物业管理招投标5-6
物业公司招投标管理办法
物业公司招投标管理办法物业公司招投标管理办法第一章总则第一条【目的】本办法旨在规范物业公司招投标过程，促进公平竞争，保障招投标活动的透明度和公正性。
第二条【适用范围】本办法适用于所有物业公司在进行招投标活动时的管理。
第三条【定义】本办法中的相关术语定义如下：1. 招标人：指物业公司进行招标活动的单位或个人。
2. 投标人：指有意向参与招标活动的单位或个人。
3. 招标文件：指招标人按照规定编制的招标公告、招标文件和其他招标相关文件。
4. 投标文件：指投标人按照招标文件的要求编制的包括技术方案、商业报价等的投标材料。
5. 开标：指公开审核和评审投标文件过程。
6. 中标：指通过评审，确定最终合作的投标人。
第二章招标准备第四条【项目立项】招标人根据物业项目需求，制定项目立项计划，明确项目范围、工期和投资等项目基本信息。
第五条【编制招标文件】招标人将项目需求及招标要求整理成招标文件，包括但不限于招标公告、投标准则、技术规范、合同范本等内容。
招标文件应明确具体要求和评审标准，并提供项目相关资料供投标人参考。
第六条【投标保证金】招标人可以要求投标人提供投标保证金，作为投标人履行合同义务的一种形式保障。
第七条【招标公告】招标人根据招标需要，发布招标公告，公告内容包括但不限于招标项目名称、招标日程、投标人资格要求等。
第三章投标活动第八条【投标人资格审查】招标人对投标人提供的资格证明文件进行审查，确保投标人具备参与招标活动的条件与资格。
第九条【投标文件的递交】投标人应按照招标文件要求准备投标文件，并按规定时间递交给招标人。
第十条【开标与评审】招标人组织开标与评审工作，严格按照招标文件要求进行投标文件的审核和评分，确保公正、透明。
第十一条【中标结果公示】招标人公布中标结果，并将中标通知书发给中标人。
第四章合同签订第十二条【合同谈判】招标人与中标人进行合同谈判，商议合同条款和具体细节。
第十三条【合同签订】经合同谈判一致，招标人与中标人签订正式合同。
物业管理招投标工作指南
物业管理招投标工作指南第一章物业管理招标投标概述所谓物业管理,是指物业管理经营人受物业所有人的委托,依照国家有关法律和规范,按照合同或契约行使管理权,运用现代管理科学和先进维修养护技术,以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理,并对物业所有人和使用人提供高效、周到的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济价值.随着我国物业管理行业的发展,一方面,大量物业管理企业相继涌现,物业管理市场已逐步建立、发展,并将日益完善起来,这在实践上为物业管理的市场化竞争提供了可能.另一方面,为了使物业管理企业真正走上企业化经营的道路,物业管理行业又必须开展市场竞争,只有这样,才能使业主和物业管理企业之间进行双向选择,实行优胜劣汰,才能为我国物业管理行业的发展创造出良好环境.由此看来,物业管理领域开展招标投标势在必行.1．1物业管理招标投标的概念在阐述物业管理招标投标的概念之前,先让我们了解一下招标投标的概念.所谓招标和投标,是一个过程的两个方面,是指由招标人发出招标公告或通知,由若干个投标人同时投标,最后由招标人通过对各投标人所提交的价格、质量、交割期限以及投标人的技术水平、信誉程度和财务状况等因素进行综合比较,确定其中条件最佳的投标人为中标人,并与之最终订立合同的过程.其中,招标是指招标人根据自己的需要,提出一定的标准或条件,向社会或几个特定的供应商或承包商发出投标邀请的行为；而投标则是指投标人在接到招标通知后,根据招标通知的要求编制投标文件,并将其递交给招标人的行为.招标投标作为一种特殊的交易方式和订立合同的一种特殊程序,与其他交易方式和订立合同程序相比,具有其自身的特点：1标价保密性.根据招标规定,投标者对自己的报价都高度保密,每个投标者在投标时都不可能知道其他投标者的报价.因此,投标者只能在不知竞争对手底细的情况下,按照招标文件的要求,根据自己所掌握的资料及以往的经验进行分析判断,确定自己的报价.2报价一次性.招标投标不存在也不允许讨价还价,每个投标者都只有一次投标机会.由于投标者报价都是在高度保密的情况下进行的,一次报价后,任何投标者都没有再次出价的机会,这就要求每个投标者都要一次性报出自己最优惠的价格.3法律约束性.投标报价是一种具有法律约束性的行为,投标者一旦向招标人递交标书和报价,该标书和报价即被视为在法律上有效.在国际惯例中,为保证投标报价的法律效力,投标者须在递交标书的同时递交一份投标保证书,并向招标者交纳一定的投标保证金.如果在投标有效期内投标者撤销其标书或报价,招标者则可按照惯例没收投标者交纳的投标保证金,以保证招标者的利益.招标与投标是市场经济和竞争机制发展到一定程度的必然产物,而物业管理招标投标作为招标投标方式在物业管理方面的应用,则是招标投标制度日趋成熟,并在各个领域得到广泛应用的产物.招标投标活动大约开始于18世纪末和19世纪的西方.早期的招标投标仅限于建筑工程和大型货物采购方面,近20年来,随着以服务业为主的第三产业的发展日益受到国际关注,招标投标活动在众多领域也得到了广泛应用并日臻完善,服务性项目招标投标现已成为招标投标交易方式发展的新趋势.所谓服务性项目招标投标,是指招标投标的客体并非有形的物体如一座建筑物、一台设备,而是一项服务,是无形的.物业管理招标投标便属于服务性项目招标投标.物业管理招标投标是指开发商或业主委员会为即将竣工使用或正在使用中的物业寻找物业管理企业而制订出符合其管理服务要求和标准的招标文件,向社会公开招聘,并采取科学方法进行分析和判断,最终确定物业管理企业的全过程.物业管理招标投标的产生和发展,是以物业管理的商品化和市场化程度高低为基础的.目前,在市场经济发达的国家和地区基本上都建立了物业管理招标投标制度.我国物业管理的市场化起步较晚,然而自20世纪90年代以来,在我国一些大城市中便有个别外商投资的物业率先实行了物业管理招标投标.近几年来随着我国房地产业的蓬勃发展,一些国内投资的大型建筑项目也开始采用招标投标方式进行物业管理.物业管理招标投标尽管在我国刚刚起步,不免出现无章可循、鱼龙混杂的局面,但是必须看到它所代表的方向却是喜人的.随着我国房地产改革的深化,大力推广和完善物业管理招标投标制度,现已成为培育和发展我国物业管理市场的迫切需要,主要体现在：1物业管理招标投标是发展社会主义市场经济的需要.随着社会主义市场经济的发展,物业管理作为一种服务性商品,也应当进入市场进行等价交换.而通过物业管理招标投标,评定其价值和价格在现行物业管理的市场价格水平下能否被接受,则是保证等价交换顺利进行的前提,从而也体现了价值规律的客观要求.2物业管理招标是房地产管理体制改革的需要.随着我国经济体制改革的不断深化,必须要对旧的管理体制进行根本性的改革,变原来的行政性管理终身制为企业经营型的聘用制.在这种新的体制下,开发商或业主委员会都应有权选择物业管理企业,此时,通过物业管理招标投标,可以解决开发商或业主与物业管理企业之间信息不相通的问题,使得开发商或业主可以自主选择符合自己管理服务要求和标准的物业管理企业.3物业管理招标是提高物业管理水平,促进物业管理行业发展的需要.要提高物业管理水平,促进物业管理行业的发展,就必须要有充满活力的市场竞争.由于物业管理招标投标导致物业管理企业与开发商或业主之间的双向选择,从而形成的竞争局面必将使物业管理企业为了在激烈的市场竞争中求得生存发展,努力提高自身的管理水平和服务质量,从而推动整个物业管理行业的健康发展.1．2物业管理招标的特点由于物业管理服务的特殊性,物业管理招标与其他类型的招标相比,有着自身的特点,概括起来就是其超前性、长期性和阶段性.1物业管理招标的超前性物业管理招标的超前性是指由于物业管理超前介人的特点,决定了物业管理招标必须超前,即在物业动工兴建之前开发商就应进行物业管理招标.由于物业的质量、价格是由物业的工程质量和区域位置等决定的,而物业价值巨大和不可移动性的特点又决定了物业一经建造完成便很难改变,否则将会造成很大的浪费和损失,因此,物业的开发、设计和施工至关重要.开发、设计单位可能没有详细了解当地的地质、气候、风向、水质等各种自然环境条件,没有注意开发地区的综合配套,也不如物业管理企业更了解日后管理和住户的需要.如某些物业没有安排必要的管理用房、园林绿地、交通空间等,某些高档次的商业办公楼或公寓楼在建造时没有考虑足够的车位；又如有些开发商片面追求短期经济效益,或者在考虑设计规划时缺乏长期眼光；有些施工单位粗制滥造,不保证材料质量和技术质量等,这一切都会给日后的物业管理带来很大的问题和烦恼.因此,为了确保物业质量,遵循统一规划、合理布局、综合开发、配套建设和因地制宜的方针,也为了业主和住户的利益,物业管理必须超前介入,在物业管理规划设计时就应介入.在设计过程中,物业管理企业应从专业管理角度、从业主利益出发,运用以往的管理经验,监督设计方案是否合理.如果是住宅小区,就应注意生活网点要合理布局,生活服务车位尽可能预留,对生活设施的现代化进程都要统一考虑进去.在施工过程中,物业管理企业也应监督施工质量,对不完善的项目及时提出意见,督促整改或采取补救措施.这是便于日后物业管理企业完成招标中确定的目标所不可缺少的.既然物业管理的超前介入是必须的,这就决定了物业管理招标也具有超前性的特点.2物业管理招标的长期性和阶段性物业管理招标的长期性和阶段性是指由于物业管理工作的长期性和多阶段性,针对不同的阶段和不同的服务内容,物业管理招标的内容要求和方式选择也有所不同.与一般的建筑工程和货物采购招标不同,物业管理招标并非是“一劳永逸”的,而是一项具有长期性和阶段性的工作.首先,由于开发商或业主在不同时期对物业管理有不同的要求,招标文件中的各种管理要求、管理价格的制定都具有阶段性,过了一段时间,为了适应各种变化有可能需要调整.其次,物业管理企业即使中标,并不意味着可以高枕无忧,长期占据这一市场份额,因为一方面,随着时间的推移,可能会有更好、更先进的物业管理企业参与竞争；另一方面,也可能由于自身的管理服务技术水平低下,企业内部建设和管理松懈而遭淘汰.所以,物业管理招标具有长期性和阶段性的特点.过了委托管理期限,可由业主委员会根据其管理服务业绩,通过决议决定是否续聘原物业管理企业.若续聘则要重新签订合同；若不续聘,则由业主委员会重新向社会公开招标.当然也可能未到委托管理期限,但由于原中标的物业管理企业未能很好地履行合同中的责任和义务而遭解聘,由业主委员会重新招聘物业管理企业.1．3物业管理招标投标的原则1．3．1物业管理招标的原则物业管理招标作为推动物业管理企业朝竞争性方向发展的重要手段,只有在一定的原则下进行才能真正体现其优胜劣汰的功能.物业管理招标的目的是要通过竞争性招标,从中找到自己最理想的物业管理企业.由于招标投标领域一般都是买方市场,在买方市场中,市场竞争是一种对买方招标人有利的竞争,在合理的范围内竞争程度越高,对买方越有利,因此扩大竞争范围可以使买方招标人获得更充分的市场利益.所以,开发商或业主要想在竞争性招标中获取充分利益,就应吸引尽可能多的物业管理企业参与投标.而要做到这一点,除了一方面应增加标的项目自身的吸引力外,另一方面是对所有参加投标者要尽可能做到公开、公平、公正和诚实信用.也就是说,物业管理招标应当遵循公平、公正、合理的原则.1公平原则所谓公平原则,是指在招标文件中向所有物业管理企业提出的投标条件都是一致的,即所有参加投标者都必须在相同的基础上进行投标.由此可以看出,公平原则的关键是要体现出投标的起点公平.而要做到起点公平,在招标过程中应当注意以下几点：1应采用统一的招标方式招标.目前物业管理招标的方式主要有公开招标、邀请招标和议标详细介绍参见第2章.由于后两种方式是由招标者凭主观判断而预先选定一定数量的合格投标者进行投标,其招标过程带有很大的主观性,从而自然降低对这些投标者审查的要求.如果与此同时实行公开招标,对其他投标者进行严格的资格审查,显然,这种混合的招标方式在一开始就违背了起点公平原则.另外需特别指出另一种情况,当招标者采用公开招标的同时,又邀请几家其主观上看好的物业管理企业进行议标,这必然使得那些参加议标的物业管理企业能够先于其他通过公开招标取得招标文件的投标者了解招标项目的具体情况,甚至抢先一步摸清招标者的“底牌”,这就使得整个招标程序在时间上违背了起点公平原则.综上所述,招标者应采取统一标准的招标方式,即采取单一的公开招标,或邀请招标,或议标.2招标文件对所有的投标者要求都应一致,即要做到“一视同仁”.首先,实行公开招标的招标文件应在同一时间、同一地点公开发售,并且在这之前的招标通告中予以标明.其次,全部招标文件的条件、要求均应一致.例如,若需要进行资格审查,那么所有的物业管理企业都应按要求进行审查；若需要提交投标保证书,那么对所有的物业管理企业都应有这一要求.3招标者对招标文件的解释说明应在同一时间,针对所有参加投标的物业管理企业公开进行.例如,应在统一时间组织所有投标人对招标物业实地考察.另外,招标机构通常在投标者购买招标文件后安排一次投标者会议,即标前会议,目的是公开澄清投标者提出的各类问题.再如,招标投标法第二章第二十三条规定：“招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少十五日之前,以书面形式通知所有招标文件收受人”.2公正原则所谓公正原则,是指投标评定的准则是衡量所有投标书的尺度,即在所有投标者起点公平的基础上,在整个投标评定中所使用的准则应具有一贯性和普遍性.一贯性是指招标者在实施投标评定过程中所采用的评标准则应与招标者预先在招标文件中所注明的评判准则相一致,也就是投标前后,其评判准则必须一致、公开.任何招标者私自修改已经在招标文件中公布的评判准则都属违背招标惯例的行为.例如,某物业管理招标文件中已注明对投标者资格审查的准则行为,根据已知的得分标准取最低得分以上的投标者进行正式投标.根据该准则进行评审后在设定最低分以上的投标人共有12位.这时,招标者考虑到合格的投标者数量过多,为了减轻招标工作量,招标人私下将评定准则修改为取最高分的前6位投标人参加正式投标,导致其余6位本来可以取得投标资格的投标人被淘汰.这个例子典型地反映了违反一贯性原则的情况.普遍性是指用于投标评定的准则应该具有普遍性,即能客观地衡量所有的投标书.这就要求评标委员会所采用的评定准则应具有很强的综合性和客观性.根据国际惯例,一般在评标时采用综合打分法,因为打分法最大的优点就是可通过采用专家打分、加权计分的科学办法,防止“拍脑袋”的武断行为出现.另外,为表明评定准则的客观性,还可对中标者的最后选定在招标文件的选定准则中加以客观的详细说明,使未中标者明白自己的差距和不足,以示公正.3合理原则所谓合理原则,是指选定投标的价格和要求必须合理,不能接受低于正常的管理服务成本的标价,也不能脱离市场实际情况,提出不切实际的管理服务要求.由于物业管理服务所包含的技术风险并不高,因此在物业管理招标投标中,投标人的报价往往决定了其投标书的竞争力,即中标人往往也就是报价最低的投标人.这样就容易导致有些投标人为了中标而将管理费标价压得很低,甚至低于成本价的情况发生,这显然是不合理的.如果将物业交给这样的物业管理企业来管理,势必造成日后或者管理不到位,或者赔本破产无法继续履行合同的局面.此外还存在另外一种情况,有的物业管理费的标价虽然很合理,但投标的物业管理企业的资本、管理服务人员与技术力量却不令人满意,这样的物业管理企业实际上日后也难以胜任物业管理工作.为了贯彻合理原则,避免上述不合理现象的发生,招标人应当在招标文件中按照国际惯例,申明“业主不约束自己接受最低标价”这一条.其含义是,开标后,开发商或业主有权选择任何价格的投标书.有了这样的申明,对开发商或业主而言,便可选择管理费标价合理且资信条件较为可靠的物业管理企业.1．3．2物业管理投标的原则如果物业管理招标的公平、公正、合理原则是基于国际惯例的一种准则,那么物业管理投标所遵循的便是一种自律性的原则.物业管理投标应贯彻的原则是真实性原则和合理竞争原则.实际上,真实性原则和合理竞争原则是基于物业管理招标的三个原则而衍生出来的,是公平、公正、合理原则最终的目标取向,也是该三原则对投标行为的基本要求.1真实性原则所谓真实性原则,是指投标人在其投标书中所阐述的所有内容均是真实反映了投标人的投标意愿、经营能力和技术水平,投标人应对其标书的内容做到“言出必行”.要保证投标书内容的真实性,实际上主要取决于投标人自身的素质和物业管理行业的自律约束.在物业管理市场较为发达、物业管理企业自身的素质和资信较高的情况下,真实性原则一般都能够保证.此外,招标人还可在招标文件中提出一些对投标书真实性具有法律约束的原则.例如,招标人可在招标文件中注明投标人必须出具投标保证书,并交纳一定的保证金.如果投标人在投标过程中中途退标或由于违反真实性原则,虚假陈述标书而被取消投标资格,投标保证金将予以没收.这样就使得标书不再是简单的出价或发盘,而是具有法律效力和责任所约束的,从而使得真实性原则具有了一定的法律基础.2合理竞争原则所谓合理竞争原则,是指投标人应凭自身的经营实力、管理水平和服务质量通过良性竞争优胜劣汰而取胜.合理竞争的反面有两个,一是投标人之间相互勾结,形成垄断联盟；二是投标人之间形成不合理竞争,甚至恶性竞争.这两个反面都是违背合理竞争原则,严重损害招标人利益的.首先,如前所述,招标投标方式最大的优点便是通过投标人的充分竞争,使得招标人能获得最大的市场利益.然而投标人相互勾结后,就会统一提高报价,使得招标人获得的利益大大减少.为了避免这种暗中勾结,哄抬标价的行为发生,一种行之有效的办法,就是在正式招标之前计算出一个合理的标底,当所有投标报价大大超过标底时,招标人有权取消本次招标.其次,对于不合理竞争,行之有效的办法便是前文提到的招标人“不选择最低标价”的申明.由于评标的尺度越单一,就越容易被投标人所操纵,因而在国际惯例中,评标的尺度一般都采用价格和其他因素的加权计分法.采用了多指标体系进行评标,恶性的“价格战”现象就可有效地得到避免.综上所述,为了真正贯彻物业管理招标投标原则,离不开法律规范和行业自律相辅相成的招标投标制度.综观国外,大多数物业管理市场发达的国家都有一个国家法律和行业自律相结合的招标投标制度.只有两者实现紧密结合,做到招标人依法公平、公正、合理地招标,投标人自觉地遵守真实性和合理竞争原则进行投标,才能真正搞好物业管理工作,才能真正体现公平竞争、优胜劣汰的市场经济规律.1．4物业管理招标投标的组织机构1．4．1物业管理招标的组织机构根据招标投标国际惯例,任何一项招标都要有一个专门的招标机构,并由该机构全权负责整个招标活动.物业管理招标也不例外.通常招标机构的主要职责是：编制招标章程和招标文件；组织投标、开标、评标和定标；组织与中标者签订合同.招标机构的设立有两种途径：一是招标人自行组织成立招标机构；二是招标人委托招标代理机构招标.根据我国招标投标法第二章第十二条的规定,“招标人有权自行选择招标代理机构,委托其办理招标事宜.任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构.招标人具有编制招标文件和组织评标能力的,司以自行办理招标事宜.任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜”.对于自行设立招标机构的,通常是在招标人所在单位下属设立一个招标委员会或招标工作组,全权负责招标事宜.这种招标机构一般随招标项目的产生而产生,也随招标活动的结束而解散,因而属于非常设性机构.而对于后者,即招标代理机构,是依法设立,从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织,属常设性的经营实体.以下就上述两种成立物业管理招标机构的途径分别予以详述.1自行设立招标机构根据物业管理项目招标主体的不同,分为开发商自行招标和小业主自行招标.1开发商自行招标开发商自行招标是指开发商通过在其所在单位的董事会下设专门招标委员会或小组进行招标.具体做法是：开发商董事会挑选代表组成招标委员会,这些代表通常包括分管项目工程建设部门的董事、相关职能部门的代表以及小业主的代表等.招标委员会是招标工作的最高权力机构,下设秘书处和专业技术部.其中专业技术部的职能是聘请有关专家和本单位的技术人员参与招标文件的编制工作,并组织评标委员会或小组进行标书的评审工作,最后向招标委员会提交评价报告和中标推荐人名单仅供参考.招标委员会可以采纳专业技术部所提供的方案,也可完全拒绝而自行作出裁标决定.招标委员会在裁标时通常采用投票的方式决定,一般三分之二的票权赞成即可授标,并由招标委员会派代表与中标人签订合同.非常设性招标委员会的特点之一便是其开放式的组织机构,即招标委员会的主要工作人员都非正式编制,而大多数是通过向外聘请或通过内部调用,具有很强的灵活性和流动性.通常物业管理招标委员会向外聘请的专家主要有工程技术、房地产、市场营销、法律以及财务等方面的专门人员.开发商自行招标的机构设置如图1．1所示.2织招标.业主委员会是由业主代表大会选举产生的,代表全体业主行使权力的常设机构,是物业实行自治管理的充分体现.业主委员会委员由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间的人士担任.。
物业管理招投标方案
物业管理招投标方案一、招标背景及目的作为物业管理服务供应商，我们深知物业管理对于业主和物业使用者来说是非常重要的。
我们要求对所属物业进行全面、高效的管理工作，提升物业管理水平和服务质量，为社区的居民和相关各方提供更好的服务。
因此，我们决定通过此次招标，寻求一个合作伙伴来为我们提供高质量的物业管理服务。
二、招标范围本次招标主要是对我们所属物业进行物业管理服务的采购工作。
具体包括但不限于以下服务内容：1. 日常维护和管理2. 安全防范3. 环境卫生4. 绿化养护5. 设备维保三、招标条件1. 承担相应的法律责任和风险；2. 具备物业管理服务相关资质，拥有丰富的实际经验；3. 具备一定的经济实力和信誉；4. 有良好的服务意识和服务态度；5. 有完善的管理机构和技术保障。
四、招标流程1. 发布招标公告2. 报名参与招标3. 组织资格审查4. 发送招标文件5. 供应商提交物业管理服务方案6. 评标7. 中标结果公示8. 签订合同五、评标标准1. 供应商资质：资格、经验和信誉；2. 物业管理服务方案：是否符合实际需求；3. 服务价格：是否合理；4. 服务保障：是否能够满足物业管理的需要；5. 其他相关因素。
六、招标文件1. 供应商资质证明；2. 物业管理服务方案；3. 服务价格报价单；4. 其他相关资料。
七、合同签订合同签订后，供应商需要严格按照合同要求履行物业管理服务，确保服务质量和时效。
八、采购方式本次招标采用公开招标的方式进行，确保公平、公正、公开。
总结：通过本次招标，我们希望能够找到一个优秀的物业管理服务供应商，为我们的物业提供更好的管理服务。
我们将严格按照招标流程和标准，对所有的供应商进行评审，选择出最优秀的供应商作为我们的合作伙伴。
希望此次合作能够为我们的物业管理带来更大的提升，为我们的业主和物业使用者带来更好的服务体验。
物业管理招投标书
物业管理招投标书物业管理招投标书1. 项目背景随着城市化进程的加快，物业管理在社区、办公楼、商业中心等各类建筑物中的地位日益重要。
物业管理旨在提供优质的服务，保障业主和租户的利益，提升建筑物的价值和形象。
为了选择一家合适的物业管理公司承接我们的项目，现向各物业管理公司发出本次招投标邀请，欢迎有实力、经验丰富的公司参与竞标。
2. 项目概述本项目位于X市某高档住宅区，总建筑面积约X平方米，共有栋住宅楼，栋商业楼以及X个车位。
本次招标的目标是为该物业提供全方位的管理服务，包括但不限于维修保养、安全管理、绿化管理、供水供电管理等。
3. 项目要求3.1 维修保养- 负责住宅楼、商业楼常规维护和紧急维修工作；- 定期进行建筑设施设备的巡检、维修和维护；- 提供快速响应和解决方案，确保住户和租户的满意度。
3.2 安全管理- 建立完善的安全管理制度和应急预案；- 配备专业的保安团队，保障社区内的安全；- 定期开展安全检查和隐患排查。
3.3 绿化管理- 负责社区绿化景观的维护和管理；- 定期修剪、养护绿化植物；- 合理规划和设计绿化景观，提升居民的生活品质。
3.4 供水供电管理- 监控和管理供水供电系统，确保稳定供应；- 提供及时的维修和应对方案，解决供水供电问题；- 定期进行设备巡检和维护。
4. 投标要求4.1 投标资格- 参与本次投标的物业管理公司需具备包括合法注册、存在三年以上等条件；- 需要提供相关资质证明和经验证明。
4.2 投标文件准备投标文件应包括以下内容：- 公司介绍：包括公司名称、注册地址、注册资本、主要经营范围等；- 公司资质：提供有效的物业管理相关的资质证明文件；- 项目经验：近期类似项目的业绩和经验，包括管理的物业类型、服务范围、满意度等；- 管理方案：详细说明管理服务的具体内容、工作流程、服务标准等；- 售后服务保障：提供售后服务承诺和管理方案。
4.3 投标截止日期本次招标的截止日期为年月日，逾期不予受理。
物业管理招投标管理制度
物业管理招投标管理制度一、总则1. 本制度旨在规范物业管理招投标活动，确保招投标过程的公开、公平、公正，提高物业管理服务质量。
2. 本制度适用于本物业管理区域内的所有招投标活动。
二、招投标原则1. 公开性：招投标信息应公开发布，确保所有潜在投标人平等获取信息。
2. 公平性：所有投标人应享有同等的权利和机会，不得有歧视或偏袒行为。
3. 公正性：评标过程应客观公正，严格按照评标标准和程序进行。
三、招投标组织1. 成立招投标工作小组，负责招投标活动的组织、实施和监督。
2. 招投标工作小组由物业管理公司代表、业主代表和相关专业人士组成。
四、招投标程序1. 招标准备：明确招标需求，编制招标文件，包括招标公告、投标人须知、评标标准等。
2. 发布招标公告：在指定媒体和地点发布招标公告，公告期限不少于法定时间。
3. 投标报名：潜在投标人在规定时间内报名，并获取招标文件。
4. 提交投标文件：投标人根据招标文件要求准备并提交投标文件。
5. 开标：在规定时间和地点公开开标，由招投标工作小组主持。
6. 评标：评标委员会根据评标标准对投标文件进行评审，推荐中标候选人。
7. 中标公示：中标结果在物业管理区域内公示，公示期不少于法定时间。
8. 签订合同：与中标人签订物业管理服务合同。
五、投标人资格1. 投标人应为依法注册的物业管理公司，具有独立法人资格。
2. 投标人应具备相应的物业管理资质和经验。
3. 投标人及其主要管理人员应无不良记录。
六、招标文件1. 招标文件应包括服务内容、技术要求、商务条款、评标标准等。
2. 招标文件一经发出，不得随意更改，确需更改的，应重新发布。
七、投标文件1. 投标文件应按照招标文件要求编制，包括公司简介、管理方案、报价等。
2. 投标文件应密封提交，并在规定时间内送达指定地点。
八、评标委员会1. 评标委员会由招投标工作小组指定，成员应具备相关专业知识和经验。
2. 评标委员会负责评标、推荐中标候选人，并撰写评标报告。
物业管理招投标
（五）开标
二、物业管理招标的操作
（一）发布招标公告或邀请书
（二）审查与确定投标单位资格
物业管理招投标的含义与特点
一、物业管理招投标的含义
二、物业管理招投标的特点
三、物业管理招投标的类型与方式
一、物业管理招投标的含义
（一）物业管理招标
（二）物业管理投标
一、物业管理招投标的含义
（一）物业管理招标
物业管理招标，是指物业管理招 标人为即将建造完成或已经建造完成 的物业寻找物业管理公司，制订符合 其管理服务要求和标准的招标文件并 向社会公开，将物业管理区域内房屋 及共用部位共用设施设备的维修养护、 安全护卫、绿化、环境卫生及生活服 务等事务，一次性发包，由多家物业 管理公司竞投，从中选择确定适宜的 物业管理公司并与之订立物业服务合 同的过程。
（三）编制招标文件 （四）测定标底
（五）确定招标的指导原则及方式
一、物业管理招标的准备工作
（一）成立招标组织和招标领导小组
（二）提出招标申请并进行招标登记
成立招标组织和招标领导小组之后，就需提出申 请并确定好物业管理招标项目，报请有关部门给予 批准。 （四）测定标底 如果是建设单位向招投标办事机构提出招标申请， （五）确定招标的指导原则及方式 申请的主要内容包括： （1）招标工程具备的条件；
物业管理招投标书范本
物业管理招投标书范本1. 项目背景本招投标书旨在邀请合格的物业管理公司参与我公司物业管理项目的投标。
我公司位于城市中心地带，是一座高档住宅区，拥有多栋住宅楼和商业综合体。
为了提升居民的生活质量和保护业主的利益，我们决定委托专业的物业管理公司进行综合管理和维护。
2. 投标要求2.1 资质要求投标公司需具备资质：•具有独立法人资格的企业。
•具备物业管理相关管理经验，且至少有两个物业管理项目的运营经验。
•注册资本不低于100万元人民币。
2.2 服务内容投标公司应提供物业管理服务：•日常维护及保洁：包括公共区域的清洁、绿化的养护、垃圾的清理等。
•安全管理：包括小区安全巡逻、监控设备的安装和维护、安全隐患的排查和处理等。
•绿化环境管理：包括花卉的种植和养护、草坪的修剪等。
•设备设施管理：包括电梯、消防设备、水电设备等的日常维护和保养。
•物业费用管理：包括收费、核算和管理业主交纳的物业费用等。
2.3 投标文件要求投标公司应按照要求准备投标文件：•公司简介：包括公司的基本情况、管理团队、员工人数等。
•服务经验：过去两个物业管理项目的详细情况，包括项目规模、服务内容和取得的成绩等。
•服务方案：提供针对我公司物业管理项目的具体服务方案，包括管理流程、组织架构和工作计划等。
•服务报价：明确提供物业管理服务的费用报价，包括管理费用、维护费用等。
•其他补充材料：如荣誉证书、相关资质证书等。
3. 投标评选我们将根据标准评选投标公司：•公司资质和信誉度。
•过往物业管理项目的经验和成绩。
•提供的服务方案和报价的合理性和创新性。
•其他因素（如公司规模、服务态度等）。
4. 投标流程•投标公告发布：本招标书的发布将通过市场化途径进行，包括线上和线下发布。
•投标文件递交：投标公司应将纸质的投标文件寄送至我公司指定的地质，同时将电子版投标文件发送至指定。
•评审及筛选：我公司将组织专业评审团队对投标公司的文件进行审查和评分，选出符合要求的投标公司。
物业管理招投标策划方案
物业管理招投标策划方案一、招标背景物业管理是指根据相应的法律法规、规章制度，依据物业管理章程，通过专业人员，按照物业业主委员会的决定，管理、维护和发展物业，维护物业管理的正常秩序，确保业主及居民的合法权益。
物业管理作为一个极为重要的环节，直接关系到业主的利益和生活品质。
所以，积极开展物业管理招标工作，选择有实力、信誉良好、服务质量高的物业管理公司进行合作，对于维护业主利益、提升小区形象有着重要的作用。
二、招投标目的为了更好地管理物业，提升小区服务品质，保障业主的合法权益，现拟定对小区物业管理进行招投标，以便选择一家符合要求的物业管理公司，提高小区整体管理水平和服务质量。
三、招标范围招标范围涵盖小区内全部物业管理工作，包括但不限于以下内容：1. 日常保洁工作：对小区公共区域、楼道、电梯等部位进行定期保洁；2. 绿化维护工作：包括绿化带养护、草坪修剪、花草浇水等；3. 安保管理工作：对小区周界进行巡逻、监控全天候保安巡逻、监控、服务；4. 设备设施维护工作：对小区内各类设备设施进行定期检查、维护；5. 小区环境管理工作：对小区内环境卫生情况进行监测、整治等。
四、招标条件1. 拟中标公司应具备合法注册，拥有相关资质证书，并有过物业管理相关经验；2. 拟中标公司在过去的服务中有良好的信誉及口碑；3. 拟中标公司需提供完整的服务方案，包括具体工作内容、服务标准、人员配置等；4. 拟中标公司须按照招标文件要求提供相关资料，包括公司资质证明、人员资质证明、服务项目报价等。
五、招标流程1. 制定招标文件：明确招标范围、标准、条件及要求，出具招标公告；2. 报名资格审查：审核符合条件的报名公司资格；3. 报名时间：设置报名截止时间；4. 报名资料审核：对报名公司的资质、信用情况进行综合评估；5. 发放招标文件：对合格的公司发放招标文件，包括招标说明书、工作要求、服务标准等；6. 答疑及调整：对公司提出的问题进行解答，根据实际情况进行必要的调整；7. 投标方式：设定投标截止时间，要求公司按时提交投标文件；8. 开标：对递交的投标文件进行实地开标，公开、公正；9. 资格审查：对符合标准的中标公司进行资质审查及信用调查；10. 中标通知：通知中标公司并签署合同；11. 履约监督：对中标公司进行履约监督，确保其按时、按质完成物业管理工作。
物业管理投标方案6
物业管理投标方案6一、前言物业管理是社区生活中不可或缺的一项重要工作，涉及到社区居民的生活质量和安全保障。
本次投标方案旨在为您提供一套完善的物业管理方案，帮助社区居民建立和谐、安全的居住环境。
二、公司简介我们是一家拥有多年物业管理经验的专业团队，拥有大量优秀的物业管理专业人才和丰富的实践经验。
我们致力于为社区提供高品质的物业管理服务，努力让每一位居民都能享受到温馨、便利的生活环境。
三、服务内容1. 安保管理我们将严格执行社区巡逻制度，确保社区内的安全。
加强对出入口的监控，保障居民人身和财产安全。
并设置管理规章，对违规行为进行严格管理。
2. 环境卫生我们将加强社区内的环境卫生管理，制定清洁作业流程和标准，确保小区内的公共区域干净整洁。
同时加强对垃圾分类处理的管理，引导居民积极参与环保工作。
3. 绿化管理我们将负责社区内绿化植被的管理和养护工作，确保社区内绿化带和草坪的良好状态。
同时，我们将定期举办绿化知识讲座，提高居民的绿化意识和参与度。
4. 设施维护我们将定期对社区内的设施进行巡检和维护工作，确保公共设施的正常运行和安全使用。
并提供设施维护保养的常识普及和操作指导，提高居民对设施的维护意识。
5. 服务热线我们将建立24小时服务热线，为居民提供全天候的服务咨询和投诉处理。
并定期开展居民满意度调查，全面了解居民的需求和意见，不断改进服务质量。
四、管理团队我们拥有一支高素质的物业管理团队，具备丰富的管理经验和专业知识。
我们将在社区内建立多个管理站点，分别设立安保组、环卫组、绿化组和维修组等，确保管理工作全面、有效。
五、价格优势我们将提供合理的物业管理费用，并承诺在合同期内不会调整费用标准。
我们将实行透明的费用管理制度，确保费用的合理与公平。
六、创新服务我们将不断创新服务方式和提升服务质量，定期开展社区文化活动、志愿服务和安全知识宣传，丰富居民的业余生活，提高社区的文化氛围。
七、服务承诺我们承诺提供优质、高效的物业管理服务，确保社区内的安全、整洁和舒适。
物业管理招投标流程
物业管理招投标流程引言概述：物业管理招投标流程是指在物业管理服务需求出现时，通过公开招标的方式选取合适的物业管理公司进行服务。
本文将详细介绍物业管理招投标流程的五个部分，包括需求确定、投标准备、投标评审、合同签订和履约管理。
一、需求确定：1.1 确定物业管理服务的具体需求：物业管理服务的范围包括维修保养、安全管理、卫生清洁、公共设施管理等。
物业委员会或业主代表需要明确所需服务的具体内容。
1.2 制定服务标准和要求：根据物业管理需求，制定相应的服务标准和要求，包括服务质量、服务时限、人员配备等，以便后续的投标评审和合同签订。
1.3 确定招标方式和时间：根据实际情况，确定招标方式，可以是公开招标、邀请招标或限制性招标，并确定招标公告发布的时间和地点。
二、投标准备：2.1 准备招标文件：招标文件是物业管理招投标的重要组成部分，包括需求说明、服务标准和要求、投标文件要求、评标标准等。
招标文件应详细说明投标人需要提供的资料和文件。
2.2 筛选潜在投标人：根据预先设定的资格要求，筛选潜在的投标人，确保其具备相关的资质和经验。
可以通过公开招标公告、媒体宣传或邀请函等方式邀请潜在投标人参与投标。
2.3 投标准备工作：投标人需要准备相关的资料和文件，包括企业资质证明、经验案例、管理团队介绍、服务方案等。
同时，投标人还需要对招标文件进行细致的研究和分析，确保投标文件的准确性和完整性。
三、投标评审：3.1 投标文件的递交和接收：投标人按照招标文件规定的时间和地点递交投标文件，招标方组织相关人员进行接收和登记，并确保投标文件的安全性和保密性。
3.2 评标委员会的组建：招标方根据实际情况组建评标委员会，评标委员应具备相关的专业知识和经验，确保评标工作的公正性和客观性。
3.3 投标文件的评审和排名：评标委员会根据招标文件的要求和评标标准对投标文件进行评审，并根据评审结果对投标人进行排名，选取最合适的物业管理公司。
四、合同签订：4.1 中标通知和谈判：招标方通过书面形式通知中标的投标人，并与其进行谈判，商讨合同的具体内容和细节，以确保合同的准确性和可执行性。
物业管理服务招投标方案
物业管理服务招投标方案一、项目背景随着城市化进程的不断加快，住宅小区、商业综合体等各类物业数量不断增加，对物业管理的要求也日益提高。
为提高物业管理服务水平，促进小区和商业综合体的良好运营，本次招标旨在寻找一家有丰富经验、专业服务水平高、管理团队稳定可靠的物业管理公司，为项目提供全方位的优质物业管理服务。
二、招标范围本次招标的项目范围包括但不限于以下内容：1. 小区日常保洁服务：对小区公共区域、楼梯、通道等进行定期保洁，保持小区整洁、卫生；2. 小区绿化养护服务：对小区绿化带、花坛、草坪等进行定期修剪、浇灌，保持绿化环境优美；3. 小区安保服务：在小区出入口设立安保岗，进行24小时巡逻，保障小区居民生命财产安全；4. 小区维修服务：对小区公共设施、配套设备等进行定期检查、保养和维修，保证小区设施的正常运转；5. 小区活动管理服务：为小区居民组织丰富多彩的文体活动，增进居民之间的交流与互动；6. 小区投诉处理服务：及时处理小区居民的投诉与建议，解决小区内部矛盾，维护小区和谐稳定。
三、投标资格1. 投标方必须是经营范围包括物业管理服务的法人或具有独立承担民事责任能力的企业；2. 投标方需提供有效的相关资质证明文件，包括物业管理服务资质证书、安全管理体系认证等；3. 投标方需具有丰富的物业管理服务经验，并提供相关的业绩证明材料；4. 投标方需有良好的信誉和口碑，能够确保服务质量和服务时间的履行；5. 投标方需组建专业的管理团队，保障服务的规范和专业化。
四、投标文件内容1. 投标书：包括企业基本情况、业务范围、管理经验、服务方案、服务价格等内容；2. 资质证明文件：包括物业管理服务资质证书、安全管理体系认证等；3. 业绩证明材料：包括投标方过去的物业管理服务业绩、客户评价等；4. 管理团队简历：包括管理团队成员的资质、经验等信息；5. 服务方案：明确具体的服务内容、服务标准、服务周期等；6. 服务价格：明确服务费用构成及收费标准。
物业管理招标标准
一、总则为规范物业管理招标行为，保障物业管理服务质量，提高物业管理水平，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国物业管理条例》等法律法规，制定本标准。
二、招标范围1. 物业管理招标范围包括住宅小区、商住小区、写字楼、办公楼、医院、学校等物业管理项目。
2. 招标范围应明确物业管理项目的具体内容，包括物业管理面积、物业管理类型、物业管理期限等。
三、招标条件1. 投标人应具备以下条件：（1）具有独立法人资格，持有工商行政管理部门核发的企业法人营业执照；（2）具有物业管理资质证书，且资质等级符合招标项目要求；（3）具备良好的社会信誉和商业信誉，无不良记录；（4）具有完善的管理制度和较强的物业管理能力；（5）具备承担招标项目所需的资金、设备、技术、人员等条件。
2. 招标人应具备以下条件：（1）具有独立法人资格，持有工商行政管理部门核发的企业法人营业执照；（2）具备物业管理资质证书，且资质等级符合招标项目要求；（3）具备良好的社会信誉和商业信誉，无不良记录；（4）具备承担招标项目所需的资金、设备、技术、人员等条件。
四、招标文件1. 招标文件应包括以下内容：（1）招标公告；（2）招标项目基本情况；（3）招标文件；（4）投标须知；（5）投标文件格式；（6）合同文本；（7）其他相关资料。
2. 招标文件应明确以下要求：（1）招标项目基本情况，包括物业管理面积、物业管理类型、物业管理期限等；（2）投标人的资质要求；（3）投标文件提交的时间、地点、方式；（4）评标标准和评标方法；（5）投标保证金及退还事宜；（6）合同签订及履约要求；（7）其他相关要求。
五、投标文件1. 投标文件应包括以下内容：（1）投标函；（2）法定代表人身份证明或授权委托书；（3）企业法人营业执照副本；（4）物业管理资质证书；（5）企业业绩证明材料；（6）物业管理服务方案；（7）投标保证金；（8）其他相关资料。
2. 投标文件应满足以下要求：（1）投标文件内容真实、完整、准确；（2）投标文件格式符合招标文件要求；（3）投标文件在规定时间内提交；（4）投标文件符合招标文件规定的评标标准。
物业管理的招投标
4.开标时间：见招标文件。
5.评标及中标结果公示：开标后3个工作日内完成评标，公示期为3个工作日。
6.合同签订：中标通知书发出后5个工作日内。
二十四、投标费用
1.投标单位参加本次招标活动所发生的费用，包括但不限于差旅费、住宿费、文件购买费等，均由投标单位自行承担。
2.投标单位应配合招标人进行资质审核工作，提供必要的补充材料。
3.如投标单位在资质审核过程中被发现提供虚假材料，招标人有权取消其投标资格，并依法追究其法律责任。
二十三、招标日程安排
1.招标文件发售期：自公告发布之日起至投标截止时间前。
2.投标单位提问及澄清期：自招标文件发售之日起至投标截止时间前5个工作日。
物业管理的招投标
一、项目背景
随着城市化进程的加快，物业管理已成为现代城市生活的重要组成部分。为提高物业管理水平，确保物业服务质量，本次招投标项目旨在通过公开、公平、公正的方式，选拔具有优秀管理能力和服务水平的物业管理公司，为小区（楼宇）提供全方位的物业管理服务。
二、招标范围及内容
1.招标范围：本次招标范围为我国某城市某小区（楼宇）的物业管理服务。
二十六、中标单位的要求
1.中标单位应在签订合同前，向招标人提供履约保证金，金额为中标合同金额的10%。
2.中标单位在合同履行期间，应定期向招标人报告工作进展和财务状况。
3.中标单位应按照合同约定，接受招标人对物业管理服务质量的监督和考核。
二十七、招标人及投标单位的责任
1.招标人应确保招标过程的合法性、合规性，保护投标单位的合法权益。
二十一、其他
1.本招标文件及招标公告的最终解释权归招标人所有。
2.本招标文件及招标公告如有未尽事宜，招标人有权根据实际情况予以补充和完善。
物业管理的招标规范
一、总则为了规范物业管理招标行为，保障招标投标活动公开、公平、公正，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》等法律法规，特制定本规范。
二、招标范围本规范适用于住宅小区、写字楼、商场、办公楼、学校、医院等物业管理项目的招标。
三、招标条件1. 物业管理项目必须具备以下条件：（1）项目已完成竣工验收，取得房屋所有权证、土地使用权证等合法手续；（2）项目已具备交付使用的条件；（3）项目业主或建设单位同意进行物业管理招标。
2. 招标人应当具备以下条件：（1）具有独立法人资格；（2）具有物业管理资质；（3）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；（4）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；（5）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录。
四、招标方式物业管理招标可采用公开招标、邀请招标和竞争性谈判等方式。
五、招标文件1. 招标文件应包括以下内容：（1）招标公告；（2）投标人须知；（3）投标报价要求；（4）投标文件编制要求；（5）评标标准和方法；（6）合同主要条款；（7）其他需要说明的事项。
2. 招标文件编制要求：（1）招标文件应当使用中文，并符合国家规定的格式；（2）招标文件内容应当真实、准确、完整；（3）招标文件应当明确招标项目的具体要求和标准；（4）招标文件应当明确评标标准和评标方法。
六、投标报名及资格审查1. 投标人应当在招标公告规定的报名时间内，向招标人提交投标报名材料。
2. 招标人应当对投标人的资质、信誉、业绩等进行资格审查，审查合格后方可参加投标。
3. 投标人应当在资格审查合格后，按照招标文件要求编制投标文件。
七、投标文件的编制与递交1. 投标人应当按照招标文件要求编制投标文件，投标文件应当包括以下内容：（1）投标函；（2）法定代表人身份证明或授权委托书；（3）投标报价及编制说明；（4）物业管理方案；（5）投标人业绩证明材料；（6）其他需要提供的材料。
2. 投标文件应当在招标文件规定的递交截止时间前递交至招标人。
物业管理招投标流程图
物业管理招投标流程图一、背景介绍物业管理招投标是指物业管理服务企业通过公开招标的方式，选取合适的供应商或者承包商来执行物业管理服务。
该流程图将详细介绍物业管理招投标的步骤和流程，以便各方了解和参预。
二、流程图以下是物业管理招投标的标准流程图：1. 准备阶段- 确定招标项目的需求和范围- 制定招标文件，包括招标公告、招标文件、投标函等- 确定招标文件的发布渠道和时间- 确定评标委员会成员及其职责2. 招标公告发布- 在指定的媒体上发布招标公告，内容包括项目名称、招标范围、招标条件、投标截止时间等- 将招标公告发送给潜在供应商或者承包商，邀请他们参预投标3. 投标准备- 潜在供应商或者承包商根据招标文件的要求，准备投标文件- 投标文件通常包括投标函、技术方案、商业报价等内容4. 投标截止- 在指定的时间和地点，供应商或者承包商提交投标文件- 投标文件应密封，并在封面上标明投标人的名称和投标截止时间5. 开标- 在指定的时间和地点，评标委员会成员进行开标- 开标过程中，评标委员会成员逐一宣读投标人的名称和投标价格，并记录在评标记录表中6. 评标- 评标委员会根据招标文件的要求，对投标文件进行评审- 评审内容包括技术方案的可行性、商业报价的合理性等- 评标委员会根据一定的评分标准，对每一个投标人进行评分7. 中标确定- 根据评标结果，评标委员会确定中标人- 中标人是评分最高且符合招标文件要求的投标人8. 中标通知- 将中标结果通知中标人，并要求其签署合同- 中标人需要在指定时间内确认是否接受中标，并签署合同9. 合同签署- 中标人与物业管理服务企业签署合同- 合同内容包括服务范围、服务期限、服务费用等10. 履约管理- 物业管理服务企业按照合同要求，履行物业管理服务- 中标人提供合格的物业管理服务，并按时支付服务费用11. 结算- 物业管理服务企业与中标人进行结算- 结算内容包括服务费用的支付、服务质量的评估等12. 合同终止- 合同期满或者双方商议一致，合同终止- 双方进行结算，并交接相关资料和设备三、总结物业管理招投标流程图详细介绍了物业管理招投标的各个步骤和流程，包括准备阶段、招标公告发布、投标准备、投标截止、开标、评标、中标确定、中标通知、合同签署、履约管理、结算和合同终止等。
物业管理招投标
物业管理招投标物业管理招投标1. 引言物业管理招投标是为了选择合适的物业管理公司或服务商，为物业提供专业的管理和维护服务。
本文档旨在提供物业管理招投标的一般流程和要求，帮助招标方和投标方理解招投标过程，并在招投标中做出明智的决策。
2. 招投标流程2.1 发布招标公告招标方需要通过适当的渠道发布招标公告，公告内容应包括：- 招标方的基本信息，如名称、联系人、等；- 招标项目的基本信息，如名称、规模、位置等；- 招标要求和要求的物业管理服务内容；- 投标人需要提供的资格证明和文件清单；- 投标截止日期和地点。
2.2 投标准备投标方在投标截止日期前准备相关材料，包括：- 资格证明，如公司注册证书、经营许可证等；- 经验和能力证明，如过去的物业管理案例、员工培训证书等；- 项目方案，包括管理方案、维护方案等；- 报价单，列明服务费用和付款方式等。
2.3 递交投标文件投标方需要按照招标公告要求，将投标文件在截止日期前递交给招标方，递交方式可以是邮寄、送达或电子邮件等。
2.4 评标和谈判招标方在收到投标文件后，组织专业人员对投标文件进行评标，评标标准可以包括项目方案的可行性、投标方的经验和能力、报价合理性等。
然后，招标方可以选择与符合要求的投标方进行谈判，了解详细的合作条件和细节。
2.5 中标结果通知招标方在评标和谈判后确定中标方，并通知中标方中标结果。
同时，招标方可能会与其他投标方进行商务谈判，以备选方案。
2.6 签订合同中标方和招标方进行合同谈判，达成一致后，签订合同并支付相关费用。
3. 投标要求投标方在投标时需要满足一定的要求，以保证物业管理服务质量和招标方的利益。
以下为一般的投标要求：3.1 资格证明投标方需要提供相关资格证明，如公司注册证书、经营许可证等，以证明其合法合规的经营资质。
3.2 经验和能力证明投标方需要提供过去的物业管理案例和员工培训证书等，以证明其具备丰富的物业管理经验和专业能力。
3.3 项目方案投标方需要提供详细的项目方案，包括管理方案、维护方案等，以展示其在物业管理领域的专业能力和解决问题的能力。
物业管理招投标
物业管理招投标物业管理招投标【说明：本文档为物业管理招投标的范本，旨在为招标方提供指导。
具体内容根据实际情况进行调整。
】一、招标公告1.1 基本信息招标单位：________________（招标方全称）地质：____________________（招标方地质）联系人：________________（招标方联系人）________________（招标方）邮箱：____________________（招标方联系邮箱）招标项目：________________（项目名称）项目简介：________________（项目简要介绍）招标方式：________________（公开招标/邀请招标/竞争性谈判等）招标编号：________________（招标编号）招标日期：________________（起始日期.截止日期）1.2 招标内容1) 项目背景及目标详细介绍招标项目的背景和目标，包括项目规模、现状和发展计划等。
2) 招标范围具体描述招标范围，包括物业管理服务的内容和要求。
3) 投标资格要求说明投标资格的限制条件，例如注册资金要求、相关经验要求等。
4) 投标文件要求详细列出投标文件的要求和格式，包括投标文件的组成、递交方式和截止时间等。
5) 投标评审标准描述投标评审的标准和具体评分规则，包括技术方案的可行性、服务质量的保障措施等。
6) 其他要求特殊要求或补充说明。
二、投标文件准备及递交要求2.1 投标文件组成投标文件应包括以下内容：1) 投标信2) 投标报价及费用细目清单3) 技术方案4) 相关资质证明文件5) 商业资料2.2 投标文件格式与要求1) 所有文件必须采用A4纸打印，装订成册。
2) 投标信必须由法定代表人或授权代表签字并盖章。
3) 技术方案应详细介绍服务内容、服务流程、人员配备及质量控制措施等。
4) 商业资料应包括公司简介、组织结构、相关客户和项目经验等。
2.3 投标文件递交方式1) 将投标文件提交到指定地点：地质：____________________2) 递交截止时间为招标公告中规定的日期和时间。
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折旧总额 E C(1 R)t 250000(1 5%)10/ 30 79167(元)
N
54
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责 任保险费的计算
n
P8 (Mi Xi ) (i 1,2 n) i 1
P8—保险费预算额 Mi—投保的第i种保险种类的计算基数 Xi—第i种保险种类的保险费率 （九）经业主统一的同意费用
➢ （2）给排水设备系统年用电量
Q电2=W×24×α×30×12
➢ （3）电梯用电量
Q电3=n×W×24×α×30×12 ➢ （4）中央空调用电量
Q电4={n主×W主×b主+ (n泵×W泵+n塔×W塔)
×b辅} ×T×30×12
42
➢ 2、共用部位、公用设备设施的日常维修养 护费用
43
（三）物业管理区域清洁卫生费用的计算
23
12、标书文字要规范 13、标书的顺序要尽可能与招标文件一致。 14、标书印制要精美，有艺术感召力。 15、注重标书的包装。
24
二、编写投标文件的注意事项 （1）投标文件中的每一空白处都必须填写。 （2）填报文件应当反复校对，保证各项无误。 （3）递交的全部文件每页均须签字 （4）最好是用打字方式填写投标文件 （5）不得改变标书的格式 （6）投标文件应当保持整洁，纸张统一，装订大方 （7）投标人在招标文件中应明确标明“投标文件正本”
51
（七）物业管理企业固定资产折旧费 计算方法共四大类： 一是耐用年限法，二是实际观察法，三是成
新折旧法，四是混合法。
52
其中耐用年限法中直线折旧法使用最普遍 每年的折旧额的计算公式为：
D C(1 R) 或D C S
N
N
D—每年的折旧额 C—建筑物的重新建筑成本或设备的原值 S—预计的建筑物或设备的残值 R—建筑物或设备的残值率 N—耐用年限
（5）有定价权限的人民政府价格主管部门会 同房地产行政主管部门根据物业服务等级 标准等因素，定期公布的相应基准价及其 浮动幅度；
（6）竞争态势的预测和盈利期望 （7）投标企业物业服务的成功经验。
29
（二）物业服务费测算的原则 ➢ 由原来的“合理公开与产权使用人的承受
能力相适应”改变为“合理、公开、公平 及与服务内容、服务质量相适应的原则” 二、物业服务计费方式 （一）包干制 指由业主向物业管理企业支付固定物业服 务费，盈余或者亏损均由物业管理企业享 有或者承担的物业服务计费方式
22
6、有切实可行的服务承诺，不作空头承诺 7、有偿服务与适度义务服务相结合。 8、物业管理费的预算要合理准确，有依据。 9、针对竞争对手的情况以及业主的关注程度，
有能解决社会热点问题，赢得业主理解与信 赖。 10、以人为本，开展社区文化活动 11、充分利用高科技智能化设备设施；保安系 统IC卡智能化、停车场车牌智能识别系统、 蓝牙技术等。
资性费用支出项目； （3）夜餐补助费 （4）医疗费 （5）法定休假日工资 （6）法定节假日工资 （7）因病或轻伤不能工作时间的工资； （8）效益工资（奖金）
36
（9）工会经费 （10）职工培训、教育经费 （11）应包括在工资中未明确的其他项目 其中（1）（2）项为国家法律强制规定实施
的。
37
例
某物业预计需环卫员10名，其中本企业职 工3名，月人均工资1000元，劳务市场招聘 7人，月人均工资500元，则环卫员的月人 均工资为:
（1）《中华人民共和国物业服务收费管理办 法》、《中华人民共和国价格法》、《物业 管理条例》以及各地方政府制定的物业服务 收费管理办法；
（2）招标文件（包括各附件、招标图纸）以 及标前会议问题答疑等招标补充通知；
（3）开发商的规划建设思路以及入住业主的 需求；
28
（4）物资询价及分包询价结果，已掌握的市 场价格信息；
D，物业管理企业从事物业服务取得收入后，必须向 付款方开具由地方税务机关统一印制的服务业专业 发票
56
（3）计算公式 ➢ 年应纳税额=目标物业的年营业额×税率 2、城市维护建设税 计算公式：
年应纳税额=目标物业年应缴营业税税额×税率 3、教育费附加 公式：
年应纳税额=目标物业年营业税税额×费率
57
3
（一）封面
4
（二）投标致函 ——实际为投标者的正式报价信，其内容应表
明：
① 投标者完全愿意按招标文件中的规定承担物 业服务任务；
② 自己的总报价金额 ③ 投标者接受该物业整个合同委托服务的期限
5
④ 本投标如被接受，投标者愿意按招标文件 规定金额提供履约保证金；
⑤ 投标者愿意提交投标保证金并在投标有效 期不撤回标书
53
例
物业管理办公用房建筑面积为500㎡，经过 年限10年，单位建筑面积的重置成本为500 元/㎡，耐用年限30年，残值率5%。试用 直线法计算办公用房的年折旧额。 解：已知：C=500×500=250 000元
R=5%，N=30，t=10
则：年折旧额 D C(1 R) 250000(1 5%)/ 30 7917(元)
21
第二节 物业管理投标文件的编写技巧
一、标书编制技巧与策略 1、内容要有创新，但又要符合该项目具体实
际。 2、介绍物业管理企业的内容，语言要精炼 3、要有企业管理的品牌理念，用诚信及优质
服务反映企业的内涵优势。 4、有规范化的服务特色，如建立ISO9002、
ISO14000等国际质量体系。 5、要换位思考，充分考虑业主素质和要求。
如社区文化、不可预见费等
55
（十）法定税费
1、营业税
（1）计税依据 （代收费用的手续费+各种服务费）×5%
（2）代收费用 A，对物业管理企业不征营业税的代收基金。
B，对物业管理企业不征收营业税的代收房租
C，对物业管理企业超出上述认定范围的代收款项， 一律视同其相关业务代收或价外收入，照章征收营 业税
⑥ 本投标书连同招标者的书面接受通知均具 有法律约束力
⑦ 对招标者接受其他投标的理解
6
（三）标书正文 一般包括招标单位在招标文件中要求投标单位
予以解决和明确回答的问题。 ➢ 通常物业管理标书项目主要有以下几项：
1、前言 （1）物业管理企业情况的简介 （2）对针对投标物业的认识 （3）概述拟采取的管理对策
(i 1,2 n)
P1——年日常综合管理费中人工费的预算额； Ni——年需聘用的第i类日常管理服务人员数 Wi——第i类人员的月人均工资
34
1、管理服务人员用工量的计算 （1）本企业职工 （2）外聘技工 （3）从当地劳务市场招聘的服务人员或劳工
35
2、管理服务人员工资的构成 （1）本企业职工的基本工资 （2）由国家法律规定的、强制实施的各种工
和“投标文件副本”及其份数，加盖公章和法定代 表人或其委托人的签字（印鉴） （8）应当按规定对投标文件进行分装和密封，按规定 的日期和时间检查投标文件后一次递交。 （9）严守秘密，公平竞争。
25
案例
26
第六章
物业管理的投标报价
27
第一节 物业服务费的测算
一、物业服务费测算的依据和原则
（一）物业服务费测算的依据
13
4、管理人员的配备与培训
14
5、管理服务用房及其他物资装备配置方案 人力、物力、财力
6、服务经费的收支预算方案
以“综合管理、全面服务”为方针 以“取之于民、用之于民”为原则。 包括收入测算费和支出测算费
7、物业管理企业的自我管理
公司内部管理制度
公众管理制度 物业辖区综合管理规则
15
8、各项管理指标的承诺 9、便民服务项目的内容 10、社区文化服务方案
47
（五）物业管理区域秩序维护费用的计算
3
P5
Fi
i 1
48
➢ F1年保安置装费 ➢ F2年保安设备系统维护费 ➢ F3年日常保安工器具费（警棍、电筒、电
池）
49
（六）办公费用的计算
9
P6
Fi
i 1
50
➢ F1办公用低值易耗品及办公设备保养费 ➢ F2办公电话、手机等通信费 ➢ F3车辆使用费：油费、维修费、折旧费 ➢ F4公共交际费、接待费 ➢ F5公益宣传广告费： ➢ F6人员培训费 ➢ F7办公用水用电 ➢ F8节日装点费 ➢ F9其他业务费用
30
（二）酬金制 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约 定比例或者约定数额提取酬金支付给物业 管理企业，其余全部用于物业服务合同约 定的支出，结余或者不足均由业主享有或 者承担的物业服务计费方式。
31
三、物业服务费的构成 一般包括
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规 定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运 行、社会保险和按规定提取的福利费等
1000*30%+500*70%=650(元)
38
对初步得出的工资要进行一系列的分析评估 首先，对本企业以往投标的同类或类似物业
的标书分析 其次，进行市场调查 再次，对潜在的竞争对手竞争对手进行分析
预测。 最后，确定调整。
39
➢ （二）物业共用部位、共用设施设备日常 运行、维护费用的计算
40
1、公用水电费
n
n
P2 Q电i P电 Q水i P水
i 1
i 1
(i 1, , n)
P2—年公用设备用水用电费支出 Q电i—第i项公用设备设施用电量 Q水i—第i项公用设备设施用水量 P电—电费单价 P水—水费单价
41
➢ （1）公共照明设备系统用电量的计算 Q电1=（W1×T1+W2×T2+…）×30×12
7
2、拟采取的管理方式与方法 （1）内部管理架构与机构设置
组织机构 管理体制