江西省2016年下半年房地产估价师案例与分析：房地产抵押贷款前估价的内容试题
江西省2016年房地产估价师《案例与分析》：估价作业方案试题
江西省2016年房地产估价师《案例与分析》：估价作业方案试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至。
A：2006年8月B：2007年8月C：2008年2月D：2009年2月E：执行层的组织协调2、在利用收益法评估房地产的投资价值时，采用的折现率是。
A：社会一般收益率B：社会最低收益率C：某个投资者所要求的最低收益率D：某个投资者所要求的最高收益率E：工业用地的监测点评估价格3、A自治区某市属于县级市，并且是国家级历史文化名城，该市单独编制的历史文化名城保护规划，应报__审批。
A．国务院B．A自治区人民政府C．建设部D．国家文物局4、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）元/m2。
A．3790B．4238C．4658D．46635、净运营收益是由扣除运营费用后的余额。
A：有效毛收入B：运营费用C：潜在毛收入D：税前净现金流量E：工业用地的监测点评估价格6、负责一级房地产估价机构资质许可。
A：国务院B：国务院建设行政主管部门C：中国房地产估价师与房地产经纪入学会D：省级政府建设行政主管部门E：执行层的组织协调7、公民参与合伙关系，__出资。
A．可以用劳务B．必须用资金C．必须用实物D．必须用资金或实物8、某类房地产2006~2010年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为元／㎡。
2016年江西省房地产估价师《经营与管理》：房地产市场调查与分析试题
2016年江西省房地产估价师《经营与管理》：房地产市场调查与分析试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、从事房地产经纪活动的基本条件是__。
A．取得房地产经纪人协理从业资格B．取得房地产经纪人执业资格C．取得房地产经纪人员相应职业资格证书D．取得房地产经纪人职业资格并经注册生效2、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。
那么，当前房地产投资的折现率为（）。
A．3.5%B．5.17%C．7.75%D．8.59%3、主要是在会计中使用的价值概念是__。
A．公允价值B．买卖价值C．保险价值D．计税价值4、《城市房地产管理法》规定，城市基础设施用地和公益事业用地__由县级以上人民政府批准划拨。
A．必须B．应当C．可以D．不能5、人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是__个月。
A．1B．3C．6D．126、某人用这样的方式获取购买一处房产所需的资金：先向银行抵押，得到大部分所需的款项，余下的资金向亲友借。
这个人没有花自己的一分钱却购得一处房产用于出租。
这个人的行为属于__。
A．投机行为B．房地产开发投资C．房地产置业投资D．固定资产投资7、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。
A．4800B．5124C．5800D．71248、在MR＝MC的均衡产量上，企业__。
A．必然得到最大利润B．不可能亏损C．必然得到最小的亏损D．若获利润，则利润最大；若亏损，则亏损最小9、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于__。
A．成本导向定价法B．购买者导向定价法C．竞争导向定价法D．市场导向定价法10、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。
2016年下半年台湾省房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的内容考试试卷
2016年下半年台湾省房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的内容考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为，危害非常大。
A：乙烯B：光化学烟雾C：甲烷D：乙烷E：执行层的组织协调2、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。
已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率8%。
假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。
A．43B．112.5C．123.3D．1503、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。
按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（）m2。
A．700B．600C．500D．2004、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给__，并由其预付定金或房价款的行为。
A．购房者B．承购人C．预买客户D．潜在客户5、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12％，则开发利润为。
A：180．0万元B：300．0万元C：309．0万元D：313．2万元E：工业用地的监测点评估价格6、土地增值税征收中，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定金额后的余额。
A：增加项目B：扣除项目C：排除项目D：剩余项目E：执行层的组织协调7、按照规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。
江西省2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的特点模拟试题
江西省2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的特点模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗房地产土地面积320 ㎡，建筑面积300 ㎡，建筑的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积450元，残值每平方米建筑面积150元，则该宗房地产相对于空地的减价额为。
A：144 000元B：135 000元C：960 000元D：90 000元E：工业用地的监测点评估价格2、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。
A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B．债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”3、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。
那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为__m2。
A．40B．45C．48D．504、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为__元。
A．2400B．2580C．2607D．27605、住房公积金的本质属性是__。
A．奖金B．津贴C．贷款D．工资6、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A．房地产交易方式B．房地产交易顺序C．购买房地产目的D．房地产类型7、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。
A：最低价格B：平均价格C：出让地价D：标定地价E：工业用地的监测点评估价格8、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的__。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-12
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-12一、甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。
到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。
项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。
销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。
该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。
甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。
问题：若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?参考答案：1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。
3.因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。
二、某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
问题：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?。
江西省房地产估价师案例与分析房地产市场调查研究考试试卷
2016年江西省房地产估价师《案例与分析》：房地产市场调查研究考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格.一、单项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的。
A：第一阶段B：第二阶段C：第三阶段D：第四阶段E：借款合同2、__是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。
A．书面报告B．口头报告C．叙述式报告D．表格式报告3、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时,土地采用了基准地价修正法求取。
该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了(）.A．假设开发法和基准地价修正法两种方法B．假设开发法和成本法两种方法C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法4、取得开发项目用地所发生的费用为.A：用地使用费B：土地费用C：土地转让费D：土地租用费E：借款合同5、土建工程计划利润的计算基数是.A：人工费B:直接工程费C：间接费D:直接工程费+间接费E:执行层的组织协调6、实施裁决的房屋拆迁管理部门是.A：乡级以上地方人民政府B：乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门C：县级以上地方人民政府D：县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章7、被保险人之间体现的是关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担.A:商品交易B：互助合作C：平均分配D：共同承担E：执行层的组织协调8、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能,是房地产投资特性中的__。
A．相互影响性B．适应性C．不一致性D．保值性与增值性9、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20％的矩形土地,总价为1200万元。
江西省房地产估价师《案例与分析》：房地产市场调查研究考试试卷备课讲稿
2016年江西省房地产估价师《案例与分析》：房地产市场调查研究考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的。
A：第一阶段B：第二阶段C：第三阶段D：第四阶段E：借款合同2、__是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。
A．书面报告B．口头报告C．叙述式报告D．表格式报告3、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。
该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。
A．假设开发法和基准地价修正法两种方法B．假设开发法和成本法两种方法C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法4、取得开发项目用地所发生的费用为。
A：用地使用费B：土地费用C：土地转让费D：土地租用费E：借款合同5、土建工程计划利润的计算基数是。
A：人工费B：直接工程费C：间接费D：直接工程费+间接费E：执行层的组织协调6、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。
A：乡级以上地方人民政府B：乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门C：县级以上地方人民政府D：县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章7、被保险人之间体现的是关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。
A：商品交易B：互助合作C：平均分配D：共同承担E：执行层的组织协调8、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的__。
A．相互影响性B．适应性C．不一致性D．保值性与增值性9、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。
下半年江西省房地产估价师案例与分析分享产权和独享产权考试试卷
2016年下半年江西省房地产估价师案例与分析：分享产权和独享产权考试试卷本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分,60分及格.一、单项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意）1、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是__。
A．依法登记的房地产权利受国家法律保护B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的,应及时办理变更登记2、出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的。
A：5%B:10％C:20％D:30％E:执行层的组织协调3、房地产开发投资通常属于。
A:长期投资B：中长期投资C：中短期投资D:置业投资E：借款合同4、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给__，并由其预付定金或房价款的行为。
A．购房者B．承购人C．预买客户D．潜在客户5、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是。
A:累计深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度B：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度／所给临街深度C:单独深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度D：累计深度百分率=单独深度百分率×标准临街深度E：工业用地的监测点评估价格6、《中华人民共和国刑法》规定,承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物,但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处,并处罚金.A：三年以下有期徒刑或者拘役B：五年以下有期徒刑或者拘役C：五年以下有期徒刑或者管制D:五年以上、十年以下有期徒刑E：执行层的组织协调7、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权__转让。
A．同时B．随之C．不能D．权利人确定是否8、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。
2016年江西省房地产估价师《案例与分析》：影响居住房地产价格的因素试题
2016年江西省房地产估价师《案例与分析》：影响居住房地产价格的因素试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为__。
A．温差效应B．绿岛效应C．温压效应D．热岛效应2、我国已初步形成__的住房金融体系。
A．商业性B．政策性C．商业性为主、政策性为辅D．商业性和政策性并存3、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。
如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，该项投资年税为0.6万元，则该项投资的税后现金回报率为__。
A．4.7%B．7%C．11%D．14%4、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。
A．预期收益大小B．预期收益能力C．预期价格高低D．预期价格涨落5、现有一套总售价为11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计，月还款额为__。
A．439元B．1230元C．743元D．928元6、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年。
上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元／㎡A：310.61B：321.60C：477.87D：494.77E：工业用地的监测点评估价格7、虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但只有具备了条件才真正需要专业估价。
A：独一无二性和易受限制性B：价值量大和难以变现性C：独一无二性和价值量大D：易受限制性和难以变现性E：工业用地的监测点评估价格8、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3 500元／㎡，报酬率为8％；乙房地产收益年限为30年，单价为3 000元／㎡，报酬率为6％。
2016年下半年江西省房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的特点考试题
2016年下半年江西省房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的特点考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。
如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。
A．2526B．2241C．2135D．29852、有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。
以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。
则实际单价为__。
A．3000元/m2B．2850元/m2C．2928元/m2D．2857元/m23、房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
A：不转移占有B：转移占有C：转移房屋所有权D：转移土地使用权E：执行层的组织协调4、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为__年。
A．40B．50C．70D．805、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的__。
A．配套设施建设的限制B．房地产使用管制C．房地产权利的设立和行使限制D．房地产相邻关系的限制6、假设开发法是以为理论依据的。
A：收益递增原理B：均衡原理C：预期原理D：未来趋势原理E：工业用地的监测点评估价格7、证券市场上的资金供给者是。
A：证券发行人B：证券投资者C：证券监管机构D：证券市场的中介机构E：借款合同8、一套建筑面积为100㎡，单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的。
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、问答题(总题数：3，分数：30.00)1.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。
2．抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。
3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。
4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。
5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。
2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料。
3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。
4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。
5．改变用途所需投入的改建费用等资料。
6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。
3.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。
房地产估价师《案例分析》考试题及答案
房地产估价师《案例分析》考试题及答案2016房地产估价师《案例分析》考试题及答案一、问答题（共3题，每题10分）（一）市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。
采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交H期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么？（二）张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅己事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。
如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么？（三）某人于1996年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元）, 并先后向开发商支付了114万元。
该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原状装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。
1997年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万元，该人希望评估值为1997年9 月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170 万元，现估价人员掌握的资料有：1、该人与开发商于1997年7月30日签订的正式合同原件；2、该人的购房发票；3、商品房预售许可证复印件；4、其他市场资料。
问：1、上述资料用于抵押估价是否齐全？2、估价人员可否承诺按170万元进行估价？3、可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么？二、选择题（共2题，每题10分。
每题的备选取答案中只有一个最符合题意，请将这个答案填在各题相应的括号内）（一）某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。
房地产估价师历年真题案例分析与答案
房地产估价师历年真题-案例分析题及答案1一、问答题：（每题10分，共30分）(一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。
(二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。
该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。
请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
(三)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。
土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。
商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。
该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。
现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。
请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?二、单项选择题(每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意)：(一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估计机构接收委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。
1．要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。
下列关于房地产估计方法选用的表述中，不正确的有( )。
A．同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估B．选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合C．若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由D．估价方法的选用必须征得委托人的同意2．估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其( )，进而确定需要采用的估价方法。
A．估价原则 B．价格内涵C．产权 D．用途(二)王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。
房地产估价师案例分析习题及答案
房地产估价师案例分析习题及答案房地产估价师案例分析精选习题及答案在寻求真理的长河中，唯有学习，不断地学习，勤奋地学习，有创造性地学习，才能越重山跨峻岭。
今天店铺为大家编辑整理了房地产估价师案例分析精选习题及答案，希望对大家有所帮助。
(一)有一成片荒地需要估价。
获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5 亿元/km2;贷款年利率为10%;投资利润率为15%：当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。
1.该成片荒地开发完成后的总价值为( )亿元。
A.5B.8C.9.6D.10.62.该成片荒地的总价为( )亿元。
A.1627B.2.135C.2.726D.2.9383.假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是( )。
A.测算拟开发场地的最高价格B.测算拟开发场地的最低价格C.测算开发项目的预期利润D.测算开发中可能出现的最高费用(二)某旧厂房的建筑面积为5000m2。
根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400 元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。
预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2;装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2(建筑面积);销售费用和销售税费为售价的8%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。
4.该厂房装饰装修改造后的总价值为( )万元。
A.2240B.2000C.1785.71D.17605.需补交土地使用权出让金等费用为( )万元。
A.100B.200C.240D.3006.利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为( )万元。
2016年房地产估价师考试《案例与分析》资料(5)
1.确定评估结论的依据应该是：A.以1 500万元作为评估价值B.以(1 400+1 580)/2=1 490万元作为评估价值C.以1993年7至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值D.以1995年7月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值2.如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，估价时点应确定为：A.1993年12月B.1995年7月C.项目转让日期D.项目建成日期3.该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，估价对象的状况和房地产市场情况应该如何选择：A.估价对象状况及房地产市场情况均为1995年7月的状态B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态C.估价对象状况为1998年5月、房地产市场情况为1995年7月的状态D.估价对象状况为1995年7月、房地产市场情况为1998年5月的状态例1—1是1998年房地产估价师执业资格考试《》的一道试题，这个题主要就是考房地产估价技术路线的确定。
例1—1提的三个问题反映了三种不同的估价目的，需要了解的估价基本事项不同，相应的估价技术路线也各异。
第一问涉及的估价目的是确定甲方实际应支付给乙方的工程款，因此其估价技术路线是：1993年7至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估价值，估价时点是1993年12月工程停工之日，而不是1995年7月甲方向法院起诉之日。
第二问是确定项目转让的价格，因此其估价技术路线应该是采用假设开发法确定项目在转让时点的价格，这个价格与第一问提到的“甲方实际应支付给乙方的工程款”是完全无关的。
第三问是确定估价对象1998年5月建成时的售价，因此要按照估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态来确定其届时的价格。
在这个例题中，估价目的、估价时点、估价对象的状况、房地产市场情况等估价基本事项与估价对象的价格内涵和价格形成过程，以及与估价技术路线之间的关系体现得非常充分。
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江西省2016年下半年房地产估价师案例与分析：房地产抵押贷款前估价的内容试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是。
A：成交价≥最高价≥最低价B：成交价≥最低价≥最高价C：最高价≥成交价≥最低价D：最高价≥最低价≥成交价E：工业用地的监测点评估价格2、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外气温高的现象，这种现象被称为__。
A．温差效应B．绿岛效应C．温压效应D．热岛效应3、研究机构对需求户型抽样调查的结果表明，70%以上的家庭认为（）m2建筑面积的户型较为合适。
A．80～100B．80～120C．100～120D．100～1404、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，上地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。
(题干中假设土地出让合同未约定不可续期) A：35B：45C：48D：50E：工业用地的监测点评估价格5、乡镇企业的用地只有在下列__情况时，才可以抵押。
A．乡镇企业属于集体企业B．申请破产C．和乡镇企业的建筑物同时抵押D．经过乡镇政府主管部门批准后6、产生房地产价格泡沫的基础是__。
A．土地稀缺B．城市化进程快C．投机需求膨胀D．过度放贷7、住房公积金的本质属性是__。
A．奖金B．津贴C．贷款D．工资8、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的__。
A．上升B．下降C．不变D．不确定9、用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图的是。
A：地形图B：地籍图C：宗地图D：房产图E：执行层的组织协调10、下列关于会计要素的表述，错误的是。
A：会计要素是会计核算对象的基本分类B：会计要素主要包括资产、负债、所有者权益、信息、费用和利润等六大类C：会计要素是设定会计报表结构和内容的依据D：会计要素是进行确认和计量的依据E：执行层的组织协调11、物业管理实施原则是。
A：业主公约的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合B：业主大会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合C：业主委员会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合D：业主的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合E：执行层的组织协调12、申请核定一级房地产估价机构资质的，省级主管部门应当自受理申请之日起日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报国务院建设行政主管部门。
A：20B：30C：45D：60E：执行层的组织协调13、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。
某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡。
如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。
A：2.4％B：3.0％C：3.8％D：7.2％E：工业用地的监测点评估价格14、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的成本利润率为。
A：36％B：62．07％C：73．47％D：80％E：工业用地的监测点评估价格15、有一房地产，未来第一年的净收益为20万元；预计此后各年的净收益会在上一年的基础上减少2%，该类房地产的报酬率为10%，其无限年期的价格为__。
A．250万元B．200万元C．196万元D．167万元16、土地__是我国土地所有权发生转移的唯一方式。
A．出让B．划拨C．转让D．征用17、工程建设的招标投标和的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。
A：建设施工制度B：建设投资规定C：建设规划制度D：建设监理制度E：执行层的组织协调18、俗称“保户”指的是。
A：保险人B：被保险人C：投保人D：受益人E：执行层的组织协调19、耕地占用税实行__税率。
A．幅度定额税率B．超额累进税率C．地区差别税率D．比例税率20、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为年。
A：50B：40C：35D：30E：工业用地的监测点评估价格21、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是。
A：空置量B：空置率C：空置水平D：空置面积E：借款合同22、__国务院颁布了《物业管理条例》。
A．2000年6月8日B．2001年6月8日C．2002年6月8日D．2003年6月8日23、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是__。
A．城市环境保护规划B．控制性详细规划C．城市总体规划D．修建性详细规划24、统计中反映个体特征或属性的标志可以分为数量标志和品质标志，下列有关房地产的因素与指标中属于品质标志的是。
A：房地产项目的位置B：房地产项目的总面积C：房地产项目的价格D：房地产项目的容积率E：执行层的组织协调25、国务院办公厅国办发[2005]26号文件对个人销售住房免征营业税的规定是__。
A．单套建筑面积在120m2下的住房转手交易时，免征营业税B．住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易时，免征营业税D．个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易时，免征营业税二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。
该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为__人民币元/m2。
1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。
A．7935B．8260C．8290D．79642、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率__。
A．包含了对通货膨胀的补偿B．不包含对通货膨胀的补偿C．没有实际意义D．不能直接用于财务评价3、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（）。
A．中华人民共和国物权法B．中华人民共和国城市房地产管理法C．城市房地产开发经营管理条例D．房地产估价规范E．城市房屋拆迁估价指导意见4、不同的估价目的将影响估价结果，是因为。
A：估价目的不同，估价对象的范围可能不同B：估价委托机构的不同，估价的性质可能不同C：估价时点的不同，估价方法也可能不同D：估价时点的不同，评估的价值类型可能不同E：估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同5、在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋活动。
(2009年试题)A：改建B：买卖C：赠予D：租赁E：扩建6、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有__。
A．建筑密度B．建筑控制高度C．建筑色彩D．建筑红线后退距离E．容积率7、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用__方法进行测算。
A．平均增减量法B．平均发展速度法C．移动平均法D．指数修匀法8、《土地管理法》主要是解决等问题。
A：房地产市场秩序混乱B：土地资源的保护、利用和配置C：规范城市建设用地的征用D：规范城市建设用地布局E：协调各项基础9、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。
A：实物构成范围B：权益范围C：空间范围D：时间范围E：影响范围10、下列说法正确的是__。
A．当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增B．当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定C．内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加D．适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模11、房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。
A．借款偿还期B．利息备付率C．偿债备付率D．资产负债率E．速动比率12、选取可比实例时，应符合的要求包括__等。
A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同B．可比实例的交易类型与估价目的吻合C．可比实例的规模与估价对象的规模相当D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同13、明确估价的基本事项包括__。
A．明确估价对象B．明确估价目的C．明确估价日期D．明确估价方法14、房地产投资者的债务融资方式有__。
A．合作开发方式B．吸收其他机构投资者资金C．在建房地产抵押贷款D．发行企业债券E．借入信用贷款15、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。
已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则商业贷款部分的按月等额还款额为（）元。
A．2902.71B．17505.20C．3027.42D．2037.4516、下列有关物业服务合同，说法不正确的是。
A：业主委托物业服务企业对物业实施物业管理，物业服务企业接受委托从事物业管理服务，双方应当签订物业服务合同B：物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同C：物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在公民与法人之间D：《前期物业服务合同》合同甲方是业主委员会E：《物业服务合同》合同甲方是房地产开发企业或公房出售单位17、房屋所有权初始登记是指原始取得所有权而进行的登记。
A：新建房屋申请人B：原有但已进行过登记的房屋申请人C：原有但未进行过登记的房屋申请人D：转让所得房屋申请人E：继承所得房屋申请人18、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是__。
A．零售商的财务能力B．零售商的声誉C．零售商的组合与位置分配D．零售商的经营内容19、房屋抵押权自之日起生效。
A：抵押合同签订B：抵押合同生效C：抵押权登记D：核发他项权利证书E：执行层的组织协调20、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。
A．8%B．6.12%C．12.62%D．8.24%21、商品房买卖合同属于。
A：单务合同B：无名合同C：实践合同D：要式合同E：执行层的组织协调22、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有。
A：项目净现值期望值大于零，则项目可行B：净现值标准差能准确说明项目风险的大小C：净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D：净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E：净现值期望值相同时，标准差小的方案为优23、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有。