连，二层为会议
室，三层为客房区，客房数34间，行政房7间、大床房21间、迷你房间6间。

酒店停车位12个。

鹰谷万怡酒店的中央空调、厨房设备、电梯、锅炉安装时间是2007年4月26号。

二、经营环境分析
青岛鹰谷万怡酒店位于火车站对面，距离火车站100米左右，距离青岛标志性建筑——栈桥400米左右，距离百盛商城200多米，处于中山路商业圈辐射范围内，酒店周边的湖南路、泰安路、兰山路都是单行线，道路较狭窄，但公交车多，共30多路公交车在此经过，其中包括机场专线。

酒店周边小型招待所（客房数量在60间以内）主要集中在湖北路、河南路和泰安路，共约20家。

酒店周边300米内，小型社会餐饮店众多，经营面积小，服务质量差，管理不规范。

大型的商场有百盛、发达商厦、国贸商厦、东方贸易大厦等（高档名品）和华联（中、低档品牌），周围还有火车站地下小商品城、中山商城地下商业街、901小商品市场等（主要经营旅游纪念商品和低端商品）。

酒店周边的企事业单位有青岛市公安局、青岛市科协、青岛广电影视艺术专修学校等，周边企事业单位较少。

有旅行社数家。

主要景点有栈桥风景区、小青岛、天主教堂、民俗博物馆教堂、原德国总督大楼等。

三、竞争对手分析
根据鹰谷万怡的规模和地理位置，我们选择了周边1公范围内具有一定代表性的酒店和餐饮进行初步对比，具体情况如下：
除此之外，周边还有栈桥湾酒店、金丰来酒店，中天酒店等酒店，这些酒店规模小（客房80间以内），服务水平较差，设备设施一般，服务人员素质较低。

还有许多社会餐饮，规模较小，主要是家庭式管理方式，故未纳入对比范围。

四、SWOT分析
根据以上分析，从酒店的经营环境、竞争对手来看，该项目存在以下优势及劣势：
（一）优势
1．地理位置优越
鹰谷万怡酒店位于客流集散地段。

紧邻青岛火车站，处于中山路商圈辐射范围内，共30多路公交车在此经过，其中包括机场专线。

毗邻栈桥风景区，主景点有小青岛、天主教堂、民俗博物馆教堂、原德国总督大楼等。

2. 酒店功能齐全
鹰谷万怡酒店处于正常营业，拥有241间客房，400餐位的中餐厅，40餐位的西餐厅，20餐位的红吧，3个会议室，40餐位的大堂吧，并有员工餐厅、员工宿舍和员工洗澡间，酒店功能齐全，物业配套设施相对完善。

（二）劣势
1. 周边环境嘈杂，聚客能力差
虽然鹰谷万怡酒店紧邻青岛火车站，地理位置较好，客流量较大，但是人员混杂，来往车辆较多，酒店周边环境嘈杂；酒店处在青岛火车站广场东北方位，而青岛火车站出站口在广场西南角，源停留时间较短，造成酒店聚客能力先天、后天不足。

2. 酒店周边道路狭窄，停车位少
酒店周边的湖南路、泰安路、兰山路都是单行线，道路较狭窄，酒店只有12个停车位，不利于客人出入，无法同时承接大型团队。

3. 客房设计不合理
鹰谷万怡酒店有11种客房类型，同一客房类型的客房面积大小不一；酒店是在办公楼的基础上改造而成，部分客房分割不合理，单位面积产出较低，运营
成本较高；且二期建筑单层面积过小，总体容量有限，不利于商业布局和提升竞争力；并且部分客房只用木板做成割断，造成客房功能区面积狭小，有拥挤感；部分大床房，床宽只有1.1米。

4. 餐饮客源结构单一
鹰谷万怡酒店的地理位置决定了酒店散客餐饮很少，主要是团队用餐，参应客源结构单一。

而酒店400餐位的中餐厅，200餐位的西餐厅，60餐位的红吧，相对于酒店的住客量，资源浪费严重，运营成本增高，经济效益下降。

5.电梯楼层受限
酒店共有三部电梯，但是都只能到达11层。

而位于酒店十二层的西餐厅和位于十三层的红吧，电梯均不能到达，客人只能步行，致使酒店西餐厅和红吧的经营受限。

6．酒店水、电整体核算
酒店的水表、电表只设在工程部整体核算，没有分部门单独设置，不利于部门能耗控制，增加了酒店能耗。

（三）机遇
青岛市政府计划2015年开通西镇到汽车北站的地铁，在酒店地一下一层连通火车站地下通道处有出站口，会带来更多的客流量。

市政府正在实施团岛改造，有利于周边整体商业环境的改善，会带来更多的商机。

（四）挑战
虽然鹰谷万怡酒店虽然紧邻青岛火车站，地理位置较好，客流量较大，但是人员混杂，酒店周边环境嘈杂。

客源主要是以旅游团队和商务型客人为主。

由于酒店所处的地理位置比较特殊，限制了酒店会议和婚宴市场的开发；酒店餐饮主要以团队餐饮为主，散客餐饮很少，客源结构单一；酒店周边的湖南路、泰安路、
兰山路都是单行线，道路较狭窄，酒店只有12个停车位，不利于客人出入，无法同时承接大型团队；酒店周边有加州风情大酒店、爱琴海商务酒店，同时周边还有众多小型招待所，竞争激烈、客源市场分流情况严重。

五、经营收益预测
（一）历史数据分析
由于酒店2007年开业,2008年局部装修,所以没有一个完整年度的数据供参考，只能通过某些月份的数据推断年度数据。

1．收入状况
酒店的收入主要来自于客房收入，餐饮收入，租赁收入，会议收入以及其它收入。

鹰谷万怡管理方也提供了一组相关数据（见附表），但数据真实性值得进一步考察，所以以下关键数据（如平均房价，平均入住率，上座率，餐饮人均消费，单位租金等）都是基于所提供数据，周边市场调研做了相应调整而给出的2007年、2008年收入、成本费用、利润状况。

其中二楼的餐饮早餐收入放到客房收入里。

（1）客房收入
（2）餐饮收入
（3）租赁收入
（4）会议收入
2.经营成本费用
鹰谷万怡的经营成本费用只有2008年的数据，以下数据一部分是根据酒店管理方提供的数据所得，而低值易耗品市场营销、工程维护费用是根据一般三、四星级酒店的费用所占收入的百分比所推算出来的。

客房平均总营业收入（万元）1178.34
餐饮平均总收入（万元）90.72
会议收入（万元）36.00
总收入1305.06
3.利润分析
（二）经营收益预测
根据鹰谷万怡的历史数据及对青岛市和酒店周边市场进行调查，做出以下预测：
1. 酒店的所有可出租区域在合理价格范围内可以出租；
2. 通过加强销售提高一定的客房出租率；
3. 工资总额不变；
4. 会议收入提高不多；
5. 餐饮由于酒店所处地理位置及周边竞争环境，上座率可提高的程度不大，尤其是十三层的红吧及十二层的西餐厅；
6. 忽略了以下成本费用：有线电视收视费；网络使用费；办公费用；绿化费用等。

1.收入预测
（1）客房收入
客房的房价及入住率根据周边市场的状况调整为以上数据，根据青岛市的旅游整体淡季（每年的1、2、3、4月，共4个月）、旺季（每年的7月到10月，共4个月），平季（每年的11月，12月，次年5月，6月，共4个月）将酒店的淡季确定为4个月，旺季确定为8个月计算。

根据酒店行业同类型酒店的行情，将客房的毛利率确定为78%，因此客房的平均年毛利为8695954元。

（2）餐饮收入
二楼刚改造成早餐自助，目前没有餐饮可提供。

但以后可以提供午餐及晚餐，预计上座率及收入状况如下：
餐饮部分根据酒店行业同级别酒店的行情，将餐饮的毛利率确定为50%，因此餐饮的毛利为：885600元。

（3）租赁收入
鹰谷万怡酒店提供了上面的数据，根据周边相关租赁市场的调查，将上述数据需调整到原始数据的50%才符合此物业市场的租赁行情，调整后的租赁收入为：4944240元。

（4）会议收入
2. 成本费用预测
鹰谷万怡酒店管理方所提供的酒店营业费用见附表，根据青岛市同类型酒店的调查以及酒店行业的运行规律得出费用占营业收入的比例如上表，据此推算出酒店营业费用的总额为673.6万元。

3.税前利润预测
六、结论
依据鹰谷万怡酒店提供的数据而知，酒店目前有100多万元的应付货款，除此之外鹰谷万怡酒店没有其它负债。

业主方主要倾向于对外租赁，租期15年。

本方案预测租赁后一年的收益，税前利润为807万元。

由于距鹰谷万怡酒店80米的维多利亚酒店的开业，必然再次分割市场，酒店周围未来五年内竞争更加激烈，酒店收益上升空间较小。

综上所述，建议本项目最高租赁费用为每年800万元，可接受租赁费用为每年600—700万元。