第二讲 城市综合体--策划要点实战与案例解析-王鹏锦

工作方法: 螺旋发展法
时 间 轴
时间轴周期影响分析 时间轴产业链形式
随着时间轴规模效应增强
产业链效应增强
城市功能发展轴
产业链螺旋发展模式
PARTⅢ项目发展
项目基地分割原则
一、时序开发原则 二、条件变更原则 三、优地优用原则 四、区域成熟度原则 六、功能互补原则 七、产业链完善原则 八、因地制宜原则 九、先简后繁原则
4 中心交易平台 商贸易展示平台
5
6 7
总部中小企业基地
孵化基地 宜居宜商 空间
住宅在项目开发进程中的必要性
四 大 元 素
资金流
人气流
产业链
配套比
近期阶段
先期启动——不依赖区域成熟度 滚动开发——资金快速回现 聚集人气——奠定项目市场形象
中期阶段
居住升级——居住升级提升项目区域价值 人口支撑——聚集人气为商业提供人口支撑 产业需求——小型企业居住、办公模糊需求
现状商业容量确定
商圈总消费力87040万元
消费支撑增长 率27%
3-5年商业容量预测
3-5年商业支撑20亿元-30亿元
消费支撑增长 率27%
商圈体量规模5060万平
项目中期建议项目体量规模 控制在50万以内
8-10商业容量预测
8-10年商业支撑50亿元-100亿元
商圈体量规模100150万平
商业开发的战略与战术
商务 板块
居住 板块 娱乐 板块 城市 餐厅
商业 商业购物、展览展示
文体休闲、物流贸易
开放式BLOCK街区—迎客 大型商业综合体—功能商业
商业 版块 城市 客厅
娱乐 餐饮娱乐、商业购物、酒店会议 特色休闲区—亲情—特色餐饮一条街 居住 居住SOHO
☆ 开放式街区（BLOCK）
“BLOCK”街区概念来源于美国 在美国，城市中心的概念已经变得模糊， BLOCK（街区）就是其最基本的活动空间单位， 几个BLOCK在一起就成了CITY。
•国际顶级豪华酒店 •国际品牌商务酒店 •国内企业的下属酒店 •经济连锁酒店 •度假及情景酒店
住宅模式
•普通单生精装公寓 •高档商务型公寓 •高档酒店式公寓 •SOHO办公式公寓 •生态景观式大宅
功能产品描述
四大功能撬动项目：商业、写字楼、酒店、住宅 实现火车站城市新核心地位 实现提升城市形象的功能
价值支撑——高端居住支撑副中心区域价值 人口拉动——拉动高消费群体进驻 项目盈利——通过居住物业博取项目利润
长期阶段
居住功能在城市产业链结构中的作用
城市运动原理：产业链各功能不是孤立存在的，不是平面静止，而是立体与运动的。
城市DNA产业链模型
生活环境
新城产业链的 四大单元
商 务 环 境
交通关系
项目面对众多竞争对手如何突出重围?
推行差别化的战略 挖掘民族文化元素 发展特色经济
项目发展定位
项目城市发展战略定位
呼和浩特市城市东区中心大型商务商业核心综合体
项目功能发展定位
呼市以新火车站区域经济为带动
集大型商务会议、物流贸易、展览展示、商业购物、餐饮 娱乐、文体休闲、酒店会议、居住SOHO等功能为一体的
居住区
旅游区
其它休闲空间 32.8 （含水面、山体） 居住用地及配套 商业用地 文体用地 道路交通用地 161 43 4 42.2 21 4 450
文教 旅游区
居住区 商业区
体育
居住区
工业用地 其它 合计
旅游区
居住占比36%
本项目居住功能业态规模确定
☆ 案例分析——海上海
商业主入口 创意LOFT（写字楼） 近8万m2的3幢高80米匣型建筑； 率先提出创意商居的概念，打造高挑大面宽办公空间；
☆竞争市场中商业规模份额的意义 ☆兰彻斯特份额方法
城镇居民人均消费支出： 15182元
农村人口人均消费支出： 4319元
核心商圈总消费力为 182184万元 二级商圈总消费力为 334004万元 新兴商圈总消费力为 277254万元
20%
核心商圈人口：32万
×
二级商圈人口：22万 三级商圈人口：12万
创意商业街 逾2万m21-3层商铺文化艺术商业街，将各种生活、 商务配套融于一体； 按场景制造分为金属院、玻璃院、木院、砖院、混 凝土院五大主题院，独具特色； 创意生态居 逾9万m2的7幢16至25层精装修高尚住宅；
住宅主入口
写字楼入口
商业主入口
居住占比47%
本项目居住功能业态规模确定
☆ 案例分析——万达广场（太原）
？
？
住宅是大型综合体项目重要组成业态 住宅、公寓所占比率均在60%以上
建议：本项目宜取 住宅比例60%
项目发展定位
呼市城市战略定位 :
“最具开放的国际内陆城市” “最富创新力的少数民族首府城市”
• 城市竞争在第一阶段主要是经济实力的竞争 • 城市竞争在第二阶段主要是环境竞争 • 城市竞争在第三阶段主要是文化的竞争
三级商圈
dy/dt=-a*x*y dx/dt=-b*x*y
双方实力相等的条件为：a*x=b*y 双方实力相等的条件变为： a*x^2=b*y^2
人口数量
×
人均消费支出 项目消费支撑量
消费支撑预期
各级商圈消费总量 项目商业体量
商圈消费总量
竞争份额
本项目商业体量规模 商业成长阶段与规模建议
城市商圈竞争关系推导出本项目静态商业规模
住宅面积80万平方米
住宅面积占总建面53％
本项目居住功能业态规模确定
本项目作为大型综合性项目必须保证一定的居住比例
☆大型综合体项目业态对比表
项目名称 总面积 （万m2） 商业面积（万m2） 办公面积（万m2） 住宅面积（万m2） 住宅比率 上海新天地 124（建筑） 6 50 68 54.8% 深圳华侨城 450（占地） 43 4 161 36% 海上海 19（建筑） 2 8 9 47.4% 太原万达广场 123.6（建筑） 29.1 14.5 80 64.7% 本项目
易形成规模 可实施性较强
道: 长期战略性产业链打造
产 业 启 动 产 业 联 动
形成 项目 区域 差异 竞争力 以火车站(空港 物流拉动） 以城际与北京与 京津唐及 物流、商贸 展览、会议 商务、酒店 产业从简 到复的形式
商业购物
休闲娱乐
1 3
商业体
产业联动
产业中心
2
商业中心
酒店体 商务体 居住体
核心商圈 二级商圈
公式—兰切斯特商圈测算发的应用：竞争中的敌我关系
兰切斯特把战斗简化为两种基本情况： 距离：x和y分别为红军和蓝军的战斗单位数量 ---商圈范围距离 兵力：a和b分别为红军和蓝军的平均单位战斗力---客群与消费能力 变量：t实力和本身战斗单位的数量成线性关系---- 城市发展速度变量
城市多中心发展
良好的市政基础条件 政府、景观的修建为东部发展提供基础
城市阶层发展不确定性
呼市最具有消费活力的中产阶层支撑不足
M理论的提出 享受 面子 利益 经济
日本经济学家 —— 大前研一，对1990 年代以来日本社会 经济归纳得出。
资源型行业
高能耗 低成本 低技术 城市财富迅速集聚 高收入阶层
上层的生 活习惯
中产阶层 收入下滑
上层的生 活品质
M模型 中产 阶级 特点
呼市同样适用于M理论
新兴行业
低能耗 高成本 高技术 不成规模 难以聚能 中产阶层
传统行业
高能耗 高成本 低技术 行业没落 收益有限 低收入阶层
商圈环境建设 吸纳和创造中产阶层 形成良性互动
开发商自身的不确定性
开发商执行能力和团队实力偏弱
开发商自身弱点剖析 开发商自身优势剖析
管理团队偏弱 资金实力不足 开发经验不足
资金
土地
经验
团队
政策
形象
大量可开发用地 领导的大力支持 政策的灵活优惠
执行力偏弱
自行开发困难诸多
支撑力较强
寻找伙伴共同开发
吸纳大型投资商 引进知名开发商
聘用专业管理公司
规避自身开发不足，全力发பைடு நூலகம்合作优势
两轴要素与工作方法
两轴
城市发展轴要素
随着时间的发展城市资源的供给与空间发生巨大的变化 时间与城市发展资源空间呈正向循环发展
大型商业商务综合集群
餐饮 物流 娱乐 文体 贸易 休闲 展览 功能 商务 展示 定位 会议 居住 酒店 SOHO 商业 办公 购物
项目五大功能功能分区
休闲 餐饮娱乐、文体休闲、酒店会议 大型生态娱乐主题会所—传承
城市 会所 城市 卧室 休闲 板块 五大 功能 版块 城市 书房
商务 商务会议、展览展示、商业购物 国际商务、会议、酒店中心—融合
平均坪效 5000元
36437万元
∑
87040万元
÷
11%
36740万元
静态商业=17.5万平方米
商业体量修正：
5%
13863万元
87040万元
项目坪效4700元
18.5万 平方米
商业规模增长预测
人口增长率1.8% 人均消费支出增长率15% 消费支撑增长率27% 商圈体量规模 18.5万平方米
考虑项目风险因素，建议项 目启动规模控制在5-8万平
与竞争 对手形 成差异化 竞争
功能 手段 形 成 纽 带
功能性商业
专业市场性商业
功能 城市外部 城市内部
道
长 期
形成产业链
术: 商业短期内形成的办法
功 能 性 商 业
餐饮 娱乐 休闲
办 法 及 作 用
功 能
静态商业 动态商业
服装 服饰 精品
通过有 吸引力 的商业 形式