中原中国城市综合体运营管理及营销策略

学习改变命运,知 识创造未来
中原中国城市综合体运营管理及营销策略
•城市综合体的开发与运营
•三位一体定位方法
学习改变命运,知 识创造未来
中原中国城市综合体运营管理及营销策略
•城市综合体——商业形态定位
学习改变命运,知 识创造未来
中原中国城市综合体运营管理及营销策略
•城市综合体——商业形态定位
•家庭时尚
•深圳城市综合体的发展离不开城市化发展进程
学习改变命运,知 识创造未来
中原中国城市综合体运营管理及营销策略
•城市化发展
•“ 一个城市只有一个中心 ”
•上海-南京路
•广州-北京路
•重庆-解放碑
•北京-西单
•“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应 证了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求 吗？
•体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐 饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。
•这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存 、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调， 从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体
——城市综合体
学习改变命运,知 识创造未来
中原中国城市综合体运营管理及营销策略
中原中国城市综合体运营管理及营销策略
•城市综合体——商业零售业态
•按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提 下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入）
•零售饱和理论公式：
•
IRS = C * RE / RF
•C： 潜在客户数量 •RE： 人均消费支出 •RF： 营业面积
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
中原中国城市综合体运营管理及营销策略
•城市化多核发展是必然趋势
学习改变命运,知 识创造未来
中原中国城市综合体运营管理及营销策略
•深圳城市化发展
•深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地 形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划的
学习改变命运,知 识创造未来
•深圳城市综合体的发展
•城市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经 越来越清晰
•中航城
•国贸
•周边环境问题 •道路系统问题 •功能搭配问题 •停车系统问题
学习改变命运,知 识创造未来
•地王
•周边环境问题 •道路系统问题 •功能搭配问题
•中信城市广场
•周边环境问题 •功能搭配问题
•万象城 •。。。。
中原中国城市综合体运营管理及营销策略
•家庭服务
•家庭娱乐
•辅助商业形态
学习改变命运,知 识创造未来
•家庭必需品 •家庭休闲品 •家庭生活类
•核心商业形态
中原中国城市综合体运营管理及营销策略
•城市综合体——商业形态构成
•30-35% •商业零售
•5-10% •其他服务
•20-25% •餐饮
学习改变命运,知 识创造未来
•30-40%
•休闲、娱 乐、酒店
•西部组团
•中部组团
•东部组团
中原中国城市综合体运营管理及营销策略
•深圳城市化发展
•深圳商城市化的扩张与发展得益于交通的规划与发展
学习改变命运,知 识创造未来
中原中国城市综合体运营管理及营销策略
•未来深圳可能面临的城市综合体形态
•核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心 间的综合体
•城市次中心
学习改变命运,知 识创造未来
中原中国城市综合体运营管理及营销策略
•城市化发展
•上海由一个中心向多个中心发展
•上
海
南
京
路
•上海-虹桥
•上海-淮海路
学习改变命运,知 识创造未来
•上海-徐家汇
•上海-人民广场 •上海-陆家嘴
中原中国城市综合体运营管理及营销策略
•城市化发展
•北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代
中原中国城市综合体运 营管理及营销策略
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月24日星期三
•中航城
学习改变命运,知 识创造未来
•华润万象城
•555新天地项目
•金地岗夏村改造
•南联项目
•布吉金稻田项目
•坂田旧改项目 中原中国城市综合体运营管理及营销策略
•我们必须要面对的问题
•深圳城市化发展，未来我们将面临更多的城市综合体 类的复合形态
•城市核心区
•城市综合体
学习改变命运,知 识创造未来
中原中国城市综合体运营管理及营销策略
•城市综合体的开发与运营
•定位需满足的目标： •1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求 •2、具有鲜明特色，体现项目地段价值 •3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标
学习改变命运,知 识创造未来
中原中国城市综合体运营管理及营销策略
•城市综合体的开发与运营
•定位依据：
•城市和区域市场
•城市和区域地理环境
•1
•城市化发展
•2 •3
•定位依据
•4
•历史、文化
、民俗、民情
•5
•6
•经济和人口状况
•政府规划及功能定位
学习改变命运,知 识创造未来
中原中国城市综合体运营管理及营销策略
•城市综合体的开发与运营
•霍金斯“消费者决策过程模型”
中原中国城市综合体运营管理及营销策略
•城市综合体——商业零售业态
•商业零售业态商业规模的设定
学习改变命运,知 识创造未来
中原中国城市综合体运营管理及营销策略
•城市综合体——商业零售业态
•商业零售业态极限规模测算表
学习改变命运,知 识创造未来
中原中国城市综合体运营管理及营销策略
•城市综合体——商业零售业态
•城市综合体
•城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文
化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互 为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。
•城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整 的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市 价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体 通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联 系，延展城市的空间价值。
学习改变命运,知 识创造未来
中原中国城市综合体运营管理及营销策略
•城市综合体的特征
•9 •8
•高可达性 •高密度、集约性 •整体统一性
•功能复合性
•7
•土地使用均衡性
•1 •2
•6
•5 •4 •3
•空间的连续性 •内外部关系完整性 •强大的对外辐射型 •升值价值
学习改变命运,知 识创造未来
中原中国城市综合体运营管理及营销策略
•商பைடு நூலகம்零售业态引力模型
销售额=购物概率*人口*人均零售开支
商业面积=销售额/单位面积营业额
购物概率测算公式选用赫夫模型公式：