房地产估价方法之路线价法
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路线价法
2、百分率法
宗地地价＝ 宗地地价＝路线价× 路线价×深度系数× 深度系数×宗地面积× 宗地面积×其 它修正系数
四、路线价法适用的对象和条件
路线价法主要适用于： 路线价法主要适用于 ： 城镇街道两侧商业 用地价格的评估。 用地价格的评估。 前提条件： 前提条件：街道较规整， 街道较规整，临街土地排列较 整齐。 整齐。
修正系数
1.93
1.60
1.24
1.00
0.78
0.66
0.58
十、编制其它因素修正系数表
1、宽度修正
∵ 临街宽度不同→ 临街宽度不同→对顾客的吸引力不同→ 对顾客的吸引力不同→营 业额不同→ 业额不同→地价不同。 地价不同。 ∴ 在路线价估价中， 在路线价估价中，必须考虑宽度修正。 必须考虑宽度修正。 方法： 方法：选取深度等其它条件相同， 选取深度等其它条件相同，但宽度不 同的样点， 同的样点，分析其地价与宽度的变化规律。 分析其地价与宽度的变化规律。
第二节 路线价法的估价程序
一、划分路线价调查区段 二、收集交易实例 三、计算样点地价 四、样点地价修正 五、样点地价整理 六、确定路线价区段 七、设定标准深度 八、计算区段地价 九、编制深度修正系数表 十、编制其它因素修正系数表 十一、 十一、计算宗地价格
一、划分路线价调查区段
目的： 目的：为了合理组织队伍， 为了合理组织队伍，进行实地调查。 进行实地调查。 方法： 方法：一般以一条街道为一个调查区段， 一般以一条街道为一个调查区段，但 对于繁华地段， 对于繁华地段，可以将同一街道划分成若干个 调查区段。 调查区段。
修正系数
1.40
1.45
1.48
1.50
1.55
3、年期修正
路线价法资料
度的增加逐步降低。另一方面，由于商店大，铺面宽度宽，外观醒
目，同样会增加对顾客的吸引力，所以对大型商店单独采用铺面宽 度和深度修正不太实际，而且也难于操作，因此，应采用商店的宽
度比深度即宽深比率系数来反映这种地价的修正情况。
（六）编制其他宗地条件修正系数表
3.容积率修正
一般情况下，路线价只是代表一定容积率水平下的地价，随着容
二、路线价法的估价步骤
（二）设定标准临街深度
标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影 响的转折点。标准深度的设定有两种方法： 第一种方法是以同一路线价区段内各幅临街土地的多数深度为准， 如果路线价区段的大部分临街土地的深度为25m ，则该路线价区段的 标准深度为 25m ，若各幅临街土地的深度普遍为 10m ，则标准深度 为 10m 。 第二种方法是根据某一路线价区段内的各幅土地的平均深度确定。 例如某路线价区段内各幅土地的深度分别为30m、25m、15m、10m， 则其标准深度为 （30m+25m+15m+10m）/4 =20m
②土地形状为矩形；
③临街深度为标准临街深度； ④临街宽度为标准临街宽度; ⑤临街宽度与临街深度的比例适当； ⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途； ⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率； ⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。
（四）调查评估路线价
路线价是设定在街道上的标准宗地的单位地价。一般在同一路线价区段 内选取一定数量的标准宗地，采用市场比较法、收益还原法等方法求其单位 地价，再算出标准宗地单位地价的中位数或众数、算术平均值、加权平均值 等，最终得到制定路线价区段的路线价。
（五）制定深度价格修正系数表
深度价格修正的原理 深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程 度的表格。是基于临街深度价格递减率制作出来的。临街深度价格递 减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象， 或者说，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。
第八章-路线价法PPT课件
在里地线内不直接临街的土地即是袋地
其中逆三角形，三角形的一个顶点与底边中点垂直距离的二分之一为起 深度；底边中点深度为讫深度，比照袋地计算其单价。
-
31
路线价法运用举例
袋地O的土地单价 = 2000×66%×7/9+2000×40%×2/9=1204
宗宗地地N宗（的J地元、土L/mK地的、2单土）M价地的单=土价2地00=0单2×0价7010%×=×69（2%010=+011×338%701）（%==元11/46m02250）（（元元/m/m22））
第八章 路线价法
房地产评估
-
1
教学要求 ❖ 掌握路线价法的基本原理 ❖ 理解路线价的深度修正 ❖ 熟悉路线价法的应用 ❖ 掌握路线价法的操作步骤与内容
房地产评估
-
2
第一节 路线价法
❖ 一、基本概念
❖ 1、路线价 路线价是对面临某些特定街道且接近性相等的城 市土地设定一个标准深度，并求取在该标准深度 上的数宗土地的平均单价，将其附设于该街道上， 此平均单价即为该街道土地的路线价。 简言之，路线价是表示某一区段内土地的平均价 格。
临街深度（英尺）
25 50 75 100 125 150 175 200
单独深度价格修正率（%） 40
30
20
10
9
8
7
6
累计深度价格修正率（%） 40
70
90 100 109 117 124 130
平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65.0
1.一面临街矩形土地价格的计算
房地产评估
-
29
3．街角地地价的计算
街角地地价=正街路线价×正街深度价格修正率+旁街路线价×旁街深度 价格修正率×旁街影响加价率
其中逆三角形，三角形的一个顶点与底边中点垂直距离的二分之一为起 深度；底边中点深度为讫深度，比照袋地计算其单价。
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路线价法运用举例
袋地O的土地单价 = 2000×66%×7/9+2000×40%×2/9=1204
宗宗地地N宗（的J地元、土L/mK地的、2单土）M价地的单=土价2地00=0单2×0价7010%×=×69（2%010=+011×338%701）（%==元11/46m02250）（（元元/m/m22））
第八章 路线价法
房地产评估
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1
教学要求 ❖ 掌握路线价法的基本原理 ❖ 理解路线价的深度修正 ❖ 熟悉路线价法的应用 ❖ 掌握路线价法的操作步骤与内容
房地产评估
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2
第一节 路线价法
❖ 一、基本概念
❖ 1、路线价 路线价是对面临某些特定街道且接近性相等的城 市土地设定一个标准深度，并求取在该标准深度 上的数宗土地的平均单价，将其附设于该街道上， 此平均单价即为该街道土地的路线价。 简言之，路线价是表示某一区段内土地的平均价 格。
临街深度（英尺）
25 50 75 100 125 150 175 200
单独深度价格修正率（%） 40
30
20
10
9
8
7
6
累计深度价格修正率（%） 40
70
90 100 109 117 124 130
平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65.0
1.一面临街矩形土地价格的计算
房地产评估
-
29
3．街角地地价的计算
街角地地价=正街路线价×正街深度价格修正率+旁街路线价×旁街深度 价格修正率×旁街影响加价率
路线价法
深度（英尺） 深度（英尺）
25 50 30 70 140 75 20 90 120 100 10 100 100 125 9 109 87.5 150 8 117 78 175 7 124 70.8 200 6 130 65.2
单独深度百分率（ ） 单独深度百分率（%） 40 累计深度百分率（ ） 累计深度百分率（%） 40 平均深度百分率（ ） 平均深度百分率（%） 160
第二节 路线价法的操作步骤与内容
五、制作深度百分率表和其他修正率表
深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。 深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。 深度百分率，是指距临街的深度不同， 深度百分率，是指距临街的深度不同，地价相对变化的相对程 度。 制作深度百分率表的原则是， 制作深度百分率表的原则是，地块的各部分价值随远离街道的 程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。 程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。 国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表， 国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表， 如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。 如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。 一面临街的长（正）方形宗地，临街深度虽然各不相同，但仅 一面临街的长（ 方形宗地，临街深度虽然各不相同， 仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、 仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、 两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、 两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、不规则形 袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。 地、袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。
第三节 深度百分率表制作原理
2.苏慕斯法则 2.苏慕斯法则
25 50 30 70 140 75 20 90 120 100 10 100 100 125 9 109 87.5 150 8 117 78 175 7 124 70.8 200 6 130 65.2
单独深度百分率（ ） 单独深度百分率（%） 40 累计深度百分率（ ） 累计深度百分率（%） 40 平均深度百分率（ ） 平均深度百分率（%） 160
第二节 路线价法的操作步骤与内容
五、制作深度百分率表和其他修正率表
深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。 深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。 深度百分率，是指距临街的深度不同， 深度百分率，是指距临街的深度不同，地价相对变化的相对程 度。 制作深度百分率表的原则是， 制作深度百分率表的原则是，地块的各部分价值随远离街道的 程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。 程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。 国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表， 国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表， 如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。 如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。 一面临街的长（正）方形宗地，临街深度虽然各不相同，但仅 一面临街的长（ 方形宗地，临街深度虽然各不相同， 仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、 仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、 两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、 两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、不规则形 袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。 地、袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。
第三节 深度百分率表制作原理
2.苏慕斯法则 2.苏慕斯法则
房地产估价8路线价法
第1节 路线价法的基本原理
➢适用对象和条件
适用对象：路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地 的估价。 适用条件：运用路线价法估价的前提条件是是街道较规 整，两侧临街土地的排列较整齐
第1节 路线价法的基为下列7大步骤进行： ①划分路线价区段； ②设定标准临街深度； ③选取标准临街宗地； ④调查评估路线价； ⑤制作深度价格修正系数表； ⑥编制其他宗地条件修正系数表； ⑦计算临街土地的价值。
❖ （3）苏幕斯法则
标准深度为100英尺的土地，前50英尺占土地总价值的 72.5%，后50英尺占土地总价值的27.5%。若再深 50%，占土地价值的15%
❖ （4）哈柏法则
一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，深度百分率是 地块深度的平方根与标准深度的平方根的百分比。
深度百分率
所给深度 100%
标准深度
第2节 路线价法的估价步骤
深度价格修正率表的编制 深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正（深
度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率 三种。 单独深度价格修正率的关系为：
a1 > a2 > a3 > … > an-1 >an
累计深度价格修正率的关系为： a1 < a1+a2 < a1+a2+a3 < … < a1+a2+a3+ …+an-1+an
第八章 路线价法
重点掌握内容：
重点介绍了路线价法的基本原理，要求重点掌握路线价 法的估价步骤、高层建筑地价分摊与土地占有分额的确定。 难点是深度修正系数表的制作。
第1节 路线价法的基本原理
➢概念
路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度， 从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均 价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其 他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种 估价方法。
路线价法
街
40% 30% 20% 10% 9% 8%
道
例3：某宗临街深度为30m、临街宽度为20m的矩形土 地（标准临街宗地）， 总价为120万元。计算与之相邻 的深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价。
解： 40% 临街深度为15m、临街宽度为20m 30% 的矩形土地总价为： 20% 120×（40%+30%）=84万元 10% 临街深度为15m、临街宽度为20m 的矩形土地单价为： 84万元÷（15×20）=2800元/㎡ 深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价为： 2800×15×25=105万元
解： 标准临街宗地的单价为：1200000÷（30×20）=2000元/ ㎡ 拟估价地块的单价为：2000×140%=2800元/㎡ 拟估价地块的总价为：2800×15×25=105万元
§9.2路线价法的操作过程
六、计算各宗地土地价格
（一）计算公式
宗地价格V 深度指数dv 路线价u
8m 12m
8m 14m
10m
8m
6m
路线价为 10000元/平方
1
2
3
7m
4
8m
5
11m
平行四边形地 a)将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地 价，再加总。 b)将其近似地看作是矩形地，按其高度12m查深 度指数表，然后代入深度修正公式进行计算。宗 地 4：10000*110%*8*12=105.6万元
三、路线价法的理论依据 实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度 百分率及各种修正率的健全与否 四、适用的对象和条件
土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内 对大量土地进行估价的场合。
最新房地产估价师理论与方法第九章思考题参考答案
2、 为什么说路线价法本质上是一种比较法?它与一般的比较法有何异同?
3、 路线价法中为什么不做交易情况修正和市场状况调整?
4、 路线价法的优点是什么?
5、 路线价法适用于哪些估价对象? 6、 路线价法估价需要具备哪些条件? （三）路线价法适用的估价对象和条件 路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。 比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地的估价，而且估价所需的时间通常 较长。 路线价法则被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值 或价格的方法，即是一种批量估价方法，特别适用于市地重划（城镇土地整理）、房地产税收 或其他需要在较短时间内对许多宗土地进行估价的情形。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐。 史家解读： 1．2017 年教材将路线价法适用于“房屋征收估价”的内容删除了，这样就与《房地产估价基 本术语标准》所述“房屋征收估价不宜采用批量估价”的说法一致了。 2．为什么路线价法不能用于城市居住用地估价呢？为什么只适用于城市商业用地估价呢？因
常是其中的土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的单价或楼面地价，然后计算其平均
数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。
路线价通常为土地单价，也可为楼面地价；可用货币表示，也可用相对数表示，如用点数表示，
将一个城镇中路线价最高的路线价区段以 1000 点表示，其他路线价区段的点数依此确定。用
房地产估价理论与方法复习思考题 第九章 其他估价方法及其运用 1、 什么是路线价法?其理论依据是什么? 一、路线价法概述 （一）路线价法的含义 城镇街道两侧的商业用地，如图 9－4（a）、（b）、（c）、（d）所示，即使它们的位置相邻、形状 相同、面积相等，但由于临街状况不同，例如一面临街的矩形土地是较长的边临 街，梯形土地是较宽的边临街还是较窄的边临街，三角形土地是一边临街还是一定点临街，以 及是否为街角地、前后两面临街的土地等等，价值会有所不同，甚至差异很大。对于图 9－1 中的土地，人们一般凭常识就可判断出它们的价值大小：在其他条件相同的情况下，土地 A 的 价值大于土地 B 的价值，土地 C 的价值大于土地 D 的价值，土地 E 的价值大于土地 F 的价值， 土地 G 的价值大于土地 H 的价值。 如果要快速且相对科学准确、客观公平地评估出某个城镇的全部街道或某几条街道或某一条街 道所有临街土地的价值或价格，可以采用路线价法。该方法是在城镇街道上划分路线价区段并 设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼 面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。
3、 路线价法中为什么不做交易情况修正和市场状况调整?
4、 路线价法的优点是什么?
5、 路线价法适用于哪些估价对象? 6、 路线价法估价需要具备哪些条件? （三）路线价法适用的估价对象和条件 路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。 比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地的估价，而且估价所需的时间通常 较长。 路线价法则被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值 或价格的方法，即是一种批量估价方法，特别适用于市地重划（城镇土地整理）、房地产税收 或其他需要在较短时间内对许多宗土地进行估价的情形。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐。 史家解读： 1．2017 年教材将路线价法适用于“房屋征收估价”的内容删除了，这样就与《房地产估价基 本术语标准》所述“房屋征收估价不宜采用批量估价”的说法一致了。 2．为什么路线价法不能用于城市居住用地估价呢？为什么只适用于城市商业用地估价呢？因
常是其中的土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的单价或楼面地价，然后计算其平均
数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。
路线价通常为土地单价，也可为楼面地价；可用货币表示，也可用相对数表示，如用点数表示，
将一个城镇中路线价最高的路线价区段以 1000 点表示，其他路线价区段的点数依此确定。用
房地产估价理论与方法复习思考题 第九章 其他估价方法及其运用 1、 什么是路线价法?其理论依据是什么? 一、路线价法概述 （一）路线价法的含义 城镇街道两侧的商业用地，如图 9－4（a）、（b）、（c）、（d）所示，即使它们的位置相邻、形状 相同、面积相等，但由于临街状况不同，例如一面临街的矩形土地是较长的边临 街，梯形土地是较宽的边临街还是较窄的边临街，三角形土地是一边临街还是一定点临街，以 及是否为街角地、前后两面临街的土地等等，价值会有所不同，甚至差异很大。对于图 9－1 中的土地，人们一般凭常识就可判断出它们的价值大小：在其他条件相同的情况下，土地 A 的 价值大于土地 B 的价值，土地 C 的价值大于土地 D 的价值，土地 E 的价值大于土地 F 的价值， 土地 G 的价值大于土地 H 的价值。 如果要快速且相对科学准确、客观公平地评估出某个城镇的全部街道或某几条街道或某一条街 道所有临街土地的价值或价格，可以采用路线价法。该方法是在城镇街道上划分路线价区段并 设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼 面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。
第六章 路线价估价法
标准深度为100英尺的土地，前50英尺占土地总 价值的72.5%，后50英尺占土地总价值的27.5%。 若再深50%，占土地价值的15%
（4）哈柏法则 一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，深度 百分率是地块深度的平方根与标准深度的平方根 的百分比。
其他修正系数 其他修正包括：宽度、宽深比、容积率、年期、 朝向、地价分配率等修正
一、划分路线价区段
路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。一个路线价区段 是指具有同一个路线价的地段。 两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地 点，一般是从十字路或丁字路中心处划分。 在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著 差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自 视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。
8
9m 14m 1 17m 2 4 15m 12m 3 5000 元（路线价） 18m 8m 5 6 7 9 10
元 （ 路 线 价 ）
2 袋地 指不直接临街的土地。按照袋地深度 指数表进行修正。 “起深度”：袋地距离街道较近的一边与 街道之间的距离； “迄深度”：袋地距离街道较远的一边与 街道之间的距离。
2）梯形宗地分两种情况：平行的、垂直的；
3）正三角形的宗地：以其高度的1/2为临街深度； 4）逆三角形的宗地：比照袋地计算； 6）宗地深度超过里地线者：以里地单价与临街单价按 面积比例平均计算。
5）街廓纵深在36M以下者：以中间线分前后两部分计算；
3000 元（路线价）
2000
18m 7m
里地线 18m
第三节 路线价估价法的应用 1.临街地
2.路角地 3.袋地 4.其他土地
临街地深度指数表
临街深 4以下 度（米） 130 深度指 数（％） 4-8 125 8-12 120 12-16 110 16-18 100
第六章路线价法
14
则根据巴的摩尔法则，各宗土地的价格计算如下： A = 1000×50%×10=0.5（万元） B =1000×50 %×15=0.75 （万元） C=1000×100%×20=2（万元） 四三二一法则深度百分率修正表：
15
（三）霍夫曼——尼尔法则
例题： 一宗宽度为 50 英尺，深度为 90 英尺的临街矩形土 地，假定路线价为 1000元，则根据霍夫曼——尼尔法则， 该宗土地的价格为： 1000×94%×50=4.7 （万元）
10
第三节深度百分率表的编制法则
一、深度百分率表的涵义 （一）深度百分率的概念 深度百分率是表示同一地块的各个部分由于其距离临街 深度不同，而造成地价不同变化的相对程度。例如，以临街 1 英尺宽、100 英尺深的土地价格为 100 ％的话，前面 50 % 即临街 50 英尺深的土地价格为 75 % ，后面 50 ％的土地价 格为 25 ％。 （二）深度价格递减比率的概念 在同一路线价区段内，地块各个部分的价值随土地深度 的增加而呈递减趋势，即深度愈深，可及性愈差，其价值愈 低。这种趋势用比率表示，就是深度价格递减比率。
17
（五）哈柏法则 其理论是一宗土地的价格与其深度的平方根成正比，若 标准深度为100英尺，则各宗土地的深度百分率为其深度平 方根的 10 倍，即： 深度百分率= 10 x （深度）1/2 x 100 % 修正后的公式为： 深度百分率= [（标准深度）1/2 / （所给深度）1/2 ] x 100 % 三、深度百分率表的编制过程 （一）进行宗地划分 划分方法如下图所示，将该宗土地沿平行道的方向以m 等单位划分成几宗相等深度的地块，对临街的第一宗、第 二宗，…，第 n 宗分别赋 等符号，各宗地块 的单位价格相应为 ，则该宗土地的单价是
路线价估价法的名词解释
路线价估价法的名词解释在现代社会，人们在日常生活中难免会遇到各种价格差异，尤其是在购买物品或使用服务时。
为了更好地了解价格背后的原因和公平性，评估专家们通过运用不同的方法和公式来确定物品或服务的价值。
其中一种常用的方法是路线价估价法。
路线价估价法是一种通过制定物品或服务的价格下限和上限来进行估价的方法。
这一方法的核心概念是，价格应该在这个范围内，以便确保市场的公平性和透明度。
这种方法的优势在于它能够减少价格波动和垄断行为的发生，同时也为消费者提供了更多的选择和更好的购买体验。
为了实施路线价估价法，评估专家们需要考虑多个因素。
首先，他们需要对物品或服务的成本进行评估，包括材料成本、人工成本和间接成本等。
其次，他们需要考虑市场需求和供应情况，以及竞争对手的价格水平。
最后，他们还需要考虑消费者的购买能力和价格敏感度。
然而，路线价估价法并非没有局限性。
首先，由于市场环境的不稳定性，价格范围的设定可能并不准确。
其次，消费者可能对价格敏感度有所不同，这可能导致路线价法无法满足所有消费者的需求。
此外，该方法需要评估专家具备深厚的市场知识和经验，否则可能导致不准确的价格估计。
为了解决这些问题，评估专家们可以采用其他方法来补充路线价估价法。
例如，他们可以结合市场调研和消费者反馈，以了解价格对于消费者的重要性和接受度。
同时，他们还可以采用数据分析和预测模型来预测市场需求和价格趋势。
在实际应用中，路线价估价法已经得到广泛应用。
例如，在房地产行业，开发商可以通过路线价估价法来确定住房单价的上下限。
在旅游行业，旅行社可以使用该方法来制定旅游套餐的价格区间。
此外，该方法还可以应用于电子产品、家具、餐饮等各个领域。
综上所述，路线价估价法是一种通过制定价格下限和上限来估价物品或服务的方法。
它旨在确保市场的公平性和透明度，减少价格波动和垄断行为的发生。
尽管存在一些局限性，但通过结合其他方法和专业知识的应用，可以更加准确地估计价格范围，并满足消费者的需求。
路线价法
五、调查评估路线价 路线价的概念： ★ 路线价的概念：是对临街道路且可及性 相当的土地，设定标准深度， 相当的土地，设定标准深度，选取若干标 准宗地求其平均水平价格， 准宗地求其平均水平价格，将此平均水平 价格称为路线价， 价格称为路线价，然后再配合深度价格修 正率表和其他价格修正率表， 正率பைடு நூலகம்和其他价格修正率表，计算出临街 道路的其他土地价格的一种估算方法。 道路的其他土地价格的一种估算方法。
3.深度价格修正率表的制作形式有： 深度价格修正率表的制作形式有： • ①单独深度价格修正率 • a1＞a2＞a3＞a4＞a5＞a6＞┄┄an-1＞an • ②累计深度价格修正率 • a1a1+a2a1+a2+a3a1+a2+a3+ +a2 +a2+a3 +a2+a3 +a2+a3+a4┄an1+a2+a3+a4┄an-1 • ③平均深度价格修正率 • 平均深度价格修正率＝ 平均深度价格修正率＝ 累计深度价格修正率× 累计深度价格修正率× 标准深度 所给深度
土地总价值 × 该部分的建筑面积 总建筑面积
㈡按房地价值进行分摊 • 依据房地产价值进行分摊 某部分享有 土地总价值 × 该部分的房地价值 的地价数额＝ 的地价数额＝
房地总价值
㈢按土地价值进行分摊 • 依据各部分的土地价值进行分摊
该部分的房地价值－该部分的建筑物价值 地价数额＝ 地价数额＝ 房地总价值－建筑物总价值
(三) 路线价法的适用对象和条件 三 对象： 1、对象：城市商业街道两侧的土地 条件： 2、条件： 道路规整， ①道路规整，土地排列整齐 ②合理的深度价格修正指数
（四）路线价法的操作步骤
第八章基准地价修正法和路线价估价法
特点： 1、基准地价是一种区域性的价格 2、基准地价是一种分用途的价格 3、基准地价是一种平均价格 4、基准地价是有限年期的价格 5、基准地价具有时效性 6、基准地价是一种控制性的价格
评估原理
1、土地收益是基准地价评估的基础，市场交 易价格是土地收益在土地市场中的直接反 映
2、各行业对土地质量的要求不同是形成不同 行业、用途基准地价的基础
4。路线价区段：以街道为单位，将宗地接近 性大致相等，土地使用价值基本一致的地 段作为路线价评估区域，此区域称为路线 价区段。
三、路线价的表示方法
路线价的表示方法目前常用的有两种：一种 是以货币单位来表示，另一种是以指数 (点 数）表示。
四、路线价估价法的特点
1、路线价估价法适用于市街地，主要用于 商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统 完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城 市，效果更佳。
资料整理 （1）样点地价计算 1）根据土地使用权出让或转让资料计算样点地价 2）根据土地使用权出租资料计算样点地价 3）根据房屋买卖资料计算计算样点地价 4）根据房屋出租资料计算样点地价 5）根据土地使用权入股、联营资料计算样点地价 6）根据以地换房资料计算样点地价 7）根据商品房销售资料计算样点地价 8）根据征地、拆迁费用资料计算样点地价 9）根据联建分成资料计算样点地价 10）根据企业兼并资料计算样点地价
71
68
米
78
77
75
73
70
深度起
未满4米
深度迄
满4米未满8 满8米未满 满12米未满 满16米未满
米
12米
16米
18米
四、其他土地 五、计算实例
讨论：
实际上基准地价修正法和路线价法都 是市场比较法的实际运用。只是将可比实 例换成了现成的基准地价和路线价，然后 经过一系列修正，将其修正到估价对象房 地产情况下的价格。
基准地价系数修正法及路线价法
` 教案〔正页〕课程名称：基准地价系数修正法与路线价法学时： 4 上课周次：12-13将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%第四个〔距离街道最远的〕25英尺，价值占整块土地价值的10%九八七六法那么超过100英尺的局部，那么以九八七六法那么来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值9%、8%、7%、6%【单项选择题】甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。
相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。
根据“四三二一法那么〞及“九八七六法那么〞以下关于乙地块价格的表述中，正确的有〔〕。
A.假设乙地块临街深度为25英尺，那么其总价为25万元B.假设乙地块临街深度为50英尺，那么其总价为50万元C.假设乙地块临街深度为75英尺，那么其总价为90万元D.假设乙地块临街深度为100英尺，那么其总价为110万元E.假设乙地块临街深度为150英尺，那么其总价为117万元提示：参见教材P374『正确答案』CE【11-1】某临街深度30.48m〔即100英尺〕、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。
试根据四三二一法那么，计算其相邻的临街深度15.24m〔即50英尺〕、临街宽度20m的矩形土地的总价。
『正确答案』该相邻临街土地的总价计算如下：121.92×〔40﹪＋30%〕＝85.34〔万元〕【11-2】例11-1中如果相邻临街土地的临街深度为45.72m〔即150英尺〕，其他条件不变，那么该相邻临街土地的总价为多少万元?『正确答案』该相邻临街土地的总价计算如下：121.92×〔40﹪＋30﹪＋20﹪＋10﹪＋9﹪＋8﹪〕＝121.92×〔100﹪＋9﹪＋8﹪〕＝142.65〔万元〕10.制作价格修正率表〔掌握〕临街深度价格修正率的形式11-1 临街深度〔英尺〕 25 50 75 100 125 150 175 200四三二一法那么〔%〕40 30 20 10 9 8 7 6单独深度价格修正率〔%〕40 30 20 10 9 8 7 6累计深度价格修正率〔%〕40 70 90 100 109 117 124 130平均深度价格修正率〔%〕160〔40〕140〔35〕120〔30〕100〔25〕87.2〔21.8〕78.0〔19.5〕70.8〔17.7〕65.0〔16.25〕临街深度价格修正率表的制作形式——单独深度价格修正率、累计深度价格修正率、平均深度价格修正率。
第八章 路线价法
• 根据上述理论依据，我们可以明确，路线 价法的关键是标准宗地的确定、路线价的 附设和深度修正率的确定。路线价估价结 果的可信度，取决于路线价深度百分率及 各种修正率的准确性。
路线价法的适用范围与条件
• 路线价法只适用于对城市土地的估价，由 于这种方法具有省时省力、公平合理的优 点，因此它特别适用于土地课税、土地重 新规划、征地拆迁等需要在大范围内对批 量土地进行估价的场合。
替代原理
• 邻接同一街道的宗地根据可及性大小，可 划分为不同的地价区段，以不同的路线价 区段来表示宗地的不同可及性。在同一路 线价区段内的宗地，虽然可及性基本相等， 但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、 位置等仍存在差异，可用性相差很大，所 以需制定各种修正率，对路线价进行调整。 由此我们可以看出，路线价法实质上也是 市场法的一种，路线价是标准宗地的单位 地价，可看作可比实例，对路线价进行的 各种修正可视为因素修正。因此路线价法 的理论基础也是替代原理。
• 如果宗地条件特殊，属街角地、双面临街、 三角形地、梯形地、不规则地、袋地等时， 需按下列公式计算：待估宗地价格＝路线 价×深度百分率×临街宽度×其他条件修 正率 或 待估宗地价格＝路线价×深 度百分率×临街宽度±其他条件修正额
深度百分率表的制作
• 深度价格的递减比率：在同一路线价区段 内，尽管路线价相同，但各幅土地的具体 价格也有区别，因为影响土地价格的地形 地质、形状面积不可能完全相同。另外， 对于城市土地来说，在影响土地价格的各 个要素中，距离街道的远近程度也是一个 主要因素。一般情况下，距离街道越远， 土地价格越低。这种现象就被称为深度价 格递减现象。
路线价法
• 路线价法的基本原理 • 深度百分率表的制作
路线价法的基本原理
5.8路线价法
第二篇资产评估实务
第五章房地产评估
第八节路线价法
1基本思路与计算公式
房地产价格离街道越远价值就会递减。
宗地价（总价）＝路线价×深度指数×宗地面积（或宗地临街宽度）
如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形关地、袋地等，则需按下列公式计算：
宗地价（总价）＝路线价×深度指数×宗地面积（或宗地临街宽度）×修正系数2适用范围及条件
大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁
必须是商业用地
3例题（P187）
某路线价区段，标准深度为12－16米，路线价为1700元/平方米，待估宗地为矩形，临街宽度为15米，深度为18米。
求价格。
第十章 路线价估价法
B宗地总价＝B1 + B2＝3928500 + 162000 = 4090500 （元）
B宗地单价＝4090500 ÷ 4.5 × 20） 45450 （ = （元 / m 2）
C宗地地价计算： 宗地地价计算：
C宗地总价＝45000 × 120% × 4.5 × 8＝1944000 （元）
三、前后临街地地价的计算 重叠价值估价法：对于两面临街的宗地， 重叠价值估价法：对于两面临街的宗地，高价 街与低价街的影响深度不同。 街与低价街的影响深度不同。分别计算出宗地 受两街道影响部分的价值，然后进行叠加。 受两街道影响部分的价值，然后进行叠加。
B1部分单价＝45000 × 100% + 35000 × 10% = 48500 （元 / m 2）
B1部分总价＝48500 × 4.5 × 18＝3928500 （元）
B2 部分单价＝45000 × 40% = 18000 （元 / m 2）
B2 部分总价＝ 18000 × 4.5 × 2＝162000 （元）
累计深度百分率为
a1， (a1 + a2 )， (a1 + a2 + a3 )， ⋯， (a1 + a2 + ⋯ + an )
2、路线价法则 四三二一法则：将标准深度100 100英尺的临街地与 四三二一法则：将标准深度100英尺的临街地与 街道平行划分为四等分。 街道平行划分为四等分。 苏幕斯法则：100英尺深的土地 英尺深的土地， 50英尺部分 苏幕斯法则：100英尺深的土地，前50英尺部分 72.5%， 50英尺 占全宗地总价的 72.5%，后50英尺 只占27.5% 若再深50英尺， 27.5%， 50英尺 只占27.5%，若再深50英尺，则宗 地价值仅增加15% 15%。 地价值仅增加15%。 霍夫曼法则：100英尺深的土地 英尺深的土地， 25英尺占全 霍夫曼法则：100英尺深的土地，前25英尺占全 宗地总价的37.5% 37.5%， 50英尺占 宗地总价的37.5%， 50英尺占 67%，75英尺占87.7%，100英尺为 英尺占87.7% 67%，75英尺占87.7%，100英尺为 100%。 100%。
房地产估价(第9章)土地价格评估和地价分摊
4）正三角形(三角形的一边为临街线者)的宗地，以其高度的l/2为临街深度，按 临街深度指数计算其单价。逆三角形(三角形的一顶点在临街线上者)的宗地， 以其在临街线上的顶点与底边中点垂直距离的1/2，及底边中点的深度为起 迄深度，比照袋地计算其单价。 5）街廓纵深在36m以下者，应以中间线分前后两部分，分别按其深度计算其临 街单价。 6）宗地深度较深，超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积 比例平均计算其单价。 （2）街角地。 1) 街角地地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算外，并斟酌加计旁街地 价。加急的方法以纵横临街线的交叉点起每4.5米为一级距，依序按下列成 数予以相加。 2) 街角地如因陆桥或地下道出入口等因素而影响其利用价值时，应依上述标准 计算该街角地后，再酌情予以减成修正，减成补正成数不超过两成。 （3）袋地。 1）单价依其深度的起讫，按袋地深度指数表计算； 2）各种形状，比照临街地计算 3）同时位于街地和里地上的，平均计算
• •
• • • • • •
4. 评估路线价 路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格，是该路线价区段土地状况的综 合反映。因此，应根据土地的不同等级、不同用途，分别不同的街道，逐一确定。 一般的做法是在同一路线价区段内选择一定数量的标准宗地，分别求其单位价格或 楼面地价，然后用平均数、中位数、众数等方法求出最终的综合价格，作为本路段 的路线价。 路线价的表示方法有两种：以英尺为单位，主要用于欧美国家；以平方米为单位， 日本采用这种方法。 路线价可以用货币计量（美国、我国台湾省），也可以用相对数计量，比如日本用 点数来表示。 5. 制定深度指数表和其他修正率表 深度指数是指宗地地价随临街深度的差异的变化程度。深度指数表是将土地随距街 深度的不同而引起相对价格差异的关系编制成的表格。 （1）制作深度百分率表。 假设有一矩形规则的宗地，一面临街，深度n米，假设每隔一米将其划分为许多与 街道平行的细条。那么，各细条的面积和形状是一样的，且越接近街道的细条的价 格越大，反之越低。现在用a1、a2、a3．．．．an来表示各细条土地的价格，很显 然，a1＞a2＞a3＞…＞an。并且，越靠近街道，土地价格对深度的变化越敏感，越 原理街道，土地价格对深度的变化越不敏感。如果将各细条的价格折算为相对数， 便可制成深度价格百分率表。