郑州市商业房地产投资风险分析及防范策略研究

现代商业MODERN BUSINESS139一、商业房地产概述在房地产的发展过程中，随着住宅房地产的饱和与走低，更多有实力的开发商进入商业房地产领域。

随着中国对外资零售业限制的取消，大量的零售商进入中国市场，空前活跃繁荣的局面为商业房地产的发展提供了广阔的市场空间。

（一）商业房地产投资的基本含义商业房地产主要是指按照用途划分的用作商业用途的房地产，包括超市、商铺、购物中心、社区商业、商业广场、ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ等。

商业房地产投资是指商业房地产开发企业的投资活动，即通过各种渠道集中资金，开发建成商业房地产项目，并通过项目运营或者租售以获取收益。

（二）郑州市商业房地产发展状况２００７年公布的郑州市“十一五”规划纲要明确提出，把郑州建设成为全国重要的现代物流商贸城市，这给郑州商业房地产带来了新的发展机遇。

１、老商圈商业房地产发展状况。

二七商圈历来是郑州商业与房地产开发的中心。

目前，除了北京华联、百货大楼等传统商业项目外，其周边商业房地产项目不但种类众多，而且体量庞大。

如宇通不动产有限公司开发的百年德化·风情购物公园，该项目作为中原首座“ＣＥＰＡ港澳城”，集购物、休闲、餐饮等多种功能为一体；美国西蒙地产、深圳格瑞企业管理咨询有限公司等新近联合开发的印象城购物中心已于２００９年９月份盛大开业；附近丹尼斯正在筹建２０万平方米的摩尔，是一个集购物、餐饮、娱乐、办公等为一体的综合性商业房地产项目。

２、新商圈商业房地产发展状况。

随着城中村的改造及郑州同周边城市的一体化发展，北区、东区作为未来发展的重点，开发商正在争相开发投资这些新地段的商业房地产项目。

宝龙·城市广场项目位于郑东新区龙湖南区，总建筑面积２５万平方米。

以中国商业房地产专家著称的宝龙集团发展有限公司投资２０亿元，欲将其建成郑州首家真正的“Ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ”项目。

它将彻底打破传统的商业模式，成为集旅游、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型商业广场。

由河南升龙置业有限公司开发的曼哈顿商业广场于２００９年５月闪亮登场，它拥有２２万平方米的超大商业体量，又具备商业繁荣的地段优势，该项目在开发初期就取得了巨大的成功。

二、商业房地产风险分析住宅房地产在出售后，开发商就可以获得价值补偿和收益，而商业房地产的回收期更长，甚至延续到整个项目的存续期，并且其收益状况受更多因素的影响。

例如，在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。

因此，其开发投资的风险比较大。

（一）商业房地产的风险因素商业房地产风险具有客观性、不确定性、损益双重性等特征，正确认识其特征及具体因素，对于建立和完善风险管理机制，减少损失，降低风险发生的可能性，实现较高的投资收益等具有重要的意义。

从风险识别的不同角度看，商业房地产存在的风险因素如下表所示：（二）郑州商业房地产存在的问题郑州市商业房地产投资的影响因素众多，不仅受宏观经济环境、本市土地政策和人口状况等环境的影响，而且还受到来自本市商业市场情况的影响。

巨大的利润使众多开发商争相进入商业房地产投资领域，郑州的商业地产市场进入空前繁荣期。

但在追求利益的同时，其发展过程中也存在着很大的问题。

１、重开发轻策划。

商业房地产项目不但要符合市场定位，还要有符合经营业态的合理规划。

郑州市商业房地产近几年得到了迅速发展，但其基本的操作思路仍然延续了住宅开发的策略及步骤，而往往忽略最重要的一个环节即商业策划。

如大型商场对层高、布局等要求很高，如果不考虑今后入驻商家的需求，很可能会导致项目失败。

２、重人流量轻地段。

某些商业房地产项目扎堆在老中心商圈开发投资，尽管整体人流量大，但由于商业市场饱和，停车场预留不足等问题，个别商场或商铺内部人气并不是很旺。

３、重销售与轻经营。

商业房地产的开发，应是始于“建”而终于“管”。

但是为缓解资金紧张，郑州市商业房地产项目大多是分割式产权，尽快销售，甚至承诺一定比率的投资回报，将项目作为一种金融工具来对待，而对后期如何经营的问题，考虑的很少。

虽然有的商业项目初期租售情况良好，但几年过后，产生很多的后期纠纷，开发商很有可能受到巨大的打击。

４、重个体与轻整体。

商业房地产项目需要考虑商业的整体氛围，进行统一规划，统一定位。

郑州市在城市规划条例中，虽然出台了商圈规划，商业房地产开发仍然各自为阵，多数的项目在规划时只考虑项目本身状况，缺乏对商业大环境的调研分析，可能会导致项目失败。

三、商业房地产的风险防范商业房地产投资的优势之一是可以获得较高的收益。

但往往是投资收益越丰厚，投资风险越大。

完全避免风险的发生是难以做到的，成功的投资者在于正确地估计可能发生的情况及存在的风险，并将风险损失降到最低限度。

（一）风险防范措施１、通过市场调查实行正确决策来预测和控制风险。

投资者应对项目周围的政治环境和经济环境有个清楚的认识，同时还要考虑到市场竞争程度、消费者需求结构变化等郑州市商业房地产投资风险分析及防范策略研究【文章摘要】商业房地产投资是一项高投入、高回报和高风险的事业。

通过分析郑州市商业房地产项目的风险因素，针对市场上目前存在的问题，提出了相应的风险防范策略。

【关键词】商业房地产；风险因素；风险防范樊松丽　河南职业技术学院　河南郑州　４５００４６李　梅　河南科技学院 河南新乡　４５３００３》转１３８页现代商业MODERN BUSINESS138【参考文献】１、郑州商业房地产市场分析［ＥＢ／ＯＬ］．郑州房地产网，２００９－０２－０５２、李珊珊．浅析房地产开发项目的风险与管理［Ｊ］．中国科技信息，２００８（１１）：７２－７５［３］　胡煜．浅谈房地产开发项目的风险管理及防范［Ｊ］．现代商业，２００９（１１）：４４－４５【作者简介】１、樊松丽（１９８１—），女，河南许昌，河南职业技术学院，助教，硕士，房地产管理；２、李梅（１９８０—），女，河南济源，河南科技学院，讲师，硕士，房地产经营与管理。

【参考文献】１、国家统计局“循环经济评价指标体系”课题组．　循环经济评价指标体系［Ｊ］．统计研究，２００６，（９）：２３－２６．２、李武威．循环型社会评价指标体系的构建及测度方法［Ｊ］．经济论坛，２００６，（１６）：２９－３１．３、Ｆｏｒｇｉｏｎｎｅ，ＧＡ．　ＨＲＳＯＳ：ａ　ｄｅｃｉｓｉｏｎ　ｓｕｐ－ｐｏｒｔ　ｓｙｓｔｅｍ　ｔｏ　ｆａｃｉｌｉｔａｔｅ　ｔｈｅ　ｐｒｉｖａｔｉｚａｔｉｏｎ　ｏｆｍｉｌｉｔａｒｙ　ｈｏｕｓｉｎｇ［Ｊ］．ＪＯＵＲＮＡＬ　ＯＦ　ＴＨＥ　ＯＰ－ＥＲＡＴＩＯＮＡＬ　ＲＥＳＥＡＲＣＨ　ＳＯＣＩＥＴＹ，５２　（６）：６３０－６４１．【作者简介】高远（１９８４－），男，安徽省淮南市人，合肥工业大学２００７级产业经济学研究生。

资源消耗、最小的环境代价实现经济的可持续增长，　从根本上解决经济发展与环境保护之间的矛盾。

第二，加强智力开发，突破技术障碍。

传统生产工艺过度消耗自然资源和能源、大量排放工业“三废”导致生态环境不断恶化、经济社会发展的持续性受到影响。

因此，应该积极开展与高校等科研院所的合作，加强技术研发水平和进行大规模的技术创新。

通过校企合作可进行产品绿色设计、研发绿色生产工艺、改进或淘汰现有技术体系和工艺流程，实施绿色制造和绿色生产、打破绿色贸易壁垒。

第三，完善产业链，突破资源环境的循环瓶颈。

制造业在生产过程中形成的一些废弃物自身无法进行循环处理，需要其它制造业的加工处理才能形成可再利用的资源。

而我国在废弃物循环处理方面有资质处理的制造业不多，往往是一省甚至是全国只有一家或零星几家，远远不能满足制造业的现实需求，形成了制约制造业发展循环经济的瓶颈。

因此，我国应该建立和分布一批资质企业专门处理，使其变为再生资源。

》接１３９页因素对项目的影响。

只有通过市场调查分析，才能做出正确的决策，以控制项目风险。

２、通过分离的方法规避风险。

对于商业房地产投资，分离的方式有两种：一是种类分离，即同时进行多种类型的商业房地产投资，由于不同种类商业房地产风险不同，收益水平也有差别，投资者最终获得的是一种平均的收益水平；二是地区分离，即将投资分散在几个不同地区进行，投资者可以避免某一地区经济不景气给整个投资造成的影响，从而达到降低或规避风险的目的。

３、采取回避的方法规避风险。

由于形势变化，投资可能无利可图，或者未来商业经营不确定性增强，可以考虑放弃原投资的打算或者中途停止正在进行的投资，这样就能大大减少因市场风险而造成更大的损失。

４、通过转移的方法来控制风险。

即通过把风险转移到其他投资者身上来达到控制风险的目的，如自然风险的投保，预租预售期房等转移风险。

（二）郑州商业房地产风险防范策略就存在的风险因素以及出现的问题，郑州市应该根据自身已有的条件、存在的局限性、未来的发展机会点，以及城市的整体规划等方面，总结国内外成熟商业房地产开发投资的经验，了解投资环境，找到一条适合郑州实情的商业房地产发展之路，以更好地把握郑州市场潜在的巨大商机。

１、做好市场调查，准确进行市场定位。

市场调研是房地产开发投资成功的关键。

在有效评估政府规划的前提下，深入市场调查，准确定位项目，注重产品创新，做特色化、个性化和本地化的商业房地产项目。

对郑州市来说，商业房地产项目的建设需建立在一定消费人口基数和消费水平上，因而对市场基础、消费容量、消费水平的分析显得非常重要。

面对复杂的商业房地产市场，只有通过深入的市场调研，才能证明定位的可能性与风险性；只有通过与目标经营者沟通，才能保证招商的成功机率，并且必须尽可能争取率先与品牌商达成协议，形成龙头效应。

这样，房地产开发商在项目启动之前，就能做到游刃有余。

２、不仅重视前期开发，更要重视后期经营管理。

商业房地产项目的成功涉及到房地产开发商、投资者以及运营商。

开发、盈利、经营、管理兼顾，每一个环节都处理好了，才能做出成功项目。

因此，在开发商业项目时，开发商应更多地关注招商和商业管理方面，如请专业管理机构前期介入，这样商家才能获得最理想的物业，后期商业经营才有可能达到一个最佳效果。

３、商业房地产专业化操作。

商业房地产作为郑州市项目开发建设的高潮与机会，它所面临的新的需求变化也必将导致结构的变化。

商业房地产的操作需要借助各种可以整合的商业策划、招商、运营、管理等各方资源的国际专业公司才可能成功；商业项目需要明确消费群体、未来客户群体，这将影响到开发过程中的各项目组合及后期的商业经营。

专业化的商业房地产才能更好地适应未来房地产市场的发展。

４、建立房地产风险预警体系。

房地产风险预警体系是在开发投资时进行调查研究的专门体系。

对商业房地产开发企业来说，建立房地产预警体系办公室，依托房地产管理的各个业务系统，将分散的房地产开发、交易、租赁登记备案等有机整合起来，同时纳入土地、金融等其它信息，形成全面客观地反映住商业房地产市场运行状况的市场信息能力，从而有效地防范风险。