2019年成都中粮·御岭湾营销报告

成都别墅市场调查报告

使房价回归理性。
国家和地方政府调控的目的，是抑制房价过快上涨，促使房地产行业健康发展。这对别墅市场产生的直接影响就是，投资性客户减少。
7
二、板块分布情况
目前，成都别墅主要集中分布在六大板块：青城山-都江堰、牧马山、南延线、龙泉、温江和城北板块。
近郊区域远郊区域
青城山都江堰板块城北板块温江板块
合计
17
813523.9
2013年成都别墅项目备案均价TOP20
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
18
项目名称水映长岛麓山国际社区龙湖小院青城半山艾马仕亚特兰蒂斯金阳伦敦西区麓湖生态城中海龙湾半岛蔚蓝卡地亚中海城南官邸三利宅院复地雍湖湾置信丽都花园城优品道保利心语花园中粮御嶺湾保利拉斐庄园恒禾皇冠国际社区牧马山卡地亚绿地锦天府总体均价
3 月 31 日，成都市房管局公布“成都国
五条细则”，提出“确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增
长幅度”。
6
结论
第一，别墅类高档住宅在过去、现在、将来都将一直是国家控制的重点。第二，强制建设保障性住房，将一部分刚需客群从市场需求中剥离了出来，从而稀释了市场需求总量。第三，限购、限贷对投资客产生致命打击，抑制了投资市场的需求，从而也减少了市场需求总量。第四，政策打压使得别墅成为稀缺性产品，从另一方面刺激了市场需求。这也是自2003年国家禁止别墅类用地后、别墅项目仍然层出不穷的原因。第五，国家政府将会继续利用行政手段、金融和税收政策调控楼市，促
总体而言，2013年成都别墅市场已经不在“最好的时光”，即便卖得最好的项目

青城山别墅

第五部分，第五部分，本案的定位发展方向
一、本案的基本情况二、本案定位的有利条件三、本案定位的劣势分析四、本案的竞争态势定位五、本案在青城山别墅物业中的地位与可选择的市场取位六、本案的战略构想七、本案的规划及定位蓝图
1、形象定位 2、价值定位（含创造性的规划配设提升价值的方法及方案含创造性的规划配设提升价值的方法及方案） 3、价格定位 4、客户群定位 5、功能价值定位（含户型及面积定位） 6、外立面包装定位（魅力化定位） 7、推广定位
时间2000—2004年成都别墅飞速发展时间年代表楼盘：代表楼盘：草堂之春浣花溪山庄高山流水
从1996年至2002年，成都市别墅的开发投资呈持续上升势头成都市别墅的开发投资呈持续上升势头，2002年全年成都别墅开发投资总额超过20亿元人民币，同时成都别墅快速进入了升级换代的时代同时成都别墅快速进入了升级换代的时代。此刻别墅逐步有了明显的类别划分。通过差异化的市场定位和产品设计通过差异化的市场定位和产品设计，占尽稀缺资源的豪华独立别墅、“顶天立地”的中产阶层联排别墅、风景区的度假别墅风景区的度假别墅、郊区居家和度假两用型的别墅等一齐出现在市场。别墅开发的主战场移师近郊如青城山别墅开发的主战场移师近郊如青城山、都江堰、龙泉、华阳。而且这还是别墅概念爆炸的阶段，“5+2”别墅生活方式、旅游别墅、粉饰度假粉饰度假、Townhouse几乎所有的概念都是在这一时期诞生。
321—500㎡ 500㎡以上
成都独栋别墅的价格分布较广，从7000—20000 20000元/㎡不等。主流价格主要分布在7000—9000元 /㎡、8000—11000元/㎡、12000—18000元/㎡等三个区间段等三个区间段。其中价格在7000—9000元/㎡（如中粮·御嶺湾，恒大金碧天下）主要分布在牧马山、、都江堰—青城山、龙泉等三个区域；8000—11000 元/㎡（如上善栖、中海国际社区）主要分布在都江堰主要分布在都江堰—青城山、温江、主城区；12000—18000元/ ㎡（如逸岭·锦江，麓山国际社区）主要分布在都江堰主要分布在都江堰—青城山、华阳、主城，主流价格在4000—6000元/㎡、7000—9000元/㎡二个区间段。其中4000—6000元/㎡（如芙蓉锦绣））主要分布在温江、都江堰—青城山、郫县等三个片区；7000—9000元/㎡（如芙蓉古城，香碧歌庄园香碧歌庄园）主要分布在主城区、温江、华阳、都江堰—青城山片区。叠拼别墅价格分布在3700—12000元/㎡（如青城山房如青城山房），主流价格在5000—7000元/㎡。（如蜀山栖镇，蓝光·紫檀山）叠拼别墅作为近几年出现的新别墅产品叠拼别墅作为近几年出现的新别墅产品，目前主要分布在主城区、华阳、温江、这三个房地产开发相对成熟的片区，都江堰都江堰—青城山也出现此类产品。成都别墅市场，错拼别墅由一家到现今出现众多借助和利用地势来规划修建的错拼别墅错拼别墅由一家到现今出现众多借助和利用地势来规划修建的错拼别墅，同时提升产品的性价比和价值。

成都中粮御岭湾现代山地别墅豪宅项目投标资料

现场地貌
A B
A
H
C
E
H
G
F
D
B
G
C
D
E
F
地块内落差大，小区道路离陡坎近，场地平整难度大 ;1.7 公里水岸，多为观湖面，亲水面不多
现场问题
A B
C
G
E
H
F
D
A/C/F：地势高差大，入户该设计？
C/D/E/F：小区道路紧邻别墅，我们该如何处理别墅、庭院、道路、三者的关系？
42m 26
24m
23m
20m
27m
1500 ㎡户型
20m
900 ㎡户型
19m
800 ㎡户型
15m
17m
20m
19m
650 ㎡户型
650 ㎡户型
500 ㎡户型
满足总图标注尺寸下的建筑最大可建范围
绝对标高
±0.00=599.5
±0.00=574.5
±0.00=574.5
图例
建筑临空于地表建筑埋于地表之下建筑于地表接触
实际尺寸 13.7 米
6米所标尺寸
总图上所标的建筑间距比实际测量的间距要小，外轮廓尺寸存在微调的可能性
图例 12M 10M 8M 6M
总图中楼间距标示为最小间距，真实间距有余量；建筑面宽未用足！
角点坐标
6M 所标尺寸
6M 所标尺寸
30.4M
实际尺寸 9.3M
实际尺寸 14.8M
现有总图情况
6M 所标尺寸
1D
8.6M
建筑高度 8.6 米，一层 3.6 米，二层 3.6 米，坡屋顶 1.4 米，地下室不计建筑高度
总结
• 坡度基地北侧以 10%~25% 为主 , 南侧以 45%~100%

中粮御岭湾会所开放暨中秋音乐会活动方案

本报告是严格保密的。
活动亮点
6
亮点三：会所开放剪彩仪式及鸿艺会入驻揭牌仪式
向市场释放御岭湾六星级水岸会所开放声音。
本报告是严格保密的。
活动亮点
7
亮点四：鸿艺会团队展示由鸿艺会进行团队展
示，向客户诠释高端的会所服务。
本报告是严格保密的。
活动亮点
8
亮点五：天籁之音交响音乐会
结合中秋主题，为客户在月夜下奉献一台优美的天籁之音交响音乐会，答谢客户。
KT板
条桌（含桌布）
桌花
桌椅（一桌四椅）
茶歇
签到表
签到笔
抽奖券
抽奖箱
鸿艺会入会申请
兑奖券
舞台及设备
音响
电瓶车
本报告是严格保密的。
游艇
数量
2 2 9 9 2 1 80 300 2 4 500 1 300 11 1 2 4 3
单位
个幅组个张组组人份ห้องสมุดไป่ตู้份支份个份张组组辆艘
物料安排
活动目的
通过此次活动邀请香榭丽都、祥云、御岭湾的老业主和三个项目的意向客户在御岭湾参加此次中秋答谢活动，回馈中粮老业主；通过会所开放，向市场、业内释放项目的声音；活动期间配合中秋客户答谢优惠，促进销售。
本报告是严格保密的。
2
活动背景活动地点
活动时间、地点及客户
2011年9月9日 17：30—22：00 御岭湾水岸会所
客户邀约
御岭湾、香榭丽都、祥云国际老业主及诚意客户（200人）；成演资源客户（100人）；同行、媒体（30人）；总计约350人。
本报告是严格保密的。
3
销售结合
为促进销售，当天以“品味中粮·回馈老业主”活动邀约客户上门；结合会所开放及中秋节给出特别优惠，以促进成交。

“先生”别墅特色营销专题研究

“先生”让人们不用再依靠电影或小说去回忆逝去的风华绝代。
地下室的高价值收藏、五星级酒店、亚洲顶级跑马场让居住人群尽情演绎上流圈层的精致生活艺术。
“功能空间定制”吸引到的是一群能够相互交流、相互探讨、相互学习、共同分享的朋友住宅更承担起圈子社交和文化交融的功能
“玩”的概念层面再度提升，让你玩到极致的又不再是一个人的生活、一个人的梦想，而是家族的荣耀和世代的传承。
空无一人的豪宅生出一钟莫名的惊慌；体型良好”
“自幼务农，天分非同一般，经历一段痛苦婚姻，也曾迷失在城市灯红酒绿中；长相显年轻。”
“希腊赫尔墨斯艺术大学诗歌学博士，历经311次浪漫的失恋后，仍浪漫的相信爱情。 ”
“天生的娇美容颜，多年舞蹈训练，让我不仅容貌闭月羞花，更具有青春脱俗的高雅气质。 ”
独特、具创意、非常规甚至奇怪的营销在成都这个市场上受到了更多的关注。
鑫苑名家“非主流”
“开奔驰宝马，住锦绣花园”……
看“先生”的推广如何演绎其独特“玩家”精神……
邱先生怒了
!
夏先生
痴了
!
欧阳先生懒着……
“寻找166位胆敢玩物到极致的先生，一起玩，取悦自己，顺便修养别人、影响后辈。”
“先生”独特的营销概念和包装，在项目前期得到了良好的市场反应。
项目一期16栋推出市场即快速售罄，客户所好之物林林总总，包括：雪茄、字画、摄影、花、茶等等。
目前项目166套已经全部投入市场，让人对其后期面对大规模房源销售时的演绎更加充满期待。
The end , thank you .
地址：中国.四川.成都人民南路4段27号商鼎国际1栋B座17楼电话：86-28-86026666 传真：86-28-86026666-616 网址：传真：610041

中粮房地产的项目三期高层营销推广市场营销的报告

➢投资、建设、土地供应：土地供应、开发投资均呈现上升态势，部分发展商由于观望建设方面有一定放缓，市场整体信心向上 ➢市场供应：12年长沙整体供应面积下滑，望城区供应面积基数较小波动不大 ➢市场需求：投资需求被抑制，整体市场成交面积下滑，刚需支撑望城区成交面积独涨 ➢市场价格：长沙房价依然地位运行，整体均价变动不大，区域价格位于整体价格洼地，未来价格增幅空间较大 ➢市场需求结构： 08、09年以120-144以上㎡大户型为市场销售主力，11年-12年120-144以上大户型为市场存量主力
2019年10月-2019年10月内六区新建商品住宅、非住宅供销比
2019年10月-2019年10月长沙各区住宅供应量 (单位：万方)
供求结构从2019年-2019年供求结构来看，120平米以下成交呈现增长趋势，
120-144平米产品成交有一定萎缩，但仍然占比20%左右，整体来看长沙市场呈现成交面积趋小的态势。
4
北京二套房公积金首付比例提至70%，不动产统一登记条例将于明年6 月底前出台
收政策和限购政策。
与楼市的波动。十八届三中全会的召开，成为了年底楼市唯一的亮点四部委及部分城市相继否认房地产调控政策放松。。国务院派出 8 个督查小组，对 16 个省（市）贯彻落实房地产调控政策
措施情况开展督查。
5
“国五条”调控面临失效的尴尬，4月交易量出现明显回落，"赶末班车 "后续效应显现
启示
➢土地供应增加以及投资开发上升，未来供应量增加，政策调控不严厉的情况下，未来供应量必然增加，竞争加剧；
➢望城区由于价格洼地以及大量刚需楼盘存在，所以逆市独涨；证明市场刚需客户需求旺盛
➢长沙整体均价从08-09年的4000出头，到现在的6000出头，成交户型结构也发生了一定的转变，单价的提升直接导致总价的提升，在整体承受能力有限的情况下，大量客户选择了减少购买面积；

御岭湾四期项目说辞

御嶺湾项目讲解说辞项目整体说辞部分：中粮御嶺湾是由实力央企中粮地产打造的西南地区最稀缺的真山湖、纯独栋别墅豪宅社区。

中国传统风水择选住宅就将“依山傍水”作为最基本的条件。

中粮御嶺湾总占地5000亩，其中3000亩为原生森林，800亩的天然御景湖，整体地势两端高、中间低，恰似一个元宝，聚气生财。

御景湖湖岸线长达4.5公里，平均深度15米，是西南唯一的私家原生湖泊，而非市场上很多项目人工打造的非天然湖泊。

御景湖湖水为活水，经过5家专业公司检测认定，御景湖湖水完全达到了自净化条件，而非人工处理，湖泊与周围的自然资源一起，共同构成了一个平衡稳定的生态系统。

其负离子含量为2000-4500个/立方厘米，是主城区的6倍，您在驾车驶过大坝后，就能明显感受到御嶺湾小环境带来的惬意感受。

项目5000亩占地中粮只用其中1000亩作为别墅用地，仅打造475栋独栋别墅，每两亩地中粮只修建1栋别墅,让您体会到真正的绿色奢侈。

御嶺湾容积率仅0.34，这也是目前成都密度最低的项目之一（龙湖长桥郡：0.36）。

御嶺湾项目一共分五期开发，一期二期已经售罄，三期经过前期客户反馈意见，正在进行整体品质升级，目前处于封盘状态。

现在主推四期，预计在5月中下旬开盘。

刚才给您介绍的，只是目前呈现出来的直观感受。

现在我们来看看8年来，御嶺湾背后的极致用心。

GIS技术御嶺湾在开发初期，应用了卫星遥感探测技术GIS。

对整个区域数值进行分析与建模，把包括坡向、风区、温度在内的诸多数值讯息以图层的观念（LAYERS）一样叠和结合起来，为每一寸土地做了理性的定义和注解。

然后，只选择在那些适合建筑的，具有价值的土地上进行开发。

在此基础上，中粮地产本着对自然的敬畏，遵循自然法则，秉承“自然资源，重塑你我”的理念，通过对建筑物的合理摆放打造微气候系统，以区域内最准确信息数据作为开发的依据，通过控制水和风来塑造项目内部的微气候系统，并达到了保护生态的目的。

在项目建成之后，中央的湖水跟外面周围的森林不会因为建筑而阻隔，而是形成了一个紧密的网络，并且会利用区域中间这个800亩的水面改变这个地方的微气侯来造风。

中粮御岭湾项目三期莫奈岛开盘活动总结

2.活动各环节亮点
2.1奖品展示
➢大礼包：通过对中粮全产业链的展示，吸引客户眼球。 ➢客户语录：中粮有很多东西，你看这些全是中粮的！
2.2放风筝活动
➢到访客户积极参与，小朋友热情高涨，也有业主和自己带的宠物玩得十分尽兴，促使整个现场气氛热烈，大部分客户都被带动起来，达到活动的效果。 ➢对当天活动起到一个很好的人气展示作用。 ➢小朋友语录：妈妈，今天太好玩了！
2.2成交客户砸金蛋活动
钢琴得主
➢当天成交客户即时砸金蛋将活动氛围一次次推到最高点，每位砸金蛋的客户都对自己获得的礼品比较满意。
2.2成交客户砸金蛋活动
➢获得福临门大礼包的业主亦喜气洋洋合影留念。 ➢客户语录：这么多东西，我以为我的X6能装下呢，够呛！
2.3到访客户大抽奖活动
➢到访客户大抽奖使未成交的客户也产生浓厚兴趣，业主和诚意客户表示本次活动办的很成功，建议下次举办类似活动，并表示会积极参与。
来源御岭湾诚意客户及老业主
御岭湾当天新赠客户媒体
李斯特钢琴比赛合计
邀约负责人销售线 —— 周菲飞
活动公司客户资源 ——
实际到访客户 30组 15组 17组 183组 245组
3.2活动当天成交情况
➢成交套数：活动当日共成交7套，前期三期A标成交4套，共计11套，约8000万。 ➢前期成交单位情况：
通过对客户需求的深度挖掘，发现客户确实想实现，但凭一己之力无法达到的需求，借由中粮集团的力量实现这一需求。例如将高端学校、品牌医院等资源VIP通道的搭建。
客户纵深管理
老客户圈层深挖——将鸿艺会及私家宴结合，放大并深入新老业主圈层。
利用项目的绝佳优势及鸿艺会的顶级服务，为老客户定制个性的私家宴，借此让项目成为老客户的圈层集聚的场地，了解并挖掘老客户圈层里的潜在客户。

成都别墅市场调查报告

113
72 115 81 190 67 99 146 80 123 62 2284
2013年成都别墅项目备案金额TOP20
备案总金额在4亿元以上的项目共 7 个，其余 13个项目的备案总金额皆在 23亿元之间。4 亿元已成为别墅项目年销售额的分水岭。
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
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项目名称牧马山卡地亚龙湖悠山郡建发浅水湾麓湖生态城保利石象湖青城山房大溪谷中粮御嶺湾麓山国际社区中信云栖谷王山别墅万科五龙山公园置信牧山丽景龙湖长桥郡蔚蓝卡地亚瑞云壹号村庄恒大山水城东山国际新城成都雅居乐花园高山流水
销售面积(㎡) 48196.61 44281.62 42779.7 35875.6 23210.36 13359.06 11362.51 10979.2 10946.25 10190.65 8927.45 8161.68 7718.32 4974.78 4677.16 4544.04 3570.49 3493.83 3267.61 2880.14
南延线板块成新蒲沿线南延线牧马山板块及成新蒲沿线个案汇总表南延线牧马山板块及成新蒲沿线个案汇总表南延线牧马山板块及成新蒲沿线个案汇总表南延线牧马山板块及成新蒲沿线别墅类型分析图南延线牧马山板块及成新蒲沿线独栋
成都别墅市场调查报告
1
目录
第一章成都别墅市场概述（宏观）
第二章成都别墅供销分析（中观）
9
第二章成都别墅供销分析（中观）
10
一、2013年成都别墅供销情况
2013年，成都别墅累计成交 130.58万㎡，成交面积同比增长 10.3%。总体仍低于 2011年的水平（141.24万㎡）；新增供应142.52万㎡，同比下降11.1%。 2013年，成都别墅年末总存量约343.87万㎡，同比增长4%。截至2013年12月31日，备案口径下成都别墅存量总套数突破 10000套，为最近三年来之最，去化压力增大。 2013年，成都别墅价格保持了同比10.0%的增幅，备案成交均价为12467.87元/㎡。呈现出“量价齐升”的态势。

中粮御岭湾二期营销建议[终]

25
25
资源价值挖掘——资源炒作攻略
出发点：借势御领湾不星河湾的合作，让更多的客户知道中粮御领湾目标：建立“中粮御领湾”特殊区位的影响力，重塑区域价值手段：线上传播+线下渗透
不媒体合作，共同推广御领湾不星河湾的合作，增加市场公信力；线下邀请香港知名风水大师戒者剑客进行网络点评；不美国《国家地理杂志》合作进行品牌嫁接，提升项目级别感；
Not Just For
品牌
But
欲望
品质
品位
10
欲望是非必需的，是超越物质需求的
精神满足。
欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以
具
有无限性。
欲望是人性的弱点，导致人产生了
非理性的精神需求。
11
作为自然主体的人具有主观能劢性，他们能劢地参不社会活劢，高扬理想的价值，追求远远超过自身绝对需要的欲望，从而获得更高的物质享受，得到个人优越感和个人地位……
香蜜湖
7
顶级产品营销秘籍Ⅰ：要做当期老大顶级产品营销秘籍Ⅱ：相同招数不能用第二次顶级产品营销秘籍Ⅲ：此前所享，皆属平常
本报告以此三秘籍为引，展开下文……
8
易居顶级别墅营销模式
9
为什么LOUIS VUITTON每一次Logo颜色或形式的改变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？
为什么Rolls Royce每年300多辆纯手工制造的昂贵轿车，会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见得能拥有一辆Rolls Royce ？
31
各类销售物料需不推广调性保持一致，在市场树立统一高档的形象
•各类销售物料的准备，以白色为主色调； •区域模型、小区模型、分户模型需给不客户直观印象，体现项目形象不品质; •楼书、折页、海报、户型单张、手提袋、置业计划书、信封、钻石会会员卡、赠送礼品等需调性统一。