青岛市鹰谷万怡酒店项目可行性分析报告

青岛市鹰谷万怡酒店项目分析报告

一、项目概况及背景

青岛鹰谷万怡位于青岛市市南区湖南路59号，2007年开业，2008年局部装修，酒店隶属于青岛鹰谷怡式置业有限公司，是南非鹰谷国际控股公司在青岛的开发项目之一。

青岛鹰谷万怡酒店总建筑面积约26800平方米（含临建），一期建筑16800平方米，地上十三层，地下二层，功能分布为：地下二层为酒店泵房、员工宿舍、员工更衣室、员工洗澡间和员工餐厅区，地下一层为中餐厅包房和中、西餐厨房以及冷库区，现外包经营，地上一层为酒店大堂及酒店商场和外租餐饮,三至十一层为客房部分。

客房区房间数206间（套），普通标间（80间）、高级标间（17间，房间配置电脑）、大床房（16间）、高级大床房（19间）、家庭套房（15间）、高级套房（26间）、行政套房（13间）、复式套房（15间）、CEO房（1间）、残疾人房（1间）、女士房（1间）十一种房间类型，因酒店是在公寓楼的基础上改造而成，所以同类型房间大小不一。

餐饮区，中餐厅（已出租）设有14间包房（其中地上一层有特大包房2间，小包房2个；地下一层1间22餐位大包房、1间16餐位包房、2间10餐位包房、1间8餐位包房、1间4餐位包房和4个6餐位包房组成）及可容纳200多人的零点大厅，在十二层、十三层分别设有特色咖啡厅和豪华红吧。

二期建筑约10000平方米，地上三层，地下二层，功能分区为：地下一、二层现在空闲，计划作为商铺出租，一层可与火车站地下通道相连，二层为会议

室，三层为客房区，客房数34间，行政房7间、大床房21间、迷你房间6间。酒店停车位12个。

鹰谷万怡酒店的中央空调、厨房设备、电梯、锅炉安装时间是2007年4月26号。

二、经营环境分析

青岛鹰谷万怡酒店位于火车站对面，距离火车站100米左右，距离青岛标志性建筑——栈桥400米左右，距离百盛商城200多米，处于中山路商业圈辐射范围内，酒店周边的湖南路、泰安路、兰山路都是单行线，道路较狭窄，但公交车多，共30多路公交车在此经过，其中包括机场专线。

酒店周边小型招待所（客房数量在60间以内）主要集中在湖北路、河南路和泰安路，共约20家。酒店周边300米内，小型社会餐饮店众多，经营面积小，服务质量差，管理不规范。大型的商场有百盛、发达商厦、国贸商厦、东方贸易大厦等（高档名品）和华联（中、低档品牌），周围还有火车站地下小商品城、中山商城地下商业街、901小商品市场等（主要经营旅游纪念商品和低端商品）。酒店周边的企事业单位有青岛市公安局、青岛市科协、青岛广电影视艺术专修学校等，周边企事业单位较少。有旅行社数家。主要景点有栈桥风景区、小青岛、天主教堂、民俗博物馆教堂、原德国总督大楼等。

三、竞争对手分析

根据鹰谷万怡的规模和地理位置，我们选择了周边1公范围内具有一定代表性的酒店和餐饮进行初步对比，具体情况如下：

除此之外，周边还有栈桥湾酒店、金丰来酒店，中天酒店等酒店，这些酒店规模小（客房80间以内），服务水平较差，设备设施一般，服务人员素质较低。还有许多社会餐饮，规模较小，主要是家庭式管理方式，故未纳入对比范围。

四、SWOT分析

根据以上分析，从酒店的经营环境、竞争对手来看，该项目存在以下优势及劣势：

（一）优势

1．地理位置优越

鹰谷万怡酒店位于客流集散地段。紧邻青岛火车站，处于中山路商圈辐射范围内，共30多路公交车在此经过，其中包括机场专线。毗邻栈桥风景区，主景点有小青岛、天主教堂、民俗博物馆教堂、原德国总督大楼等。

2. 酒店功能齐全

鹰谷万怡酒店处于正常营业，拥有241间客房，400餐位的中餐厅，40餐位的西餐厅，20餐位的红吧，3个会议室，40餐位的大堂吧，并有员工餐厅、员工宿舍和员工洗澡间，酒店功能齐全，物业配套设施相对完善。

（二）劣势

1. 周边环境嘈杂，聚客能力差

虽然鹰谷万怡酒店紧邻青岛火车站，地理位置较好，客流量较大，但是人员混杂，来往车辆较多，酒店周边环境嘈杂；酒店处在青岛火车站广场东北方位，而青岛火车站出站口在广场西南角，源停留时间较短，造成酒店聚客能力先天、后天不足。

2. 酒店周边道路狭窄，停车位少

酒店周边的湖南路、泰安路、兰山路都是单行线，道路较狭窄，酒店只有12个停车位，不利于客人出入，无法同时承接大型团队。

3. 客房设计不合理

鹰谷万怡酒店有11种客房类型，同一客房类型的客房面积大小不一；酒店是在办公楼的基础上改造而成，部分客房分割不合理，单位面积产出较低，运营

成本较高；且二期建筑单层面积过小，总体容量有限，不利于商业布局和提升竞争力；并且部分客房只用木板做成割断，造成客房功能区面积狭小，有拥挤感；部分大床房，床宽只有1.1米。

4. 餐饮客源结构单一

鹰谷万怡酒店的地理位置决定了酒店散客餐饮很少，主要是团队用餐，参应客源结构单一。而酒店400餐位的中餐厅，200餐位的西餐厅，60餐位的红吧，相对于酒店的住客量，资源浪费严重，运营成本增高，经济效益下降。

5.电梯楼层受限

酒店共有三部电梯，但是都只能到达11层。而位于酒店十二层的西餐厅和位于十三层的红吧，电梯均不能到达，客人只能步行，致使酒店西餐厅和红吧的经营受限。

6．酒店水、电整体核算

酒店的水表、电表只设在工程部整体核算，没有分部门单独设置，不利于部门能耗控制，增加了酒店能耗。

（三）机遇

青岛市政府计划2015年开通西镇到汽车北站的地铁，在酒店地一下一层连通火车站地下通道处有出站口，会带来更多的客流量。市政府正在实施团岛改造，有利于周边整体商业环境的改善，会带来更多的商机。

（四）挑战

虽然鹰谷万怡酒店虽然紧邻青岛火车站，地理位置较好，客流量较大，但是人员混杂，酒店周边环境嘈杂。客源主要是以旅游团队和商务型客人为主。由于酒店所处的地理位置比较特殊，限制了酒店会议和婚宴市场的开发；酒店餐饮主要以团队餐饮为主，散客餐饮很少，客源结构单一；酒店周边的湖南路、泰安路、