天等项目2010年度工作计划

丽川·香格里拉
项目2010年度工作计划
世嘉·瑞邦投资咨询（南宁）有限公司
丽川·香格里拉项目2010年度工作计划
一、工作目标：目标决定计划，我司初定2010年度去化住宅总量（238套）的90%约214套（春节前尽量争取完成70%—75%的推售货量）为销售目标，结合开发商工程计划，对项目整体的工作计划作出初步统筹，以分阶段工作为执行计划。

二、项目运作策略性思考：
1、天等宏观经济对项目的影响：
（1）GDP增长对房地产市场的推动作用
◆GDP的增长反映了城市总体财富的增长
◆GDP的增长拉动了财富提升，刺激了社会消费
◆GDP的增长推动了城市配套设施、居住环境、投资氛围的改善
（2）全社会固定资产投资总额的提升对城市发展的作用
固定资产投资额的提升，进而增强了城市在吸引外来资金、技术、人才等方面上的能力（3）城镇人均可支配收入的大幅度提升，有利于天等的住房消费和商业消费总结：天等项目的落成，将会促使县城向东扩张，形成一个相对高档的商业消费区域，而天等的宏观经济则有利于这种高档商业的存在，促进这种商业业态的发展，提升整个县城的商业档次。

而天等项目的商业档次除了带动该区域人气外，还可以拔高项目形象，提升项目档次，最终提升项目的经济价值。

2、城镇向东扩张的规划对项目运营策略的影响
本项目与城市向东扩张的规划是相互促进的关系，因此，借助城市向东扩张的趋势，借势营销，在推广与营销活动中借势，让此大趋势推动本项目的销售。

3、由于天等未来几年的户型需求还是以适合一家四口居住的三房为主，而且根据天等人的居住习惯，他们普遍喜好较大面积的起居室，并且对户型的要求很高，我们可以实行这样一种策略：挖掘目标客户群的深层需求，在广告、推广中切入迎合目标受众的深层需求，在销售中统一口径，向客户阐述契合其需求的说明。

4、天等客户对居住环境开始有了较高的要求，而天等的几个项目都是临街而建，难免会有噪音的影响，因而本项目远离闹市的特质将契合市场空白点，因而，我们可以执行这样一种策略：在推广和销售中加大对居住环境的诉求，以契合天等目标客群对居住环境的需求。

5、由于县城中心区的几个项目的相继售罄交工，后继短时间内未出现新的物业推出，仅剩恒丰·国际新城在售，未来一段时间内将不存在区域竞争，我们可以采取这样一种策略：在新的物业建设之前，快速走货，让项目在较少竞争对手的情况下强势销售。

6、通过对竞争对手项目的分析，推导出这样一种策略：在推广和销售的诉求上分阶段性的阐述项目的户型设计及项目的周边配套、商业氛围。

7、客户目标客群的定位：
●中小学教师及当地政府公务员
●企事业单位工作人员
●银行职员
●矿主
●在天等做生意的个体老板
●客群地域范围以县城为主体，辐射周边乡镇
●客群年龄以30—50岁为主体
8、消费群体及特点的分析推导出的策略：
（1）由于客群购房以满足刚性需求为主，基本没有投资意向，尤其对项目的关注点更侧重实在在的生活层面要求，对开发商实力比较看重，在推广的诉求和销售的口径上，应集中在满足其刚性需求的实在生活层面的诉求。

（2）由于客群市场以泛公务员（政府机关企事业单位员工、教师）为主，当地客商及私营业主群体为辅，在销售策略上可以考虑针对企事业单位、学校的团购优惠活动，在推广策略上，可以考虑向当地客商、私营业主散发“项目价值红皮书”（主要分几页阐述项目核心价值），并侧重于诉求项目的商业价值和投资价值。

三、核心策略
h
四、各重要工作节点划分：丽川·香格里拉项目工作计划主要围绕推广、销售、现场开展。

在销售目标确定的情况下，最重要的是抓住几个工作节点，围绕工作节点开展工作也是最有效的：
1、前期准备：即整合营销方案和大致的推广策略的确定。

（希望通过7天时间来确定，才能有效开展下表中的推售内容、宣传物料准备等工作内容）
2、内部认购：意味着项目现场已动工拆迁，而且设计方案已确定。

项目动工消除了市场上不利的声音，鉴定客户信心。

3、开工仪式：标志项目拆迁完毕，各项动工手续办理完结。

4、第一次开盘：根据开发商的工作计划预计在7月底达到开盘条件。

5、第二次开盘：10月中旬。

传统的销售旺季，应把握住有利时机。

三、营销节点示意图
四、根据以上营销节点开展具体工作
（一）项目定位阶段（2010-1-1—2010-1-30），以下工作将会对全年的工作安排起到指导性作用，需要较长时间讨论。

（二）形象推广期（2010-1.8—2010.4.10）
形象推广期目标：树立项目高端形象，借势、造势，积蓄客户资源，为后期的放量销售做准备。

阶段性策略：
推广策略以形象广告为主，预约、内部认购告知型广告、软文炒作为辅，注重售楼部的形象包装，为项目造势、积蓄客源；销售策略上，开展一期内部认购活动，辅以一定的内部认购销售政策促进销售，并针对政府机关、事业单位、学校开展团购优惠活动；在公关策略上，聚集机关单位、事业单位和当地客商、私营业主开展项目前景推介会，由天等县政府、规划部门主持，将城镇东扩的宏伟蓝图描绘出来，体现项目本身的价值。

其他建议：可以针对当地客商、私营业主设计《项目价值红皮书》，向他们发放，除了描述项目的生活层面的价值，还描述项目投资价值、商业价值，这样做可以促进项目的口碑宣传。

1、开工仪式：根据开发商工程部的时间安排，开工仪式预定为1月8日举行。

开工仪式是本项目一个重要的工作节点，应办得隆重且热烈，主要有以下工作进行配合。

内部认购活动持续进行。

2、一期内部认购（预计2月10日）为达到内部认购的条件，必须完成一下前期准备工作：
（三）预热期（2010-4.11—2010.7.25）
预热期目标：通过预热活动、广告来为项目做前期预热，逐步加强项目热度、民众的关注度
阶段性策略：
广告策略以实在生活层面的诉求为主，引发客户对项目生活的憧憬；
公关策略以预热活动为主，预热活动要让客户体验到项目本身的特色、优势，引发客户对项目整体的好感；销售策略则在公关活动过程中采取一些抽奖、游园等方式变相优惠购房，刺激住房消费。

1、二期内部认购
2、第一次开盘：首期开盘，预计时间为7月下旬，销售目标为总住宅量的35%左右，约91套住宅。

开盘是项目最重要的节点，首次开盘是否成功关系整个项目的成败，也是前期准备工作成果的检验。

因此，开盘前需达到的条件，是这段工作的重点解决的问题。

开盘前必须达到的硬件条件：预约客户和内部认购客户达到300户。

前期的各项工作都为此目标而努力，开盘前密切把控客户积累进度，并且以此所反映的出的情况，可作为推广、销售等工作调整的依据。

（四）强销期
强销期目标：充分利用预热期积累的大量客源，强势销售、集中放量，达到70%以上的去货量
阶段性策略：
广告策略以促销广告为主，引起购买欲望引发憧憬的诉求为辅；
公关策略以制造声势的热盘活动和刺激销售的促销活动为主；
销售政策方面采取激进型的促销手法进行推售，加强销售团队的培训与管理，及时解决销售中普遍性问题。

1、第二次开盘：
开盘前必须达到的硬件条件：预约客户和内部认购客户达到300户。

前期的各项工作都为此目标而努力，开盘前密切把控客户积累进度，并且以此所反映的出的情况，可作为推广、销售等工作调整的依据。

2、第二次开盘前的宣传工作
欢迎您的下载，资料仅供参考！。