土地增值税

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第三节 开发土地和新建房应纳税额的 计算
• 房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定, 其缴纳的印花税列入管理费用, 印花税不再单独扣除。房地产开发企 业以外的其他纳税人在计算土地增值税时, 允许扣除在转让房地产环 节缴纳的印花税。
• (五) 财政部确定的其他扣除项目 • 对从事房地产开发的纳税人, 可按取得土地使用权所支付的金额和房
免征收土地增值税。 • 建成后转让的, 缴纳土地增值税。 • 2. 交换房地产
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第二节 征税范围、纳税人和税率
• 交换房地产, 房地产权属发生变更, 交换双方取得实物收入, 属于土地 增值税征税范围。但个人之间互换自有住房, 免征土地增值税。
• 3. 房地产抵押 • 房地产抵押期间, 不征收土地增值税。但抵押期满, 以房地产抵债而发
• 二、土地增值税的特点
• (一) 以转让房地产取得的增值额为征税对象 • 作为征税对象的增值额, 是纳税人转让房地产的收入减除税法规定准
予扣除项目金额后的余额。 • (二) 征税面比较广
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第一节 土地增值税概述
• 凡发生应税行为的单位和个人, 除税法规定免税外, 无论其经济性质, 无论法人或自然人, 均应缴纳土地增值税。
• (三) 采用扣除法和评估法计算增值额 • 土地增值税在考虑我国实际情况下, 以纳税人转让房地产取得的收入
减除法定扣除项目金额后的余额为计税依据。 • (四) 实行超率累进税率 • 土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据, 按照累进原
则设计的, 实行分级计税。 • (五) 实行按次征税, 纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定
• (三) 转让环节缴纳的税金 • 转让旧房及建筑物, 应缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、
印花税。由于增值税为价外税, 在计算土地增值税时, 税前可以扣除的 税金有: 城市维护建设税、教育费附加和印花税。对纳税人购房时缴 纳的契税, 凡能提供契税完税凭证的, 准予作为“与转让房地产有关的 税金” 扣除, 但不作为加计5%的基数。
第七章 土地增值税
• 第一节 土地增值税概述 • 第二节 征税范围、 纳税人和税率 • 第三节 开发土地和新建房应纳税额的计算 • 第四节 转让存量房应纳税额的计算 • 第五节 土地增值税的税收优惠与征收管理
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第一节 土地增值税概述
• 一、土地增值税的概念
• 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得 收入的单位和个人, 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
• 存量房是指旧房及建筑物。旧房及建筑物是指已建成并办理房屋产权 证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使 用的房产。转让存量房的土地增值税计税方法与转让新建房的计算方 法类同, 但在确定扣除项目时有所差异。转让存量房的扣除项目如下:
• (一) 旧房及建筑物的评估价格 • 旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋和建筑物时, 由政
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第三节 开发土地和新建房应纳税额的 计算
• (3) 增值率超过100%, 未超过200%的: • 应纳税额= 增值额×50% - 扣除项目金额×15% • (4) 增值率超过200%的: • 应纳税额= 增值额×60% - 扣除项目金额×35%
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第四节 转让存量房应纳税额的计算
• 地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物, 包括地上、地下的各种附 属设施, 如厂房、仓库、商店、医院、地下室、围墙、烟囱、电梯、 中央空调、管道等。附着物是指附着在地上, 不能移动, 一经移动, 即 遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。
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第二节 征税范围、纳税人和税率
• 3. 土地增值税只对有偿转让的房地产征税, 对以通过继承、赠予方式 无偿转让的房地产, 不予征税
增值税征税范围。
• 二、土地增值税的纳税人
• 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物 (以下简称转让房地产) 并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业 单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经 营者。
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第二节 征税范围、纳税人和税率
• 此外, 还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、 港澳台同胞和外国公民。
生产权变更行为要缴纳土地增值税。 • 4. 房地产出租 • 房地产出租行为没有发生权属转移, 不属于土地增值税征税范围。 • 5. 房地产评估增值 • 房地产评估增值, 没有发生产权转移, 不属于增值税征税范围。
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第二节 征税范围、纳税人和税率
• 6. 房地产的代建房行为 • 代建房行为, 只是房地产公司提供了建筑劳务, 取得劳务收入, 不属于
• 计算公式为: • 允许扣除的 • 房地产开发费用= (取得土地使用权所支付的金额+ 房地产开发成本)
×10%以内 • 另外, 对于超过贷款期限而计征的加息、罚息不允许扣除。 • (四) 与转让房地产有关的税金 • 在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加、印花税, 可以
在税前扣除。 • 允许扣除的印花税是指在转让房地产时缴纳的印花税。
• (2) 财务费用中的利息支出, 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支 出或不能提供金融机构证明的, 房地产开发费用按取得土地使用权所 支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。计算扣除的 具体比例, 由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
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第三节 开发土地和新建房应纳税额的 计算
• 二、扣除项目及其金额
• 准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目具体包括以下内容:
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第三节 开发土地和新建房应纳税额的 计算
• (一) 取得土地使用权所支付的金额 • 取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地
价款和有关费用。以出让方式取得的土地使用权, 为支付的土地出让 金; 以行政划拨方式取得的土地使用权,为补缴的出让金; 以转让方式 取得的土地使用权, 为支付的地价款。与转让土地相关的费用包括登 记费、过户手续费、契税。 • (二) 房地产开发成本 • 房地产开发成本指纳税人开发房地产项目实际发生的成本, 包括土地 征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公 共配套设施费、开发间接费用等。
• (1) 房地产的继承。 • 房地产继承虽然发生了产权变化, 但被继承人并没有因为权属变化而
取得任何收入, 因此房地产继承不属于土地增值税征税范围。 • (2) 房地产的赠予。 • 不征收土地增值税的房地产赠予行为只包括两种情形: • ①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠予直系
亲属或承担直接赡养义务人。
• “每年”: 购房发票所载日期起至售房发票开具之日止, 每满12 个月 计1 年; 超过1 年的, 未满12 个月但超过6 个月的, 可以视同为1 年。
• “发票所载金额”: • (1) 营改增前取得的营业税发票, 按照发票所载金额; • (2) 营改增后取得的增值税普通发票, 按照发票所载价税合计金额; • (3) 营改增后取得的增值税专用发票, 按照发票所载不含增值税金额加
上不允许抵扣的增值税进项税额之和确认发票金额。 • 评估价格= 重置成本价× 成新度折扣率
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第四节 转让存量房应纳税额的计算
• (二) 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费 用
• 与纳税人转让新建房的规定相同, 但对取得土地使用权时未支付地价 款或不能提供已支付的地价款凭据的, 不允许扣除。
依照法律规定对集体土地实行征用, 依法被征用后的土地属于国家所 有。
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第二节 征税范围、纳税人和税率
• 未经国家征用的集体土地不得转让, 如要自行转让是一种违法行为。 对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理, 而不应纳入土地 增值税的征税范围。
• 2. 土地增值税既对转让土地使用权征税, 又对转让地上建筑物和其他 附着物的产权征税
府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后 的价格。评估价格需经当地税务机关确认。支付的评估费用可以在税 前扣除。
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第四节 转让存量房应纳税额的计算
• 纳税人转让旧房及建筑物, 凡不能取得评估价格, 但能取得购房发票的, 按照发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
的利息支出分两种情况: • (1) 财务费用中的利息支出, 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供
金融机构证明的, 允许据实扣除, 但最高不能超过按商业银行同类同期 贷款利率计算的金额。
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第三节 开发土地和新建房应纳税额的 计算
• 其他房地产开发费用, 按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发 成本之和的5% 以内计算扣除。计算扣除的具体比例, 由各省、自治 区、直辖市人民政府规定。计算公式为:
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第三节 开发土地和新建房应纳税额的 计算
• 这些成本允许凭合法有效凭证扣除。 • (1) 土地征用及拆迁补偿费, 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安
置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出 等。 • (2) 前期工程费, 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘 察、测绘、“三通一平” 等支出。 • (3) 建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程 费, 以自营方式发生的建筑工程安装费。 • (4) 基础设施费, 包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、 排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
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第二节 征税范围、纳税人和税率
• 一、土地增值税的征税范围
• 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其 他附着物产权所取得的增值额。
• (一) 土地增值税征税范围的一般规定 • 1. 土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税, 对转让非国有土
地使用权的行为不征税, 对国有土地的出让行为也不征税 • 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定, 国家为了公共利益, 可以
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第二节 征税范围、纳税人和税率
• ②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、 国家机关将房屋产权、土地使用权赠予教育、民政和其他社会福利、 公益事业。
• (二) 征税范围的具体规定 • 1. 合作建房 • 对于一方出土地, 一方出资金合作建房的行为, 建成后分房自用的, 暂
• 三、土地增值税的税率
• 土地增值税实行四级超率累进税率, 如表7. 2. 1 所示。
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第三节 开发土地和新建房应纳税额的 计算
• 土地增值税是以转让房地产的增值额为计税依据的, 增值税是转让房 地产取得的收入减去税法规定的扣除项目后的余额。
• 一、收入额的确定
• 纳税人转让房地产取得的收入, 包括转让房地产取得的全部价款和有 关的经济收益。包括货币收入、实物收入和其他收入。实物收入, 要 按收入时的市场价格折算成货币收入。对取得的无形资产收入, 评估 后折算成货币收入。
地产开发成本的金额之和, 加计20%扣除。此项扣除只适用于从事房 地产开发的纳税人, 除此之外的其他纳税人不适用。 • 加计扣除费用= (取得土地使用权所支付的金额+ 房地产开发成本) ×20%
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第三节 开发土地和新建房应纳税额的 计算
• 三、土地增值税应纳税额的计算
• 应纳税额= 增值额× 适用税率- 扣除项目金额× 速算扣除系数 • 增值额= 收入额- 扣除项目金额 • 增值率= 增值额÷ 扣除项目金额×100% • (1) 增值率未超过50%的: • 应纳税额= 增值额×30% • (2) 增值率超过50%, 未超过100%的: • 应纳税额= 增值额×40% - 扣除项目金额×5%
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第三节 开发土地和新建房应纳税额的 计算
• (5) 公共配套设施费, 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发 生的支出。
• (6) 开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用, 包括工资 、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周 转房摊销等。
• (三) 房地产开发费用 • 房地产的开发费用包括销售费用、管理费用和财务费用, 财务费用中