财务管理上学期《房地产经济学》网上作业答案
东北财经大学智慧树知到“房地产开发与管理”《房地产金融》网课测试题答案5
东北财经大学智慧树知到“房地产开发与管理”《房地产金融》网课测试题答案(图片大小可自由调整)第1卷一.综合考核(共15题)1.存款1000元,年利率为12%,若一年后的本利和为1124.86元,则一年复利按()计息A.3次B.2次C.1次D.4次2.房地产信托投资计划是我国房地产信托的主要形式。
()T.对F.错3.按照交易结构划分,住房抵押贷款证券一般可分()。
A.抵押贷款支持证券B.转手证券C.资产支持证券D.转付证券E.零息债券4.抵押贷款证券化可以降低融资成本。
()A.正确B.错误5.下列不是住房抵押贷款的担保方式的是()。
A.抵押B.抵押承诺C.抵押保证D.抵押保险6.某贷款人在发放一宗五年期贷款的时候,认为未来五年的贷款利率分别为8%、9%、11%、10%和13%,那么,其综合利率应为()。
A.10.19%B.10.2%C.10.8%D.9.9%7.SPV有独立的财务记录和财务报表。
()A.正确B.错误8.影响住房抵押贷款人再筹资的因素有()。
A.市场利率B.再筹资成本C.利率变动预期D.时滞E.提前还款衰竭效应9.抵押REITs担任金融中介的角色,主要收入来自于()所赚取的利益A.按揭组合B.股息红利C.利息D.租金10.抵押贷款证券化的功能有()A.增加投资者的收益B.降低融资成本C.丰富金融产品D.优化资产结构E.增加流动性11.信托按信托资产的形式可分为()。
A.资金信托B.动产信托C.房地产信托D.财产信托E.集合信托12.Reits管理人根据信托的契约与法规管理REITs,负责构建资产组合、购买或处置资产、处理投资者关系。
()T.对F.错13.以下哪些属于日本住宅公库的特点()A.发挥住宅振兴和引导作用B.制度完善的信用补充体系C.以财政投融资制度为支撑的筹资机制D.高效率的机构和信用信息网络体系E.重视住宅融资业务的咨询服务和普及推广14.存款100元,年利率为12%,若一年后的本利和为1124.86元,则一年复利按()计息。
房地产经济学A卷答案
1、为什么不同区位会影响房地产价格?
从区位理论来看,区位对城市土地起着极其重要的作用,是决定房地产价格的主要因素。(1分)不同区位之所以影响房地产价格,可以归纳为两个方面的原因:(1分)一是由于区位是影响企业生产成本的重要因素,如区位不同,就会导致交通成本和土地开发成本的差异,从而影响企业的生产成本;(1分)另一个原因是区位也影响到土地使用者的方便程度,如基础设施和公共设施的完备状况均会影响土地的利用。(1分)
2、按房地产泡沫产生的时间顺序,房地产泡沫的典型判断指标类型有哪些?
根据房地产泡沫产生的时间顺序,房地产泡沫的典型判断指标可以大致的划分为预示指标、指示指标和滞后指标等。(1分)预示指标有房地产贷款增长率/贷款总额增长率、货币供给量和股价指数等;(1分)指示指标有地价增长率/GDP增长率、地价增长率/物价增长率、房价/家庭年平均收入、商业房地产实际价格/理论价格和价租比(租价比)等;(1分)滞后指标是泡沫经济发生以后衡量其严重程度的指标,通常选择地价总额/GDP作为滞后指标。(1分)
2、有利于政府对本地区的建筑总量进行控制,政府可以根据编制的人口规划,安排房地产开发总量,节约土地资源,控制城市建设规模。(1分)
3、增加房地产业的就业机会,由于将对巨大的存量进行征税,因此其间的调查、征收环节可以创造大量的就业机会,并且可以设立一个常设机构,因为每年都要对房地产进行调查、征收、登记等工作。使大量的沉淀资金转化为消费资金。(1分)
5、简述级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的区别与联系?
级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点。(1分)从历史上看,级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ反映着资本主义农业由粗放到集约经营两个不同的发展阶段;(1分)从形成过程看,级差地租Ⅱ的产生是以同一块土地上连续投资的生产率高于列等地的生产率为前提的。(1分)级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ虽然表现形式不同,但在实质上是一致的。级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ不过是级差地租的两种表现形式,它们都是投在土地上的等量资本所具有不同生产率的结果。(1分)
《财务管理》习题及答案
《财务管理学》作业题及答案1。
某人购买商品房,有三种付款方式。
A 每年年初支付购房款80000元,连续支付8年。
B 从第三年开始,在每年的年末支付房款132000元,连续支付5年。
C 现在支付房款100000元,以后在每年年末支付房款90000元,连续支付6年.请分别计算各种付款方式的现值;然后决策:在市场资金收益率为14%的条件下,此人应该选择何种付款方式?可能用到的系数值:(P/A,14%,5)=3。
4331 (P/F,14%,7)=0。
3996 (P/A,14%,6)=3。
8887 (P/F,14%,2)=0。
7695 (P/A,14%,7)=4.16041.答案:A付款方式:P =80000×[(P/A,14%,8-1)+ 1 ]=80000×[ 4.1604 + 1 ]=412832(元)B付款方式:P = 132000×(P/A,14% ,5)×(P/A,14%,2)=132000×3。
4331×0。
7695=348713(元)C付款方式:P =100000 + 90000×(P/A,14%,6)=100000 + 90000×3。
888=449983 (元)应选择B付款方式.2.某企业有A、B两个投资项目,计划投资额均为1000万元,其净利润的概率分布如下表:金额单位:万元市场状况概率A项目净利润B项目净利润好0。
2 200 300一般0。
6 100 100差0.2 50 —50要求:(1)分别计算A、B两个项目净利润的期望值.A项目净利润的期望值=B项目净利润的期望值=(2)分别计算A、B 两个项目期望值的标准离差。
A项目的标准离差=B项目的标准离差=(3)判断A、B 两个投资项目的优劣。
2。
答案:(1)分别计算A、B两个项目净利润的期望值。
A项目净利润的期望值=200×0。
2+100×0。
2013-2014学年 第一学期房地产经济学答案B(已校正)
-302.27
-727.98
-853.99
-190.53
655.99
5
净现值
-279.87
-364.96பைடு நூலகம்
-100.03
487.64
576.14
6
累计净现值
-279.87
-644.83
-744.86
-257.22
318.92
房地产经济学参考答案
房地产经济学参考答案第一章复习思考题参考答案要点1、房地产具有哪些经济特性?答:房地产是一种特殊商品,它同一般商品相比具有一系列经济特性,主要是:(1)内涵的统一性。
房地产是由房屋、土地(地基)和产权三者有机结合形成的统一体。
地基是房屋建筑物的物质载体,而房屋是地基的上层建筑,房与地统一才构成房地产。
同时,房地产作为一种资产,其产权体现了衍生的经济权利关系。
(2)价值的双源性。
主要是指房地产价值中,土地价值的形成既源自加工在土地上的人类劳动的凝结新创造的价值,又源自土地所有权的收益带来的经济价值。
(3)空间的固定性。
由于土地位置的固定性和不可移动性,决定了房地产空间的固定性,所以房地产是不动产。
(4)需求的普遍性。
房地产具有生活资料和生产资料的双重属性,它可以满足生产和生活多方面的需要,具有需求的普遍性。
(5)效用的长期性。
房地产商品属于超级耐用品,其本身具有长期使用的自然属性和经济属性。
少则使用几十年,多则上百年。
这五个特征给房地产经营者带来许多复杂因素,必须予以充分重视。
2、为什么说房地产业属于第三产业?答:房地产业在三次产业划分中属于第三产业。
这是因为房地产业具有第三产业的特征。
其一,房地产的投资开发活动,主要从事的是资源的整合、组织和管理等流通和服务活动,并不直接建造房屋本身。
土地开发、规划设计和房屋建筑安装等生产活动是委托给建筑公司和设计院承担的,房地产开发公司从事的是流通和服务职能。
其二,房地产的经营和销售活动,直接从属于流通领域,而流通业划归第三产业。
其三,房地产业中的一些分支行业,如房地产中介业、房地产金融业和物业管理行业都是服务性行业,更是第三产业的直接组成部分。
3、房地产业与一般产业相比,具有哪些独特的产业特性?答:房地产的特点决定了房地产业具有独特的行业特性。
主要表现在:(1)先导性和基础性。
房地产商品社会必需的生产资料和生活资料,涉及社会生产和再生产过程的各个方面和各行各业,是各种社会经济活动运行的基础、物质载体空间条件,处于基础性产业地位。
东北财经大学智慧树知到“房地产开发与管理”《房地产开发与经营》网课测试题答案4
东北财经大学智慧树知到“房地产开发与管理”《房地产开发与经营》网课测试题答案(图片大小可自由调整)第1卷一.综合考核(共15题)1.房地产开发企业向商业银行申请的贷款类型中,贷款期限低于1年的是()A.流动资金贷款B.固定资产贷款C.开发项目贷款D.以上均不是2.市场调查中,一般来说随着项目进展不需要更新的信息是()。
A.周边产品租售价格B.项目交通条件C.消费者需求特征D.周边竞争项目情况3.为避免施工中的相互影响,居住区内道路设计与施工,小区管线综合设计与施工必须分开进行。
()A.正确B.错误4.一般来说,房屋置换可包括的类型有()A.房屋所有权交换B.房屋典权交换C.房屋使用权交换D.土地使用权交换E.房屋抵押权交换5.以下住宅类型中,属于拥有独立院落建筑形态的有()A.花园洋房B.板式住宅C.联排别墅D.双拼别墅E.花园别墅6.以市场资料为基础确定土地使用权出让价格时,定价依据是()A.市场平均价B.基准地价C.土地评估价格D.政府制定价格7.从法律主体地位上看,房地产行业组织属于()。
A.企业法人B.社会团体C.行政管理部门D.自然人8.向某住宅小区提供单一保洁服务的企业,属于物业服务企业。
()T.对F.错9.房地产开发企业向商业银行申请的贷款类型中,贷款期限低于1年的是()。
A.流动资金贷款B.固定资产贷款C.开发项目贷款D.以上均不是10.以下属于工程项目资料管理特点的有()。
A.资料需要日常积累B.只涉及业主方的资料收集C.项目资料应完整D.设计变更后,之前资料不必存档E.项目资料信息应准确11.房地产业主将自有的房屋委托给专营机构运营,取得收益归业主指定的人所有,这一行为属于()A.房屋典当B.房屋租赁C.房屋托管D.不动产信托12.从房地产整体产品概念来看,住宅产品的物业服务属于()。
A.核心产品B.有形产品C.延伸产品D.边缘产品13.以下属于房地产融资意义的有()A.房地产企业生存发展的条件B.提高项目变现能力C.房地产项目投资的重要来源D.金融机构资金增值E.降低项目开发风险14.以下属于商品房转让合法方式的有()。
房地产经济学各章课后习题答案
房地产经济学第1章房地产经济学概述基础知识练习一、单项选择题1. B2. D3.A4.C5.D二、多选题1.ABCD2.ABC3.ABCD4.ABD5.ACD6.ABCD三、简答题1. 什么是房地产?房地产是指土地及附着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物及其衍生的权利。
2.简述房地产的自然特性。
(1) 房地产的二元性。
(2) 土地面积的有限性和不可再生性。
(3) 位置的固定性和独特性。
(4)房地产使用的耐久性和效用的多层次性。
3.简述房地产业的行业特性。
(1)先导性和基础性(2)综合性和关联性(3)资金密集型和高风险性(4)级差收益型和区域性(5)权利主导型和制约性4.简述房地产业在国民经济中的地位和作用。
(1) 房地产业属于基础性产业。
(2) 房地产业又是先导性产业。
1.3.2房地产业在国民经济中的作用房地产业的上述地位,决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用,主要体现在推动城市建设、促进经济增长、增加财政收入和提高居住生活水平等方面。
具体表现在:(1) 推动城市开发,促进现代化建设。
(2) 带动相关产业发展,促进经济增长。
(3) 增加财政收入,为现代化建筑积累资金。
(4) 改善居住条件,提高劳动者素质。
5.简述学习房地产经济学的意义。
(1)学习房地产经济学,为学习其他经济学科和管理学科打好基础(2)学习房地产经济学,有助于了解房地产行业的运行机制(3)学习房地产经济学,有助于正确做出个人房地产投资决策(4)学习房地产经济学,有助于理解政府的房地产政策第2章地租与区位理论基础知识练习一、单项选择题1. B2. B3.C4.D5.A二、多选题1.ABD2.ABC3.AB4.ABC5.ABD三、简答题1.什么是级差地租、绝对地租、垄断地租?级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的,并最终为土地所有者占有的超额利润,其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额,由于这种地租与土地等级相联系,故称为级差地租。
闭卷考试财务管理上学期《房地产经济学》网上作业答案
房地产经济学1.(教材前言,课件第一讲)房地产答:房地产是指土地以及固着于土地的与土地不可分离的部分。
这些与土地不可分离的部分,包括建筑物、树木、草地灯各种具体的表现形式。
从物质角度看,与房地产相关的概念主要有三个:土地、改良物和固定附着物。
2.(教材第一章,课件第二讲)经济适用房答:经济适用房是在政府指导下组织建设的,适合中低收入家庭承受能力的,具有一定社会保障性质的微利商品房。
3.(教材第一章,课件第二讲)廉租住房答:廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
4. (教材第一章,课件第二讲)住房公积金答:住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房资金。
5.(教材第二章,课件第三讲)土地使用权出让答:是指国家将国有土地的使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
是国有土地有偿使用的主要形式之一。
6.(教材第三章,课件第四讲)房地产投资答:房地产投资就是将资源投入到房地产开发、经营、管理和中介服务等房地产的经济活动中,以期在未来能获得一定的效益。
7.(教材第五章,课件第六讲,)工程建设合同答:又称工程承包合同或者工程合同,是开发商(发包人)和施工单位(承包人)为了完成一定的建筑安装工程,明确相互的权利义务关系而签订的具有法律效力的协议。
8.(教材第九章,课件第十讲)房地产泡沫答:房地产泡沫指的是由于虚拟需求的过度膨胀导致房地产价格水平相对于其理论价格的非平稳性上涨,由此造成房地产经济的虚假繁荣现象。
这种价格难以长期维持,最终将会向泡沫一样破灭。
9.(教材第十章,课件第十一讲)物业管理合同答:是指物业管理企业接受业主或业主委员会的聘任和委托从事实物的管理服务,由委托方与受托方订立的约定双方权利、义务的书面协议。
10.(教材第十章,课件第十一讲)业主公约答:业主公约又称为管理公约或公共契约,是业主承诺的、对全体业务具有约束力的有关物业使用、维护、维修、管理等方面权利义务的行为准则,是以书面形式订立的自治规范。
房地产经营与管理形考任务参考答案
形考任务一正确答案是:固定资产投资、流动资产投资等正确答案是:投资具有稳定性正确答案是:政府投资、非盈利机构投资正确答案是:弱流动性正确答案是:土地开发投资正确答案是:购买一座正在运营的高尔夫球场正确答案是:能抵消通货膨胀的影响正确答案是:经营正确答案是:政治环境正确答案是:经济环境因素正确答案是:工程师正确答案是:按照增量存量的方式,房屋市场划分为一级房屋市场,二级房屋市场和三级房屋市场正确答案是:短期投资和长期投资, 实物投资和金融投资, 直接投资和间接投资正确答案是:投资是一种经济行为, 投资具有时间性, 投资目的是获取收益正确答案是:投资是一个国家经济增长的基本推动力, 投资与企业发展密切相关, 投资可以促进人民生活水平提高, 投资有利于国家的社会稳定和国际交往正确答案是:经济活动类型, 投资主体, 物业类型正确答案是:寿命周期长, 不可移动性, 异质性, 弱流动性正确答案是:投资房地产开发企业股票, 投资房地产开发企业发行的债券, 投资房地产投资信托基金, 购买住房抵押支持证券正确答案是:相对较高的收益, 能提高投资者的资信等级正确答案是:赚取开发利润, 将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入, 满足自身生产经营的需要正确答案是:权益型, 混合型, 抵押型正确答案是:经济发展状况, 物价水平, 房价租金比, 工资及就业水平正确答案是“错”。
正确答案是“对”。
正确答案是“错”。
形考任务二正确答案是:配置存量房地产资源和利益, 显示房地产市场需求变化, 指导供给以适应需求的变化, 引导需求适应供给条件的变化正确答案是:国际环境变化, 家庭生命周期, 物价水平正确答案是:问卷调查法正确答案是:投机需求膨胀正确答案是“错”。
正确答案是“错”。
正确答案是:开发商, 政府及政府机构, 金融机构, 建筑承包商正确答案是:第二阶段末期, 第三阶段, 第四阶段正确答案是:因果性调查正确答案是“对”。
《房地产经济学》试题
《房地产经济学》试题17一、单选题(本大题共10小题,每小题2分,共20分)1.住房制度改革的根本方向和基本思路是( )A.提高居民的购房能力B.减轻国家的财政压力C.实现住房的商品化和社会化D.培育和发展房地产市场2.房地产产业政策的目标为( )A.房地产业发展水平目标、结构协调目标和效益目标B.房地产业行业目标、地区目标和企业目标C.房地产业技术发展目标和企业管理目标D.房地产业经济效益目标和社会效益目标3.房地产投资结构控制主要包括( )A.住房结构、商业用房结构和办公用房结构B.地产结构、房产结构和房地产结构C.客体结构、时间结构和空间结构D.资产结构、资金结构和产品结构4.房地产估价的作用不包括( )A.为房地产交易活动服务B.为信贷、金融等活动服务C.为政府征税服务D.为政府制定土地出让计划服务5.从一般意义上讲,影响房地产需求收入弹性的主要因素是( )A.城市化水平B.投资总量C.经济发展水平D.人口总量和结构6.净现值为零时的贴现率叫做( )A.外部收益率B.内部收益率C.目标收益率D.平均收益率7.购房抵押贷款房屋保险的期限是( )A.房屋建造期B.房屋耐用期C.整个贷款期限D.房屋有效使用期8.政府为低收入家庭提供廉租房体现了住房消费的( )A.商品性B.福利性C.计划性D.社会保障性9.我国原有的城镇住房行政性分配机制和福利分房制度否定了住房的( )A.消费性B.商品性C.投资性D.保障性10.我国住房制度改革的最终目的是( )A.土地有偿使用B.住房货币化分配C.提高居住水平和居住质量D.培育住宅业成为新的经济增长点二、多选题(本大题共5小题,每小题2分,共10分)1.房地产贷款常用的方法有()A.政府拨款B.信用贷款C.保证贷款D.利用外资E.抵押贷款2.房地产工程保险包括()A.建筑工程一切险B.安装工程一切险C.合同保证险D.抵押贷款险E.工程第三者责任险3.我国土地使用制度改革的主要内容有( )A.实行土地所有权和使用权的分离B.对土地实行有偿有期限使用C.取消土地的行政划拨D.经出让的土地使用权允许进入市场流通E.建立和发展城市土地市场4.房地产经济宏观调控的目标主要有( )A.加强对房地产经济的行政管理B.实现房地产经济的总量平衡C.优化房地产产业结构,提高资源配置效率D.强化间接的经济调控手段E.更好地满足生产建设和居民生活消费的需要5.确定住房公积金实际贷款额度需要考虑( )A.可贷额度B.最高额度C.最低额度D.还款能力E.利率三、名词解释(本大题共5小题,每小题3分,共15分)1.房地产市场2.土地一级市场3.租售比值4.房地产价格评估5.收益比较法四、填空题(本大题共10小题,每小题1分,共10分)1.国民经济对房地产的作用方向,主要表现为两个方面和。
东财《房地产经济学》在线作业31答案
东财《房地产经济学》在线作业3-0003试卷总分:100 得分:0一、单选题(共10 道试题,共30 分)1.以下属于自助型住房政策的做法是()。
A.向公共住房建设单位财政贴息B.向低收入家庭提供租金补贴C.鼓励设立住房储蓄银行D.面向全体居民提供购房补贴正确答案:C2.以下选项中,不属于收益性房地产的是()。
A.写字楼B.空置公寓C.政府办公楼D.商铺正确答案:C3.在住房需求分析中,由于房租变动导致商品比价关系变动,产生的住房需求量变化属于()效应。
A.转移B.收入C.替代D.比价正确答案:C4.通过增加房地产开发面积获得采购优势降低成本的做法,属于设置()壁垒。
A.资金B.土地垄断C.规模经济D.政策正确答案:C5.从开发程度看,尚未建设地下基础设施的房地产类型是()。
A.毛地B.熟地C.生地D.净地正确答案:C6.扇形区位理论认为,城市各功能分区中,处于最中心的是()。
A.低收入阶层住宅区B.中等收入阶层住宅区C.高收入阶层住宅区D.商业区正确答案:D7.1949年以前,我国房地产税收的核心税种是()。
A.农业税B.房产税C.契税D.土地使用税正确答案:A8.一般来说,房地产投资收益和风险之间的关系是()。
A.反相关B.反比例C.正相关D.正比例正确答案:C9.上海和重庆的个人住房房产税改革实施时间是()。
A.40878B.2010年1月C.2010年12月D.2011年1月正确答案:D10.以下属于地方政府直接干预住房市场的措施是()。
A.提供建房补贴B.税费减免C.发放住房补贴D.租金管制正确答案:D二、多选题(共10 道试题,共40 分)1.根据资本资产定价模型的表达式,某项房地产资产组合的期望收益率的组成部分有()。
A.房地产市场的系统性风险B.该投资组合的系统性风险水平C.无风险收益率D.该投资组合的非系统性风险水平E.房地产市场全部资产组合的收益率正确答案:BCE2.土地制度的内容,主要包括()。
房地产经济学复习题 答案 081228 (1).doc
房地产经济学复习题答案一、填空题(每空1分,共20分)1•房地产品是―建筑产品 --- 和房地产之间的中间状态。
2.按房屋建筑的结构分,可划分为—砖木结构―砖混结构-、——钢筋混凝土结构一―、钢结构的房屋建筑。
3.一土地所有制一一是整个土地制度的核心,土地关系的基础。
4.土地使用权期满,土地连同土地上的建筑物由政府一无偿—收回。
5.我国土地市场运行模式的选择方向是垄断竞争——型土地市场。
6.马克思认为,土地价格是地租的一资本化一。
7.—房地产公司--- 是房地产经营管理的主依。
8.房地产投资项目评价包括对外部环境、一自身条件和一的评价三方面内容。
9.房地产综合开发的主要程序包括决策阶段、一施工阶段前期阶段竣工验收阶段、 _____ 和销售产品回收资金阶段。
10.房地产开发企业在房地产综合开发施工阶段的主要工作是进行,落实施工企业,以及在施工过程中对开发项目的11.土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售转让------ 赠与一等。
12.建筑密度是指建筑物物底面积与—总用地面积一―之比。
13.楼面地价是指每平方米建筑面积所分摊到的地价成本,它等于总地价除以总建筑面积一一。
14.房地产系统环境包括的范围:从物质形态的角度,分为。
硬环境软环境一、填空题(每空1分,共10分)1.由于房地产具有空间位置不可移动的特点,与动产相区别,一般又被称为___不动产。
2. --------------------------------- 所谓―一支柱产业就是指在经济成长和产业结构演变过程中,能够带动整个国民经济上一个新台阶的新兴产业或行业。
3.房地二产 ----- 级市场主要是指房地产增量市场。
4.影响房屋评估价格的因素主要包括房屋坐落位置环境房龄房型面积房屋结构朝向内部装潢权属状态楼层5.房地产企业常用的贷款方式有信用贷款、抵押贷款保证贷款——6.城市土地有偿使用的方式主要有土地一一和批租土地一租赁一一两种。
房地产经济作业答案
房地产经济作业答案
第一题
问题描述:
过去5年,您周围的房产价格的变化趋势怎样?其可能的原因是什么?
答案:
在过去的5年里,我的周围的房产价格呈现了增长趋势。
可能的原因包括以下
几点:
1.供需关系:在我所在的城市,随着城市人口的不断增加,房屋的需求量也在
逐渐上升。
而新建房屋的供应不足以满足这种需求,这就使得房屋价格持续上升。
2.政策影响:国家的房产调控政策也对房屋价格的变动产生了影响。
在政策调
整后,部分人群购房的需求受到了限制,对于房屋价格的上涨起到了一些抑制作用。
3.投资需求:房地产在一些人看来,不仅仅是居住场所,同时也是一种投资理
财工具。
财富管理的需求使得一些人群不断地进入房地产市场,这也就导致了供需关系的进一步扭曲。
第二题
问题描述:
如果一个城市房价回升,这意味着什么?
答案:
当一个城市的房价回升时,这通常意味着以下几个方面:
1.房地产市场的经济活力提升。
房地产市场的回暖表明市场经济活力的提升,
相应的,整体经济也有所改观。
2.增加房地产投资市场的回报率。
由于房价的上升,房地产投资所得到的回报
率有增加的趋势。
3.影响城市建筑和社会发展。
一旦房价回升,境内外资产方面的投资也会加速
涌入,城市建设和社会发展也得以加快。
4.由此也可能导致投资须谨慎的高波动性市场产生。
虽然城市房价的上升是好事,但高波动性市场的风险也必须被注意到。
在这类市场上进行投资时需要更多的谨慎。
18春西南大学[9087]《房地产经营管理》在线作业答案
1、5.当期最长不超过1.一个月2.两个月3.三个月4.六个月2、2.下列房地产可以设定抵押权的是1.权属有争议的房地产2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产3.权属明确的出租房地产4.已依法公告列入拆迁范围的房地产3、4.以下说法不正确的是1.租赁合同可以提前终止2.任何情况下租赁合同都不可以提前终止3.租赁合同提前终止可由出租人提出4.租赁合同提前终止可由承租人提出4、不同的促销工具对购买者知晓、了解、信任和订货等不同购买准备阶段的作用是不同的,其中在信任阶段,1.广告2.销售促进3.宣传4.人员推销5、某公司在实验设计时,首先选择若干经销商并检查其每周销售情况;然后举办展销会并测量其可能的销售额额相比较,作出最后决策。
这种实验设计是1.简单时间序列实验2.重复时间序列实验3.前后控制组分析4.阶乘设计6、不是反映房地产开发资金占用情况的主要指标的是1.销售收入增长率2.流动资金周转率3.流动资金占有率4.自有资金增长率7、从本企业购买某产品的顾客占该产品所有顾客的百分比称为1. A. 顾客忠诚度2. B. 顾客选择性3. C. 顾客渗透率4. D. 价格选择性多项选择题8、5.做好延伸服务通常要达到哪些要求1.效果2.态度3.合理4.满意9、4.物业管理投标主体为1.物业服务企业2.业主代表3.业主委员会4.专业管理公司10、1.广义的物业包括哪些含义1.财产2.资产3.拥有物4.房地产11、1.房地产税收与房地产收费的区别在于1.主体不同2.依据不同3.目的不同4.对象不同12、4.当物包括1.动产2.不动产3.财产权利4.争议财产13、3.下列说法正确的是1.房地产抵押合同是主合同2.房地产抵押合同是从合同3.房地产抵押合同生效后,对抵押物没有限制性4.房地产抵押合同生效后,对抵押物具有限制性14、1.抵押人对抵押财产仍然享有哪些权利1.占有权2.使用权3.收益权4.处置权15、5.租赁合同的终止包括1.自然终止2.法律终止3.约定终止4.人为终止16、4.对物业价值重新评估的方法有1.市场比较法2.头脑风暴法3.成本法4.收益法17、4.关于时机选择,下面哪些说法是正确的1.房地产周期的上升阶段,是房地产开发的时机切入点2.房地产周期的高峰阶段,是房地产开发的时机切入点3.房地产周期的低谷阶段,是房地产开发的时机切入点4.房地产周期的高峰阶段,是房地产销售的时机切入点判断题18、5.台湾地区在房地产税法执行过程中,优先适用母法,其次适用子法的规定。
财务管理网上第一次作业
一、单项选择题(共 10 道试题,共 20 分。
) 得分:201. 在下列财务管理目标中,通常被认为比较合理的是()A. 利润最大化B. 企业价值最大化C. 每股利润最大化D. 产值最大化 满分:2 分2.企业使用资金所负担的费用与( )的比率,称为资本成本率。
A. 筹资净额B. 筹资总额C. 资本净额D. 资本总额 满分:2 分3. 企业财务管理的对象是( )A. 资金运动及其体现的财务关系B. 资金的数量增减变动C. 资金的循环与周转D. 资金投入、退出和周转 满分:2 分4. 扣除风险报酬和通货膨胀贴水后的平均报酬率是( )A. 货币时间价值率B. 债券利率C. 股票利率D. 贷款利率满分:2 分5.将10000元钱存入银行,利息率8%,计算三年后的终值应采用()A. 复利终值系数B. 复利现值系数C. 年金终值系数D. 年金现值系数满分:2 分6. 企业通过何种渠道、采取什么方式进行筹资,主要考虑()因素A. 可能与便利B. 政策与环境C. 经营方式与资本结构D. 筹资成本与风险满分:2 分7. 企业常采用的筹资规模确定方法是()A. 销售百分比法B. 本、量、利分析法C. 比率分析法D. 趋势分析法满分:2 分8. 下列筹资方式中不体现所有权关系的是()。
A. 股票B. 联营投资C. 留存收益D. 租赁满分:2 分9. 股权资本与债务资本的一个重要差异是影响其资本成本的股息()A. 可增加税收B. 可抵减税收C. 不可抵减税收D. 可使资本成本发生变动满分:2 分10. 债务资本的风险较高,是指()A. 到期必须还本付息B. 利息负担较大C. 借款使用期较短D. 使用限制较多满分:2 分二、多项选择题(共 5 道试题,共 10 分。
)得分:101. 一般认为,处理管理者与所有者利益冲突及协调的机制主要有( )A. 解聘B. 接收C. 股票选择权D. 绩效股E. 经理人市场及竞争满分:2 分2.关于风险报酬,下列表述中正确的是()A. 可用风险报酬率和报酬额表示B. 风险越大,期望获得的风险报酬应该越高C. 通常以相对数加以计量D. 风险报酬率是风险报酬与原投资额的比率E. 风险报酬额是投资者因冒险投资所获得的额外报酬满分:2 分3. 股权资本包括()A. 实收资本B. 盈余公积C. 长期债券D. 未分配利润E. 应付利润 满分:2 分4. 决定融资租赁每期租金数额的因素有( )A. 设备原价B. 预计设备残值C. 租赁期限D. 利息E. 租赁手续 满分:2 分5. 在计算个别资本成本时,需要考虑所得税抵减作用的筹资方式有( )A. 银行借款B. 长期债券C. 优先股D. 普通股E. 商业信用 满分:2 分三、判断题(共 10 道试题,共 10 分。
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房地产经济学1.(教材前言,课件第一讲)房地产答:房地产是指土地以及固着于土地的与土地不可分离的部分。
这些与土地不可分离的部分,包括建筑物、树木、草地灯各种具体的表现形式。
从物质角度看,与房地产相关的概念主要有三个:土地、改良物和固定附着物。
2.(教材第一章,课件第二讲)经济适用房答:经济适用房是在政府指导下组织建设的,适合中低收入家庭承受能力的,具有一定社会保障性质的微利商品房。
3.(教材第一章,课件第二讲)廉租住房答:廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
4. (教材第一章,课件第二讲)住房公积金答:住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房资金。
5.(教材第二章,课件第三讲)土地使用权出让答:是指国家将国有土地的使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
是国有土地有偿使用的主要形式之一。
6.(教材第三章,课件第四讲)房地产投资答:房地产投资就是将资源投入到房地产开发、经营、管理和中介服务等房地产的经济活动中,以期在未来能获得一定的效益。
7.(教材第五章,课件第六讲,)工程建设合同答:又称工程承包合同或者工程合同,是开发商(发包人)和施工单位(承包人)为了完成一定的建筑安装工程,明确相互的权利义务关系而签订的具有法律效力的协议。
8.(教材第九章,课件第十讲)房地产泡沫答:房地产泡沫指的是由于虚拟需求的过度膨胀导致房地产价格水平相对于其理论价格的非平稳性上涨,由此造成房地产经济的虚假繁荣现象。
这种价格难以长期维持,最终将会向泡沫一样破灭。
9.(教材第十章,课件第十一讲)物业管理合同答:是指物业管理企业接受业主或业主委员会的聘任和委托从事实物的管理服务,由委托方与受托方订立的约定双方权利、义务的书面协议。
10.(教材第十章,课件第十一讲)业主公约答:业主公约又称为管理公约或公共契约,是业主承诺的、对全体业务具有约束力的有关物业使用、维护、维修、管理等方面权利义务的行为准则,是以书面形式订立的自治规范。
11.(教材第一章,课件第二讲)为什么要实行住宅商品化,住宅商品化包括什么内容?答:实现住房商品化的目的是要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化,加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求。
对于住房商品化的含义,必须全方位理解,它至少包括如下几点:1、行政事业单位、公司企业等各类组织不再富有向其成员提供住房的义务和责任。
这些组织也不再进行住房的生产。
2、个人通过完全的市场交换关系来满足其住房消费需求。
至于是租赁住房还是购买住房,只是交换形式的区别,并不是本质上的差异。
3、在住房问题上实行适当的社会保障。
绝对的住房商品化是不可能的。
低收入者不具备或不完全具备通过市场解决其住房问题的能力,这时,政府负有保障的责任。
12.(教材第二章,课件第三讲)我国国有土地使用权出让的方式。
答:土地使用权出让就是指国家将国有土地的使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
主要有3种方式。
1、拍卖出让。
符合事先约定的田间的竞买者在一定的场合举牌报价竞争,出家最高者获得购买权。
2、招标出让。
政府将出让土地制成标书,采取公开或者不公开、定向或者不定向将标书发到拟购买该地块的竞买人手中,有意竞买人投标书后,发标人通过评标委员会对所有投标进行评审,以确定土地使用权的受让人。
当然也可能因为没有达到预期而拒绝所有。
3、协议出让。
政府同土地使用权的有意受让人双方进行一对一的协商谈判,就各方面权利义务达成一致。
13.(教材第三章,课件第四讲)简单区分房地产投资与房地产投机答:房地产投资就是讲资源投入到房地产开发、经营、管理和中介服务等房地产的经济活动中,以期在未来能获得一定的效益。
投机是一种特殊的投资活动。
第一、房地产投机者一般并不进行真正的房地产开发活动,而专注于房地产的市场流通,也就是转手买卖。
第二、投机者购买房地产,不是因为其房地产以外的生产经营活动或者生活的需要。
第三、房地产投机存续时间比较短。
房地产投资过程往往包括投资意向的确立,资金筹措,土地购买与开发,产品销售等众多环节,是一个长期行为。
第四、房地产投机活动在市场景气状态时比较明显,因为此时获利机会比较多,获利程度高,风险较小。
第五、房地产投机这对利润的期望往往大于投资者,因此可能获利很高,也可能收到很高的损失,因为高风险的投资行为就是投机行为。
14.(教材第四章,课件第五讲)我国房地产企业融资渠道存在的问题及原因分析。
答:房地产企业一般融资渠道有:1企业向银行支付利息取得资金使用权的融资方式,是企业筹资的一条重要渠道有三种方式:信用贷款、担保贷款、抵押贷款。
2房地产企业进行上市融资,实现资本运营的重要手段和融资方式,通过发行公司股票。
分为直接上市融资和间接上市融资两种。
3债券融资是企业或政府为筹集房地产开发经营资金,依照法定程序发行,约定在一定期限内还本付息的有价证券。
债券持有人有权按照约定期限取得利息、收回本金,但无权参与发行人对所筹资金的经营管理新型融资渠道:1房地产投资信托基金是一种证券化的产业投资基金,拖过发行股票、集合投资者资金,由专门机构经营管理,通过投资,选择不同地区不同类型的房地产项目进行投资组合2房地产产业投资基金——是通过发行基金受益凭证募集资金,交由专业投资管理机构运行,基金资产专门投资于房地产产业或项目,一伙的投资收益和资本则只的一种基金形态;3合作融资——一般是成立合资或合作公司,利用较好的现金管理技术和经验,进行优势互补。
4短期融资券——指企业依照法定程序发行,约定在3-6个月或9个月内还本付息,用于解决企业短期资金需求的有价证券15.(教材第五章,课件第六讲)房地产开发可行性研究报告的内容应该包括哪些方面?答:1、开发项目概况;2、市场分析预测;3、规划方案的优选;4、项目进度安排;5、投资估算;6、筹资方案与现金流分析;7、财务分析;8、风险分析;9、项目的社会效益与环境效益;10、结论。
16.(教材第六章,课件第七讲)影响商品房价格的因素有哪些,你对我国当前的房价走势如何判断?答:影响商品房价格因素主要有几个大类:1、制度因素。
制度是由政府制定的,因而政府力量对商品房价格的影响是不可忽视的;2、经济因素。
经济发展状况、房地产市场上的供求关系、居民收入水平、物价等因素都会影响到房地产的价格;3、人口因素。
人口数量、人口素质、人口流动、家庭规模对房地产价格有一定的影响;4、投机因素。
投机是利用价格差异获取经济利益的行为。
投机往往引起房地产价格的剧烈波动;5、其他因素。
这里包括自然环境、人文与社会环境、心理等各个方面。
对于我国当前的房价走势,我个人认为尽管房地产的调控大棒一直高悬,但总体而言,指望房价暴跌不太现实,最多是微跌然后缓涨,部分区域跌而大部分区域涨。
17.(教材第八章,课件第九讲)房地产泡沫对国民经济的负面效应。
答:1房地产泡沫作为一种价格现象可以对经济资源的配置产生影响,资产价格不断上升,使得市场价格不能反映出真实的供求关系,偏离一般的均衡价格,导致大量资金流入该颤音,破坏力社会经济资源的最优配置,2房地产泡沫的产生必然会带来收入上的再分配,产生既无效率又损害社会的公平分配效应,劳动所得在国民经济中所占的比重不断下降。
3房地产泡沫的产生、膨胀和崩溃导致房地产价格的大幅度波动已经对整体经济的影响,房价季度下跌,商品房知晓,将会影响银行还款,银行将会出现资金链条断裂,银行挤兑,金融危机爆发,进而影响到实体经济的良性发展。
18.(教材第九章,课件第十讲)简述房地产价值评估中收益还原法和成本估价法的原理。
答:收益还原法的基本原理是:某宗房地产的价值应该等于一定数量的货币,该笔货币资金存入银行每年的利息收入与房地产每年所带来的纯收益相等。
成本法就是生产某一房地产品所耗费的各项费用和应缴税金以及一定的利润为依据,来确定房地产价格的方法。
19.(教材第八章,课件第九讲)房地产泡沫对国民经济的正面与负面效应。
答:房地产行业在国民经济中占有举足轻重的地位,房地产业对国民经济的拉动效应非常显著,而房地产业非理性发展所形成的泡沫对产业链条也产生了一系列的联动效应。
一、房地产泡沫的正效应分析1、正反馈效应。
房地产泡沫具有一定程度上的正反馈效应,在泡沫产生并持续放大阶段,房地产价格持续上升,消费者产生了房地产价格将会进一步上行的预期,而实际价格走势正式了这一点时,将会进一步增强这种预期,在这个过程之中居民的财务水平的确出现了一定程度的增加。
2、托宾Q效应。
根据托宾Q效应理论,Q值=企业资产的市场价格/企业重置成本,当房地产价格上升时,投资、投机于房地产的企业的股价上升,即使企业不是上市企业,其拥有财产的价值上升也表现为其本身市场价格的上升,从而导致Q值变大,企业的市场价值高于资本的重置成本,企业就会增加投资,最终刺激经济的增长。
此外,房地产泡沫还存在周期效应、通货膨胀效应以及资本流动性等诸多效应。
二、房地产泡沫的负效应分析1、资源配置效应。
房地产泡沫作为一种价格现象可以对经济资源的配置产生影响。
由于房地产泡沫的膨胀,资产价格不断上升,使得房地产资产持有人的财富不断增加,从而不断吸引社会资金注入房地产产业,导致大量资金在该产业集中,在资金总量一定的情况下,无疑会减少在其他资产方面的资金投入,这就必然引发社会经济资源的重新配置,泡沫的出现必将对国民经济的产业结构产生影响。
2、收入分配效应。
房地产泡沫的产生必然会带来收入上的再分配,房地产泡沫的收入分配效应属于市场分配范畴。
在泡沫成长阶段,市场价格越来越偏离均衡价格,使得由市场分配因素觉得的价格出现扭曲,产生既无效率又损害社会公平的分配效应。
在社会经济中,越是富有的人往往越有能力持有更多的泡沫资产,而资产价格的膨胀又使得资产升值,从而造成富者越富穷着越穷的“马太效应”,显然,泡沫的这种分配效应损害了社会的公平性。
另外,泡沫资产往往会产生远超出正常资产投资时的收益,巨大的利益驱动投机者趋之若鹜,劳动所得在国民经济中所占的比重不断下降。
3、风险效应。
主要是指因房地产泡沫的产生、膨胀和崩溃导致房地产价格的大幅度波动以及对整体经济的影响。
房地产泡沫破裂,房价极度下跌,商品房滞销,将会影响银行还款,银行将会出现资金链断裂,银行挤兑,金融危机爆发,进而会影响到实体经济的良性发展,引起经济危机,给社会带来沉重灾难。
此外,房地产泡沫会抑制社会消费。
房地产泡沫带来社会财富的不均衡,由于低收入家庭普遍具有较高的消费收入弹性,而高收入家庭具有低的消费收入弹性,因而,房地产泡沫将进一步抑制低收入家庭消费需求,而高收入家庭消费需求又不高,因此,在一定程度上抑制了社会的有效需求。