《物权法》的实施将根治房地产抵押登记多头办理的弊端
不动产抵押登记若干问题分析
不动产抵押登记若干问题分析摘要：随着经济和社会的发展，人们的产权意识越发明显，尤其对不动产的权利愈发重视。
随着不动产登记条例和实施细则的更新完善，对不动产登记工作提出了更高的要求和标准，因此产生了一系列的问题。
本文以此为出发点，对不动产抵押登记方面存在的问题，并进行探讨分析，以期为不动产抵押权的完善和实际交易提供有效建议。
关键词：不动产；抵押登记；问题引言经济和社会的不断发展，推动国家对各项权益的立法和管理，也使人们对不动产抵押权的重视程度有了明显提升，下面就不动产抵押权在登记方面的若干问题进行分析和探讨。
1不动产登记的概念根据中国《不动产登记暂行规定》的规定，中国不动产登记机关为国家机关，因此不动产登记行为具体国家行政行为。
《不动产登记暂行条例》规定，“不动产登记是指不动产登记机构依法记录不动产所有权和其他法定事项在房地产登记簿中的行为”。
同时，还规定了房地产登记的权利：集体土地所有权，房屋等建筑物，结构所有权，森林，森林所有权，耕地，林地，草地等土地承包权，建设用地使用权，宅基地使用权权利，海洋使用权，抵押，以及法律要求的其他不动产。
2不动产抵押的概念不动产抵押是不动产登记所包含的权利之一。
它指的是不动产作为担保进行抵押，是抵押的一种形式，因为不动产特殊属性，抵押人不转让拥有的对象可以达到相应的目的，法律规定不动产抵押应签订书面抵押合同并办理抵押登记。
《物权法》规定，抵押在登记时确定。
不动产抵押没有经过登记，抵押不发生效力。
抵押是抵押权人优先担保的权利。
所谓优先权是指在同一财产中存在多种权利时，权利人可以排除其他所有权利，财产优先受到补偿，在其自身权利实现前，其他权利持有人无权行使权利。
抵押登记后，抵押权人可以对抗所有第三人。
不动产包括土地，房屋，建筑物，森林，海域等，不动产登记细则根据登记模式提出了不动产抵押登记的分类：可不动产抵押权初始登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记等。
房地产抵押贷款的法律风险分析与防范对策
位 、社会 团体的教 育设施 、医疗 卫生设 施和其他社会 公益设施 不得抵押 。 《 ” 担保法》第 ３ ７条也有 同样规
现 等 阶段 。在 每 个 阶段 ，如 未 履 行 审 慎 注 意 义 务 ，会 引 发 法 律 风 险 。 本 文 在 现 有 的 法 律 、法 规 框 架 内 ． 对 银 行 在 办 理 房 地 产 抵 押 每 个 阶 段 可 能 存 在 的法 律 风 险进 行 分 析 ，并 提 出了 防 范措 施 。
、
审 查 阶 段 风 险 与 防范
（ ）抵押主体资格 的法律风 险与 防范 一 １公益设施的抵押 限制 。 《 ． 物权法》第 ｌ４条规 ８
定： “ 学校 、幼 儿 园 、医 院等 以 公 益 为 目 的 的事 业 单
规 的规定 ，房屋 和其所 占用 的土地使用权一般应归属 同一 主体所有 。如房屋 和土地使 用权归 属不 同主体 ，
中 图 分 类 号 ：Ｆ ３ ．５ 文 献 标 识 码 ：Ｂ 文 章 编 号 ：１ ７ ．２ ５ （ ０ ８ １－０ ５０ ８ ２４ ６ ４２ ６ ２ ０ ） １０ ５ ．３
房地产抵押贷款是银行 以借款人或第 三人 合法拥 有的房地产作为抵押物发放 的贷 款。银 行在办理房地 产抵押贷款 时一般分审查 、手续 办理 、贷后管理 、实
定 。值得 注意 的是 ，民办 教育 和 医疗等 机构 是 否为
“ 公益性 的单位 ” 《 ？ 民办教 育促进法 》第 ３条规 定 ：
《物权法》有关不动产登记的新规对商业银行个人住房按揭贷款的影响及应对
《物权法》有关不动产登记的新规对商业银行个人住房按揭贷款的影响及应对作者：林炜来源：《金融经济·学术版》2010年第06期《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起实施至今,有力推动了我国社会主义法治建设进程,但是随着该法的不断实施,也给商业银行在如何有效运用《物权法》保护自身合法权益、减少经营损失等方面提出新的挑战和思考。
现针对商业银行个人住房按揭贷款业务实务中不动产登记及权属方面的问题进行浅析,以达到趋利避害、有效降低商业银行经营风险的目的。
一、《物权法》对不动产登记的有关规定及其对商业银行个人住房按揭贷款的影响(一)降低了商业银行担保物权的实现成本,提高了实现效率《物权法》在不动产领域明确规定了不动产统一登记制度。
《物权法》第十条第二款规定:“国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。
”第十三条规定:“登记机构不得有下列行为:(1)要求对不动产进行评估;(2)以年检等名义进行重复登记;(3)超出登记职责范围的其他行为。
”第二十二条规定:“不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取”。
不动产统一登记制度,从根本上改变了以往“多头负责,各自为政”的尴尬局面,有效防范了因多头登记可能导致的登记效力冲突,真正落实了“房地合一”的法律原则,减轻抵押人和银行的负担,在实际操作中能够实现登记信息的集中管理和资源共享,便于信息查阅和业务办理,在维护交易安全的同时也提高了银行从事个人住房按揭贷款业务的效率。
明确了不动产登记按件收费,有效降低了资金成本和时间成本,有力保障了各方利益诉求的实现。
(二)明确了不动产物权登记的归属及相关依据,对商业银行的抵押登记行为提出了更高的要求。
《物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
”第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
房屋登记官考试习题
登记官考前测试题一、【单项选择题】1、下列关于对未成年人监护人的表述，正确的是（）。
A．未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由未成年的祖父母优先担任监护人，其次是外祖父母B．未成年人的监护人可以将监护职责部分或者全部委托给他人C．对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的街道办事处、乡镇政府部门在近亲属中指定D．对担任监护人有争议的，可以直接由向人民法院申请裁决2、企业法人终止，应当（A．向登记机关办理注销登记B．向登记机关办理撤销登记C．向登记机关办理注销登记并公告D．向登记机关办理注销登记并公示3、下列关于限制民事行为能力人订立合同的表述，错误的是（）Ａ．经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经追认Ｂ．合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利Ｃ．相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认Ｄ．法定代理人未作表示的，视为同意追认4、下列关系中，属于民事法律关系的是（A．领导和下属的关系B．个体工商户和税务机关之间的关系C．张某和李某之间的朋友关系D．甲、乙之间的买卖关系5、所有权属于（A．绝对权B．相对权C．请求权D．形成权）。
）。
6、甲被宣告死亡后，其妻乙改嫁于丙，其后丙死亡。
1 年后乙确知甲仍然在世，遂向法院申请撤销对甲的死亡宣告。
依我国法律，该死亡宣告撤销后，下面关于甲与乙原有的婚姻关系表述正确的是（ A.自行恢复 B.不能自行恢复 C.经乙同意后恢复D.经甲同意后恢复7、下面关于立法效力层级的表述正确的是（A．宪法＞法律＞行政法规＞规章B．行政法规＞地方性法规＞部门规章＞地方规章C．行政法规＞部门规章＞地方规章＞规范性文件D．部门规章＞地方性法规＞地方规章＞规范性文件8、一物之上不能同时并存的物权是（A .抵押权、抵押权B .抵押权、地役权 C. 抵押权、质权D .所有权、抵押权9、书面委托代理的授权委托书应当载明的内容不包括（Ａ．代理人的姓名或者名称Ｂ．代理事项、权限和期间Ｃ．委托人签名或盖章Ｄ．受托人签名或盖章10、建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请（登记A．新建B．转移C．变更D．更正））。
不动产登记存在问题及整改建议
不动产登记存在问题及整改建议不动产登记是指对土地、房屋及其他不动产权利的设立、变更、转让等行为进行登记的一种制度。
它对于保护公民、企业和国家的合法权益和利益具有重要意义。
然而，在我国的不动产登记中存在一些问题，需要加以整改和改进。
首先，不动产登记的透明度不足。
以往的不动产登记操作过程多为线下办理，容易导致信息不透明，难以保证登记结果的真实性和公正性。
秽土转生、黑中介和非法占地问题层出不穷，这些问题直接妨碍了不动产市场的健康发展。
其次，不动产登记的工作效率较低。
传统的纸质登记方式导致办理时间长、流程繁琐。
受理窗口较少，缺乏统一的信息系统，导致人工审核和数据录入工作量大，容易发生错误。
这不仅拖慢了交易进程，还增加了企业和个人的成本。
再次，不动产登记的监管不到位。
目前的不动产登记机构在对所登记的资料和信息的真实性进行审核，以及监管不动产交易中的各方权益方面存在不足。
一些不动产交易中的违规行为无法有效防范，导致交易纠纷的发生频率较高。
为了解决以上问题，应采取以下整改建议：首先，加强不动产登记的信息化建设。
通过建立和完善不动产登记信息平台，实现登记过程的全程电子化，提高数据的透明度和真实性。
可以引入区块链技术，确保不动产登记信息的安全和可靠性。
其次，优化不动产登记的流程和制度。
简化登记程序，提高办理效率。
可以借鉴国外的经验，推行一站式登记服务，引入自助终端设备，方便申请人自主办理登记手续。
再次，加强对不动产交易的监管。
完善不动产登记机构的监管职责和力量，建立健全的监管体系。
加强对房地产经纪机构和个人的监管，加大对违规行为的处罚力度，维护交易的公平公正。
此外，还应加强不动产登记信息的公开和共享。
通过建立不动产登记信息共享平台，实现政府部门、金融机构、企事业单位之间的信息互通共享，提高登记的效能和质量。
总之，不动产登记是保护公民和企业合法权益的重要手段，但目前存在透明度不足、工作效率低下和监管不到位的问题。
通过加强信息化建设、优化流程和制度、加强监管和信息公开共享，可以进一步提高不动产登记的质量和效率，为不动产市场的发展提供有力保障。
房地产产权登记制度
房地产产权登记制度【摘要】房地产权属登记是对房地产物权的确认和公示，对国家和房地产权利人具有十分重要的意义。
2007年《物权法》颁布完善了我国房地产登记制度的一些不足，但是在发展过程中仍有一定缺陷。
完善我国现行房地产权属登记制度有利于我国房地产业的发展。
本文共分四大部分对“浅议我国房地产产权登记制度的改革和完善”这一课题展开探究。
第一部分主要对房地产产权登记制度相关理论及发展现状进行概述。
第二部分主要结合现实分析房地产产权登记制度存在的问题。
第三部分在前文研究的基础上，提出完善房地产产权登记制度的措施。
第四部分指出完善房地产产权登记制度的重要意义。
【关键词】房地产；产权登记一、房地产产权登记制度现状（一）我国房地产产权登记制度的分类我国房地产产权登记分为土地登记制度以及房屋登记制度。
土地登记的范围主要涉及国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利。
其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。
土地登记实行属地登记原则，以宗地为单位进行登记。
房屋登记比较复杂，其范围包括了国有土地上的房屋和集体土地上的房屋。
登记权利范围包括所有权、抵押权、地役权。
房屋应当按照基本单元进行登记。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
（二）我国房地产登记的基本类型根据《房地产法》的规定，我国房地产登记包括四个类型：一是初始登记，是指对以出让方式取得的土地使用权、以划拨方式取得的土地使用权、新建商品房屋和新建非商品房屋的所有权进行的第一次登记；二是变更登记，是指对因买卖、交换、赠与、继承、人民法院判决转移或仲裁机构裁决转移及其他原因，导致房地产权属发生变更后的情况进行的登记；三是注销登记，是指土地使用权和房屋所有权因抛弃；四是他项权利登记，是指除土地使用权和房屋所有权以外，又在土地使用权和房屋所有权基础之上产生的他项物权和其他权利的登记。
房地产登记制度存在的问题及对策研究
房地产登记制度存在的问题及对策研究摘要：所谓房地产登记是指权利人向国家登记机关申请将房地产物权变动的事项记载于房地产登记簿的事实。
以此为基础建立起来的房地产登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度，即为房地产登记制度。
本文在详细的分析了房地产登记制度存在的问题的基础上提出了相应的建议和措施。
关键词：房地产；登记制度中图分类号：df471 文献标识码：a 文章编号：1001－828x(2011)07－0084－01由于我国尚未制定系统的房地产登记制度，缺乏一个完整的登记体系。
对登记机关的设置、实质审核的内容、登记的程序、登记的效力等没有统一的分类，致使一些登记制度问题无法得到合理的解释，影响登记制度的进一步发展。
一、目前房地产登记制度中存在的问题1.登记机构不统一房地产登记由房产和土地两个登记机关分别登记，机构行政管理重叠，职能交叉，部门利益相互冲突，造成登记机关不统一。
这样不仅不利于当事人进行房地产登记，还耗费了房地产交易的成本，在实际工作甚至可能造成房地重复抵押的局面，既浪费人力物力，又严重影响正常的房地产市场的发展。
2.房地产登记程序的复杂、烦琐性申请人在申请房地产登记时必须甄别自己要申请的是何种登记类型，应该准备哪些相关资料，可老百姓对于房地产登记了解的程度有不同，他们在办理登记时有时很难理解一些法律条文条款，以致于为准备申请登记的资料而来回奔波且效果不大，登记机关也将相应增加许多工作量。
3.登记记名的不透明化在现实的房地产登记实务中，一方面，由于管理上错误思维的影响；另一方面，由于过份强调个人隐私的保护，导致了对登记资料保密的过分强调。
公示的不周全内容损坏了房地产登记的公信力，这在某种程度上造成了我国目前的房地产登记在实质上并未能起到有效保护交易安全的作用。
4.登记模式的混乱总登记是指登记机关为对全国或某个地区的土地资源及土地权利的普遍登记，而初始登记是指房地产的第一次登记。
在实践中，并没有完全区分开来。
我国不动产登记制度存在的问题及建议
我国不动产登记制度存在的问题及建议作者：马强来源：《中国房地产业·中旬》2022年第01期【摘要】在中国特色社会主义制度完善和发展过程中，不动产统一登记制度提下了国家治理体系和治理能力现代化发展趋势。
在改革工作不断深化过程中，我国已经取得了一定的成果。
为了进一步推进不动产登记制度的构建和完善，本文分析了当前该制度构建和应用中的一些不足之处，并且提出了改进建议。
通过本文研究有助于提升不动产登记制度的合理性，能够进一步改进相关工作。
【关键词】不动产登记;制度;优化建议【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.02.047引言：自十八届三中全会提出全面深化改革的总目标之后，国务院机构改革和职能转变方案的重要内容之一就是整合不动产登记职责，构建不动产登记制度，同时该工作内容也是社会主义市场经济体制和现代化市场体系发展的必经之路。
当前我国在法律法规、规章规范等多个顶层设计了不动产统一登记工作，这些工作推动了不动产登记工作的发展，但是在探索过程中也暴露出了一些不足。
当前我国相关法律均为实体法，不动产登记规范管理的规则规定还存在严重不足。
从立法角度看，配套的程序法是规范实体法运行的保障，可见，当前我国需要一部专门对不动产登记进行规范的法律，用于完善和巩固既有不动产登记制度，推动私人物权保护进一步发展，将社会经济发展的动力和活力激发出来。
1、不动产登记制度的意义2013年马凯提出了不动产登记制度方案。
在我国房地产和社会经济持续发展背景下，面临着越来越严峻的不动产问题。
为了解决这些问题，马凯出于两个目的提出了不动产登记制度。
第一，加强建设基础性制度，做好不动产统一登记制度的建立，为物权法规定的落实提供支持，保证安全地完成不动产交易工作，从而更加有效地保护不动产权利人的合法财产权。
本次方案还提出，社会的信用代码的建立和统一要以公民身份证号码和组织机构代码为基础，所以首先要加强构建和完善不动产登记制度。
房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析
现代商贸工业房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析黄秋英（福建省宁德市蕉城区土地测绘规划队，福建宁德352000）摘要：所谓房地产抵押贷款，即银行、相关金融机构在得到借款人房产、地产抵押担保的基础上向其借款的一类抵押贷款方式，一般来讲，把房地产当作抵押贷款的贷款方式有三类，分别是个人住房贷款、房地产开发贷款、其他贷款°整个房地产抵押贷款模式中，所占比重最高的是房地产项目贷款、个人按揭住房贷款以及流动资金贷款°因为对于房地产抵押贷款来讲，最终的贷款额度主要是分析抵押物的评估值°因此，科学合理化的评估抵押房地产价值能够更好地为银行信贷资金、房地产抵押贷款提供保障，减少各类不必要风险的出现°以此作为基础，本文就房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险进行研究，并提出相应对策和防范要点°关键词：房地产抵押贷款；潜在风险；提升途径中图分类号:D9文献标识码:A doi：10.19311/ki.1672-3198.2021.13.068近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。
中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。
此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。
若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。
《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。
由此,评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。
《物权法》对房地产权属登记机构的九大考验
记 都是 大 势所 趋 。其 实“ 屋权 属 登记 机 关和 土地 权 房
属 登记 机 关都 不 反对 合 并 ， 反对 的 只是 把 自己合 并到 对 方去 ” 房 地合 一 首先 面 临的 是思想 上 的考 验 ： 。 能否 切 实 转 变观 念 ， 从谁 合 并谁 的圈 子 中跳 出来 ， 立 大 树 局 观 ， 切 实 保 护 权 利人 的合 法 权 益 、 从 方便 群 众 办事 的角度 认 识房 地 合 一 的问题 。 同时 ， 地 合 一统 一登 房
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力 ，充 分实现 不动 产登 记 的法 律价 值 和社 会 价值 ， 有
着十 分 重要 的 意义 。
７ 为 建 立统 一 的 不动 产 登 记 法 奠 定 了基 础 。我 ．
权法》 的相关 规 定 ， 迅速 提 高服 务水 平 和服 务 效率 。 ２． 房地 合一 统 一登记 的考验 。就 全 国而 言 ， 房地 合一 统 一登 记 的城 市 不 多 ， 《 权法》明确 提 出 了 国 但 物 家对 不 动产 实行 统 一登记 制 度 。由于 涉及 行政 体 制改 革 ， 地 合 一 很难 在 短 期 内全 面 实 现 ， 不 管 是 从 理 房 但 论 分析 还 是具 体 实践 中的情 况来 看 ， 地合 一 统 一登 房
国 目前 没有 统 一 的不 动产 登记 法 ， 践 中是 按 照不 同 实 的管理 体制 对 土地 、 屋 、 房 森林 、 面 、 涂 、 水 滩 道路 等 各 项 不 动 产 分别 予 以登记 ， 存在 着 登记 体 制 不 一 、 记 登 机 关 多头 负责 的混 杂局 面 。 既不利 于 当事人 进 行 不动 产 登记 和查 阅， 为房 地 重复 抵押 等 不 正 当行 为 留下 也 了制度 隐 患 ， 响正 常 的不动 产 交易 秩序 。 《 权法》 影 物 第 十条 明确 提 出 国家对 不 动 产实 行 统一 登记 制 度 ， 从 而 为逐 步 建立 统一 的不 动产 登记 法提 供 了法律 依据 。
论《物权法》对房地产权属登记影响
论《物权法》对房地产权属登记的影响【摘要】房地产登记制度是现代物权中的一项重要制度。
《物权法》的颁布实施，维护了国家基本经济制度，明确了物的归属，发挥了物的效用，保护权利人的物权。
遵循物权的公示原则，明确了权属登记的法律效力，强化了权属登记部门的审查责任，预告登记制度的施行，杜绝了一房二卖。
【关键词】物权法；权属登记；法律效力房屋是人们生产和生活最基本的物质保障，保护权利人的合法权益是房地产登记的根本目的和出发点。
现行房地产权属登记基本沿用旧的行政管理模式，长期以来我国将登记作为行政机关行驶行政管理的一种职权，将房屋与土地实行分部门管理的体制。
这种管理模式已不能适应房地产市场的发展对房屋权利登记职能的要求，存在诸多缺陷。
例如登记的法律依据不统一、内部登记机构分设、房地产登记效力不统一、不规范。
针对这些存在的问题，2007年10月1日正式实施的《物权法》，对上述问题的解决做了统一规定。
因此，《物权法》的实施必将对现行不动产登记制度带来一定的影响，应正确应对《物权法》对房屋权属登记带来的影响和考验。
一、强化了房地产权属登记部门的审查责任契据登记制度的理论认为，登记机构对权力人的申请进行形式性审查。
对于不动产登记的审查，《物权法》第十二条规定了登记机构应当履行的职责。
虽然没有明确提出必须进行实质审查，但“询问申请人”、“必要时实地查看”等要求赋予了登记机关对有关事项进行调查的权利，表明实质审查应逐步成为登记机关的主要倾向。
在受理申请时，查验申请人提供的权属证明和其他必要的材料，并就有关登记事项询问申请人。
登记机构认为申请登记事项与提交的申请登记文件不一致、提交的申请登记文件之间缺乏逻辑关系或者房地产的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
二、进一步明确界定了房地产的权利人《物权法》从维护经济秩序和市场交易安全出发，规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。
《物权法》对现行林权登记机构的影响分析
由市里 登记 ， 区 以外 的土 地 一 律 到 省 的登 记 机 市 构 办理 。可 见 ， 巴西 和 阿根 廷 的土 地 登 记 机 构 是
过程 中 ， 者们 围 绕 “ 一 登记 机 构 ” 出了 四种 学 统 提 不 同的意见 ： 是 由 不 动 产登 记 所 在地 的县 级 法 一 院管辖 ； 是 由统 一 的行 政 机关 承 担 ， 二 不能 多 头 负 责， 并且 登 记机 构 颁 发 的不 动产 权 属 证 书也 应 统 一； 三是 仍分 别 由数个 行政 机 关 承担 ； 四是 由公 证 机关或 专 门的事业 单 位 负责 。尽 管 对具 体 登记 机 构 的设 置存 在 分 歧 ， 登 记 机 构 必 须 统 一 却 是 压 但 倒多数 的意 见 。
或行 政部 门才 符 合 这 一 要 求 ， 其 他 部 门的 登 记 而 都违 背不 动产登 记的法理 。 我们认 为 ， 几 个 理 由 都 有 值 得 商 榷 之 处 。 这 第一 个理 由不完 全 符合 事 实 。首先 来 看 一下 巴两 和 阿根廷 的 土地 登 记 ， 两 个 国家 的 土 地 为 私 人 这 所有 ， 巴西全 国没有 统一 的土 地管 理 机 构 ， 土地 管 理业 务从 土地 资 源 调 查 、 价 、 划 、 权保 护 和 评 规 产
一
２０ ０６年修 订 的俄 罗 斯 联 邦 《 林 法 典 》 定 ， 林 森 规 “ 业登记 和林 地 地 块 登 记 ” 国家 管 理 森 林 资 源 的 是 措施 之一 。 显然 ， 国外 的土地 登 记机关 和其 他 物权 （ 业 渔
权 、 权 和林权 ） 不 都 是统 一 的 ， 水 并 既然 如 此 ， 国 “ 外 的不 动产 登记 机 关是 统 一 的 ” 一 说法 不 知从 这 何谈起 ？
不动产登记工作中遇到的困难及对策
不动产登记工作中遇到的困难及对策摘要：不动产登记条例实施以来，经过几年的工作实践, 不动产登记制度不断完善，工作有了制度保障。
但在工作中也时常遇到一些现实问题。
本文列举一些不动产登记工作中存在的问题和困难，结合自身工作经验，提出解决问题的见解与对策。
以便在不动产登记工作中能够顺利开展提供一些参考和帮助。
关键词：不动产登记制度；现实遇到的问题及对策引言不动产登记制度作为物权法中的重要内容，能够为个人不动产权人的利益带来保障。
当前，物权法中关于不动产登记制度的规定得到了完善，同时向着统一的方向发展，在不动产登记现实工作中存在着一些问题，对登记制度的实施产生了一定影响，导致登记机关工作质量降低以及与服务对象产生矛盾的现象。
因此，应结合不动产登记制度与实践工作中遇到的问题进行综合分析，采取有效措施进行改善，使不动产登记制度得到有效的统一，工作更加高效顺利。
1不动产登记条例的产生2014 年 11 月 24 日，国务院总理李克强签署第 656《中华人民共和国国务院令》，公布《不动产登记暂行条例》，自 2015 年 3 月 1 日起施行。
不动产登记暂行条例 , 是建立不动产统一登记制度是推进简政放权，整合部门职能职责、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外，方便企业和群众的有效举措。
2不动产登记条例的实施过程中遇到的现实问题在贯彻执行《物权法》和《不动产登记条例》等实践当中，经常会遇到很多现实问题，主要集中体现在以下方面：2.1“四统一”的要求未完全落实“登记机构、登记薄册、登记依据和信息平台”四统一，是不动产统一登记顺利开展的基础和前提。
“四统一”未完全落实到位主要表现在：一是机构未完全整合到位，某些单位登记职能未整合移交，给登记工作带来障碍；二是人员未划转到位，人员划转仍难以落实；三是资料未移交到位，登记纸质和电子版登记资料未移交。
2.2历史遗留问题难以化解不动产统一登记后，各种问题凸显、矛盾集中叠加，信访量激剧增加，将不动产统一登记工作置于社会舆论的前沿。
不动产带押过户登记存在的问题及建议
不动产带押过户登记存在的问题及建议一、引言在不动产交易过程中，不动产带押过户登记是一项重要的程序，但在实际操作中却存在着一些问题，比如过多的手续、时间长、费用高等等。
本文将就不动产带押过户登记存在的问题及解决方案进行深入探讨。
二、存在的问题1. 繁琐的手续不动产带押过户登记的手续繁琐，需要提供大量的资料，如产权证、房产证、抵押登记证明等。
这些手续的繁琐使得办理过户登记变得复杂，耗时长，且容易出现纰漏。
2. 时间长办理不动产带押过户登记需要时间较长，甚至可能需要数月才能完成。
这对于急需资金的买卖双方来说，是一种折磨。
3. 费用高办理过户登记所需要的费用较高，包括公证费、登记费、评估费等等。
这些费用的支出增加了买卖双方的经济负担，尤其是对于小额交易来说，这些费用几乎成了一种负担。
三、解决方案1. 简化手续应当简化不动产带押过户登记的办理手续，减少办理时所需提供的资料，同时规范办理流程，简化操作环节。
2. 缩短办理时间简化办理手续的应当采取有效措施缩短办理时间，提高办理的效率。
可以采用在线办理、预约办理等方式，方便买卖双方及时办理完手续。
3. 控制费用对不动产带押过户登记所需要的费用进行规范，避免因杂乱的收费项目而增加买卖双方的负担。
可以考虑对小额交易给予一定的费用减免。
四、个人观点在我看来，不动产带押过户登记的问题主要在于手续繁琐、时间长和费用高，这些问题严重影响了不动产交易的效率和成本。
通过简化手续、缩短办理时间和控制费用等措施，可以有效解决这些问题。
政府部门也应积极推动相关改革，为不动产交易营造更加便利的环境。
五、总结不动产带押过户登记存在的问题主要包括手续繁琐、时间长和费用高，针对这些问题可以采取简化手续、缩短办理时间和控制费用等解决方案。
通过改革措施，可以有效提高不动产交易的效率，降低成本，为市场营造更加便利的环境。
以上就是对不动产带押过户登记存在的问题及建议的探讨，希望对您有所帮助。
一、不动产带押过户登记的重要性不动产带押过户登记是指在不动产交易中，卖方的房产存在抵押的情况下，需要将该抵押权进行过户登记。
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１ 登记 部 门办 理登 记 时如 何 对 待 房 、 的关 系 ， 国 地 我
现 行法 律仅 作 了原 则性 规 定 。 城市 房地 产 管理 法》 《 第 六 十一 条规 定 ： 房地 产抵 押 时 ， 当 向县 级 以上 地 方 “ 应
２
弊端 是显 而 易见 的 ：不 仅使 抵 押 登记 申请 人 多 跑路 、
多缴 费 ， 长 了当 事 人 的 办事 时 限 ， 时 还增 加 了 抵 延 同 押登 记 部 门的操 作 难 度 ， 有 不 慎 ， 稍 就有 可 能 出现 重 复抵押 ， 致抵 押权 不 能实现 而产 生 国家 赔偿 。 导 为此 ， 《 物权法》 第十 条 第二 款规 定 ： “国家 对 不 动产 实行 统
２７ ２ 蝴，期
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合 抵押 、 让 的规 定 掌 握 不透 ， 至有 的抵 押 当 事 人 转 甚 携所 谓 的“ 时土 地 使 用 证 ”“ 地 证 明 ” 临 、土 前来 办理 ，
也 有提 供 的是 过 期失 效 的土 地证 书 ， 记部 门不 知 该 登
人 民政 府 规 定 的部 门办 理抵 押 登 记 ” 《 ； 担保 法》 第 四 十 二 条 第 （ 项 ： 以城 市 房 地 产 或 者 乡 （ ） 村 企 二） “ 镇 、 业 的厂 房等 建筑物 抵 押 的 ， 县级 以上地 方 人 民政 府 为 规 定 的部 门 ” ，这 里 有着 同房地 产 管 理法 相 一致 的规 定 。但 是 ， 我 国至今 还 有许 多城 市 的地 方人 民政府 在 没 有 规 定具 体办理 抵 押 登记 的部 门 。最 高 院关 于 《 适
地产 抵 押登 记过 程 中出现 的 弊端 得 以根 治 。但 是 ， 该 法 并未 就统 一登 记 制度 的具 体办 法做 出规 定 ， 而是 将 统 一登记 的范 围、 一 登记 机 构和 登 记 办法 交给 了 以 统 后 的法律 、 行政 法 规去 制 定 。 因此 ， 国家 应 当尽 快 出 台
用 ＜中华 人 民共和 国担保 法 ＞ 干 问题 的解 释》 若 第六
十 条 ： 以担 保 法 第 四十 二 条 第 （ ） “ 二 项规 定 的 不动 产 抵 押 的 ，县 级 以上 地方 人 民政 府 对 登 记 部 门未 作 规 定， 当事 人在 土 地管 理 部 门或 者 房产 管 理 部 门办 理 了 抵 押物 登 记手 续 ， 民法 院可 以确 认 其 登记 的效力 ” 人 。 由此可 见 ，对 地 方 人 民政 府没 有 作 出规 定 的城 市 ， 抵 押 当事 人 可 以选 择 土地 管 理 部 门 ， 可 以选 择 房产 管 也
与 《 权 法》 关 的法 律 、 政法 规 ， 物 相 行 明确 统 一 登 记 制
度 的具 体 内容 。而在 过 渡 时期 ， 们应 当遵 照现 行 的 我 法律 规 定 ， 合 《 权 法》 结 物 的基 本 精 神 ， 确保 不 出 现 重 复抵押 。
一
、
两个部 门办 理房 地产 抵 押登 记 的弊 端
一
登记 制度 ”这 一 规 定 的实 现 ， ， 必将 使 我们 在 办 理房
理 部 门办理 。这 种 对 房 地 产 抵 押 登 记 部 门 的不 确 定
性 ， 结果 不 可避 免 地 出现“ 房 两抵 ” 其 一 的重 复抵 押 的 现 象 ， 仅 给 登 记 造 成 混 乱 ， 给 恶 意 相 对 人 重 复抵 不 还
押 以骗取 贷 款 、 害 抵 押权 人利 益提 供 了可 乘之 机 。 损
（Ｅ 使用 权 抵 押登 记有 关 问题 的通 知》 Ｃ地 － 中规 定 ： “ 以房屋 及 其 占有 范 围 内 的土地 使 用权 抵 押 的 ，应 提 交房 屋所 有 权 证 ” 。而 实 际上 土 管 部 门在 办理 连 房带 地 的房 地 产 抵 押 登 记 时 ， 房 屋 是 否 已抵 押 、 否 已 对 是 查 封 等情 况 ： 了解 ，特 别 是对 房 屋所 有 权 的主 体 、 不甚 客 体 是否 符 合抵 押 登记 的规 定 尚不清 楚 ， 疑会 出现 无 登 记 失实 现象 。 设 部 １ ９ 建 ９ ７年 （ （ 房地产 抵 押管 理 城市 办 法》 也规 定 ： 办理 房 地 产 抵 押 登记 ， 向登 记机 中 “ 应 关交 验 《 国有 土地 使 用 权 证》 ， 产 登 记 部 门在 受 理 ”房 连 房 带地 的房地 产 抵 押登 记 时 ， 也存 在对 土 地 是否 符
使用 权 向债 权 人抵 押 融 资 ，到 土 管 部 门办 理抵 押 登 记 ； 另一 方 面 又将 该 土 地 上 的房 产 向第 三 方 另行 抵 押 ， 房 管部 门再 办 一次 抵押 登 记 。这 样 两次 抵押 登 到 记 都 是依 法 办理 ， 抵押 权 人 单纯 处置 房 或地 时都 会 但
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《 权 法》 布 之前 ， 地 产 登 记 规 则 散 见 于 《 物 颁 房 城 市 房 地 产管 理 法》 《 保 法》 《 镇 国有 土 地 使 用 权 、担 、城 出让和 转让 暂行 条 例》 《 地 登 记规 则》 、土 以及 《 城市 房 地 产抵押 管 理办 法》 多部 法 律 、 等 法规 及 部 门规 章 中 ， 由于这些 规 定或 多 或少 地存 在 着 某些 不 足或 漏 洞 ， 给 登记 机关 多 头办 理 抵押 登记 提 供 了 随意 操作 的空 间 。 我 国许 多城 市对 房 地产 抵押 登 记 ， 么规 定 应在 土 地 要 和房 产两 个 管理 部 门分 别办 理 ，要 么 不 作 出规 定 ， 其