房地产代理行业是特指活跃于房地产二级市场

房地产代理行业是特指活跃于房地产二级市场，为房地产发展商提供产品顾问咨询、策划、行销服务，并收取一定比例佣金的公司群体，该行业起步于上世纪70年代（台湾），在我国大陆房地产代理行业出现于上世纪80年代末，据有关资料表明，1988年12月注册的深圳国际房地产咨询股份有限公司是我国大陆第一家专业的房地产咨询机构。

而纵观我国代理行业十几年的发展历程来看，大致可分为如下三个发展阶段：
第一阶段：1993~1997年，房地产代理业起步阶段，在93年以前，中国的房地产市场还是卖方市场，留给房地产代理行的生存空间十分狭小。

而93年的宏观调控使我国的房地产二级市场陷入了十分尴尬的境地，一方面积压楼盘出现营销难题，重新定位急需解决；另一方面，买方市场的形成使新项目销售出现不畅，这反而给我国刚起步的房地产代理业提供了站稳和发展的机遇及空间。

该发展阶段最为鲜明的特色就是给项目“找卖点”，着重项目后期销售。

王志刚就是那个时代的风云人物。

第二阶段：1998~1999年，发达城市房地产代理业全面发展阶段，1997年是中国房地产的又一次低潮，经历了近十年发展的代理行业终于意识到单单解决项目的包装、销售已经很难适应市场的变化，而加大业务纵深，将代理行的智力渗透到开发商产品生产的各个环节才是符合市场发展的，这就是后来业内人士所谓的“全程营销策划”——它更侧重利用系统的思想从房地产的整体规划设计、市场调研、投资分析、可行性研究、项目分析、项目包装、营销推广、物业销售等一系列环节中寻求项目产生的最大利益，各个环节相互连贯，缺一不可。

后来事实证明，90年代末大陆房地产二级市场迅猛回温是凝聚着房地产代理业的汗水，同时也推动房地产代理业向纵深方向发展。

第三阶段，2000年至今，发达城市房地产代理业快速发展并向内地渗透阶段，在石家庄的上海安瑞（新天地·自然康城、大经街商业步行街）、深圳同致行（天山·水榭花都）就是极具代表性，这两个项目同为2003年度石家庄市明星楼盘（全市仅三家），是相当成功的项目代表。

以上海安瑞为例，该公司从2000年初开始向上海以外的区域扩张，到目前以初步形成福建、江苏、贵州、东北、石家庄、西安几个区域市场，2003年在全国同时操作8个项目（其中有2个是作为开发商），为代理公司的可持续发展提供了充足储备资源。

其实在2001年以来，越来越多的发达城市房地产代理行进入到内陆城市，有功成名就的，当然也不乏铩羽而归者，在代理业“北伐”的进程中，水土不服现象较为突出，这同时也反映了房地产市场的区域特点和发展的不平衡性。

但总的来说，这种行业冲击对内陆城市房地产市场的迅速成熟、规范，并引进先进的营销理念和操盘技能还是十分有利的。

在目前的房地产营销市场上，代理行和发展商下属销售部门同是执行着项目销售的职能。

那两者间的关系哪？两者间是否存在着激烈的市场竞争？从发达国家和地区的房地产业发展历程来看，房地产开发企业正向着最大程度的精简所属员工（基本上由职业经理人、执行董事、办公文员组成），缩减公司的管销开支。

至于工程、物业、销售、设计等职能部门都可以通过整合市场资源的形式来完成，用其专业市场的先进水平来带动公司的不断进步。

当然在我国房地产市场发展过程中，开发企业的销售部门还是大量存在的，甚至在香港的大型地产公司都有自己的销售团队（长江实业），但这种竞争是不对等的，从广义角度讲，两者各有各的生存市场，相互影响甚微。

否则代理行业的发展趋势应该是萎缩、消亡而不是如今的日益壮大。

，客观的说，代理行最大的竞争是来自代理行间的残酷拼杀。

由上可知，代理行间的竞争是十分残酷的，如何在有限的市场份额中谋得一杯羹，是所有代理行最为重要的课题。

从目前我国房地产代理业的发展状况来看，至95年以来，房地产代理公司如雨后春笋般的高数量增长，但整体水平偏低，其中大部分新生力量是由以前的营销策划人、销售经理、广告公司演变而来的，另外，房地产代理业加入时的低门槛（四个房产经纪人加10万元即可），也是代理公司在房地产市场利好阶段数量激增的原因之一。

而目前我国在房地产代理行业的管理法规还不健全，使微观市场竞争还处于无序、混乱的状态，缺
乏统一的认知标准。

许多代理项目还都存在暗箱操作的问题，用关系、金钱及其他不正当手段赢得项目，这对房地产代理业的健康发展是十分有害的。

当然这个行业从长远来看还是前途光明的，在发展过程中势必会有大浪淘沙的阶段，而生存下来的强者无论是专业水平还是人力资源都应该十分强大，在业务纵深上主要是全程营销的模式，甚至是提供房地产资本运作的专业顾问服务，使发展商最大程度的得到来自代理行的专业支持。

每一家欲长远发展的企业都应有其核心竞争力，它可以是较强融资能力，也可以是在专业市场上相对强势人力资源和储备，甚至是无以比拟的专业水平。

总之，避免同质化竞争是冲出重围的最佳途径。

在石家庄市场，我个人认为外地代理行（如上海安瑞）与本地代理行正处于一个相互融合、优势互补的发展阶段，不是一味的拼杀、歼灭，而是着眼长期的共同发展，最终实现双赢的发展思路。

房地产市场发达城市（上海、深圳、北京）领先的开发理念和操盘手法，加上本土代理行地主优势的补充，这样的最佳排挡组合将会在目前发展阶段的石家庄房地产代理市场异军突起，且市场竞争力超强。

上海安瑞机构就是在去年明确了公司在石家庄的发展方向，并于2004年初与当地一家颇有实力的销售公司联合组建了上海安瑞—诚宇房地产咨询有限公司，为安瑞公司在石家庄市场的进一步扩张创造竞争优势，同时也为本土代理行提供更大的发展空间。

回顾我国房地产代理业10多年的发展历程，出现的许多问题都是由于行业市场不够规范，专项法规的匮乏所致，行会组织也不够有效，与房地产业发达国家和地区的差距还很大。

具体在经营资质、佣金标准、财务审计、结佣保障、不正当竞争等方面尤为明显，如果这些方面都能通过专业法规和行政干涉等手段进行管理、规范化，那我们房地产代理行业的春天就真正到来了！。