房地产产品容积率与利润关系讲义(PPT 43页)
第五章房地产3节PPT教学课件
(1)土地价格=房地产价格-建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年折旧费×
已使用年数
ห้องสมุดไป่ตู้
建筑物重置价-残值
年折旧费=
耐用年限
建筑物重置价×(1—残值率)
=
耐用年限
2020/12/09
15
（2）
房地产纯收益—建筑物纯收益
土地价格=
土地资本化率
建筑物 建筑物
建筑物
=
纯收益 现
值
×
资本化率
建筑物现值=建筑物重置价-年折旧费×
例
/年·平方米） 米）
（%）
1
418.9
5900
7.1
2
450.0
6000
7.5
3
393.3
5700
6.9
4
459.9
6300
7.3
5
2020/12/09
507.0
6500
7.8
10
对以上5个可比实例的资本化率进行 简单算术平均就可以得到资本化率 为：
r =(7．1％+7．5％+6．9％+7．3％ +7．8％) ／5= 7．32％
试分别评估两种情况下的房地产收 益价格。
2020/12/09
20
解：
纯收益按等差级数递增，收益年期无限 的收益价格计算公式为：
ab P= r + r 2
= (50/5%)+1/(5%)2
=1400(万元)
2020/12/09
21
纯收益按等比级数递增，收益年期无限 的收益价格计算公式为：
P=
2020/12/09
已使用年数
容积率与产品的对应关系
精选
27
我们需要理解容积率的哪些问题？
①当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ ②容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ ③如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ ④在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应 该如何决策?
精选
28
容积率的确定模型—— 结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定
21
化解住宅高容积率压力，提升容积率主要有以下手段
精选
22
▼标准层消化容积率
①竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大 影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率 的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；
②增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限
在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： ①不断的要求提高容积率； ②不断的偷面积； ③不断的公关； ④你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； ⑤维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
精选
6
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
精选
13
决定容积率的其他因素
其他因素——楼盘布局
精选
14
决定容积率的其他因素
其他因素——楼盘布局
一、点群式布局（组 团式布局）
特点：
点群式布局即各栋 住宅楼围绕中心绿地、 水景或配套建筑，有规 律或自由地布置，从而 形成一个组团。其住宅 楼的形态美观多变，楼 栋布置更灵活，很容易 与周边建筑物区别开来 容易创造出圆形、弧线 等特色房型。
容积率专题(绝对专业)
利润最大化和市 场可实现度是确 定物业组合和容 积率的追求目标； 企业自身资源状 况和资金状况是 限定条件； 企业战略导向和 项目品牌因素是 兼顾因素。
基准方案推荐 对基准测算方案进行 变量分析 满足容积率上下指标 下的组合方市场实现评估
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
不过分追 求容积率
附加品质提升与售价提升的关系
最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利 润最大化实现。
容积率制定的基本模型 • 容积率的确定模型——结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难 异度的问题来确定
不过分追不过分追求容积率求容积率附加品质提升与售价提升的关系容积率最容积率最大化大化单方利润空间大向容积率偏重单方利润空间大向容积率偏重单方利润空间小向品质偏重单方利润空间小向品质偏重单方利润空间大向容积率偏重单方利润空间大向容积率偏重单方利润空间小向品质偏重单方利润空间小向品质偏重最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下可实现的市场环境下保证利润最大化实现
中品质、中容积率 0.3-0.4 0.6-0.7 0.8-0.9 1.3-1.5 2.0-2.2 2.5-2.7
低品质、低容积率 >0.4 0.7-0.9 0.9-1.1 1.5-1.7 2.2-2.5 2.7-3.2
容积率低于0.3，高档的别墅项目； 容积率0.3—0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，有点密，可以穿插部分双拼、联排； 容积率0.5—0.8，一般双拼、联排别墅，如果组合3—4层，局部5层楼中楼，项目品味就显得高 端； 容积率0.8—1.2，全部多层的话，环境极佳，穿插低层甚至联排，环境一般； 容积率1.2—1.5，正常的多层，环境一般，如果多层与小高层组合，环境会是一大卖点； 容积率1.5—2.0，正常的多层+小高层； 容积率2.0—2.5，正常的小高层； 容积率2.5—3.0，小高层+18层以内高层项目，此时做小高层，环境很差； 容积率3.0—6.0，高层项目； 容积率6.0以上，摩天大楼项目。
容积率与产品的对应关系 PPT
不同容积率区间的住宅类型
ห้องสมุดไป่ตู้ 容积率区间1.0-3.0同一地块多种可能性
为实现销售金额最高，应尽量提高单价高的产品建筑面积
高容积率(3.0-5.0)项目的普遍背景: ①产品需求量大 ②房价增长空间较大 ③位于城市中心的成熟地段\交通便利 ④市场对高层产品接受度高
化解住宅高容积率压力，提升容积率主要有以下手段
▼超高层消化容积率
▼超高层消化容积率
按S比值大小可以将楼盘分为两种模式： ①＞2.0的楼盘属于价值主体模式； ②≤2.0的楼盘归类形象主导模式； ③S比>2，价值主体模式，超高层比例往往占80%～90%以上，在超高层已经完全脱离 成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层可以成为项目主流。 ④S比<2，形象主导模式，超高层比例仅占20%～30%，超高层更多作为形象的标杆， 化解较高容积率情况下使用。
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一 梯两户，平均6层： •为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？ •销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人 快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？
对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限 在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： ①不断的要求提高容积率； ②不断的偷面积； ③不断的公关； ④你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； ⑤维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销 售受阻，开发商反思： •市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没 做出来？ •面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？ •为什么没有做出想要的产品？
房地产产品容积率与利润关系
2020/11/19
房地产产品容积率与利润关系
谁动了我的面积——对容积率的误解源自于 粗框式的开发运作模式
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限
在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： ➢不断的要求提高容积率； ➢不断的偷面积； ➢不断的公关； ➢你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； ➢维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
土
地 价 格
容积率最 大化
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
43 12
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
不过分追 求容积率
附加品质提升与售价提升的关系
最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境 下，保证利润最大化实现。
房地产产品容积率与利润关系
对比的项目多了也便发现很多容积率确定的规律，所有 的这些规律都将保证我们的项目在开发过程中能够找到 一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利润 实现关系。
房地产产品容积率与利润关系
先来看几种不同的状况下的容积率的关系， 应该如何确定容积率的问题
容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例 也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，我们总结了 容积率与项目利润之间的关系如下：
房地产产品容积率与利润关系
高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分 析——深圳香域中央
占地66904㎡，建筑面 积138550㎡，8栋小高层 （一梯两户板楼）、2栋 高层（一梯四户点楼）， 户数710户。 绿化率58.6%，建筑密 度17.9%，容积率2.07。 小学单独占地，临路退 后线距离较大。 规划上采用了半围合的 布局方式，充分考虑了地 块与公园的相互关系。
开发项目利润与容积率关系
一、最适容积率最适容积率是能够使利润最大的容积率数值。
一定的土地转让、建安等成本条件下，项目的利润取决于产品的单价和产品的总量，也就是总面积。
容积率决定了总面积，也决定了单价。
而随着项目容积率的上升，售价并非等比例下降，（容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了）因而总利润额随容积率的上升而上升，当容积率高出最适容积率的数值的时候，产品的品质开始下降，售价下降，利润下降。
在最适容积率点上同，销售额与总成本的差值最大，也就是利润最大。
（图中黑色区域为有正利润的容积率范围，其中最宽处即为利润最大点，也就是最适容积率点。
）销售额与容积率的相关曲线图如下：3、最适容积率的确定明确了容积率的重要性，接下来就是最核心的问题：对于一个低层项目，容积率的最佳值是多少？回答这个问题，我们必须通过经济测算，即在一定的容积率下，本项目可以有多少的销售面积（总规模减去一些必要的配套设施），同时这些面积又可以以多少价格售出，当然这个价格是市场能够接受而反映良好的。
我们知道，容积率确定之后，项目的总规模和可出售面积是很快可以计算出来的，但合理的售价如何确定呢？在项目区位、成本等各方面条件确定的情况下，售价与住宅的舒适度有很大关系，除去建筑设计方面的因素，住宅之间的拥挤程度、层数就是一个很重要的因素了，而这些因素是直接与容积率相关的。
那么建立一个容积率与建筑的拥挤程度、层数之间的变化“函数”就是最终的解决办法。
当然，这个“函数”并非严格意义上的数学公式，而是一个相关性的变化分析。
以下就是这种相关性分析的基本思路，可以通过建筑的层数、面宽、进深等条件，粗略的估计一个低层或多层住宅项目的容积率，方法如下：假设一个小区中的住宅是均匀分布的，下图是其中一部分，图中的四个深灰色区域为住宅，浅灰色区域为经过平均后一栋住宅对应的基地面积，该栋住宅的建筑面积与此浅灰色区域面积的比值即可视为为本项目的容积率。
容积率的内涵及其对住宅开发效益的影响
容积率的内涵及其对住宅开发效益的影响文章阐述了容积率的由来、计算方式及其在控制范围内所能反映的社会经济和环境等因素的综合作用，并简要介绍我国现行规划体制中容积率的指标体系，最后通过容积率对住宅开发效益的影响的分析，批判了当前开发商在住宅开发中盲目追求过高容积率的行为。
标签容积率；指标体系；开发效益“容积率”的“幽灵”随着土地市场的开放、土地批租等，到处游荡。
城市规划被这个“幽灵”纠缠得无以复加。
容积率成了招商谈判的筹码。
谁都抱着各自不同的目的。
有些完全不知其后果的人，竟然说什么“容积率上不封顶”的笑话。
不为一般人所熟悉、非常专业性的容积率问题，近年来竟在全国掀起轩然大波。
一些观念模糊的人，以为城市用地很多，迫于形势划出几片也许无妨，其实这是把成堆的困难留给了自己和后来人。
目前是清醒地注视这个问题的时候了[1]。
——吴良镛先生的《北京旧城与菊儿胡同》文中按大意摘引。
一、容积率的内涵容積率（FloorAreaRatio）又称楼板面积率，建筑面积密度。
它作为一项典型的区划控制技术，首先于1957年的芝加哥提出和采用，后来于1961年也为纽约的区划条例采用，由于它以地块内建筑规模的控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并有可能创造出丰富的城市景观；同时，它又表现为无量纲的比值，清晰、简明，利于管理控制。
这些优点使这一指标得到广泛的认同和采用。
但这一指标的深层内涵远非如此，这里不妨从它的几个基本表达式出发剖析一下它与社会、经济和环境的密切联系。
（一）容积率的定义容积率顾名思义是一块建设用地上所能容纳房屋建筑面积的多少。
即指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积（通常指扣除市政路幅后的建设净用地面积）的比值。
容积率按其定义，其基本公式为：FAR=SC/SL式中：FAR——容积率；SC——总建筑面积SL——用地总面积。
SC的取值，按标准规定，应取用地上所拥有的各类建筑的建筑面积或称总建筑面积，但各国和各地区对地下建筑面积是否计算争议颇大，不过目前惯例系指地面上以上部分，如果包括地下部分的建筑面积就特别注明。
房地产开发项目容积率与经济效益之间的关系
房地产开发项目容积率与经济效益之间的关系【摘要】房地产开放商追逐每一个项目投资的最大经济效益，而容积率作为房地产开发项目经济效益控制操作性的规划指标，如果开发商能够正确处理容积率与经济效益之间的关系，不仅能够给购房者带来良好舒适的住房环境，开发商也能够从中获取最大的开发经济收益。
因此，本文通过分析容积率对开发商所开发项目经济效益的影响，从而帮助开发商如何确定以最合理的容积率换取最大的开发经济效益。
【关键词】房地产开发；容积率；经济效益1.容积率与经济效益关系的误区由于城市规划的需要以及开发地理环境的限制，某些开发楼盘项目的楼层受到了限制，或者规划可用地面积的利用率无法满足开发需求，而如果规划用地的面积不变，项目的户数就会减少，从而使得开发商的开发效益降低。
因此，很多开发商为了更大限度地增加地上建筑面积，在设计方面会通过以下方式提高容积率：首先是盲目增加楼层，一般情况下，楼盘的楼层增加了，其容积率就会提高，但是建筑高度和建筑自重也在相应的增加，从而导致建筑安装、消防设施以及地基加固处理等工程量的增加，那么楼盘的开发成本肯定也会加大。
另外盲目增加楼层在北方还会带来日照遮挡的不利因素，使整个楼盘品质下降。
其次是缩短栋距，即楼盘所能用于建设的用地不变，通过缩短楼与楼之间的间距来提高地上建筑面积，但栋距过小的楼盘，将会产生户与户之间的噪音干扰、视线干扰、私密性低、压迫感高、采光程度低、通风性差等缺点，购房者对于这样的楼盘青睐程度肯定不高。
再次是开发商为了节约用地而盲目增加进深，造成住房过于狭长，而室内距离门窗等采光点过远时就会出现自然光线不足的情况，通风条件也会被削弱。
最后是减少园林绿化面积，园林绿化是楼盘的综合卖点之一，笔者调查过数个楼盘项目，发现大部分园林绿化面积大的项目，购房者对其的选择率会更高，而大多数购房者表示，小区园林属于生活的一部分，其绿化、区内人造水池系统等是促成他们购房的重要因素之一，通过减少园林面积来提高容积率是不明智的。
《房地产评估收益法》课件
与市场法的比较
评估角度
市场法是从市场比较角度出发， 通过比较类似房地产的市场价格 来评估房地产价值，而收益法则
通过预测未来收益来评估。
适用范围
市场法适用于市场较为发达、类似 房地产较多、市场交易活跃的情况 ，而收益法则适用于市场交易较少 或无市场参照的情况。
评估重点
市场法的重点是类似房地产的市场 价格，而收益法的重点是未来的收 益能力。
工业地产评估案例
总结词
01
工业地产评估案例主要涉及工厂、仓库等工业用途的房地产，
评估时需考虑土地面积、建筑物价值、产业政策等因素。
工厂评估
02
评估工厂的土地面积、建筑物价值、产业政策等因素，以确定
其市场价值。
仓库评估
03
评估仓库的租金收益、地理位置、设施条件等因素，以确定其
市场价值。
THANKS
感谢您的观看
评估办公楼的租金收益、地理位 置、设施条件等因素，以确定其 市场价值。
住宅地产评估案例
总结词
住宅地产评估案例主要涉及住宅小区、公寓等居住用途的房地产 ，评估时需考虑房屋面积、户型、装修等因素。
住宅小区评估
评估住宅小区的房屋面积、户型、地理位置等因素，以确定其市场 价值。
公寓评估
评估公寓的租金收益、地理位置、设施条件等因素，以确定其市场 价值。
与成本法的比较
评估角度
成本法是从投入角度出发，计算 房地产的重置成本，而收益法则 从产出角度出发，通过预测未来
收益来评估房地产价值。
适用范围
成本法适用于那些开发时间较早 、目前市场价格较低、开发成本 较少的房地产，而收益法则更适 用于有稳定收益、市场前景较好
的房地产。
《容积率案例》课件
THANKS
感谢观看
容积率与城市空间布局密切相关，通过合理设置容积率，可以优化城市空间布局， 提高城市土地利用效率。
高容积率区域通常用于建设高层建筑或密集的住宅区，有助于增加城市人口密度和 促进城市经济发展。
低容积率区域通常用于建设低层建筑或绿地，有助于保护生态环境和提供休闲空间 。
容积率与城市环境质量的关系
容积率的合理设置可以影响城市环境 质量，过高的容积率会导致城市环境 拥挤、交通拥堵、噪音污染等问题。
促进城市经济发展
容积率案例还告诉我们，合理的城市规划和建筑设计可以促进城市经济发展。通过优化城市空间布局 和功能分区，可以提高城市土地利用效率，吸引更多的投资和企业进驻城市，推动城市经济发展。
在城市规划中，应注重产业规划，引导产业集聚和发展，提高城市产业竞争力。同时，应加强城市基 础设施建设，提高城市综合承载能力，为城市经济发展提供有力支撑。
详细描述
某工业园区容积率过高，导致建筑密度大，消防、安全 等措施难以实施，影响工业企业的安全生产。
总结词
政府应加强对工业园区容积率的监管
详细描述
政府应加强对工业园区容积率的监管，确保容积率设置 合理，避免过高或过低，以确保工业企业的安全生产。
总结词
工业园区应合理规划建筑布局，提高绿化率
详细描述
工业园区在规划时，应合理规划建筑布局，控制容积率 ，提高绿化率，以确保工业企业的安全生产和提高园区 整体环境质量。
03
容积率规划策略
提高容积率的策略
城市更新和改造
通过城市更新和改造，将低密度区域 转化为高密度区域，从而提高容积率 。
土地集约利用
公共设施配套
增加公共设施配套，提高土地利用价 值，从而鼓励开发商提高容积率。
最佳容积率计算方法(最大利润化模型)
魏
第5页共5页
率低密度的高层产品，创造出新的物业组合方式。
的有效手段。
此手法主要运用于江景、湖景、海景等观景项目，由于层数的增
实现利润最大化是企业追求的目标，但是假如能够多从消费者
加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小区绿地面积和公共面积，同
角度出发，多考虑消费者的需求与利益，企业就能有更好地进展，实
时有有利于景观价值的挖掘，从而提高物业开发价值。
注：按《高层民用建筑设计防火规范》(GB 50045-95)：在我国 凡 10 层及 10 层以上，或者建筑高度大于 24 米的建筑都属于高层建 筑。为与目前住宅建筑设计上的惯例一致，故细分定义“小高层”、 “中高层”、“高层”三个楼层分段。
二、容积率与物业类别的综合运用 1.各类物业面积计算与容积率：通过各类物业容积率范围建立 不等式方程求解即可计算出每类物业的最大或最小面积。 2.参考地段位置，结合开发商特点与市场状况选择物业配置。 三、最正确容积率的相关模型 1.理论基础 在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对 高层或高密度住宅情愿支付的价格就越低；而住宅建筑本钱在建筑密 度肯定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的 增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，
模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为 Ri，各种产品
单价和产品的总量，也就是总面积。
的用地比例为 Xi，城市规划容积率为 J，土地面积为 D，某种产品的
容积率确定了总面积，也确定了单价，而随着项目容积率的上升， 每平米土地增值为 Zi，则：
售价并非等比例下降，(容积率 1 的 TOWNHOUE 项目售价不行能到达容积
第二步，通过模型计算，求出各物业类型的土地增值大小，并
容积率与住宅打造共61页PPT
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
(全)赠送面积效益分析偷容积的利润分析PPT资料
送与不送研判——土地成本
不同土地成本占比的利润对比
25%
20% 3R〔3：以建上筑图成表本未1占5考% 比虑=土单地位增建值筑税成）本/不赠送面积单价
60% 50%
利润率增加值
因项P不赠目送送 总：面体不积利考价润虑值率150赠%%打，送折反面，之积当，时土则的地拖均成累价本项占目比利润R2率>R的3提R4升(R；5-R6)/[(1+i)T/2]R6，赠利送润面率积拉的升利区润率才会大于不赠送面积时的项目利润率4300%%，拉升
5% 0%
案例：近期招-标25%地块均位于利润率拉升区
3RP〔不5：以送实上：用图不率表考=未-虑套30考赠%内虑送面土面积0地积%/建增时筑值的面税均积5）%价
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
3〔以上图表未考虑土地增值税）
面积赠送率
3〔以上图表未考虑土地增值税）
假设：建筑假成设本：占建比筑为成2本0占%、比赠为送20%面、积赠折送算面率积为折60算%率、为配6套0%面、积配率套为面1积. 率为1.3〔以上图表未考虑土地增值税）
P案赠送例送=： 面P不近积334送期的050%%%×招利（标润1地率+块与R1均建R位筑6/R于成5利本）润成率反拉比升；区 假R5设：：实建用22筑05率%%成=套本内占面比积为/2建0%筑、面赠积送面积折算率为60%、配套面积率为1. P不送：不15%考虑赠送面积时的均价 P不送：不10%考虑赠送面积时的均价 案例：近期5%招标地块均位于利润率拉升区 案例：近期0%招标地块均位于利润率拉升区
多物业组合下的最佳容积率以及利润最大化研究
多物业组合下的最佳容积率以及利润最大化研究一、前言随着房地产开发的不断发展，目前在市场上越来越多的项目其开发的物业形态不再是单一的物业形态，而是由高层、多层以及别墅等多种物业的组合开发，特别是在近郊的许多规模大盘中，多物业的组合开发更是一种常态，那么在进行这些项目的物业配比时，何种物业组合才是最佳的组合？项目的最佳容积率应该是多少？如何进行物业配比才能获得最大的利润？本文试对此进行相关的研究，以找出问题的关键点。
二、重要概念设定在进行相关分析时，首先释疑部分重要的概念：各形态物业单位土地面积所产生的利润（以下简称土地利润）：土地利润=（物业售价-单位面积开发成本）*物业参考容积率-每平米土地成本物业参考容积率：大量市场经验数据所确定的各类建筑物业形态所应有的容积率。
每平米土地成本：地价分摊到每平米土地的成本物业参考容积率：大量市场经验数据所确定的各类建筑物业形态所应有的容积率。
开发成本：主要包括项目开发产生的前期费用、建安成本、管理成本、销售费用以及其他费用。
三、研究前提四、土地利润相关研究通过对土地利润的研究可以发现，对某一特定的地块在相关经济指标（如地块的规划容积率、建筑密度、土地成本等）都确定的情况下，决定一块土地规划为何种物业能取得最大的利润的关键点在于各物业形态土地利润的大小，土地利润最大的物业即为该地块的最佳物业形态从土地利润的计算公式【土地利润=物业售价-单位面积开发成本-楼面地价】可以看出，各物业形态下土地利润的大小主要取决于该物业的售价、参考容积率和开发成本，物业的售价越大，土地利润越大；物业参考容积率越大，楼面地价越小，土地利润也就越大；开发成本越小，土地利润越大。
五、物业组合分析通过第四节对土地利润的相关研究可以发现，对于房地产项目在进行产品定位时，何种物业形态的土地利润最大，即应选择该种物业为该项目首选物业，但是在实际的运用中，往往由于受政府规划以及地块容积率的限制，使得项目实际的物业选择与最佳物业选择有差距，然而我们能够通过模型的计算，找出项目开发的最佳物业类型组合，以及在此物业类型下的最佳容积率和最大利润。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
功能分析 高端形象，价值标杆 提高土地开发强度 利用街区，提高开发强度
风情会馆
不计容积率，车库功能+人防
在满足图示物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率3.43； 本方案基本采用一体两户的舒适户型设计，部分区域采用一梯多户。
22
项目容积率确定——高容积率下的经济指标测 算数据假定
在满足图示物业功能配比的 情况下，方案基准容积率4.92；
19
容积率参照给我们的启示——项目可能实现的 容积率指标
本项目地块资源以及与外部资源的相邻关系对项目土地利用有较大的作用； 地块北部的倾斜角度及倾斜方向对于建筑的排布较为有利； 西侧的小广场与项目统一规划，部分社区的配套设施可以设置与此，进而节 约用地。
参照深圳高层住宅的案例、经验及柏涛、阿特金斯等设计机构设计师的参考意 见，结合项目定位及湛江市房地产开发水平等因素，项目在不同档次可能实现 的容积率指标可能如下：
方案二 152000 145000
6000 1000 35000 3.43 高品质 48107 13944 28.98% 8846 28.87% 2.5亿
方案三 217000 210000
6000 1000 35000 4.92 难以实现 55287 14497 26.22% 7950 21.97% 2.8亿
产品类型 住宅 商业
配套会所 合计 容积率
地下车库
建筑面积（平方米） 190000 6000 1000 197000 4.41 35000
23
方案主要规划技术指标对比
对比显示：在产品可实现及 市场可实现的前提下，项目 的经济指标综合对比方案一 相对最佳，但差异不明显。 方案三容积率的限定下，产 品规划设计的技术可行性难 度大。 项目容积率的选定过程中， 经济效益的对比仅仅是一个 因素，市场可项目度、项目 开发战略因素同样重要。
综合考虑倾向选择：方案一； 次选方案二。
产品类型 计容积率面积 其中：住宅
商业 会所 地下车库（不计） 容积率 产品评述 项目总投资 开发毛利 税前利润率 累计净现值 年度内部收益率 项目运作资金预估
方案一 173000 166000
6000 1000 35000 3.92 舒适度较高 50821 14731 28.99% 9427 29.56% 2.5亿
9
案例三：杨柳国际新城——地价不高、规模超 大、市场快速发展、品质领先，放长线钓大鱼
10
总规划平面图
11
杨柳国际新城规划效果图，容积率不到1.3
12
容积率的确定模型——结合开发风险、市场实 现、利润额度及实现难异度的问题来确定
利润最大化和市场可实现 度是确定物业组合和容积 率的追求目标；
企业自身资源状况和资金 状况是限定条件；
17
较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分 析——深圳幸福海岸
总占地104616㎡，总建筑 面积近410000㎡,一期占地 35382㎡,建筑面积77657㎡, 容积率仅2.196。 幸福海岸以点式围合的建筑 布局，围而不合，既保证了 庭院空间的通透性和开放性， 又恰到好处的保证了生活私 密性； 一期6栋595户， 18层高， 一梯四户为主，一梯三户和 一梯两户为辅。 后期的建筑容积率4.5以上， 全部为平均层数30层左右的 点式住宅。
方案四 197000 190000
6000 1000 35000 4.41 品质受限 53357 14141 26.50% 8395 25.09% 2.7亿
说明：以上方案的容积率可实现度都是经过案例参考和设计师咨询得到；规划 过程中，由于设计处理手法的不同，即使同样的容积率也会导致产品形态和产 品品质之间的差异。
为什么中心红树湾采用了“v”型的楼体设计和布局？ 从容积率角度考虑，中信红树湾沿街toho有何意义，还是3.18容 积率？这个问题从香蜜湖1号也可找到同样答案？ 为何北方的开发商在开发时不停的加大进深，甚至是不惜导致面 积庞大、户型设计不合理？ 为何开发商听到退红线很大就头疼? 开发商常说的地块出面积，究竟什么地块出面积？为什么？
实际上应该怎么理解容积率？
2
先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影 响因素和机理
现象一：我的叠加怎么没有了？（北方某中等城市）
当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化， 面积上去了，可是出现了： 市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？ 开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？ 增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利 润越低，开发商问问什么？
现象四：为何三房不给我做120而做140（北方某省会）
某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一梯两户，平均6层： 为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？ 销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广 告，我们已经海陆空齐上？
4
容积率问题——开发决策过程中的最核心问题 之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单
在如此规划指标下，类似的 产品形态在规划上难以达到合 理布局，产品素质低。
产品类型 住宅 商业
配套会所 合计 容积率
地下车库
建筑面积（平方米） 210000 6000 1000 217000 4.92 35000
右图方案图示物业功能配比 下，容积率4.41；
产品形式多数为一梯多户的 户型，舒适度不高。
高品质：3.2以内，基本为一梯两户的户型设计，户型舒适度较高； 较高品质：3.8左右，户型舒适度较高，需设计师在规划手法和布局上合理处 理； 较高容积率：4.8左右，是基于湛江市房地产开发现状、开发商容积率预期的 基础上的方案，设计师认为按照如此容积率，产品形式将基本为一梯四户及以 上的联体楼，纯住宅部分的建筑密度达到18—20%，品质极低。
容积率决定了什么？ 决定不同的产品类型之间的配比； 决定了不同的产品形态； 决定了不同的面积区间； 决定了不同的产品户型的使用功能； 决定了项目的售价和盈利表现； 决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。
因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不 同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局
如何确定容积率
1
谁动了我的面积——对容积率的误解源自于粗 框式的开发运作模式
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限
在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： 不断的要求提高容积率； 不断的偷面积； 不断的公关； 你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； 维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
风情会馆
不计容积率，车库功能+人防
在满足图示物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率3.92； 从市场角度以及项目的整体战略角度，本方案基本符合项目定位。
21
项目容积率确定——较符合市场和项目定位的 物业组合方案推介二
ห้องสมุดไป่ตู้
产品类型 一梯两户住宅 一梯多户住宅
商业 配套会所
合计 容积率 地下车库
建筑面积（平方米） 100000 45000 6000 1000 152000 3.43 35000
18
较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分 析——深圳天悦龙庭
地块形状狭长，总用地面积 51825㎡，总建筑面积21万 ㎡，其中计容积率面积17.1 万㎡，容积率3.3。 13栋28层的点楼围合而成， 空中院馆的户型设计，平均 进深较小，户型面积适中。 户型舒适度和朝向兼顾度较 好，偷面积比例达到10%， 实际容积率在3.5以上。
6
先来看几种不同的状况下的容积率的关系，应 该如何确定容积率的问题
容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例 也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，我们总结了 容积率与项目利润之间的关系如下：
土
地 价 格
容积率最 大化
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
43 12
现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质
市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是 3.1还是4.2： 竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？ 别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有 土地了？ 高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
不过分追 求容积率
附加品质提升与售价提升的关系
最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境 下，保证利润最大化实现。
7
案例一：星海华庭——将容积率做到最大，卖 得比竞争对手低，迅速盈利
8
案例二：中心红树湾——满足3.18的情况下， 如何更多盈利，改变产品功能组合
以上纯居住用地内可实现容积率指地块规模较大时的实现度； 以上建筑形态基本为高层住宅建筑。
本项目战略目标和项目定位对容积率确定的指导原则：
较高品质的高层住宅，一梯两户的户型占据一般户型比例； 地块用地面积为红线内用地，地块资源及形状较利于出面积； 项目户型定位基本为大户型，较利于出面积； 本项目高品质是相对于湛江而言，品质要趋同于深圳的主流高层楼盘。
现象二：为何给我做如此多的一体四户？（北方某城市）
当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思： 市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？ 面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？ 为什么没有做出想要的产品？
3
看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响 因素和机理
5
我们需要理解容积率的那些问题？
当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ 容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ 如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ 在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策?