金地名京销讲(部分报批版第五版)

金地·名京销讲

（修改第五版）

第一章：政策篇第八章：周边配套

第二章：金地品牌第九章：片区未来规划

第三章：金地·名京总体介绍第十章：物业管理

第四章：规划、景观第十一章：住宅院落文化第五章：产品及户型（卖点及抗性检讨）第十二章：竞品楼盘解析第六章：工程质量第十三章：答客问

第七章：交楼标准

第一章：政策篇

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一、大市场环境：

1、07年4月政府出台“新十条”

⏹政策1：未取得商品房销售许可证，发布销售广告；擅自收取定金、预付款或以办理

VIP卡等其它形式收取费用的将予以查处。

⏹政策2：取得商品房预售许可后30日内不开盘销售的将予以查处。

⏹政策3：开发企业在预售商品房时不在网上进行认购或不在网上打印合同，在认购后

20天内不签订商品房买卖契约或签订商品房买卖后十天内不确认上传的将

予以查处。

⏹政策4：预售商品房时，在签订认购协议或签订商品房买卖契约时，不如实告诉购房

者所购房屋的土地已被抵押事实的，在签订30日内不为购房者办理登记备案

的将予以查处。

⏹政策5：网上公示的销售价格和销售进度信息与现场公布的销售价格、进度信息不一

致的将予以查处。

⏹政策6：开发企业网上虚拟认购协议，制造虚假信息、炒作房价、囤积房源的将予以

查处。

⏹政策7：开发企业与一方买受人未依法解除合同，而与其他人签订买卖契约的将予以

查处。

⏹政策8：对网上公示实行摇号的房源，开发企业指定购房者参与摇号，拒绝他人参与

竞买的将予查处。

⏹政策9：开发企业未按销售许可所附的《商品房共有共用部位明细表》填写商品房买

卖契约的将予以查处。

⏹政策10：商品房代理销售企业未办理入网认证，代理销售商品房的将予以查处。

2、截止到08年11月，政府出台房产政策

1）、购房契税税率暂统一下调到1%

从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

2）、财政部从11月1日起对个人买卖住房暂免印花税

财政部22日宣布，从11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

3）、个人销售住房暂免征收土地增值税

从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

4）、首次购房首付比例调为20%

中国人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

5）、公积金贷款利率降0.27%

金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

二、南京出台相关政策及政策解读：

1、08年9月27日南京市场推出“新20条”

⏹根据南京实际情况，适当调整普通商品住房税收优惠政策标准，合理认定二手住房交易

税收征收时点，进一步降低居民购买和转让房屋过程中的税收负担。(主要责任部门：市地税局、市国税局、市财政局、市房产局)

⏹对首套住房人均建筑面积未达全市人均住房建筑面积标准、购房改善自身住房条件的

购房者，购买第二套住房时，可比照首套自住房贷款政策执行。(主要责任部门：人行南京分行营管部、市房产局)

⏹抓紧研究并适时出台提高公积金贷款额度、省内异地申请住房公积金贷款的有关政策。

支持市民提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购买经济适用住房、中低价商品房。(主要责任部门：南京住房公积金管理中心、人行南京分行营管部)

⏹进一步落实房改政策，加大住房补贴的发放力度。在2008年10月1日至2009年9月

30日期间，凡购买90平方米以下(含90平方米)商品住房(含二手住房)的，给予房款总额1%的补贴；凡购买90—144平方米以下(含144平方米)商品住房(含二手住房)的，给予房款总额0.5%的补贴。补贴按现行财政体制分担，在办理产权证时发放。(主要责任部门：市财政局、市房产局)

⏹进一步加强“卖旧买新”税费抵扣政策的执行力度，确保将国家有关税费优惠政策落到

实处。(主要责任部门：市地税局、市国税局、市财政局)

⏹加快协调处理房改房、拆迁安置房产权办理中的各类遗留问题，鼓励房改房、拆迁安置

房上市流通。(主要责任部门：市规划局、市国土局、市建委、市房产局)

⏹进一步加大保障性住房建设力度，优先落实建设用地和资金，优化经济适用住房、廉租

房和中低价商品房规划选址和配套设施建设，全力保障低收入住房困难家庭、拆迁户安置及特殊人才引进等住房需求。(主要责任部门：市建委、市房产局、市规划局、市国土局、市财政局)

⏹加快推进危旧房片区改造和旧住宅区综合整治工程，落实长效管理，不断改善和提升老

城区人民群众居住品质。(主要责任部门：各区政府、市建委、市房产局、市国土局、市规划局)

⏹加大对房地产业的金融扶持力度，在确保资金安全、规范的前提下，进一步加大房地产

信贷有效投放力度，积极探索开展银团贷款、融资租赁、集合信托、在建工程抵押等业务，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新。重点支持普通商品住房和政策性住房开发建设，支持经营管理和企业信誉好的开发企业发展壮大。积极拓展住房消费信贷业务，全力保障个人购买自住住房的贷款需求。(主要责任部门：人行南京分行营管部)

⏹对参与会展、金融、研发中心、软件外包等现代服务业项目开发，或为现代服务业项目

配套的房地产开发企业，可以享受《关于落实省、市加快发展现代服务业政策任务分解的意见》(宁政办发[2005]116号)中的有关优惠政策。(主要责任部门：市发改委)

⏹在2009年9月30日前，房地产开发企业可缓交或分期缴纳开发涉及的基础设施配套费、

人防费等建设规费，最长可延期至办理销售许可证前。(主要责任部门：市建委、市财政局、市人防办、市规划局、市房产局)

⏹对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准

预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。(主要责任部门：市地税局、市国税局、市财政局、市国土局)

⏹积极引导房地产开发企业与其他市场主体合作，走联合开发之路，增强抵御风险的能力。

在建项目因资金问题与其他企业联合建设的，可以缓交相关市权规费。(主要责任部门：市发改委、市建委、市财政局、市国土局)

⏹进一步优化土地管理政策。根据南京房地产市场发展实际，科学合理地确定土地推出的

节奏、数量、结构和价格。适当调整出让土地规模，不断优化土地出让条件，加大土地招商力度，吸引有实力的开发企业参与开发建设。在坚持“净地”出让的基础上，对危旧房改造、企业搬迁改造、城中村改造等项目，允许采取“毛挂净交”的方式出让。对因特殊原因无法交付或不具备全面开发条件的已出让地块，经批准并办理相关手续后，可适当顺延开、竣工时间，并根据建设规模、进度情况分期或延缓缴纳土地出让金。(主要责任部门：市国土局、市规划局、市财政局)