浅述投资性房地产会计核算与企业所得税纳税差异

浅述 投 资性房 地 产 会 计 核 算 与 企 业 所 得税 纳税 差 异
董 千明 （ 津津滨发 份有限 天 展股 公司
摘要 ：０ ７ １月 １日 ２０ 年 财政部颁布 了新 的《 企业会计准则》 在上市公 司 ４２ 采 用 成 本计 量模 式 的会 计 处理 与企 业 所 得 税 处理 部 分 一致 ． 率 先执行 ， 新准则体系引入 了公允价值模 式 ， 鲜明地体现 了新准则体 系这一 ４２１ 没有减值迹 象 ，采用成本计量模式的会计处理与企业所 ．． 重要特点， 文对投资性房地产采用公允价值核算 中与企业所得税纳税差 异 得税处理基本一致 ， 当按 照《 本 应 企业会计 隹则第 ４号—— 固定 资产》 进行简述。 和《 企业会计准则第 ６号—— 无形资产》 的规定 ， 对投资性房地产进 关 键词 ： 资 性 房 地 产 会计 核 算 企 业所 得 税 差 异 投
行计量 ， 计提折 旧或摊销。如果没有减值迹象 ， 采用成 本计量模式的 １ 投资 性 房 地产 的定 义 及 计量 模 式 会计 处理 与 企 业 所 得 税 处理 基 本 一 致 。 投 资性 房 地 产是 指 为 赚取 租 金 或 资 本 增值 ，或 者 两 者兼 有而 持 ４２２ 存 在 减 值 迹 象 ，采 用 成 本 计 量 模 式 的 会计 处理 与企 业 所 ．． 有 的房 地 产 ， 要 包 括 ： 主 已出租 的建 筑 物 、 出租 的土 地 使 用 权 、 有 已 持 得税 处理 不一 致， 当按照《 应 企业 会计 准则第 ８号—— 资产减值 》 的 并准 备 增 值 后 转让 的土 地 使用 权 。 规定 进 行 处理 。 要对 其 账 面价 值 进 行 复 核 ， 根 据 需要 计 提减 值 准 需 并 投 资 性 房地 产 的计 量 方式 有 成 本 模 式和 公 允价 值模 式两 种 ： 备 ， 具 体做 法 与 固定 资产 准 则 和 无 形 资产 准则 的规 定 一致 。 其 １１采用成本模式计量与核算 ， ． 适用《 企业 会计准则—— 固定资 企 业 所 得 税 相 关 法规 规 定 ：对 固定 资 产 和 无形 资 产 计 提 的减 值 产》 日常核算仍然计提折 旧与减值 ； ， 采用成 本模 式计量的土地使用 损 失 不允 许 扣 除 。 权 的后续计量， 适用《 企业 会计准则—— 无形资产》 日常核算仍然进 ， ５ 投 资 性 房 地 产 转 换 会 计 处 理 和 企 业 所 得 税 处 理 的 比较 及 差 行 摊 销 及减 值 的相 关 处理 。 异分析 １２ 采 用 公 允 价值 模 式 计 量 与核 算 ， 同 时符 合 两 个 条 件 ： 资 ． 应 投 ５１投 资性房地产转换 为一般性固定资产 或无形资产会计和税 ． 性 房地 产 所 在 地 有 活 跃 的房 地 产 交 易市 场 ；企 业 能够 从 房 地 产 交 易 务处理 的比较 企业将 原采用成 本计 量模 式计价的没有提取减值准 市场上取得 同类或类似房地产的市场价格及其他相 关信息 ，从而对 备 的投资性房地产 ， 转换 为一般性固定 资产或无形资产时 ， 会计和企 投 资性 房 地 产 的 公 允价 值 做 出科 学 合 理 的 估计 。 业 所 得 税对 资产 的计 价 基 本 一致 。 已提 取 减 值 准 备 的投 资 性房 地 产 ， ２ 投 资 性 房 地 产 确 认 与 初 始 计 量 会 计 处 理 和 企 业 所 得 税 处 理 转 换 为 一般 性 固定 资 产 或 无形 资产 时 ，会计 和 企 业 所得 税对 资 产 的 的 比较 计 价 不 一致 。 ２１ 新 企业 会 计 准 则 规定 投 资 性房 地 产 ， ． 是指 为赚 取 租 金 或 资 新企 业 会 计 准 则 规定 ，转 换 前 采用 公 允 价 值计 量模 式 的 投 资性 本增值 ， 或两者兼有而持有 的房地产。包括① 已出租 的土地使用权 ； 房地产转换为 自用房地产时 ，应当以其转换 目的公允价值作为 自用 ②持有并准 备增值后转让 的土地使用权 ； 已出租 的建筑物。 ③ 房 地 产 的账 面 价值 。 ・ ２２ 企业 所 得 税 法 规 定 企 业 所 得 税 法 规 定 ：纳 税 人 的 固 定 资 ． ５２ 自用房 地 产 或 存 货 转换 为投 资性 房 地 产 会 计 和 税务 处理 的 ． 产 ， 指使 用期 限超 过 一 年 的 房 屋 、 是 建筑 物 、 器 、 械 、 机 机 运输 工 具 以 比较 及 其他 与 生产 、 营 有关 的 设 备 、 经 器具 、 具 等 。 形 资产 是 指 纳 税 人 工 无 ５２１ 会 计 准 则 规 定 新 会 计 准 则 规 定 ， 自用 房 地 产 或 存 货 等 －． 在 长期使用但是没有实物形态 的资产 ， 包括专利权 、 商标权 、 著作权 、 土 转换为投资性房地产时 ，应根据转换后的投资性房地产所采用的计 地 使 用权 、 非专 利 技 术 和 商誉 等 。 在 将转 投 资性 房 地 产 在 企 业 所 得 税 上 确 认 为 固 定 资 产 和 无 形 资 产 ， 其 量模式分别加以处理。 转换后采用成 本计量模式进行计量的 ， 换前资产 的账面价值直接作 为转换后 的投 资性房地产 的入账价值。 中在会计上确认为投资性房地 产 的房产 ，在企业所得税上确认为固 在转换 后采用公允价值模 式进行计量的 ，按转换 当日的公允价值计 定 资产 ， 会 计 上确 认 为投 资 性 房 地 产 的 土地 使 用 权 ， 企 业所 得 税 在 在 价 差 额 计 人 当期 损 益 ； 其 上确 认 为无 形 资产 ，二 者 应 按 固定 资 产 与 无 形 资产 的相 关 规定 进 行 转换 当 日的公 允 价值 大于 原 账 面 价 值 的 ，其 差 额 作 为 资本 公 积 计 入 税务处理。 所 有者 权 益 。 ３ 投 资 性 房 地产 发 生 后 续 支 出会 计 和 企 业所 得 税 处 理 比较 ５２２ 企 业 所 得 税 相 关 法 规 规 定 企 业 所 得 税 相 关 法 规 规 定 ， ＿． 开 ３１投 资 性房 地 产 后 续 支 出 新 会 计 准 则 的 规定 企 业 会 计 准 则 ． 规 定 ， 资 性 房 地产 发生 后 续 支 出 时 ， 投 如果 该 支 出将 会 引起 相 关 的 经 发企 业 将 开 发 产 品 转作 固定 资 产 应视 同销 售 ，于 开 发产 品所 有权 或 或利润） 的实现 。 济 利 益 很 可 能流 入 企 业 而且 该 支 出的 成 本 能够 可 靠 计 量 ，就 应 该 将 使用权转移时确认收入（ ５２３ 会计 处理和税务 处理 的比较 当房地产开 发企业将开发 ＿． 其资本化 ， 计入投 资性房地产 的成本 ； 如果不能满足上述条件 的， 应 产 品 转 作 固 定 资产 （ 资 性 房 地 产 ）无 论 企 业 采 取 成 本 计 量模 式 还 投 ， 当在发生的时候直接计入 当期损益。 ３２企业所得税相关法规的规定 企业所得税相关法规规定 ， ＿ 符 是采取公允价值计量形式对投资性房地产进行计价 ，企业所得税处