(参考资料)车辆基地综合开发建设指导原则

目录1. 适用范围及编制依据 (1)1.1轨道交通车辆基地综合开发建设指导原则的适用范围 (1)1.2轨道交通车辆基地综合开发建设指导原则的编制依据 (1)2. 轨道交通车辆基地综合开发建设的一般规定 (2)2.1轨道交通车辆基地综合开发的分级划分及合理用地性质 (2)2.2轨道交通车辆基地综合开发基本业态 (3)2.3轨道交通车辆基地综合开发基本操作流程概述 (4)2.4轨道交通车辆基地综合开发建设管理程序 (4)3. 轨道交通车辆基地综合开发建设的相关技术要求 (6)3.1 总体布局及配套交通组织 (6)3.2 车辆基地运营管理要求 (10)3.3 建筑、结构等相关专业技术要求 (10)3.4建设实施的其他要求 (12)1.适用范围及编制依据1.1适用范围本指导原则适用于与城市轨道交通车辆基地结合的商业及公益性的开发建筑的规划建设，包括通过车辆基地（含车辆段、停车场）平台上的商务、居住等物业开发的综合功能体；对车辆基地综合开发相关的城市规划和轨道交通运营技术等提出要求，用于指导车辆基地综合开发工程的实施。

1.2编制依据《地铁设计规范》GB50157-2003《城市轨道交通设计规范》DGJ108-109-2004《民用建筑设计通则》GB50352-2005《建筑设计防火规范》GB50016-2006《上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）》《上海市城市轨道交通设施及周边地区项目规划管理规定（暂行）》沪规政〔2005〕809号《上海城市轨道交通工程技术标准（暂行）》STB/H-000001-20102.轨道交通车辆基地综合开发的一般规定2.1 轨道交通车辆基地综合开发的分级划分及合理用地性质2.1.1轨道交通车辆基地综合开发的分级划分轨道交通车辆基地综合开发应结合站点进行实施，通过站点服务综合开发并诱导产生客流。

车辆基地自身的用地范围往往超过1000米长度；其综合开发的等级划分宜按距站点中心的用地半径中心1000米范围内进行划分。

城市轨道交通车辆基地综合开发分级如下：1级：距车站中心0~500米半径范围的内圈用地2级：距车站中心500~1000米半径范围的外圈用地2.1.1轨道交通车辆基地综合开发的合理用地性质1）轨道交通车辆基地周围地区的综合开发土地使用性质轨道交通车辆基地周围地区的综合开发土地使用性质分为九类，即：居住用地(R)、商业用地(C2)、办公用地(C1)、其他公共设施用地(C3-C8，U)、工业仓储用地(M，W)、道路交通用地(T，S)、绿化用地(G)、空地、其它用地(D，E)。

2）车辆基地自身用地性质从城市规划管理角度，可按以下二种办法对车辆基地用地性质进行界定：（1）由规划部门按照综合开发的建筑用地性质，确定上盖有综合开发建筑的车辆基地用地性质，再由物业开发商与轨道交通部门签订协议，提供土地给轨道交通部门设置轨道交通功能设施。

（2）按照市政设施用地，由轨道交通部门按照立体空间产权模式进行前期综合开发建设；项目实施前根据规划方案进行招标，引进开发商后补交部分土地出让金，变更建筑的性质，进行综合开发营运。

2.2 轨道交通车辆基地上盖综合开发的基本业态划分轨道交通车辆基地上盖的综合开发按业态可分居住功能综合体、商业综合体、文化及公益性建筑综合体、商业办公综合体等。

1）居住功能综合体业态设于车辆基地上盖的居住功能综合体，必须通过4小时防火极限的混凝土结构板将上部住宅托举在地面二层，并通过坡地地形或高架桥引导上部小区的车流出入。

住宅区的人流出入口宜通过邻近的高架地铁站点进入到小区。

小区内部可设完善的小区中心、中学、会所、商业等配套公建，方便居民的生活与出行。

2）商业综合体业态商业综合体类综合开发主要利用大型停车库顶部建设综合商业体，作为周边居住区的商业中心；并通过轨道交通吸引区外的客流，形成以轨道交通为主干、站点及车辆基地开发为核心的引导城市发展的建设模式。

3）文化及公益性建筑综合体业态公益展示及文化类综合开发不以商业经营为主要目的，而以社会公益事业为主。

这种车辆基地综合开发形式自身规模较小，或因周边环境等的因素不足以开发成片的居住综合体，可规划于停车库等的上盖进行建设。

4）商业办公楼综合体业态根据开发综合体土地所处地段区位及车辆基地的周边环境，结合轨道交通自身要求或地区用地性质规划，可建设用于办公性质的建筑综合体，以充分利用城市土地。

规划设计时应同时考虑满足商务办公综合体的其他配套设施。

2.3 轨道交通车辆基地综合开发的基本操作流程概述轨道交通车辆基地的综合开发是一个系统的建设工程，对轨道交通使用功能及地区规划影响较大，应成立以政府部门为主导的统一管理机构，对地区政府、规划、交通主管部门等诸多职能机构各方进行协调以保证综合开发按照规划要求实施。

其基本操作流程如下：1）设立统一的管理机构2）对车辆基地建筑上盖及周边可供开发的地块进行梳理3）编制车辆基地及周边开发土地的控制性详细规划4）对土地储备及综合开发进行成本核算及分析5）项目土地取得6）确定合理的投融资方式7）成立或引进开发商8）确定车辆基地综合开发的工程筹划9）划定车辆基地综合开发过程中地铁与开发的建设、设计及运营管理等界面10）根据划定的设计、建设和运营管理界面委托相关单位完成设计、进行站点综合开发规划建设前期工作11）建设竣工、交付商业营运2.4 轨道交通车辆基地综合开发建设管理程序轨道交通车辆基地综合开发是交通与开发的综合建设，需满足车辆基地的日常使用、维护功能的要求；对地区及城市的功能结构会产生较大的影响，应成立以政府部门为主导的统一管理机构，对各方进行协调以保证综合开发能够充分适应交通、开发及市民各方面的功能需求。

1）作为政府部门应成立统一的管理机构，负责对轨道交通网络车辆基地进行调查，并对有开发价值的地块进行登记，同时配合规划、土地等部门对该地块进行控制、储备。

2）政府及综合开发管理机构应委托有资质规划部门对车辆基地及周边地区编制控制性详细规划，并进行预先的城市设计，编制城市设计方案和交通影响分析，并报规划管理部门审批。

3）综合开发管理机构应根据批准的控制性详细规划对综合开发进行定位，并根据控制容积率、地区社会经济发展状况及前景进行开发成本分析、核算，确定综合开发建设的可行性。

4）政府及综合开发管理机构应根据综合开发的项目特点，确定轨道交通车辆基地综合开发的代建制、BT模式、BOT模式、招挂拍、自建自营和自建出租的投融资方式。

由政府成立或引进开发商，并将“谁投资、谁受益、谁承担风险”的“责、权、利”平衡的原则应用到轨道车辆基地综合开发中。

5）进行车辆基地综合开发规划建设前期工作，特别是要根据轨道交通车辆基地的总体布置及单体设计及时调整综合开发的规划设计，并留好个部分的接口。

6）车辆基地及综合开发建设完工、通过验收后，运营管理部门及开发运营企业应对综合开发的相关设施布置及管理界面进行确认。

3.轨道交通车辆基地综合开发的相关技术要求3.1 总体布局模式及配套交通组织3.1.1总体布局模式轨道交通车辆基地开发的模式主要有：地下设置地铁车辆基地的开发模式、地面设置地铁车辆基地的开发模式、架空设置地铁车辆基地的开发模式三种。

1）地下设置地铁车辆基地的开发模式本模式将地铁车辆基地的地铁停车、车辆检修等大空间、大体量功能立体地布置在地下一、二层；分大规模开发与小规模开发两类。

（1）小规模开发类型地面采用大量的景观和市民公园，同时也布置人员集中的办公、维修等主要功能，形成地面的独立办公区。

从而使得地铁车辆基地的土地产权得以独立，并由政府来维护地面市政绿化。

图4.1小规模开发立体布置示意图（2）大规模开发类型将地铁车辆基地布置在城市地坪标高以下，保证城市交通体系的完整性，同时也克服了地铁车辆基地过大导致的城市景观的空间尺度失调的问题。

在此基础上，结合周边城市规划，选择适合的物业形态，建成一个符合城市尺度的生活、休闲空间。

图4.2大规模开发立体布置示意图2）地面设置地铁车辆基地开发模式地面设置地铁车辆基地的开发模式通过对地铁车辆基地的竖向上空间多种功能的安排进行土地利用。

通常将地铁车辆基地其主要功能布置在地面一层，其上覆盖整体的钢筋混凝土结构板（满足防火要求），通过结构转换，在顶板上部再行开发各种功能的物业形态。

图4.3 地面设置车辆基地的模式示意图3）架空设置地铁车辆基地的开发模式架空设置地铁车辆基地的开发模式将地铁车辆基地置于地面以上10米左右进行设置。

这种布置方式使得城市空间通过车辆基地下部空间贯通起来，同时保证了城市的主要道路不会因为地铁出入段线而形成立交；从而做到不会因开发体量过大而割裂城市的交通联系与城市空间形态。

图4.4架空设置车辆基地的模式示意图上述的三种开发模式应根据地铁车辆基地所处不同地区、政府不同的土地操作手段、不同的使用功能需求等方面进行比选确定；在实际工程设计工作中，可将两种、甚至三种开发模式中的技术措施进行融合，形成新的方案布局。

3.1.2配套交通组织轨道交通车辆基地的综合开发配套交通组织主要要素包括：商业开发综合体外部路网的交通条件；商业开发综合体内部路网的布置、商业开发综合体对外衔接交通设施的需求和确定静态交通的容量；商业开发综合体的内部、外部、内外衔接的交通组织。

通过结合站点的配套交通组织设置，实现其商业、办公、居住等综合功能。

1）商业开发综合体外部路网的交通条件配套交通组织首先要分析车辆基地商业开发综合体外部路网的交通条件，通过对该地区交通部门调查，了解该地区的生态和工、农业规划，由专业机构通过分析，提出各道路远期规划年双向日高峰小时流量和饱和度，使得远期总体规划目标道路容量满足商业开发综合体所增加的交通量。

车辆基地开发综合体应以对外交通主要道路为载体，通过对外交通主要道路及其与周边道路的交叉口节点，与外部路网相沟通；并对周边道路进行分析，确定可以衔接来自各个方向的交通道路。

2）商业开发综合体内部路网的布置内部路网的布置需分析居民、商业、办公和旅游各种交通方式的日出行量和出行特征，对社会机动车、个体机动车、公交车、长途汽车、BRT交通、出租车、非机动车、行人的交通组织进行合理的规划；做到既能够保证人性化的交通组织，又能够最大限度的发挥商业价值功能。

3）对外衔接交通设施的需求和确定静态交通的容量应根据专业交通研究机构的分析成果及国家相关规范、标准确定对外衔接交通设施的需求和静态交通的容量，包括机动车、非机动车停车场，商业办公配套停车库、住宅配套停车库，P+R停车场（包括自行车、小汽车）等。

外衔接交通设施的布置应根据城市规划及各类开发建筑的实际需求进行布置，其中P+R小汽车停车场距离综合开发体应保持适当距离，避免对内部交通产生影响。

4）商业开发综合体的内部、外部、内外衔接的交通组织在方案阶段，应对商业开发综合体周边路网道路等级、饱和度、服务水平等外部条件进行细致的分析，理顺内外部交通的衔接，地块四周尽量都设市政道路；并将交通组织分为三个层次解决：（1）首先是车辆基地内的交通组织。