贷后风险防范

浅谈住房公积金个人贷款风险成因及防范措施

内容提要：

住房公积金是职工的长期性住房储金，建立的目的就是为了提高职工住房消费能力，具有帮助职工定向积累购房款、提前购买住房、合理安排支出、享受政府的各项优惠等主要功能，同时具有普遍性、强制性、专用性、福利性、返还性等特点。住房公积金贷款是指住房公积金管理中心运用住房公积金，向购买、建造、翻建、大修自住住房并缴存住房公积金的职工发放的政策性住房贷款。住房公积金贷款具有贷款潜在市场大、灵活性高、体现政策优惠等特点。随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款的规模不断扩大，贷款的风险也随之放大。所以加强防范贷款风险管理就显得格外重要。这就需要我们在今后的工作中，合理管理好风险和收益，达到“适度控制好风险，通过合理的风险承担，获取稳定的收益”的运作管理目标。由于住房公积金管理机构是不以营利为目的的事业单位，并无自身资产承担贷款风险，而住房公积金又是属于缴存职工个人，贷款无法及时的收回，造成大量损失，会引发社会不稳定因素。扎实做好住房公积金个人贷款的风险管理工作，是使住房公积金安全营运，广大缴交住房公积金职工切身利益得以实现的根本保证。

住房公积金制度是伴随着经济体制改革,结合我国城镇居民住房制度改革的实际情况而实行的一种房改制度。所谓住房公积金制度是包括有关住房公积金的归集、管理使用、偿还等诸多环节有机构成的整个运行机构和管理制度。其政策经历了两个阶段：1991-1994年为试点阶段。1994年7月在对部分大中城市建立住房公积金试点的情况下进行总结并在此基础上，国务院发布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》明确指出，要全面推行住房公积金制度，要求国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工均按照“个人存储、单位资助、统一管理、多次使用”的原则，建立住房公积金制度。第二阶段为全民推进阶段。于1999年4月国务院颁布了《住房公积金管理条例》，并在2002年重新修改颁布了《住房公积金管理条例》，从而使住房公积金制度更加完善。

随着我国经济和社会的快速发展，人们对自住条件也提出了越来越高的要求，并且个人住房也逐步走向商业化和市场化，但是我国城镇居民的人均收入还远远达不到依靠自己来购买住房的水平，而住房公积金贷款作为国家具有政策性优势的住房金融主体，自然就成为了广大城镇职工买房贷款的首选方式。但是，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款的规模不断扩大，贷款的风险也随之放大。加强防范贷款风险管理就显得格外重要。本人从事这项工作多年，结合我们的工作实际，就住房公积金贷款中存在的风险及如何加强防范管理作一探讨。

一、住房公积金贷款的涵义与特点

住房公积金贷款是与住房制度改革相配套的一项政策性优惠住房贷款，随着城镇住房制度改革的进一步深化和住房分配货币化的全面推行，职工住房消费观念的转变，越来越多的城镇职工家庭通过住房公积金贷款的支持，满足了住房消费需求，改善了自身住房条件。因为住房公积金贷款的资金来源于所有在职职工个人及单位缴存的专项补贴资金，所以在了解公积金贷款之前，有必要介绍一下住房公积金的功能与特点。

（一）住房公积金主要功能和特点

1、住房公积金的主要功能。

(1)能够帮助需要住房的职工定向积累购房款。由于一套普通住房的价格，一般相当于职工群众家庭二三十年的收入总和，因此一般靠工资收入的普通家庭是不可能拿出这么大的投资购房、建房的。但住房作为一种长期的消费，居民应该能够通过长期积蓄来购买住房。为了解决这一问题，住房公积金制度可以帮助职工从参加工作开始，每月拿出一部分工资收入，实行定向储蓄，三五年后这笔储蓄的金额就能够用来作为购房的首期付款了；

(2)帮助职工群众提前购买住房。虽然房价相当于职工家庭年收入的二三十倍，但职工参加住房公积金后，三五年就有可能买到住房。职工就有资格获得住房公积金管理机构的贷款，职工可以用这三五年积蓄的现金，再加上住房公积金管理中心的贷款，买到一套住房；

(3)帮助职工合理安排支出。住房公积金制度要求职工每月拿出一部分工资收入，定向用于购房。这并不意味着要额外增加职工群众的生活负担，而只是要求职工在住房消费上拿出理应拿出的那一部分，这并没有超出职工群众的经济承受能力。

(4)帮助职工群众享受政府的各项优惠。参加住房公积金的个人，不但可以有保障的买到住房，而且在许多方面可以享受政府给予的优惠：（a）、缴存时的资助。当职工群众每月拿出工资收入的一定比例缴存时，其所在单位也必须同时以同样或更高的数额给予资助。这两项合并为职工的住房公积金；（b）、缴存后的扶植。职工群众缴存住房公积金是免征个人所得税的；（c）、贷款利率优惠。缴存住房公积金后，职工群众获得的住房贷款利率是低于一般市场利率。因为住房公积金管理中心发放这一贷款时，实行的是保本微利的经济方针，而不是象其他贷款那样以赢利为目的；（d）、存款以最佳的方式保值增值。现行银行定期存款都不计复利，而住房公积金存款却不是这样，它当年采用零存整取一年期利率计息，第二年就转为整存整取一年期利率计息，且计复利。

2、住房公积金的主要特点。

(1)普遍性。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）要求“所有行政和事业单位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金，建立住房公积金制度”。《住房公积金管理条例》第二条规定：所有国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其它城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工，都必须缴存住房公积金。这就是住房公积金的普遍性，它覆盖了城镇所有在职职工，只要是居住在城镇的在职职工无论其工作单位的性质如何，无论其家庭收入的高低，无论是否已有住房，都必须按照国家的有关规定缴存住房公积金。住房公积金的普遍性是由建立住房公积金的性质和目的所决定的。建立住房公积金的目的在于解决城镇职工群众住房问题，而住房建设需要大批资金，在国家停止对职工进行住房分配和实行住房货币化以后，职工住房建设的资金主要依靠职工自身的积累和单位的补贴，这就是要求所有职工按规定的比例每月缴存一定数量的住房公积金年，以做到积少成多，变分散为集中。

(2)强制性。职工住房公积金是每个单位和职工都必须缴纳的住房建设基金，具有强制性。这是由住房公积金的保障性和互助性所决定的。住房公积金是用于解决职工群众住房问题的互助性基金，它区别于其它基金和储蓄资金，在利率上低存低贷，从职工个人的经济效益来看，显然不如银行储蓄和其它各类的投资，如果按照市场原则，则有相当多的职工不原意缴存住房公积金。为了解决这一矛盾，就必须制定相应的法规来强制实行。从《住房公积金管理条例》中看出，住房公积金的强制性：一是所有城镇机关和企事业单位及其职工都必须缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴，只要单位录用职工，就必须为职工办理住房公积金缴存登记，并按期、足额缴存住房公积金；二是住房公积金的存贷利率都是由国家建设行政主管部门与人民银行商定后报国务院批准实施的，具有较强的行政