2017年资产评估师《建筑工程》知识点：财务效益和费用
财务效益与费用估算
财务效益与费用估算2．1 财务效益与费用是财务分析的重要基础，其估算的准确性与可靠程度对项目财务分析影响极大。
财务效益和费用估算应遵循“有无对比”的原则，正确识别和估算“有项目”和“无项目”状态的财务效益与费用。
财务效益与费用估算应反映行业特点，符合依据明确、一、财务评价的概述1、概念：在国家现行的财税制度和市场价格体系下，分析和预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力、偿债能力和抵御风险的能力，据以判断项目的财务可行性2、财务评价的基本原则（1）费用与效益计算范围的一致性原则（2）费用与效益识别的有无对比原则：有是指实施项目后的将来状况，无是指不实施项目时的将来状况。
在识别项目的效益和费用时，需注意只有“有无对比”的差额部分才是由于项目的建设增加的效益和费用，即增量效益和费用。
（3）动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则（4）基础数据确定中的稳妥原则。
3、财务评价的内容和步骤二、建设项目投资估算项目投资的计算办法根据投资活动所处的阶段及精度的要求一般分为估算、概算和预算，投资估算根据投资决策过程可以进一步分为机会研究、初步可行性研究、可行性研究等相应的阶段，不同阶段所具备的条件和掌握的资料不同，投资估算的准确程度也就不同。
他的准确与否不仅影响可行性研究工作的质量和经济评价的结果，而且也直接关系到下一阶段设计概算和施工图预算的编制。
因此投资估算和融资方案是财务评价的基础。
（一）建设投资概略估算1、生产规模指数法n取值的原则：靠增加设备装置的数量，以及靠增加生产场所扩大生产规模时，取0.8~1，靠提高设备装置的功能和效率扩大生产规模时，取0.6~0.72、分项比例估算法E为根据设备清单按照现行价格计算的设备费（包括运杂费）的总和；P123为已建成项目中的建筑、安装及其他工程费用分别占设备费的百分比，f123为由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等变化的综合调整系数；I为拟建项目的其他费用。
建设工程财务知识点总结
建设工程财务知识点总结一、建设工程财务基本概念建设工程财务是指在建设工程项目中，运用财务管理理论和方法，对项目资金的筹集、运用、分配和监督进行全面控制，以确保项目资金的安全、高效、合理、透明的管理。
它包括建设工程项目的投资决策、资金运作、成本计算、财务分析、风险评估等方面。
建设工程财务是一个复杂的系统工程，要求具备一定的财务理论和实践经验。
二、建设工程财务的基本职能1. 投资决策：建设工程项目的投资决策是指对项目的投资规模、资金来源、投资期限、收益分配等方面进行决策分析，确定项目的投资方案。
2. 资金运作：建设工程项目的资金运作是指对项目的资金收支、资金结构、资金调度等方面进行管理，确保项目资金的有效运作。
3. 成本计算：建设工程项目的成本计算是指对项目的成本构成、成本控制、成本分析等方面进行管理，确保项目成本的合理控制。
4. 财务分析：建设工程项目的财务分析是指对项目的盈利能力、偿债能力、运营能力等方面进行分析，为决策提供依据。
5. 风险评估：建设工程项目的风险评估是指对项目的风险来源、风险程度、风险应对策略等方面进行评估，降低项目的风险水平。
三、建设工程财务的基本原则1. 确保资金安全：建设工程项目财务管理的首要原则是确保项目资金的安全性，避免项目资金的挪用、浪费、滞留等情况发生。
2. 提高资金效率：建设工程项目财务管理的核心原则是提高项目资金的使用效率，降低项目资金的使用成本，确保项目的经济效益最大化。
3. 强化财务监督：建设工程项目财务管理的重要原则是强化对项目资金的监督和审计，确保项目资金的使用合法、合规、透明。
4. 做好风险防范：建设工程项目财务管理的有力原则是做好项目的风险防范工作，降低项目的财务风险，确保项目的稳健运行。
四、建设工程财务的核心内容1. 投资管理：建设工程项目的投资管理是指全面管理项目的投资活动，包括资金筹集、投资决策、资金运作、投资回报等方面。
2. 资金管理：建设工程项目的资金管理是指全面管理项目的资金活动，包括资金计划、资金调度、资金监督、资金结算等方面。
财务效益与费用估算概述
固定资产折旧费估算表
序号 年份 项目
固定资产合计 原值 当期折旧费 净值 1 房屋及建筑物 原值 当期折旧费 净值 2 ××设备 原值 当期折旧费 净值
合计
投产期 达到设计能力生产期 3 456… n
5、固定资产修理费估算
包括在制造费用、管理费用和销售费用中，在可行性研 究中，修理费一般按照折旧费用的一定百分比计算。
解：单位里程折旧额＝150000 1－5％＝0.2375元 / 公里
600000 本月折旧额＝3000 0.2375 712.（5 元）
（3）双倍余额递减法
在不考虑固定资产净残值的情况下，根据每期期初固定 资产的帐面余额和双倍的直线法折旧率计提折旧的方法。
年折旧率＝
2 预计使用年限
100％
月折旧率＝年折旧率 12
投产期 达到设计能力生产期 合 3 4 5 6 …n 计
（1）建设投资估算表；（2）建设期利 息估算表；（3）流动资金估算表；（4） 项目总投资使用计划与资金筹措表；（5） 营业收入、营业税金及附加和增值税估 算表；（6）总成本费用估算表。
5.2项目计算期、营业收入 和补贴收入的估算
5.2.1项目计算期的估算 1.项目计算期的含义 项目计算期是指资金正式投入开始
外购原材料费用估算表
序 项目 号
1 原材料费用 1.1 原材料A
合 计算期 计1 2
34
…n
单价 数量 进项税额
… 2 辅助材料费用
进项税额 3 其他材料费用
进项税额 4 外购原材料费用合计
外购燃料动力费用估算表
序
项目
号
1 燃料费用 1.1 燃料A
单价 数量 进项税额
… 2 动力费用 2.1 动力A费用
财务效益与费用估算
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财务效益与费用估算
8.3 总成本费用估算
2.期间费用的构成 期间费用是指在一定会计期
间发生的与生产经营没有直接 关系和关系不密切的管理费用、 财务费用和销售费用。期间费 用不计入产品的生产成本，直 接体现为当期损益。
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期间费用=管理费用+营业费用+财务费用
财务效益与费用估算
8.3 总成本费用估算
生产要素估算法
总成本费用=生产成本+管理费用+营业费用+财务费用 =直接材料费+燃料、动力费+职工工资+职工福利费 +制造费用+管理费用+营业费用+财务费用
制造费用=折旧费+修理费+其他制造费用 经营成本=总成本费用-折旧-摊销费-利息支出
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8.3 总成本费用估算PPT文档模板财务效益与费用估算
8.3 总成本费用估算
7.利息支出估算 利息支出是指在生产期所发生的建设投资借款利息和流动
资金借款利息之和。
建设投资借款在生产期发生的利息=年初本金累计额×年利率
流动资金借款利息=流动资金借款累计金额×年利率
8.其他费用估算
指在制造费用、管理费用、财务费用和营业费用中扣除 工资及福利费、折旧费、修理费、摊销费、利息支出后的 费用。
2.财务效益与费用估算的内容
财务效益与费用估算的内容包括对项目计 算期内各年的经济活动情况及全部财务收支 结果的估算。具体包括项目生产期的确定、 总成本费用估算、营业收入与税金的估算、 利润总额及其分配的估算和贷款还本付息的 估算等内容。
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财务效益与费用估算
第二章财务效益与费用估算
第二章财务效益与费用估算财务效益与费用是财务分析的重要基础，其估算的准确性与可靠程度直接影响财务分析结论。
将财务效益与费用估算作为独立内容而不是一般的基础资料来写，是为了强调其重要性，以使后续的财务分析有着坚实的基础。
财务效益与费用的识别和估算应注意以下问题：1.财务效益与费用的估算应注意遵守现行财务、会计以及税收制度的规定。
由于财务效益与费用的识别和估算是对将来情况的预测，经济评价中允许做有别于财会制度的处理，但是要求财务效益与费用的识别和估算在总体上与会计准则和会计以及税收制度相适应。
2.财务效益与费用的估算应遵守有无对比的原则。
“有无对比”是国际上项目评价中通用的效益与费用识别的基本原则，与项目评价的许多方面一样，财务效益与费用的识别和估算同样需要遵循这条原则。
所谓“有项目”是指实施项目后的将来状况，“无项目”是指不实施项目时的将来状况。
在识别项目的效益和费用时，须注意只有“有无对比”的差额部分才是由于项目的建设增加的效益和费用。
采用有无对比的方法，是为了识别那些真正应该算做项目效益的部分，即增量效益，排除那些由于其他原因产生的效益；同时也要找出与增量效益相对应的增量费用，只有这样才能真正体现项目投资的净效益。
3.财务效益与费用的估算范围应体现效益和费用对应一致的原则。
即在合理确定的项目范围内，对等地估算财务主体的直接效益以及相应的直接费用，避免高估或低估项目的净效益。
4.财务效益与费用的估算应根据项目性质、类别和行业特点，明确相关的政策和其他依据、选取适宜的方法，进行文字说明，并编制相关表格。
2.1 财务效益计算的范围项目的财务效益与项目目标有直接的关系，项目目标不同，财务效益包含的内容也不同。
市场化运作的经营性项目，项目目标是通过销售产品或提供服务实现盈利，其财务效益主要是指所获取的营业收入。
对于某些国家鼓励发展的经营性项目，可以获得增值税的优惠。
按照有关会计及税收制度，先征后返的增值税应记作补贴收入，作为财务效益进行核算。
财务效益和费用的识别和计算
正确识别项⽬的财务效益和费⽤，以项⽬的直接收⼊和⽀出为⽬标。
财务效益和费⽤的范围应遵循计算⼝径对应⼀致的原则。
计算效益和费⽤时，产出物和投⼈物价格的选⽤必须有充分的依据。
1．财务效益。
财务效益项⽬主要为产品销售(营业)收⼊。
产品销售收⼊是指项⽬销售产品(提供劳务)取得的收⼊。
对于房地产开发项⽬⽽⾔，主要指项⽬销售过程中取得的总收⼊。
2．财务⽀出(费⽤)。
(1)建设项⽬总投资。
建设项⽬总投资是固定资产投资和流动资⾦之和。
（具体内容参见第七章）。
房地产开发项⽬总投资包括开发建设投资与投资利息之和。
开发建设投资是指开发项⽬的开发成本与扣除掉投资利息的开发费⽤之和。
(2)经营成本。
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经营成本=总成本费⽤—折旧费—维简费—摊销费—利息⽀出
总成本费⽤=⽣产成本+销售费⽤+管理费⽤+财务费⽤
=外购原材料、燃料及动⼒+⼯资及福利费+修理费+折旧费+维简费+摊销费+利息⽀出+其他费⽤
总成本费⽤是构成项⽬成本的全部成本费⽤；⽽经营成本是指总成本费⽤中以现⾦形式⽀付的成本。
(3)税⾦。
税⾦是指产品销售税⾦及附加、所得税等。
销售税⾦及附加=销售收⼊×销售税⾦及附加⽐率
所得税=应纳税所得额×所得税率。
2017造价工程师造价管理知识点：财务效益和费用
2017造价工程师造价管理知识点：财务效益和费用2017造价工程师造价管理知识点：财务效益和费用一、财务效益和费用的构成1)市场化运作的经营性项目，项目目标是通过销售产品或提供服务实现盈利，其财务效益主要是指所获取的营业收入。
【提示】按照有关会计及税收制度，先征后返的增值税应记作补贴收入，作为财务效益进行核算。
2)对于以提供公共产品服务于社会或以保护环境等为目标的非经营性项目，往往没有直接的营业收入，也就没有直接的财务效益。
这类项目需要政府提供补贴才能维持正常运转，应将补贴作为项目的财务收益，通过预算平衡计算所需要补贴的数额。
3)对于为社会提供准公共产品或服务，且运营维护采用经营方式的项目，这类项目的财务效益包括营业收入和补贴收人。
4)项目所支出的费用主要包括投资、成本费用和税金等。
二、基准收益率投资者在相应项目上最低可接受的财务收益率。
(P282下)【提示】国家行政主管部门统一测定并发布的行业财务基准收益率，在政府投资项目以及按政府要求进行经济评价的建设项目中必须采用;在企业投资等其他各类建设项目的经济评价中可参考选用。
(P283中)三、融资前分析融资前动态分析应以营业收入、建设投资、经营成本和流动资金的估算为基础，考察整个计算期内现金流入和现金流出，编制项目投资现金流量表，利用资金时间价值的原理进行折现，计算项目投资内部收益率和净现值等指标。
从项目投资总获利能力的角度，考察项目方案设计的合理性。
(P284上)四、静态分析依据利润与利润分配表计算项目资本金净利润率(ROE)和总投资收益率(R0I)指标。
静态盈利能力分析可根据项目的具体情况选做。
(P284下)盈利能力分析的主要指标包括项目投资财务内部收益率和财务净现值、项目资本金财务内部收益率、投资回收期、总投资收益率、项目资本金净利润率等。
(P284下)财务生存能力分析，编制财务计划现金流量表，通过考察项目计算期内的投资、融资和经营活动所产生的各项现金流入和流出，计算净现金流量和累计盈余资金，分析项目是否有足够的净现金流量维持正常运营，以实现财务可持续性。
6六章财务效益与费用估算
折旧费估算
（3）工作量法
32
折旧费估算 计提折旧的各种方法的特点： 按年限平均法计算的各年折旧率和年折旧额都 相同。 按双倍余额递减法计算的各年折旧率虽相同， 但年折旧额逐年变小。 按年数总和法计算，各年折旧率逐渐变小，故 年折旧额也逐年变小。
33
.
34
.
35
折旧费估算 3、无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物 形态的可辨认非货币性资产。
6
建设项目的分类
新设法人项目又新组建的项目法人为项目进行 融资，其特点是：项目投资由新设法人筹集的资 金债务资金组成，由新设项目法人承担融资责任 和风险，从项目投产后的财务效益情况考察偿债 能力。 既有法人项目要依托现有法人为项目进行融资， 其特点是：拟建项目不组建新的项目法人，由既 有法人统一组织融资活动并承担融资责任和风险； 拟建项目一般是在既有法人资产和信用的基础上 进行的，并形成增量资产。从既有法人的整体财 务状况考察融资后的偿债能力。
采用这种方法一般需要先分别估算各种产品的 制造成本，然后与估算的期间费用相加。
19
总成本费用构成
1 ．制造成本的构成 制造成本亦称生产成本，是指企业生产经营过 程中实际消耗的直接材料、直接工资、其他直接 支出和制造费用。 2 ．期间费用的构成 （1）管理费用。 （2）财务费用。 （3）销售费用。
20
3
第一节
财务效益与费用估算的基本问题
一、投资项目的分类 投资项目可以从不同的角度进行分类，但没有 一种分类方法可以涵盖项目的各种属性，与项目 评估有密切关系的主要有： 1、按照项目的目标，分为经营性项目和非经营 性项目 。 经营性项目——通过投资以实现所有者权益的 市场价值最大化为目标，以投资牟利为行为趋向。 绝大多数生产或流通领域的投资项目都属于这类 项目。 4
咨询工程师考点 财务效益与费用的估算
咨询工程师考点财务效益与费用的估算工程的财务效益是指工程实施后所获得的营业收入，增值税的经营性工程，除了营业收入外，其他可得到的增值税返还也应作为补贴收入计入财务效益。
下面为大家准备了财务效益的知识点，欢送阅读。
1、建立期(1)评价用的建立期评价用的建立期是指从工程资金正式投入开始到工程建成投产为止所需要的时间。
(2)工程进度方案中的建立工期建立工期是指工程从现场破土开工起到工程建成投产止所需要的时间(3)评价用的建立期和建立工期的比拟两者的终点相同，但起点可能有差异。
注意：根据工程的实际情况，评价用建立期可能大于或等于工程实施进度中的建立工期。
2、运营期评价用运营期确实定应根据行业特点、主要装置(或设备)的经济寿命期(含主要产出物所处生命周期、主要装置综合折旧年限)等因素确定。
(一)合理确定运营负荷计算营业收入，首先要正确估计各年运营负荷(或称生产能力利用率和开工率)。
1.概念：运营负荷是指工程运营过程中负荷到达设计能力的百分数。
2.影响因素注意：在市场经济条件下，运营负荷的上下应主要取决于市场。
3.确定(1) 经验设定法(2)方案法(二)合理确定产品或效劳的价格：应遵循前述稳妥原那么。
(三)多种产品分别估算或合理折算(四)编制营业收入估算表(一)本钱与费用的概念(二)本钱与费用的种类1.按其计算范围可分为单位产品本钱和总本钱费用;2.按本钱与产量的关系分为固定本钱和可变本钱;3.按会计核算的要求有生产本钱或称制造本钱;4.按财务分析的特定要求有经营本钱。
(三)本钱与费用估算要求1、本钱与费用估算，原那么上应遵循国家现行《企业会计准那么》和《企业会计制度》的规定，同时应遵循税法中的有关规定。
当两者有矛盾时，一般应按从税的原那么处理。
2、结合运营负荷，分年确定各种投入的数量，注意本钱费用与收入的计算口径对应一致。
3、合理确定各项投入的价格，并注意与产出价格体系的一致性。
4、各项费用划分清楚，防止重复计算或低估漏算。
第3章 财务效益和费用估算.
例6、某机械厂新建项目中，一批通用机械设备的 资产原值（包括购置、安装、调试、建设期利息） 为2500万元，折旧年限为10年，预计净残值率为 5％，请分别按照平均年限法、双倍余额递减法和 年数总和发计算期折旧费
（1）2500×（1－5％）/10＝237.5 （2）
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 资产净值 2500 2000 1600 1280 1024 819 655 524 419 272 125
3、其他资产
原称递延资产，是指不能计入工程成本，应当在生产经营 期内以此摊销的各项递延费用。在投资项目的评估中，一 般指生产职工培训费和开办费
4、预备费
预备费是指在投资估算时用以处理实际与计划不相符而追加 的费用，包括基本预备费和涨价预备费
预备费的估算 ① 基本预备费的估算
基本预备费＝（建筑工程费用＋设备购置费＋安装工程费 ＋工程建设其他费用）×基本预备费率
总成本
生产成本 销售费用
财务费用 管理费用
折旧费 原材料、燃料 及动力费 利息支出 工资及福利费
摊销费 大修费 其它费用
项目总成本构成
1、总成本费用的估算
（1）工业建设项目的总成本费用是指在项目生产经营期内 发生的为组织生产和销售应当发生的全部成本和费用。主 要包括生产成本和期间费用。
总
生产 成本
（1）无形资产是指企业为生产商品或者提供劳务、出租给 他人，或为管理目的而持有的、没有实务形态的非货币性 长期资产。特点：不存在实物形态；可以在较长时间内为 其拥有者提供经济效益；与特定企业或企业的有形资产具 有不可分离性；有偿取得；所提供的未来经济效益具有不 确定性。
（2）无形资产的分类
专利权 非专利权 商标权 著作权 土地使用权 商誉
第5章财务效益与费用估算[1]
![第5章财务效益与费用估算[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/0f86af9c192e45361166f565.png)
l 工资或薪酬水平随地域的不同会有差 异，要注意考虑地域的不同对职工薪酬 水平的影响，项目评价中对此应有合理 反映。
第5章财务效益与费用估算[1]
l 2）原企业职工薪酬水平。
l 对于依托老厂建设的项目，在确定单位职 工薪酬时客观上需要将原企业职工薪酬水平作 为参照系。
l 3）行业特点。
l
不同行业的职工薪酬水平也可能有较大差
项目计算期的长短主要取决于项目本身的特 性。
计算期不宜定得太长 。 项目计算期应根据多种因素综合确定，包括
行业特点、主要装置（或设备）的经济寿命 等。 行业有规定时，应从其规定。 运营期一般应以项目主要设备的经济寿命期 确定。
第5章财务效益与费用估算[1]
l 5.2.2营业收入的估算
l 1.营业收入含义
第5章财务效益与费用估算[1]
2、期间费用： 是指企业当期发生的直接计入损益的费用，
包括管理费用、销售费用和财务费用。 1）销售费用：是指企业销售过程中发生的费用，
包括运输费、包装费、装卸费、广告费、展览 费以及为销售本企业产品人员的薪酬等。 2）管理费用：是指企业为组织和管理企业生产 经营所发生的费用。管理部门人员薪酬、工会 经费、业务招待费、房产税、土地使用税、诉 讼费、咨询费等。 3）财务费用：是指企业为筹集生产经营所需资 金等而发生的费用，包括利息支出、汇兑净损
第5章财务效益与费用估算[1]
（3）其它直接费用： （4）制造费用（间接费用）：是指企业各
生产单位为组织和管理生产而发生的各 项费用，包括车间管理人员的薪酬，折 旧费，修理费，办公费，水电费劳动保 护费等。
生产成本（产品的生产成本，产品的 制造成本） =直接材料+直接人工+其它直接费用+制造 费用
10_财务效益和费用估算
例:第321页 表9
参见 附表11-６
第1年:4111.28×1/2×6.03%=123.96
第2年:(4235.24+2055.64 ×1/2)×6.03%=317.36
第3年:6608.24×6.03%=398.48
第4年:4234.32×6.03%=255.33
工作量法: 年折旧额＝原值×(1-预计净残值率)/总行驶里 程 或＝每工作小时折旧额×年工作小时 加速折旧法:
例:309页 固定资产=13704.28(建设投资)-1800(无形资产) -150(开办费)+441.32(建设期利息)=12195.6 每年折旧=12195.6×(1-10%)/18年=609.78万元
利润总额＝营业收入－营业税金及附加 (－增值税) －总成本费用＋补贴收入
例:第318页 表6
25830-146.12-1461.16-21563.99=2658.73
二、补贴收入的估算
三、所得税的估算 所得税=应纳税所得额×33% 四、净利润的估算
利润总额－所得税=净利润
营业税金及附加
增值税
折旧费、摊销费
利息支出 其他费用
2、总成本费用的估算:以方法二为例
例:第316页 表5
通常采用这一 方法:参见表
10-1
(一)外购原材料的估算
参见 表10-1-1
外购原材料成本 ＝全年产量×单位产品外购原材料成本
例:第317页表5-1
(二)外购燃料动力的估算
参见 表10-1-1
外购燃料动力成本 ＝全年产量×单位产品外购燃料动力成本
财务分析 不确定性分析
风险分析 经济分析
第一节 基本问题
10-1财务效益与费用估算的概念、范围及内容
10-1：
财务效益与费用估算
的概念、范围及内容
★财务效益是指项目实施后所获得的营业收入。
注意：对于适用于增值税的经营性项目，除营业收入外，其可得到的增值税返还也应作为补贴收入计入财务效益；
对于非经营性项目，财务效益应包括可能获得的各种补贴收入。
补贴收入也要缴纳所得税。
补贴收入包括：国家定额补贴、先征后返的增殖税、其他属于财政扶持的补贴等。
★费用主要指：投资、成本费用和税金。
二、财务效益与费用估算的内容
建设期估算内容：
1.建设投资估算
（固定资产投资估算、无形资产投资估算、开办费估算、 预备费估算和建设期借款利息估算）
2.流动资金估算
运营期估算内容：
1.运营期的确定；
2.总成本费用；
3.营业收入；
4.各项税金及附加；
5.利润总额及其分配；
准确性原则
财务效益与费用估算表关系图
★六、财务分析步骤：融资前分析和融资后分析
第一，融资前分析：
首先，估算营业收入、建设投资；
然后,估算经营成本和流动资金。
以此为基础，考察项目计算期内现金流入和流出，编制项目投资现金流量表;
最后，计算投资内部收益率和净现值等指标，分析投资总获利能力，是前期初步决策的重要依据。
☆项目建议书阶段可只进行融资前分析
第二，融资后分析
建设期利息—折旧及摊消——总成本费用。
进行项目盈利能力（收益率、净现值、投资回收期、总投资收益率资本金收益率）、偿债能力（利息备付率、偿债备付率和资产负债率）和财务生存能力（财务计划现金流量表，计算净现金流量和累计盈余资金）分析，判断项目在融资条件下的可行性。
房地产估价师经营与管理考点：效益和费用识别
房地产估价师经营与管理考点：效益和费用识别一、投资与成本㈠广义投资与成本的概念1.投资广义投资：指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。
一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。
固定资产投资价值以折旧的形式计入成品成本，并通过成品销售以货币形式回到投资者手中。
流动资金在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金形式被收回。
2.成本含义：指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。
包括生产成本和销售费用，生产成本加上相应的销售费用称为产品销售成本(亦称完全成本)。
投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。
表现在两个方面：①财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据;②在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念(如机会成本、沉没成本、不可预见费用等)，这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。
㈡房地产投资分析中的投资与成本房地产生产经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大差异。
开发销售模式下的开发项目：kfs所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质。
置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。
1.开发项目总投资——开发建设投资和经营资金开发建设投资在开发建设过程中形成开发产品成本和固定资产和其他资产。
构成如下：土地费用、勘察设计和前期工程费用、建筑工程安装费用、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用。
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2017年资产评估师《建筑工程》知识点：财务效益和费用
2017年资产评估师考试的备考工作已经开始，为了帮助考试的学员巩固知识，提高备考效果，中华会计网校精心整理了资产评估师考试《建筑工程评估》科目的预习阶段知识点，希望对广大考生有所帮助。
知识点：财务效益和费用
（一）财务分析工作程序及内容
（二）财务效益和费用的识别和计算
（1）财务效益
经营性：营业收入（销售产品或提供服务的收入）
非经营性：各种补贴收入
（2）财务费用
建设投资、流动资金、经营成本
1）建设投资：工程费用（建筑安装工程费、设备购置费）、工程建设其他费用和预备费（基本和涨价）组成。
2）流动资金
方法：分项详细估算法
流动资金=流动资产－流动负债
3）经营成本＝总成本―折旧费―摊销费―利息支出
经营成本＝外购原材料、燃料和动力费＋工资及福利费＋修理费＋其他费用
总成本费用＝生产成本＋营业费用＋管理费用＋财务费用
总成本费用＝外购原材料、燃料及动力＋工资及福利费＋修理费＋其他费用＋折旧费＋摊销费＋财务费用（利息支出）
【结论】总成本=经营成本+折旧+摊销+利息支出
经营成本是指总成本费用中以现金形式支付的成本。
（4）税费：包括关税、增值税、消费税、所得税、资源税等。
（5）维持运营投资：投入一定固定资产才能维持正常运营的费用。
在现金流量表中作为现金流出。
知识点：财务分析指标体系
1.按资金时间价值分
2.按指标评价的对象分。