房地产投资分析复习知识点教学提纲
《房地产投资分析》复习提纲(XXXX年)
《房地产投资分析》复习提纲第1章房地产投资分析的根本问题1、掌握房地产投资的概念2、熟悉房地产投资的根本形式3、了解房地产投资避税收入原理〔更适用于国外的税收制度和会计折旧形式〕4、熟悉房地产投资分析的内容〔或组成局部〕5、熟悉可行性分析和投资分析的区别6、熟悉投资价值的概念，与市场价值的区别7、了解现金流量的概念，熟悉开发出售型项目、开发后持有〔出租或经营〕项目、置业投资项目现金流量主要特点8、必须掌握的能力：将房地产投资项目的资金运行情况准确地画在现金流量图上〔流入、流出的时点〕。
一般如果没有具体说明，为了简化计算，公认的习惯是将每年现金流量的代数和〔流入减去流出〕看成是在年末发生，称为期末惯例法。
9、了解抵押常数、抵押贷款余额的概念，与其计算公式。
10、熟悉按月〔或年〕等额还本付息还款方式下，各月〔或年〕的本金和利息的各是多少的计算方法〔见教材P39页最后1行至P40页；还可以参见P48页第17题〕11、熟悉财务杠杆的概念12、了解财务杠杆的正负作用13、掌握关于自有资本收益率、贷款利率、资产的总收益率3者之间的关系〔实际上，资产的总收益率是自有资本收益率和贷款利率的加权平均数〕，具体见教材P41倒数第4行的计算式子。
14、了解投资回收和投资回报、收益率，掌握内部收益率的含义15、熟悉全部投资收益率、权益投资收益率〔即自有资金收益率〕的含义。
第2章房地产市场分析1、了解房地产市场的特征2、了解对房地产投资环境分析的主要内容〔如教材P64政治环境……根底设施环境〕，能熟练利用SWOT分析方法对房地产开发地块或项目进展全面分析。
3、了解房地产市场状况的调查与预测的主要内容4、了解房地产市场调查中直接调查法中4类方法的各在哪些类型房地产项目进展运用。
见教材P72，结合平时上课的所举的例子。
5、了解定性预测方法有哪些？定量预测方法有哪些？6、了解特尔斐法〔专家征询法〕根本过程7、了解移动平均法、指数平滑法、趋势预测法、回归分析法的根本原理第4章房地产开发项目的区位条件分析1、了解区位的含义2、了解商业区分为3个等级3、了解影响房地产开发项目的区位选择的因素分析〔5个方面〕4、熟悉居住项目区位分析应重点考虑的4点5、熟悉写字楼项目区位分析应重点考虑的3点6、熟悉零售商业项目区位分析应注意的5条原那么第5章房地产投资项目根底数据分析估算1、掌握房地产开发的总本钱费用两种分类方法与各自包含的内容〔开发本钱和开发费用之分，开发直接费和开发间接费〕〔教材P142第1段、第2段内容〕，将来工作了这些是根本常识。
(完整word版)房地产投资分析复习资料
第1章房地产投资分析的基本问题1、掌握房地产投资的概念:经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
2、熟悉房地产投资的基本形式1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产）（1）房地产开发投资包括商品房开发投资和土地开发投资（2）房地产置业投资（期房、现房、二手房）长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费式分为直接投资和间接投资2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金）（1）投资于房地产开发企业发行的债券和股票（2）投资于房地产投资信托基金(如越秀城建2005年在香港发行的内地第一支REITs)（3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元2005—1”）3、了解房地产投资避税收入原理（更适用于国外的税收制度和会计折旧形式）避税收入指因提取房地产折旧而降低纳税基数,给投资者带来的收益。
它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益.在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。
房地产避税优势说明应交的所得税=所得税税收基数×所得税率所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的余额。
会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折旧年限为20年）短于建筑物实际耐久年限，在账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降低所得税的基数。
4、熟悉房地产投资分析的内容（或组成部分)1、市场分析2、区位条件分析3、基础数据估算分析4、财务分析5、不确定性分析6、风险分析7、决策分析(方案比较选择分析）5、熟悉可行性分析和投资分析的区别房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。
可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程.其主要目的和任务是要明确是否值得投资于这个项目，即目标项目在技术上是否先进、实用、及可靠,在经济上是否合理，在财务上是否盈利，并通过具体的指标进行评价和判断。
房地产投资分析的基本知识
二、投资回收与投资回报
投资回收：投资者对其所投入资本的回收 房地产投资收益 投资回报： 投资回报：投资者所投入资本在使用中所获得的
报酬 例如： 例如：
贷款对于金融机构来说， 贷款对于金融机构来说，借款人还本的部分是投资回 收部分；借款人所支付的利息，是投资回报。 收部分；借款人所支付的利息，是投资回报。 房地产开发投资中， 房地产开发投资中，投资回收是指开发商所投入的 总开发成本的回收，投资回报表现为开发商的利润。 总开发成本的回收，投资回报表现为开发商的利润。
二、利息与利率
利息的计算有单利计算和复利计算两种
单利计算公式
Fn = P (1 + i • n )
F n = P (1 + i )
n
复利计算公式
三、名义利率和实际利率
当利率标明的时间单位与计息周期 不一致 就出现了名义利率和实际利率的区别。 时，就出现了名义利率和实际利率的区别。 例如： 例如： 某笔住房抵押贷款按月还本付息， 某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利 率为0.5%，通常称为“年利率 ，每月计息 率为 ，通常称为“年利率6%， 一次” 一次”。 按单利计算利息时， 按单利计算利息时， 名义利率=实际利率 名义利率 实际利率
把某一项投资活动作为一个独立的系统， 把某一项投资活动作为一个独立的系统， 流出系统的资金叫现金流出 现金流出， 流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金 现金流入。 叫现金流入。实际发生的这种资金流出或流入 叫做现金流量 现金流出与现金流入之差， 现金流量， 叫做现金流量，现金流出与现金流入之差，称 净现金流量。 为净现金流量。 投资、成本、销售收入、出租收入、税金、 投资、成本、销售收入、出租收入、税金、 利润等经济量，是房地产开发投资项目现金流 利润等经济量， 量的基本要素，也是投资分析最重要的基础数 量的基本要素， 据。
房地产估价师相关知识教学提纲
、房地产贷款担保的形式有（保证、质押、抵押 ）。
、关于房地产权益融资的说法，正确的有（ ）。（2011年真题）
、在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
、权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总出租面积为基础计算的。
规划知识
、区位评价采用土地分等定级即级差地租收益测算的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途
、确定城市性质一般采用定性分析和定量分析相结合的方法。
、大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施
5年。
、公共设施用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、其他公共设施用地等。
、中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。
、微观区位，指某块具体使用的土地在城市中的具体位置及周边的条件。
、根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制分区规划。
、建筑密度是一种通常以上限控制的规划指标。
P289。
、证券市场的功能包括筹资功能、定价功能、资本配置功能。
、银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。
、REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各
、房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快
、融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。
、业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业的主要目的，是希望通过该项投资，达到
、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常常要考虑以下三方面的因素：可能面积的组
房地产投资分析教学大纲
《房地产投资分析》教学大纲适用专业：房地产开发与管理课程类别：专业核心课程授课学时：54学分：3总纲课程的性质：本课程研究房地产投资分析的基本理论与方法，以便为房地产投资进行正确决策提供依据。
该课程由房地产投资分析概述、市场分析、区位分析、投资基础数据估算分析、财务分析、不确定性分析、风险分析、决策分析、案例分析和可行性分析报告等内容组成，案例特色明显、可操作性强，主要培养学生的动手能力与分析、决策能力。
最终应使学生能够针对具体的开发投资项目和置业投资项目，在众多的投资机会中选择出经济、技术、法律及社会各方面均可行的满意方案。
课程基本任务：通过本门课程的学习，学生应对房地产投资分析的基本内容有一系统的了解，同时还应注意运用理论去分析与解决实际问题能力的培养。
学习后，掌握投资动态分析中各种指标的计算方法。
掌握长、短期条件下独立方案、互斥方案及混合方案的选择方法及物价变动情况下投资方案的选择方法。
掌握财务分析、国民经济评价、项目的费用效益分析、不确定性分析的基本概念和分析方法以及指标的计算。
了解房地产投资风险分析的方法。
掌握房地产投资目标分析、要素分析、对象分析、类型分析的基本内容。
掌握房地产投资成本分析的基本含义，以及开发成本、综合开发成本、经租成本和筹资成本的分析方法。
掌握房地产投资收益的类别与构成，能够进行收益分析。
能够进行投资风险分析，经营物资分析和房地产证券投资分析。
课程内容概要：第一章房地产投资分析中的基本问题第一节房地产投资概述第二节房地产投资分析概述第三节房地产投资分析中常用的基本概念第四节小结第二章房地产市场分析第一节房地产市场的一般问题第二节房地产市场分析第三节房地产市场调查的方法与程序第四节房地产市场预测的种类与方法第五节房地产市场分析中的SWOT分析第六节小结第三章房地产开发项目的区位条件分析第一节区位与房地产价值第二节房地产开发项目的区位分析第三节区位选择要注意的问题第四节小结第四章房地产投资项目基础数据的分析估算第一节房地产开发项目总投资与总成本费用的估算第二节房地产投资项目的收入、税金估算第三节房地产投资项目的资金筹措第四节借款还本付息的估算第五节财务基础数据估算案例分析第六节小结第五章房地产投资项目财务分析第一节房地产投资项目财务分析概述第二节房地产投资项目财务分析基本报表第三节传统的财务分析第四节现代的财务分析第五节传统财务分析方法的应用——某置业（股权）投资者和债权投资者对商场投资的可行性分析案例第六节现代财务分析方法的应用——某房地产开发项目财务分析案例第七节基本报表填列与相应指标的计算案例分析第八节小结第六章房地产投资项目不确定性分析第一节房地产投资项目的不确定性概述第二节盈亏平衡分析第三节敏感性分析第四节小结第七章房地产投资项目风险分析第一节房地产投资项目风险概述第二节房地产投资风险的种类与控制方法第三节房地产投资风险分析第四节小结第八章房地产投资决策分析第一节房地产项目投资决策概述第二节房地产投资项目的方案比选第三节各比选指标的应用第四节案例分析第五节小结第九章房地产开发投资项目案例分析第一节租售房地产开发项目案例分析第二节房地产投资项目可行性研究案例分析——星海小筑住宅小区可行性分析第三节商业地产开发项目案例分析第四节小结第十章房地产置业投资项目案例分析第一节房地产置业项目投资分析概述第二节房地产买卖投资分析第三节房地产置业消费投资分析第四节房地产租赁投资分析第五节房地产置业出租经营投资分析第六节小结第十一章房地产开发项目可行性分析报告的撰写第一节房地产开发项目可行性分析报告的基本构成第二节房地产开发项目可行性分析报告正文的写作要点第三节房地产开发项目可行性分析报告的审读课程教学形式：在教学中，以教学大纲为依据，以多媒体教学为主，辅以学生实践调查学习，突出学生对房地产估价方法的学习和了解。
房地产投资分析重点(考试必备)
第二节 房地产开发项目区位分析
二、不同类型的房地产项目对区位的要求
1、居住项目
居住用地的区位选择应考虑以下主要因素：
（1）市政公用和公建配套设施完备的程度 （2）公共交通便捷程度（出行时间和出行支出，四点
（居住地、工作地、购物中心、游乐场所）总距离最短）
（3）环境因素
（4）居民人口与收入
如“闹中取静”的说法。
二、房地产投资的类型
（三）按房地产投资经营方式不同的划分 1、出售型房地产项目投资 2、出租型房地产项目投资 3、混合型房地产项目投资
第一节 房地产投资概述
三、房地产投资的目的
（二）避税收入 是指因提取房地产折旧而降低所得税纳税基 数，给投资者带来的收益。它是房地产投资者因 拥有房地产而间接获得的收益。在有关政策和法 规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基 本途径之一。
第四节 房地产市场调查的方法与程序
一、房地产市场调查方法
市场调查的方法主要包括以下几种： 1、普查法
2、抽样调查法（简单随机抽样、分层抽样、分群抽样； 配额抽样、任意抽样、判断抽样）
3、直接调查法（访谈调查或深度访谈调查、电话调查、 邮函调查、留置问卷调查） 4、间接调查法（观察法、实验法）
第四节 房地产市场调查的方法与程序
第二节 房地产开发项目区位分析
二、不同类型的房地产项目对区位的要求
2、写字楼项目
第一节 房地产投资概述
一、房地产投资的含义 （二）房地产投资的含义
是经济主体以获得未来的房地产资产增值或收 益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直 接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经 济行为。 房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城 改造、房屋建设、房地产经营、置业等。
房地产投资分析基本知识
把资金投入生产，可以获取一定数量的利润，而且 当利润率一定时，资金周转越快，取得的利润越多； 把资金存人银行，则可以获得一定数量的利息。利 润和利息体现了资金的增值，表明资金具有时间价值。 资金具有时间价值，但必须以投人生产或流通为前 提。静止的资金是不会增值的。
第一节 资金的时间价值
第二节 利息与利率 第三节 现金流量图、现金流量表与资金等值 第四节 等值计算公式 第五节 房地产投资经济效果分析
第一节 资金的时间价值
资金的时间价值是指一定数量的资金在生产或流通 中可以增加新的价值，即资金的价值可以随时间不断地 发生变化。 同样数额的资金在不同的时间具有不同的价值 ，即 等量不等值 。
第二节 利息与利率
一、利息和利率的概念 资金具有时间价值，因此占用资金应付出一定的代 价，反之，放弃使用资金应得到一定的补偿。 利息：占用资金所付的代价或放弃使用资金所得的报酬。 利息通常根据利率来计算。 利率：是指经过一个计息周期，所获利息额与借贷金 (即本金)之比，一般以百分数表示。
计息周期是计算利息的时间单位，我国银行存、贷
若本金为P，年利率为i，则单利计息本利和计算公 式为 F＝P（1+ni） (2—1) 式中 F－第n个计息周期末的本利和； p－本金；i—利率；n—计息周期数。 例 某人将1000元存人银行，存期为3年，年利率为9％, 按单利计息到期后可获本利和多少? 解：F＝P（1+ni）＝1000×（1+3×9％） ＝1270(元) 即到期后可获本利和1270元。 （二）复利 复利计息指不仅考虑本金生息，而且考虑已获利息 生息。即把已获利息加到本金中去，以上期末的本 利和作为本期计算利息的本金。
房地产投资市场分析教学提纲
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3.4 .2 房地产市场的周期循环
n （4）市场价格的特点
n 总体是向上的趋势
7
3.4 房地产市场的运行规律
2.4 .1 房地产空间市场与房地产资产市场
n （1）房地产空间市场 n 空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企 业，供给来源于房地产资产市场。
n （2）房地产资产市场 n 资产市场的需求者是通过拥有房地产而获取收益的家庭 和机构投资者，新增供给来源是新建的建筑物数量。
王望珍
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3.4 .3 房地产市场中的泡沫与过热
n （1）房地产泡沫及其成因
n 定义：指由于房地产投机引起的房地产市场价 格与使用价值的严重背离，脱离了实际使用者 支撑而持续上涨的过程及础 n 投机需求膨胀是诱因 n 金融机构过度放贷是助燃剂
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（2）房地产过热及其诱因
沫是基于投机的动机
n 2、联系
n 过热不是泡沫，但是过热是市场产生泡沫的前提， 也是诱因。
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（4）房地产泡沫的衡量
n 实际价格/理论价格 n 房地产价格增长率/实际GDP增长率 n 房地产价格指数/居民消费价格指数 n 房价收入比 n 住房支付能力指数 n 房地产投资需求/房地产使用需求
（1）定义
n 是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,
且此现象重复发生。
供求平衡点
繁荣（扩张）阶段
衰退（收缩）阶段
低
第5章--房地产投资分析基础讲课教案
• REITs的投资者包括小额投资人和机构投资人，例如退 休基金、保险公司、基金会、寿险基金、银行信托部 和共同基金。
独户住宅借 款人
Mortgage
$
抵押
First Lender
银行1
Mortgages
Second Lender
银M行or2tgages
Mortgage
Multifamily Borrower
$ 多户住宅借
款人 抵押
Wall Street
华尔街投 资者
抵押债权
Mortgage-backed Securities
• 易于获得金融机构的支持
由于可以将物业作为抵押品,所以投资者可以较 容易获得金融机构的支持.
• 能抵消通货膨胀的影响
从中国住宅市场价格的变化情况来看,在过去 的十几年中,房地产价格的年平均增长幅度大大超 过了同期通货膨胀水平.
• 提高投资者的资信等级
2、房地产投资之弊 • 变现性差 • 投资数额巨大 • 投资回收周期长 • 需要专门的知识和经验
• REIT的管理阶层都是在房地产业界、企业界有名望的 专业管理人。
• 收益稳定(主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入) • 流动性好
台湾的房地产投资信托
三、房地产投资的利弊
1、房地产投资之利
• 相对较高的收益水平
• 能够得到税收方面的好处(置业投资)
税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命 和经济寿命来说要短得多,这就使建筑物每年的折旧 额要比物业年收益能力的实际损失高得多,致使置业 投资者帐面上的净经营收入减少,相应地减少了投资 者的纳税支出.
房地产投资分析复习知识点
一、绪论【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。
【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费3、改善城市环境；4、抵御通货膨胀影响【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、政策法律因素、技术因素【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性二、基本原理【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。
效用值具有客观性、主观性。
三、房地产投资市场【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能政府宏观管理的基础【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、城市化进程、宏观调控、消费者预期【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。
这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。
四、房地产投资环境【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。
特点：多样性、综合性、动态性【房地产投资环境分析方法——综合评价法】五、资金的时间价值【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。
房地产估价师相关知识教学提纲
房地产估价师相关知识教学提纲一、引言1.1介绍房地产估价师的定义和职责1.2说明房地产估价师的应用领域和重要性二、基本概念和原理2.1了解房地产估价的基本概念，如价值、价格、成本等2.2解释与房地产估价相关的原理和假设，如市场经济、供求关系等三、估价方法3.1介绍房地产估价的常用方法，如市场比较法、收益法和成本法3.1.1市场比较法：解释该方法的基本原理和步骤，如如何选择比较单位、确定调整因素等3.1.2收益法：介绍该方法的基本原理和步骤，如如何确定收益和资本化率等3.1.3成本法：解释该方法的基本原理和步骤，如如何确定代价、折旧等因素3.2提供实际案例和练习，帮助学生掌握估价方法的应用和分析能力四、数据分析和应用4.1学习房地产估价师需要了解和应用的数据，如市场交易数据、租金数据、土地数据等4.2介绍如何分析和处理这些数据，以便进行准确的估价4.3提供实际案例和练习，帮助学生提高数据分析和应用能力五、专业标准和伦理道德5.1解释房地产估价师的专业标准和伦理道德要求5.2强调学生在实践中要遵守这些标准和规范，保持公正和客观的态度六、实践培训6.1安排学生参与实际房地产估价项目，提供实践机会和指导6.2培养学生分析和解决实际问题的能力6.3强调实践中的合作和团队合作七、案例分析和讨论7.1提供一些真实的房地产估价案例，并与学生进行案例分析和讨论7.2帮助学生应用所学知识解决实际问题，并加深理解八、学习资源和参考资料8.1推荐一些学习资源，如相关教材、网站和期刊九、总结和展望9.1总结房地产估价师相关知识的重点和要点9.2展望房地产估价师职业的发展前景和挑战这个教学提纲旨在帮助学习房地产估价师相关知识的学生系统地了解房地产估价的基本概念和原理，掌握常用的估价方法和数据分析技能，培养实际操作和分析问题的能力，并遵守专业标准和伦理道德要求。
通过案例分析和讨论，学生可以将理论知识应用到实际问题中，加深对房地产估价的理解和应用能力。
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一、绪论
【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。
【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量
【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性
【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入
【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费
3、改善城市环境；
4、抵御通货膨胀影响
【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、
政策法律因素、技术因素
【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性
二、基本原理
【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期
【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量
【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。
效用值具有客观性、主观性。
三、房地产投资市场
【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能
政府宏观管理的基础
【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、
城市化进程、宏观调控、消费者预期
【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。
这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。
四、房地产投资环境
【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。
特点：多样性、综合性、动态性
【房地产投资环境分析方法——综合评价法】
五、资金的时间价值
【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。
（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。
利率：单位时间内的利息与本金之比。
【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。
【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。
【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。
也称本利和，一般用Ｆ表示。
计算公式：Ｆ＝Ｐ✕(1+i)n
【复利现值】是指未来某一金额的现在价值。
一般用Ｐ表示。
计算公式：Ｐ＝Ｆ/(1+i)n
【年金】一定时期内，在相同间隔的时间点上，收入或支出的数额相同。
（在一定时期内每期相等金额的收付款项）。
用Ａ表示。
❖ 期末年金的计算（后付年金）
1、期末年金终值：i
i A F n n 1)1(-+= 2、期末年金现值：n
n i i i A p )1( ·1)1(+-+= ❖ 期初年金的计算（先付年金）
1、期初年金终值：）（i i
i A F n n +-+=1 · 1)1( 2、期初年金现值：）（i i i i A p n n ++-+=1 · )
1(·1)1( ❖ 资金回收年金（等额还款）
1
)1()1( ·-++=n n
i i i P A 【名义利率】是指金融机构公布的年利率。
用ie 表示 实际利率大于名义利率
【实际利率】是指由于计复利次数的不同而实际支付的利率。
用in 表示。
六、经济评价体系
【房地产投资经济评价指标体系】
静态指标：投资利润率、静态投资回收期、投资利税率
动态指标：净现值、内部收益率、动态投资回收期、盈利指数、年值
F t ——各年的净现金流量； P ——期初投资额； io ——基准回报率；
NPV ——净现值； IRR ——内部回报率。
【净现值】是指用一定的贴现率将投资期内的净现金流量，折现到投资期初的现值之和。
NPV = ∑Ft （P/F ﹐i0﹐t ）-P
NPV ≥0时，投资项目在财务上才是可取的
【内部回报率】是指房地产投资项目在投资期内资金净现值等于零时的折现率。
NPV(i1)>0； NPV(i2)<0 i2>i1
）（122111 · )
()()(i i i NPV i NPV i NPV i IRR --=+ IRR> i 0(基准回报率) 【净现值率】是净现值和初始投资（P ）的比率、
【盈利指数PI 】是单位投资带来的收益现值
七、不确定性分析
【不确定因素】租售价格及租售率（出租率、空置率）、开发周期
开发成本（土地费用、建安工程费、融资成本等）、利率
【盈亏平衡点】 是房地产开发项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入与支出持平，净收入等于零。
它是开发企业的销售收入扣除销售税金后与成本相等的经营状态。
C F
Q* = ———
P-C X -t
【敏感性分析】是通过分析、预测房地产投资项目的某些不确定性因素发生变化时，项目经济评价指标因此而受到的影响程度，进而从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种分析方法。
【概率分析】是运用概率原理预测不确定性因素对房地产投资项目经济效益影响的一种定量分析方法。
八、风险分析
【风险】是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。
风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。
（一个人事件的不确定性和它可能带来的不确定性的结果的综合效果）
【房地产投资风险的特征】多样性、变现差、补偿性
【按揭违约风险】 r -α
F ＞R R =1+ ——— 为楼价下跌幅度警戒线。
1 +β
借款本金偿还率增加时，违约风险小；按揭比率增大，违约风险增大； 购楼交易费率增大，违约风险增大；楼价下跌幅度增大，违约风险增大。
【房地产投资组合】狭义：是指由不同类型和不同地区的房地产投资所构成的投资组合。
广义：是指房地产与股票、证卷等金融资产的投资组合。
组合投资能够分散风险，但要付出降低风险溢价的代价。
完全正相关组合投资，起不到分散风险的作用。
完全负相关组合投资，可将所有个别风险都分散掉。
九、投资决策
【房地产投资决策时，需具备的基本条件：】①具有明确的投资决策目标
②具有具体的投资决策方案③具有科学的评价标准 ④具有翔实、客观的数据
【确定型房地产投资决策分析的主要方法】数值比较法、比率比较法
【独立方案的比较与选择】 以期获得最大的总体效益，即∑NPV 最大。
【互斥方案的比较和选择】
1、对于项目计算期相同的互斥方案，可直接用净现值进行比选。
2、对于项目计算期不同的互斥方案，可采用净年值进行比选。
n
n i i i NPV NAV )1( ·1)1(/+-+=
【不确定型房地产投资决策】
一、悲观法决策：小中取大
二、乐观法决策：大中取小
三、折中法决策：
四、后悔值法决策：
十、可行性研究
【可行性研究的作用】
是项目投资决策的科学依据、是项目评估的依据、是项目筹措建设资金的依据是开发商与各部门签定合同的依据、是项目设计等基本建设前期工作的依据是环保部门审核项目环境效益的依据
【可行性研究的依据】
国家和地区经济建设的方针、政策以及长远规划
批准的项目建议书或同等效力文件
国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划
可靠的自然、地理、气象、地质、经济、社会、人文的资料
有关工程技术方面的标准、操作规范、指标、要求的资料
国家公布的有关经济参数和指标
【房地产投资可行性研究步骤】
投资机会研究；初步可行性研究；详细可行性研究；可行性研究的评价。