某地区项目管理及整体定位管理知识分析发展建议(PPT 136页)
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项目管理存在的主要问题及建议模板PPT课件
建议：重视项目的前期策划及勘察设计工作
将可行性研究工作纳入建设单位工程项目管理的重要内容之 一，做好项目的可行性研究和经济评价，以期各投资项目获 得最好的经济效益和社会效益。
政府管理要逐步退出市场，委托社会专业化的项目管理单位 进行管理，加强对勘察设计单位的全过程管理。
建立对勘察设计单位的追责制度。
13
➢原因分析 ：
大部分技术人员长期从事设计、施工或监理等工作，对自 己从事的专业比较精通，而对项目管理工作接触少，不具 备项目管理的综合能力。
由于建设单位对项目管理不太重视，项目管理收费低，造 成项目管理人员待遇过低，也很难吸引高素质的项目管理 人员进入这个行业。
2020年9月28日
14
建议：提高项目管理人员的素质
政府投资管理部门，其规模超过一般的项目管理公司，聘请了大
量的专业技术人员和管理人员，因而也不需要项目管理公司。
2020年9月28日
9
➢原因分析 ：指挥部管理模式与社会专业化管理毕竟有
着本质的差别，其管理效果也大不一样。
建议：鼓励发展项目管理公司
大力培育专营项目管理和承包的工程公司和项目管理公司。 把一批骨干设计院及监理公司改造成为国际的工程公司，以
房地产公司等单位如要改制成国际型项目管理公司，应与施工、
监理等彻底分开。
项目管理应建立回避制。
2020年9月28日
12
问题五：项目管理人员素质普遍较低
➢现状分析 ：
表现：项目管理人员素质普遍较低
项目管理还没有形成市场。 具备项目管理综合能力的管理人员很少。 社会专业化的项目管理单位实际不多。
2020年9月28日
2020年9月28日
8
问题三：部分建设单位管理体制问题
将可行性研究工作纳入建设单位工程项目管理的重要内容之 一，做好项目的可行性研究和经济评价，以期各投资项目获 得最好的经济效益和社会效益。
政府管理要逐步退出市场，委托社会专业化的项目管理单位 进行管理，加强对勘察设计单位的全过程管理。
建立对勘察设计单位的追责制度。
13
➢原因分析 ：
大部分技术人员长期从事设计、施工或监理等工作，对自 己从事的专业比较精通，而对项目管理工作接触少，不具 备项目管理的综合能力。
由于建设单位对项目管理不太重视，项目管理收费低，造 成项目管理人员待遇过低，也很难吸引高素质的项目管理 人员进入这个行业。
2020年9月28日
14
建议：提高项目管理人员的素质
政府投资管理部门，其规模超过一般的项目管理公司，聘请了大
量的专业技术人员和管理人员，因而也不需要项目管理公司。
2020年9月28日
9
➢原因分析 ：指挥部管理模式与社会专业化管理毕竟有
着本质的差别，其管理效果也大不一样。
建议：鼓励发展项目管理公司
大力培育专营项目管理和承包的工程公司和项目管理公司。 把一批骨干设计院及监理公司改造成为国际的工程公司，以
房地产公司等单位如要改制成国际型项目管理公司，应与施工、
监理等彻底分开。
项目管理应建立回避制。
2020年9月28日
12
问题五：项目管理人员素质普遍较低
➢现状分析 ：
表现：项目管理人员素质普遍较低
项目管理还没有形成市场。 具备项目管理综合能力的管理人员很少。 社会专业化的项目管理单位实际不多。
2020年9月28日
2020年9月28日
8
问题三：部分建设单位管理体制问题
《项目定位分析》课件
3
目标顾客分析
深入了解目标顾客的需求、偏好、行为等，以提供个性化的产品和服务。
项目定位分析的实施案例
案例一：成功企业的差异 化定位
通过差异化的产品特色和服务理 念，该企业在竞争激烈的市场中 取得了显著的成功。
案例二：市场细分和定位
通过准确定位目标市场细分，该 企业在特定领域中获得了竞争优 势并实现了持续增长。
资源配置
有效规划资源，使其能够最大程度地支持项目 定位和实现目标。
竞争优势
确保项目的特色和价值主张能够在竞争激烈的 市场中脱颖而出。
风险管理
识别潜在风险和挑战，制定合适的应对策略。
项目定位分析的步骤
1
目标市场分析
研究并定义项目的目标市场，包括市场规模、增长趋势、潜在客户等方面。
2
竞争对手分析
评估竞争对手的实力、策略、产品特点等，为项目定位提供参考和竞争优势。
4 执行力
高效的执行能力和团队协作，确保项目按计 划达成目标。
总结和结论
项目定位分析是成功项目的关键步骤之一。通过深入了解市场、竞争和目标顾客，合理定位项目并制定相应策 略，可以深入分析目标顾客需求，该 企业打造了个性化的产品和服务， 吸引了更多的忠实客户。
项目定位分析的关键成功因素
1 市场洞察力
准确判断市场趋势和需求，为项目定位提供 更精准的方向。
2 竞争优势
差异化的产品特色、独有的资源或核心能力， 使项目在竞争中脱颖而出。
3 战略规划
明确的市场定位和可行性的战略规划，为项 目实施奠定坚实基础。
《项目定位分析》PPT课 件
欢迎来到《项目定位分析》PPT课件！在本课程中，我们将探讨项目定位分析 的定义、重要性、步骤、案例、关键成功因素以及总结和结论。
《项目管理总结及规划PPT》
项目管理总结及规划PPT
在这个幻灯片中，我们将深入探讨项目管理的重要性、关键概念、方法论以 及各种项目管理阶段的活动和技巧。
项目管理简介
什么是项目管理？
介绍项目管理的定义和基 本原则，以及项目管理在 组织中的重要性。
项目管理人员的角色
讨论项目经理、项目团队 成员和其他关键角色的职 责和技能要求。
常见的项目管理方法
评估项目风险和制定风险管理策略
1
风险识别和评估
识别潜在的项目风险，并评估其概率和影响。
2
制定风险管理计划
制定风险管理Biblioteka 略和计划，包括风险的减轻和转移措施。
3
风险监控和应对
跟踪项目风险的变化，并根据需要调整风险管理策略。
确定项目限制和依赖关系
项目限制条件
识别和管理项目的限制条件，如时间、预算和资 源。
项目依赖关系
分析和管理项目任务之间的依赖关系。
项目预算和资源管理
1 项目预算编制
制定项目预算，并跟踪 项目的成本和支出。
2 资源识别和分配
识别所需的项目资源， 并分配资源以支持项目 的实施。
3 资源冲突和解决
解决资源冲突，确保项 目团队的协作和协调。
介绍敏捷项目管理、瀑布 模型和其他常用的项目管 理方法。
项目计划和进度的重要性
1
规划项目目标和可交付成果
确定项目的范围、目标和交付成果，并制定相应的计划。
2
制定项目进度计划
创建项目进度表，确保项目按时完成。
3
资源分配和优先级管理
分配项目资源并确定优先级，以确保项目的有效执行。
项目生命周期阶段和活动
2 明确项目目标
制定明确的项目目标，以衡量项目的 成功。
在这个幻灯片中，我们将深入探讨项目管理的重要性、关键概念、方法论以 及各种项目管理阶段的活动和技巧。
项目管理简介
什么是项目管理？
介绍项目管理的定义和基 本原则，以及项目管理在 组织中的重要性。
项目管理人员的角色
讨论项目经理、项目团队 成员和其他关键角色的职 责和技能要求。
常见的项目管理方法
评估项目风险和制定风险管理策略
1
风险识别和评估
识别潜在的项目风险，并评估其概率和影响。
2
制定风险管理计划
制定风险管理Biblioteka 略和计划，包括风险的减轻和转移措施。
3
风险监控和应对
跟踪项目风险的变化，并根据需要调整风险管理策略。
确定项目限制和依赖关系
项目限制条件
识别和管理项目的限制条件，如时间、预算和资 源。
项目依赖关系
分析和管理项目任务之间的依赖关系。
项目预算和资源管理
1 项目预算编制
制定项目预算，并跟踪 项目的成本和支出。
2 资源识别和分配
识别所需的项目资源， 并分配资源以支持项目 的实施。
3 资源冲突和解决
解决资源冲突，确保项 目团队的协作和协调。
介绍敏捷项目管理、瀑布 模型和其他常用的项目管 理方法。
项目计划和进度的重要性
1
规划项目目标和可交付成果
确定项目的范围、目标和交付成果，并制定相应的计划。
2
制定项目进度计划
创建项目进度表，确保项目按时完成。
3
资源分配和优先级管理
分配项目资源并确定优先级，以确保项目的有效执行。
项目生命周期阶段和活动
2 明确项目目标
制定明确的项目目标，以衡量项目的 成功。
地块项目整体定位与物业发展建议(ppt 81页)
项目整体规 划定位
3.如何通过前期规划来突破项目现有的限制，传达项 目的价值理念，确定项目的区域领导地位，实现利润 最大化？
技术思路 做什么？
市场：保定
问题：做什么？
区域与项目价值 战略发展方向
借鉴：竞品
项目自身
1. 项目本体分析 2. 开发目标及问题解析 3. 市场机会分析 4. 发展战略及策略 5. 项目定位 6. 物业发展建议 7 启动区策略
锦绣城
已售完
在售
竞争项目产品概况
•未来区域内会有其它开发商强势介入，市场将会存在后续竞争
竞争的未来走向：保定房地产市场已经走向成熟，仅仅品 质提升不能突破现有市场，需要细分需求来寻找机会
不同市场条件下的竞争策略——成熟市场需要通过身份 背景和气质的差异来引导对不同生活方式的需求
经济指标 50万 20万
本区域紫横家园、卓雅 豪庭销售已近尾声，锦绣 花园、锦绣城、雍和嘉苑、
嘉森·理想城目前正在销
售中，尚书苑尚未进行销 售，上述在售、未售楼盘 为本案后期的直接竞争楼 盘。
本地块各村组目前正在 进行大力招商引资动作， 预计后期区域内会相继有 更多开发商进行项目开发。
雍和嘉苑
尚书苑
紫横家园
锦绣花园
卓雅豪庭 理想城
资产持有型 居住提升型
我们的客户
基础置业型
投资型
二次置业客户
居住条件的全面提升，看重品牌、品质和资源 舒适的环境、配套服务、产品及户型细节
二次或多次置业 投资，小户型，低总价支付
小户型 低总价 升值空间
生活便利性
升值潜力
初次置业客户
解决基本居住需求 低总价 交通便利 使用空间
客户的需求从只关注核心产品时代走向注重外延及外围 产品阶段，需要满足其精神层次的住宅
某地区项目管理及整合推广管理知识方案
某地区项目管理及整合推广管理知识方案一、背景分析地区的经济发展迅速，项目规模和数量不断增加，项目管理及整合推广管理是确保项目成功实施并取得预期效果的关键。
因此，制定项目管理及整合推广管理知识方案对于提高项目管理水平和推广项目成果具有重要意义。
二、目标与原则1.目标：提高项目的管理效率和效果，实现项目规划、组织、执行、监督和整合的科学化、规范化。
2.原则：科学性、标准化、适应性、创新性。
三、具体措施1.建立项目管理体系（1）制定项目管理流程和规范，明确各阶段和岗位职责。
（2）建立项目管理信息系统，实现项目信息的集中存储和共享。
（3）建立项目管理人员培训体系，提高项目管理人员的综合素质和专业能力。
2.引入项目管理工具（1）使用项目管理软件，实现项目计划、进度、成本和风险的管理和控制。
（2）使用项目管理模板，规范项目管理文档的编制和审批流程。
3.加强团队协作（1）建立良好的沟通机制，确保项目各方的信息流畅和沟通顺畅。
（2）组建跨部门、跨行业的项目团队，整合各方资源，提高项目的整体绩效。
4.风险管理（1）建立风险识别和评估机制，确保项目风险的及早发现和预警。
（2）制定风险应对方案，准确把握项目风险的分布和影响，做好风险的控制和应对措施。
5.推广管理（1）制定项目推广策略，明确推广目标和推广方向。
（2）利用市场营销手段，加大项目推广力度，提高项目的知名度和影响力。
（3）加强与媒体的合作，通过宣传报道和广告宣传等方式推广项目。
四、推广效果评估1.制定项目推广效果评估指标体系，对推广效果进行全面评估。
2.运用评估工具，定期进行推广效果评估，及时发现问题并提出改进措施。
3.将评估结果纳入项目管理体系，为项目管理和推广决策提供参考依据。
五、保障措施1.加强项目管理部门的建设，培养专业化的项目管理团队。
2.完善项目管理的组织机构和职责，确保项目管理体系的落地和运行。
3.加强与相关领域的合作和交流，学习借鉴他地的项目管理经验和成功经验。
某物业项目管理及定位管理知识分析发展建议
新农村建设全面展开，全镇80%的村完成村庄整治，100%村建设 成为区级生态村； 规划建设区内的主要道路框架基本形成，基础设施配备基本到位， 城市化水平达到50%。
高标准普及九年制义务教育； 全镇100%生活垃圾实行无害化处理，自来水普及率为99%，40% 的村（社区）为省级卫生村（社区）； 全镇80%的村为区级文明村，市级文明村达4个。
装修公司、洁具店、餐饮、美容美发馆和通过招商引入的大小业态（翡翠城 资
和休闲等业态。
5万方商业）
区域内学校数量规模大，教育设施建
浙江大学紫金港校区
区域内5年未来规划学校达30余所 设完备。
物美超市与西城广场（内含餐饮、 300亩宏丰家具城与250亩沃尔玛超市 闲林相对于旧城西在发展过程中配套
服装、休闲娱乐，UME电影院、物
商业设施建设
1.沃尔玛的入驻为这一板块的商业发展 带来了催化剂的作用，城西区域最大的 商业配套项目———宏丰家居城也已动 工。 2. 各个大型楼盘内部设置的商业街、会 馆和通过招商引入的大小业态也将成为 闲林板块商业配套的有效补充。
本报告是严格保密的。
教育设施建设
1.根据教育局的计划安排，近三年内将 新建幼儿园30余个，基本上已落实由开 发商投资承建，其中，近期将建设的项 目有九个。 2.未来5到10年，余杭区将在闲林新建小 学1所、初中1所，同时规划房产配套小 学3所、初中1所、普高1所，共新增7所 学校。
范围： 大城西概念，将城西扩大 到闲林、三墩和余杭 发展状况： 老城西形成成熟高档住宅 区；新城西开始发展，配 套不成熟 典型项目： 桂花城系列、新金都城市 花园、维也纳春天、华立 新州等
本报告是严格保密的。
资料来源：世联研究
6
项目的城市价值
高标准普及九年制义务教育； 全镇100%生活垃圾实行无害化处理，自来水普及率为99%，40% 的村（社区）为省级卫生村（社区）； 全镇80%的村为区级文明村，市级文明村达4个。
装修公司、洁具店、餐饮、美容美发馆和通过招商引入的大小业态（翡翠城 资
和休闲等业态。
5万方商业）
区域内学校数量规模大，教育设施建
浙江大学紫金港校区
区域内5年未来规划学校达30余所 设完备。
物美超市与西城广场（内含餐饮、 300亩宏丰家具城与250亩沃尔玛超市 闲林相对于旧城西在发展过程中配套
服装、休闲娱乐，UME电影院、物
商业设施建设
1.沃尔玛的入驻为这一板块的商业发展 带来了催化剂的作用，城西区域最大的 商业配套项目———宏丰家居城也已动 工。 2. 各个大型楼盘内部设置的商业街、会 馆和通过招商引入的大小业态也将成为 闲林板块商业配套的有效补充。
本报告是严格保密的。
教育设施建设
1.根据教育局的计划安排，近三年内将 新建幼儿园30余个，基本上已落实由开 发商投资承建，其中，近期将建设的项 目有九个。 2.未来5到10年，余杭区将在闲林新建小 学1所、初中1所，同时规划房产配套小 学3所、初中1所、普高1所，共新增7所 学校。
范围： 大城西概念，将城西扩大 到闲林、三墩和余杭 发展状况： 老城西形成成熟高档住宅 区；新城西开始发展，配 套不成熟 典型项目： 桂花城系列、新金都城市 花园、维也纳春天、华立 新州等
本报告是严格保密的。
资料来源：世联研究
6
项目的城市价值
某地区项目管理及产品管理知识定位建议(PPT 97页)
26
针对威胁的对策
S2路网完善＋S4项目自身配套齐全＋S7开发商实力＋O3城市规划促使 未来区域发展态势良好 → T5长沙人固有的“半小时生活半径”思维
对于长沙人所固有的“半小时生活半径”思维，要一下子扭转过来是 很难的，这需要外部环境和内部努力双管齐下，需待时日，但从我们 项目出发，一方面要积极的利用S2完善的路网、S7开发商实力开动小 区专车，可以降低公交中途上下载客耗时予以解决，另一方面在星沙 市区得到新的发展机遇后更多的企业将会进驻星沙，完全可以解决部 分居民就地工作、生活的问题。
生活需求之便利 性不甚突
地缘条件具有对特定 人群的依赖性
产品与客层上具 备一定提升空间
生活配套和出 行条件不突出
高端定位缺乏客观条件，但具备在特定目标人群中进行深入探讨的可能
28
城市发展
+ 分析
社会和经 济背景 分析
20.00%
14%
14.90% 15.00%
14%
10.00%
928 1296.66 1519.9 5.00%
0.00% 2003 2004 2005
GDP总量 增长率
受房地产市场持续升温之刺激，05年整体经济发展速度进一步加 快，达到历史最高点，整体经济仍高位运行，预计2008人均GDP 可能突破4500美金，商品房购买能力将得到经济保障。
24
针对劣势的对策
S1规模较大+S4自身配套齐全+S5项目自身规划意识超前+S6强 强联合+S7开发商实力雄厚 →W6开发商知名度低
考虑到本项目是恒基兆佳投资有限公司在长沙市的第一个房地产开发项目， 所以建议开发商凭借自身的雄厚实力，通过强强联合，融合各方实力与经验， 整合优势资源，不但要将本项目做成功，更重要的是要把恒基兆佳的品牌推 向市场。以先进齐全的配套设施，超前合理的规划设计，来减小未来市场中 新产品对本项目的冲击，保持项目的领先性；通过多方精诚合作，在整体规 划、环境营造、建筑单体、综合配套、物业管理、宣传包装、成本控制等方 面精心筹划，发挥优势，建立发展商与项目品牌知名度，获取消费者的信任。
针对威胁的对策
S2路网完善＋S4项目自身配套齐全＋S7开发商实力＋O3城市规划促使 未来区域发展态势良好 → T5长沙人固有的“半小时生活半径”思维
对于长沙人所固有的“半小时生活半径”思维，要一下子扭转过来是 很难的，这需要外部环境和内部努力双管齐下，需待时日，但从我们 项目出发，一方面要积极的利用S2完善的路网、S7开发商实力开动小 区专车，可以降低公交中途上下载客耗时予以解决，另一方面在星沙 市区得到新的发展机遇后更多的企业将会进驻星沙，完全可以解决部 分居民就地工作、生活的问题。
生活需求之便利 性不甚突
地缘条件具有对特定 人群的依赖性
产品与客层上具 备一定提升空间
生活配套和出 行条件不突出
高端定位缺乏客观条件，但具备在特定目标人群中进行深入探讨的可能
28
城市发展
+ 分析
社会和经 济背景 分析
20.00%
14%
14.90% 15.00%
14%
10.00%
928 1296.66 1519.9 5.00%
0.00% 2003 2004 2005
GDP总量 增长率
受房地产市场持续升温之刺激，05年整体经济发展速度进一步加 快，达到历史最高点，整体经济仍高位运行，预计2008人均GDP 可能突破4500美金，商品房购买能力将得到经济保障。
24
针对劣势的对策
S1规模较大+S4自身配套齐全+S5项目自身规划意识超前+S6强 强联合+S7开发商实力雄厚 →W6开发商知名度低
考虑到本项目是恒基兆佳投资有限公司在长沙市的第一个房地产开发项目， 所以建议开发商凭借自身的雄厚实力，通过强强联合，融合各方实力与经验， 整合优势资源，不但要将本项目做成功，更重要的是要把恒基兆佳的品牌推 向市场。以先进齐全的配套设施，超前合理的规划设计，来减小未来市场中 新产品对本项目的冲击，保持项目的领先性；通过多方精诚合作，在整体规 划、环境营造、建筑单体、综合配套、物业管理、宣传包装、成本控制等方 面精心筹划，发挥优势，建立发展商与项目品牌知名度，获取消费者的信任。
某地区项目管理知识定位分析报告
比如元氏、井陉、正定、藁城等地区发展，开辟新领域 周边郊县市开发量也很大，距离石家庄很近，严重分流石家庄中低端客户群体 外企入驻，提升了省会楼市整体品质，进入品质竞争时代
2、石家庄房地产市场分析
限购限贷+土地上市量激增+外企入驻+相关部门严格把控······
启 示
➢ 以高性价比品质，提升项目竞争力 ➢ 快打快消，迅速回笼资金
众开发企业低价入市融资 与“房地产”有关一切金融贷款
全部叫停
限购、限价等政策轮番调 控，打压不断
五证不全项目遇冷
住宅购房户慎重，两级分化严重 ，购房者观望情绪日益加重，严重 影响资金回笼
河北地区对于房地产行业严格把控 ，五证不全的项目只能转为“地下 ”销售，靠低价吸引客户。
警示： 1、快速回款，现金为王 ，解决资金压力 2、众多楼盘压价回款， 必将冲击整体楼市价格 ，我应灵活应变 3、今年4季度房企过冬 ，预计此状况将越演越 烈 4、市场竞争激烈，应尽 快入市，抢占市场
并对房地产投资严格限制； 舜地非法融资事件，震动社会。
2、石家庄房地产市场分析
⑧“狼来了”，外来房企抢占省会市场 万达、恒大、华强、荣盛等已杀入石家庄，万科、广厦、保利、金地等欲跟其后，本地房
企大受打击。 外来企业特点： 因其企业项目众多，一切以快速回款为主，故实销价格均不高
（如万达精装公寓优惠完不到7000元/平米，恒大雅苑精装开盘均价 仅5000元/平右 ） 项目品质优异，企业品牌优势明显，众多客户不请自来 同时宣传推广多渠道“全面海铺”，采取报纸、网络、外销等众多宣传渠道 带来的影响： 一线开发企业进驻加速本土房企竞争洗牌 石家庄本土有实力的开发商在坚守市场同时，逐渐将战略转入石家庄周边
4、周边项目分析
2、石家庄房地产市场分析
限购限贷+土地上市量激增+外企入驻+相关部门严格把控······
启 示
➢ 以高性价比品质，提升项目竞争力 ➢ 快打快消，迅速回笼资金
众开发企业低价入市融资 与“房地产”有关一切金融贷款
全部叫停
限购、限价等政策轮番调 控，打压不断
五证不全项目遇冷
住宅购房户慎重，两级分化严重 ，购房者观望情绪日益加重，严重 影响资金回笼
河北地区对于房地产行业严格把控 ，五证不全的项目只能转为“地下 ”销售，靠低价吸引客户。
警示： 1、快速回款，现金为王 ，解决资金压力 2、众多楼盘压价回款， 必将冲击整体楼市价格 ，我应灵活应变 3、今年4季度房企过冬 ，预计此状况将越演越 烈 4、市场竞争激烈，应尽 快入市，抢占市场
并对房地产投资严格限制； 舜地非法融资事件，震动社会。
2、石家庄房地产市场分析
⑧“狼来了”，外来房企抢占省会市场 万达、恒大、华强、荣盛等已杀入石家庄，万科、广厦、保利、金地等欲跟其后，本地房
企大受打击。 外来企业特点： 因其企业项目众多，一切以快速回款为主，故实销价格均不高
（如万达精装公寓优惠完不到7000元/平米，恒大雅苑精装开盘均价 仅5000元/平右 ） 项目品质优异，企业品牌优势明显，众多客户不请自来 同时宣传推广多渠道“全面海铺”，采取报纸、网络、外销等众多宣传渠道 带来的影响： 一线开发企业进驻加速本土房企竞争洗牌 石家庄本土有实力的开发商在坚守市场同时，逐渐将战略转入石家庄周边
4、周边项目分析
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
临近主城区
独栋 联排 叠加
0
航天御苑价格变化
17000 14300
11500 8990
8380 6700
5000 10000 15000 2007.03 2007.07
20000
车程1.5小时 秦岭
市场产品以大为 美，以豪为美， 规划呆板，精细 不足，配套欠缺，
➢ 单体规划以行列式布局为主，建筑密度过高； ➢ 景观园林主题不鲜明，欠缺软景、层次感，精细化不足； ➢ 建筑外观缺乏创新，外立面粗糙，品质感差；
西高新
车程半小 时内 曲江 新区
本项目
坡屋顶，不可出现独栋， 容积率在1.8以下可调整 ➢有利因素： ➢曲江区位优势 ➢限高条件较为宽松 ➢无拆迁压力 ➢不受政府90/70等政策限 制
区域属性： 二线省会城市 新兴高档居住区 非核心地段
西安在房地产市场划分中属二线城市
2004年以来，随着政府规划的利好，曲江高档居 住区的地位日益显现
府主导融入资源主导，本项目的地段价值将
快速提升 ➢二级资源
➢一级资源
➢配套较弱
➢配套核心区
价值承接区
价值峰值区
随着曲江池公园的建成，本项目所在地段 将成为片区资源价值的峰区。
香蜜山
枫丹雅苑
瀚城
翠海花园
香格丽苑 香域中央 新天国际名苑 香蜜湖1号
中旅公馆
熙园
香
水榭花都
蜜
湖
大雁塔 旅游区
中海国际社区
海洋馆
西安新鸿基曲江项目整体定位 及物业发展建议
项目定位审视
项目限制性条件 本项目属二线省会城市、新兴高档居住区非 占地面积 153.149亩 核心地段、无强势景观资源的中等规模项目
容积率 ≤1.8
覆盖率 ≤ 30%
绿化率 限高 取地成本 车位
≥40% 60m 200万/亩 919个
市中心 主城 （钟楼） 区
面影响
➢目前曲江片区的高价值物 业集中在雁塔南路沿线及 大唐芙蓉园和大雁塔周边；
➢项目周边项目开发时间相 对较早，且多数为政府单 位的定向开发项目，以高 层、小高层的物业形态为 主，价格低于与片区平均 水平。
➢南侧：隔路相对曲江翠竹园 （法院等单位集资房，楼盘档次 一般，只接受团购）；
➢西侧：芙蓉西路，隔路相对的 是低品质感的安居房；
6000 5000 4000
5190
4282
3669
3537
3412
3054
2861
6000
西安市部分楼盘06-07价格对比情况表
5000 4000
4800 3300
4800 3800
ห้องสมุดไป่ตู้
2006 4500
3580
2007
4100 3700
4900 3800
4500 3700
4200 3400
3000
曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确
资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为
机会一
财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体
大势向好 市场现象1：储蓄搬家，民间资本主动寻找投资对
象
07年5月起，居民储蓄余额出现滑坡，最高缩水幅度2.5%
市场现象2：资产价格全面升值
国家发改委统计，07年上半年全国商品房价格涨幅为14.22%， 全国36个大中城市连续4个月环比上涨超过1.5%，二线城市全 面上涨。
大唐芙蓉园
金地芙蓉湖畔
爱情谷
曲江池公园
金地南湖项目
西安曲江的低密度市场充满机会，高端的低
机会四
密度市场存在巨大空缺
未央 车程1小时
主城区 车程半小时 曲江
板块 城北未央
湖 长安秦岭
曲江
总结
定位
自然景观资源为主
休闲度假/生活区 曲江位于城
位于城市边缘
市豪宅的价
值体系，竞
人文景观资源为主 争优势明显
观光旅游区
消费者针对房地产的心态发生变化
房地产作为高端客户的财富工具而存在
•作为固定资产的商品房成为投资出口，资产升 值又放大了他们手中的财富和购买力；
低端消费者提前为居住资料买单
•居住资料对他们而言是生活必需品，在房价快 速上升的过程中，低端消费者比以往更加容易放 弃过多的要求购置房产。
07年上半年部分二线省会城市主要区域平均房价（元/平米）
➢按正常操作思路，本项目与南 湖之间很可能出现金地项目的高 层小高层物业，本项目对南湖景 观资源的占有存在极大的不确定 性。
南湖1号高层 雁南四路
低
品 质芙 的蓉 安西 居路
房
金 地 上南 林湖 苑项 路目
曲 江 池 公 园 南
湖
本项目将面临中海、金地、融侨等品牌开发
挑战三
商的竞争，且多数项目地段优于本项目
大雁塔 旅游区
海洋馆 大唐芙蓉园
建设中 曲江池公园
景观资源 生活配套 4500元以下 4500~6000元 6000元以上
本项目虽临近未来的曲江池公园，但与公园
挑战二
之间却为金地项目所阻隔
➢本项目与曲江池公园之间为金 地南湖项目所隔断；
➢根据目前所掌握的资料，金地 项目整体建筑面积约100万㎡；
➢介于本项目与南湖之间地块容 积率约2.0。
大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池公园等 自古以来的皇家园林，坡水园林相得益彰 现主要依托雁塔城区，未来有大唐不夜城等商业配 四周为主要交通干道环绕，通达性良好 开发中期，核心区土地资源稀缺 位于科教文化发达的雁塔区内，临近碑林区、西高
机会三
➢远离核心资源 ➢远离配套
价值辐射区
在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由政
机会二
立其富人区地位
曲江被赋予文化旅游区的定位，其内核在于片区所承接的“皇家园林”历史形象和文化价值
以唐文化为主题的多个大型旅游休闲娱乐项目的开发，为片区塑造了丰厚的人文景观资源
临近城市核心区，周边片区收入水平较高，片区内外交通发达，通达性良好
景观 资源
城市
富人区
历史 文化
城市 资源
景观资源 文化积淀 配套资源 交通资源 土地资源 依托板块
目前曲江新区以雁塔南路为中轴线，以大雁塔和 大唐芙蓉园为核心，项目处于非核心地段
本项目面临的四大机会
机会 1
资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富 工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好
机会 2
曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立其 富人区地位
机会 3
在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由政府主 导融入资源主导，本项目的地段价值将快速提升
本项目面临的三大挑战
挑战 1
项目南北侧为高层的集资房，西侧为低品质的安 居房，对本项目的形象与价位都存在负面影响
挑战 2
本项目虽临近未来的曲江池公园，但与公园之间 却为金地项目所阻隔
挑战 3
本项目将面临中海、金地、融侨等品牌开发商的
项目南北侧为高层的集资房，西侧为低品质
挑战一
的安居房，对本项目的形象与价位都存在负