房地产投资分析综合测试题2
房地产投资分析试题
房地产投资分析试题一、填空题：(共30分，每空1分。
)1.房地产投资三要素中，最重要的是，房地产的增值事实上是的增值2.由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。
3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、、且在市场景气时较易出现。
4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。
5.影响投资成本的两个重要因素是利率和。
6.资金时间价值的计算方法可以分为和两种，前一种充分体现了资金的时间价值。
7.年金指在一定时期内每期的收付款项，如、租金、贷款利息等。
8.在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘以，便可得先付年金的现值。
9.投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从和两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。
10.房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、阶段、阶段、评估决策阶段。
11.静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率和。
12.按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、和。
13.通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在不是时就会不一致。
14.投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬：承担风险的收益、社会风险补偿、。
15.净现值等于零，可判断该投资项目。
16.由于工业房地产差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。
17.房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、厂商权益的保障和。
18.房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资的。
19.房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基础设施条件等的调查属于调查。
20.实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，可用项目的作为计算静态投资回收期的依据。
地产投资测试题及答案
地产投资测试题及答案一、选择题1. 以下哪项不是地产投资的常见类型？A. 住宅投资B. 商业地产投资C. 农业地产投资D. 工业地产投资答案：C2. 地产投资中，以下哪个因素不是影响地产价值的主要因素？A. 地理位置B. 地产的物理状况C. 地产的所有权结构D. 地产的市场需求答案：C二、判断题1. 地产投资总是能够带来正收益。
（）答案：错误2. 地产投资的风险与回报成正比。
（）答案：正确三、简答题1. 简述地产投资的三个主要优势。
答案：地产投资的三个主要优势包括：资本增值、租金收入和税收优惠。
2. 地产投资中，投资者应如何评估地产的市场价值？答案：投资者可以通过比较类似地产的售价、评估地产的租金潜力以及考虑地产的地理位置和市场需求来评估地产的市场价值。
四、计算题1. 如果某地产的购买价格为100万元，预计年租金收入为5万元，年运营成本为2万元，计算该地产的投资回报率（ROI）。
答案：投资回报率（ROI）=（年租金收入 - 年运营成本）/ 购买价格 = (5 - 2) / 100 = 0.03 或 3%五、案例分析题1. 假设你是一位地产投资者，你正在考虑购买一块位于市中心的商业地产。
该地产的购买价格为500万元，预计年租金收入为40万元，年运营成本为10万元。
请分析并给出你的投资决策。
答案：首先，计算投资回报率（ROI）=（40 - 10）/ 500 = 30 / 500 = 0.06 或 6%。
考虑到市中心商业地产的高租金收入和较低的运营成本，以及地产的潜在增值，投资决策是积极的。
然而，还需要考虑地产的市场趋势、竞争环境和潜在风险，以做出全面的投资决策。
六、论述题1. 论述地产投资与股票投资的主要区别。
答案：地产投资与股票投资的主要区别包括：地产投资通常涉及较大的资本投入，流动性较低；地产投资的收益主要来自于租金和资本增值，而股票投资的收益则来自于股价上涨和分红；地产投资风险相对较低，但管理成本和维护成本较高；股票投资则具有较高的流动性和较低的管理成本，但市场波动性较大，风险相对较高。
房地产投资分析试题
房地产投资分析试题课程代码：00171一、单项选择题（本大题共24小题,每小题1分，共24分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.一般的写字楼租售采用______租约合同。
( )A.标准B.特制C.特别 D。
法定2。
小型购物中心属于( ）A.工业用房 B。
特殊用房C.写字楼 D。
零售商业用房3.游乐园属于（）A。
工业用房 B.特殊房地产C。
写字楼 D.零售商业用房4。
固定资产投资方向调节税的征收对象是（）A。
固定资产投资 B.流动资产投资C。
无形资产投资 D.有形资产投资5。
土地增值税的纳税义务人是（）A.土地管理部门B.土地所有权人C.转让房地产并取得收入的单位和个人D.土地使用权人6。
银行放贷必须有适用、适销、适量的物资保证，以避免贷款资金构建的实物不至形成呆滞积压，能及时收回投资，这体现了银行贷款的( ）A。
物资保证原则 B.按期偿还原则C。
择优扶持的原则 D。
先评后贷原则7。
某公司2008年年初应收帐款余额为20000元，年末应收账款余额为21600元，全年产品销售收入总额为156000元，则该企业2008年应收帐款周转率为( ）A.7.0 B。
7.2C.7。
5 D。
7。
88。
某公司2008年年初存货余额为10000元,年末存货余额为20000元,全年产品销售成本为22000元,则该企业2008年存货周转率为（）A。
1.1 B.1.47C。
2.2 D。
2。
59。
某公司2009年预收帐款总额为500000元，存货为400000元，则该企业预收帐款存货比为( )A。
0.2 B。
0。
8C。
1.25 D.2.510。
以下行为属于房地产交易的是（)A。
房屋建造 B。
房屋维修C.房屋拆迁D.房屋租赁11。
土地一级市场指（）A.国有土地使用权转让市场B.国有土地使用权出让市场C.固有土地使用权抵押市场D.国有土地使用权租赁市场12。
《房地产投资分析》模拟试题课程复习试卷期末试卷
《房地产投资分析》课程模拟试题班级：姓名：学号：成绩：.一、单项选择题（共30分，每题2分）（1）一出让住宅用地使用权转让，已使用20年，则转让后的土地使用权年限为（）。
A.30年B.40年C.50年D.60年（2）下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）。
A. 房屋出租B. 房地产抵押C.土地使用权转让D.土地使用权出让（3）下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。
A．购买房地产公司股票 B．购买土地使用权C．购买新建商品住房 D．购买存量商品住房（4）房地产投资分析中，“计算期”的起点是（）。
A.取得房地产开发用地的时间B.开始动工开发的时间C.开始经营的时间D.开始预租或预售的时间（5）在房地产市场调查中，先将母体按其属性特征分成若干类型或若干层，然后再从中随机抽取样本的方法是（）。
A.简单随机抽样法B.分层随机抽样法C. 分群随机抽样法D.配额抽样法（6）房产税的税率，按照（）计算缴纳时，税率为1.2%。
A. 房产租金收入B. 房产原值C. 房产现值D. 建造成本（7）下列属于财务费用的是（）。
A. 借款利息B. 广告费C. 绿化费D. 预售许可证申请费（8）下列能反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出的报表是（）。
A.资金来源与运用表B.现金流量表C.利润表D.资产负债表（9）某项目流动资产总额为80万元，存货为20万元，流动负债总额为100万元，则此项目的速动比率为（）。
A.80%B. 65%C. 60%D. 无法确定（10）某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于( )。
A.银行贷款利率B.通货膨胀率C.国民经济增长率D.项目基准收益率（11）对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。
A．净现值法 B．差额内部收益率法 C．等额年值法 D．等额年费用法（12）根据《城市房地产管理法》等法律的规定，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的（）以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的土地方可进行转让。
房地产投资分析计算题、综合题
房地产投资分析计算题、综合题1 ．有一项投资,投资者投资100 万元购买一栋住宅用于出租，租期10 年.租约规定每年年初收租，第一年租金为10 万元，每二年租金增加10％，在租约期满后将物业售出，得到收益90 万元，折现率12% ,计算净现值和内部收益率。
（注:基准收益率10% ,计算可利用下表进行）2 已知某房地产投资项目固定成本为350万元，单位变动成本为920元/ｍ²，商品房平均售价为2000元/ｍ²，投资商拟获利530万元。
试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。
若各种税金的综合税率为16%，试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。
解：（1）收入函数F(x) =2000x成本函数C(x) =3500000+920x令F（x）=C(x）得：2000x =3500000+920xx =3500000/1080x =3240.7 （m²)即当x =3240.7 时，盈亏平衡。
令F（x) —C（x）=5300000 得:x =8148.1 (m²)所以,该项目目标利润开发量为8148.1平方米。
（2）收入函数F(x）=2000x成本函数C(x) =3500000+920x+16％＊2000x令F(x) =C（x）得：2000x =3500000+920x+320xx =4605。
3 (m²)即综合税率为16%时，x =4605.1 盈亏平衡.令F(x）—C(x）=5300000 得：x =11578.9 (m²)所以,综合税率为16%时，项目利润开发量为11578。
9 平方米。
3 某房地产投资公司年利润资料如下：（单位：万元)2000年100 2001年112 2002年1252003年140 2004年155 2005年1682006年180 2007年194试预测2009年的利润额解:列表如下年份x y y的一次差2000—7 1002001—5 112 122002-3 125 132003-1 140 152004 1 155 152005 3 168 132006 5 180 122007 7 194 14∑x =0 ∑y =1174 ∑xy =1142 ∑x² =168Y的一次差接近一个常数，故用y =a+bx 求解∑y =na+b∑x∑xy =a∑x+b∑x²解得 a=146.75 b=6。
房地产投资与投资风险(二)_真题(含答案与解析)-交互
房地产投资与投资风险(二)(总分73, 做题时间90分钟)(一)单项选择题1.房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其原因分析，错误的是( )。
A．土地不会毁损B．地上建筑物有耐久性C．变现性差D．土地使用权年限较长SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C2.房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的( )。
A．增量供给B．存量供给C．潜在供给D．总量供给SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A3.一般来说，与长期投资相比，短期投资( )。
A．风险较大B．收益率较高C．流动性较好D．投资回收期较长SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C[解析] 短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。
4.土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种( )。
A．长期投资B．短期投资C．风险投资D．金融投资SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A5.当房地产开发商将建成后的物业用于出租或( )时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A．出售B．抵押C．转让D．经营SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:D6.同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有( )。
A．保值性B．增值性C．异质性D．弱流动性SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C[解析] 异质性是房地产的特性，不是房地产市场的特性，更不是房地产投资的特性。
此题出得不严谨。
7.下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是( )。
A．购买房地产股票B．购买商铺C．购买房地产债券D．购买住房抵押支持证券SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:B8.关于投资组合理论的说法，正确的是( )。
课程编码为08592的房地产投资-试卷2及答案(2017年4月)
课程编码为08592的房地产投资试卷2（2017年4月）1．在理论上，______是房产和地产两个概念的合称。
[ ]A. 房地产B. 建筑物C. 特殊商品D. 土地附着物2. 房地产业是资金密集型行业，因此，房地产投资开发项目在很大程度上要依赖______支持。
[ ]A. 政府B. 开发商C. 金融部门D. 投贷部门3. 房地产投资分析的目的是[ ]A. 全面性B. 客观性C. 策划性D. 责任性4. 与其他商品市场不同，房地产市场的交易客体是[ ]A. 地产（物业）B. 土地C. 房屋D. 地基5．以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场被称为[ ]A. 土地市场B. 土地一级市场C. 土地二级市场D. 土地三级市场6．房地产抵押是以房地产的所有权作为抵押物而进行的一种______行为。
[ ]A. 偿还B. 典当C. 置换D. 借贷7. 资金供求双方不直接见面，而是由资金供给者将资金提供给金融机构，再由金融机构将资金提供给开发企业，这种方式被称为[ ]A. 直接融资B. 间接融资C. 中介融资D. 第三方融资8．个人住房抵押贷款的利率有两种。
我国目前采用的是______方式。
[ ]A. 可调利率B. 固定利率C. 等额利率D. 还本付息9．征用耕地的补偿费为该耕地被征用前二年平均年产值的______。
[ ]A. 4-6倍B. 4-8倍C. 6-8倍D. 6-10倍10．下列哪个不属于开发成本费用[ ]A. 前期工程费B. 公共设施费C. 安置补助费D. 基础设施费11．某项目的总投资为500万，其年平均销售利润为150万无，是该项目的投资利润是__________ [ ]A.20%B. 30%C. 40%D. 50%12．房地产投资者可以利用外国资金进行房地产投资活动，主要方式不包括[ ]A. 政府外汇B. 外国商业银行贷款C. 与外资合营D. 发行境外债券13．契税的纳税义务人是承受方，契税实行的是[ ]A. 固定比例税率B. 超率累进税率C. 差别比例税率D. 3%～5%的幅度税率14．房地产开发项目盈利与亏损的分界点是[ ]A. 边际利润点B. 盈亏平衡点C. 亏损点D. 赢利点15．对于一般的项目，只需进行盈亏平衡分析和________即可。
房地产投资分析 试题参考答案
鲁东大学成人教育《房地产投资分析》试题一、单选题（共10题,共20分）1. 国民经济评价的目的是（）。
A.项目盈利最大B.资源最佳配置C.社会效率最高D.社会公平2. 详细可行性研究阶段投资估算的精度为（）。
A.±20%B.±30%C.±40%D.±10%3. 在以下投资决策指标中，什么指标不宜用于互斥项目的优劣判定？（）A.财务净现值B.财务内部收益率C.差额投资内部收益率D.现值指数4. 某房地产投资项目的初始投资为200万元，投资期为1年，预计该项投资的报酬额及其发生的概率如下表：则投资该项目的内部报酬率为（）。
A.50%B.150%C.47.5%D.58.33%5. 下列什么项目不属于商业房地产？（）。
A.购物中心B.旅馆C.写字楼D.车站6.在进行房地产投资环境多因素综合评价时，采用E=ΠCK加权乘法综合评价法的条件不包括（）。
A.每一环境条件评价指标的重要性相同B.每一环境条件评价指标的重要性不同C.各环境条件评价指标相互影响D.各环境条件评价指标相互关联7.下列什么项目属于资金筹集费？（）A.印刷费B.租金C.股利D.利息费8. 若企业融资额在1000万、3000万、5000万、7000万元的融资规模下的边际资金成本分别为6%、9%、13%、15%，而估计投资收益率平均可达到13.6%，问企业合理的融资规模应为多少？（）A.1000万B.3000万C.5000万D.7000万9. 下列哪个指标反映投资项目的偿债能力（）。
A.资产负债率B.财务内部收益率C.投资回收期D.资本金收益率10. 某房地产出租项目，预计每年年末租金收入为900万元，折旧费为75万，付现成本300万，企业所得税率为33%，则该项目的税后年净现金流量为（）万元。
A.426.75B.351.75C.603D.600二、判断题（共10题,共20分）1. 目前，我国工业用地的竞租能力大于住宅用地(错)2. 房地产投资的便利性和外汇投资一样，都是较低的(对)3. 房地产投资的专业性与期货投资一样，都是较高的(错)4. 投资旅馆的现金纯收入好，而对需要管理水平和技术要求却并不是最高(错)5. 财务内部收益率只有对常规投资的项目才具有决策指标的意义(对)6. 无论做什么房地产投资，区位最重要，因此城市中心区的投资利润应该最大(对)7. 房地产投资的风险没有股票投资的风险大(对)8. 投资银行建筑的安全及保值性最好(对)9. 通货膨胀的影响属于转移支付(对)10. 财务净现值为零，说明项目利润为零，不值得投资(错)三、简答题。
房地产投资考试试题
房地产投资考试试题一、单项选择题（共35小题，每小题2分，共70分）1、下列哪个要素不是房地产投资决策的基本要素（）标准答案:D、A、决策目标B、决策者C、决策时间D、变量决策2、净收益=潜在毛租金收入－（）+其他收入－运营费用。
标准答案:B、A、还本付息额B、空置和收租损失C、所得税D、折旧额3、商业房地产建设用地的最主要的获取方式是（）。
标准答案:B、A、行政划拨B、竞买C、协议D、投标4、如果一个增值额为58万元，扣除项目金额为100万元的项目，其土地增值税为（）标准答案:B、A、10.5B、18.2C、17.4D、23.25、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。
标准答案:C、A、建造成本B、地价C、资本化率D、贷款利率6、开发项目全部投资的内部收益率表明了（）。
标准答案:B、A、将未来收益或收入转换成现值的收益率B、项目投资所能支付的最高贷款利率C、项目年净收益与项目投资的资本价值之比D、投资者每年所获得的或期望获得的收益率7、房地产的投资形式包括（）。
A、房地产实物资产和房地产金融资产B、房地产直接投资和房地产间接投资C、固定资产投资和流动资产投资D、商品房建设投资和土地开发投资8、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生一3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45％；一般概率为35％；不好的概率为20％。
则该项目的期望值为（）万元。
标准答案:B、A、3680.60B、2677.50C、5356.80D、4003.509、某公司以120万元购买了150㎡的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（）。
房地产投资分析答案.doc
建筑系2014-2015学年度第一学期城高建筑12期中《房地产投资分析》试卷（2014.11.）出卷人：陈志琴审核人：孙良班级：___________ 姓名: ______________ 成绩：_____________一、名词解释（每小题2分，共10分）1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资产的经济活动。
或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。
2、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等，各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。
其资金所有权和使用权是分离的。
3、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人4、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。
（不包括单纯的土地交易活动）。
5、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境二、填空题（每空1分，共20分）1、投资活动的构成因素包括：投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程。
2、投资方式包括直接投资和间接投资两种。
3、房地产投资时必须注意的三要素为时机、地段、质量。
4、投资活动依次经过投资资金的形成与筹集、投资的分配、投资的使用和投资的回收与增值四个阶段。
5、投资环境的基本特征表现在系统性、动态性、主导性和地区斧异性四个方面。
6、房地产投资主体主要包括：国家、企业、个人。
.选择题（每题2分，1、根据投资回收期的长短，投资可分为长期投资和短期投资，短期投资的回收期一般不超过A__________ 。
A、1年B、2年C、3年D、5年2、下列属于房地产投资主体的是 A 。
A、直接投资者B、房地产股票持有者C、房地产债券持有者D、房地产信贷资金的发放者3、下列不属于企业自有资金的是 D 。
2024年房地产估价师之开发经营与管理练习题(二)及答案
2024年房地产估价师之开发经营与管理练习题(二)及答案单选题（共200题）1、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。
A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判断【答案】 A2、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按( )作为计息周期的。
A.年B.半年C.季度D.月【答案】 C3、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。
A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用【答案】 A4、下列财务报表中，储存基础性数据的是（）。
A.辅助报表B.资产负债表C.资金来源与运用表D.现金流量表【答案】 A5、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。
A.投资机会选择与决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段D.租售阶段【答案】 B6、某开发商向银行申请了利率6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本额为（）万元。
A.7.59B.7.28C.13.59D.6.05【答案】 A7、（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率【答案】 B8、总平面设计中影响工程造价的因素不包括（）。
A.功能分区B.运输方式选择C.占地面积D.建筑结构【答案】 D9、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（）。
A.会计主体B.持续经营C.会计分期D.货币计量【答案】 B10、下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）。
A.回收固定资产余值B.开发建设投资C.长期借款D.净转售收入【答案】 B11、计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是（）。
A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.资金来源与运用表【答案】 B12、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。
房地产投资分析技术练习题
房地产投资分析技术练习题一、单项选择题：1、某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期限间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是（ D ）万元。
A、160B、240C、320D、4802、上题中如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是（ C ）万元。
A、356.23B、486.57C、536.48D、684.753、偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于（ B ）。
A、12B、1.2C、2D、0.24、从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的（ B ）。
A、税前现金流B、有效毛收入C、净运营收益D、名义收益5、收益性物业的运营费用是除（ A ）外物业发生的所有费用。
A、抵押贷款还本付息B、税金C、保险D、人员工资6、从（ A ）中扣除（ A ）后就可得到物业净运营收益，简称净收益。
A、有效毛收入运营费用B、潜在毛租金收入运营费用C、有效毛收入空置和收租损失D、潜在毛租金收入空置和收租损失7、（ C ）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
A、潜在毛租金收入的最大化B、税前现金流的最大化C、净运营收益的最大化D、税后现金流的最大化8、关于物业经营过程中的准备金下列表述，不正确的是（ B ）。
A、准备金又称大修理基金B、用于物业日常维修和更新改造C、如果这部分资金来自物业的收益，应从物业现金流中扣除D、小区内的非住宅物业的准备金在《物业管理条例》中称作专项维修资金9、目前我国营业税的税率为（ D ），城市维护建设税和教育费附加在市区分别为营业税税额的（ D ）和（ D ）。
A、12% 4% 3%B、12% 5% 3%C、5% 10% 3%D、5% 7% 3%10、现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（ D ）的简化图式。
地产投资测试题及答案
地产投资测试题及答案一、单项选择题（每题2分，共10题）1. 地产投资中，下列哪项不是影响房价的主要因素？A. 地理位置B. 交通便利性C. 教育资源D. 房屋朝向答案：D2. 地产投资中，下列哪项不是商业地产的特点？A. 较高的租金回报率B. 较低的空置率C. 较高的管理成本D. 较低的投资风险答案：D3. 在进行地产投资时，以下哪个因素不是评估地产价值的关键？A. 地产的区位B. 地产的用途C. 地产的建筑质量D. 地产的所有权年限答案：D4. 地产投资中，下列哪项不是住宅地产的优势？A. 较高的流动性B. 较低的投资门槛C. 稳定的租金收入D. 较高的投资风险答案：D5. 地产投资中，下列哪项不是工业地产的特点？A. 较大的占地面积B. 较低的租金收入C. 较高的投资回报率D. 较强的产业集聚效应答案：B6. 在地产投资中，以下哪个因素不是影响地产价格的宏观经济因素？A. 利率水平B. 通货膨胀率C. 地产政策D. 地产的地理位置答案：D7. 地产投资中，下列哪项不是地产投资的风险？A. 市场风险B. 利率风险C. 政策风险D. 地产的建筑质量答案：D8. 在地产投资中，下列哪项不是地产投资的策略？A. 长期持有B. 短期交易C. 地产开发D. 地产租赁答案：D9. 地产投资中，下列哪项不是地产投资的优势？A. 资产增值B. 稳定的现金流C. 较高的流动性D. 较低的投资门槛答案：D10. 在地产投资中，下列哪项不是影响地产投资回报的因素？A. 地产的地理位置B. 地产的用途C. 地产的建筑质量D. 地产的投资成本答案：D结束语：以上是地产投资测试题及答案，希望能够帮助考生更好地理解和掌握地产投资的相关知识。
房地产投资考试题
房地产投资考试题房地产投资是指以购买、持有、销售房地产权利为主要手段，获取资本增值和固定资产间接收益的投资活动。
现代房地产业已成为国民经济的重要组成部分和国家基本建设的普遍需要，越来越多的人涌向了这一产业，也使得相关考试成为热门。
以下是房地产投资考试题的相关参考内容。
考试内容一：房地产投资的基本概念房地产投资是指以购买、持有、销售房地产权利为主要手段，获取资本增值和固定资产间接收益的投资活动。
房地产投资不同于传统的股票和债券投资，它通常需要长期投资，且要求投资者具备更多的知识和经验。
考试内容二：房地产投资的投资策略在房地产投资中，投资策略是非常重要的。
正确的投资策略可以帮助投资者获取更大的资本增值。
常见的投资策略包括：价值投资、资本回报率投资、成本法投资等。
考试内容三：房地产市场的分析了解房地产市场的变化和趋势是房地产投资成功的关键。
不同的区域和市场有不同的房地产市场规律和特点，对于行业的发展趋势和政策影响也需要及时关注。
市场分析的重点包括：市场主体分析、政策环境分析、地理位置分析、交通环境分析、经济环境分析、人口结构与生活习惯分析等。
考试内容四：房地产投资中的风险控制房地产投资是具有一定风险的，投资者必须了解和掌握风险控制策略，以保障自身的安全。
房地产投资中常见的风险包括：政策风险、市场风险、资金流动风险、管理风险等。
为了有效控制风险，需要从保证资金安全、物业稳定性、未来升值潜力、项目周边环境、信誉度等方面进行合理决策。
考试内容五：房地产投资的盈利模式房地产投资通常包含两种盈利模式：短线盈利模式和长线盈利模式。
短线盈利模式通常是指短期内通过快速买卖房地产赚取利润。
长线盈利模式通常是指通过房地产增值或房租回报获得长期盈利。
投资者应该根据自己的实际情况和价值观选择合适的盈利模式，进行理性的投资。
总之，房地产投资考试题涉及的内容十分广泛，需要投资者掌握一定的知识和技能才能取得成功。
以上五个方面是投资考试中的重难点，希望能对考生们有所帮助。
房地产投资分析答案
房地产投资分析答案【篇一：房地产投资分析试题1】>一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。
每小题1分，共24分)1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。
a.适应性强b.受政策影响大 d.不可移动性b.投资房地产投资信托基金 d.购买房地产抵押贷款证券 b.投入的借贷资本 d.投入的自有资本c.对专业管理依赖强 a.房地产置业投资2.房地产间接投资不包括( )。
c.投资于房地产企业债券 a.投入的全部资本 c.投入的全部现金3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。
4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。
a.0.146 c.1.75b.0.125 d.1.50b.等额序列支付现值 d.等额序列支付终值5.（p/a，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。
a.一次支付现值 c.等差序列现值用地。
a.一 c.三b.二 d.五6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。
a.2.0 c.2.1模和结构。
a.银行利率b.社会资金供应量 d.税收c.土地供应计划b.4.0 d.0.58.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。
a.第一阶段和第三阶段初期b.第三阶段和第四阶段初期c.第二阶段和第三阶段初期d.第一阶段和第二阶段初期10.房地产商品供给弹性受时间因素的影响，短期供给曲线是一条( )直线。
房地产投资考试题
房地产投资考试题房地产投资是指以购买、持有、租赁、销售等方式，参与房地产市场并获得资本增值或租金收益的投资行为。
房地产投资的成功与否直接关系到投资者的收益和风险。
为了考察投资者的房地产投资能力和相关知识，下面给出一些可能出现在房地产投资考试中的题目及参考答案。
1. 请简要介绍房地产投资分析的步骤和方法。
答：房地产投资分析主要包括以下步骤和方法：(1) 市场研究和调查：了解目标市场的房地产行情、政策背景、供需关系等信息。
(2) 投资目标确定：明确投资的目标、期限、风险偏好等因素。
(3) 投资预算和资金筹措：制定投资预算和筹措资金的计划。
(4) 项目筛选和评估：根据市场研究结果，筛选可行的投资项目，并进行综合评估。
(5) 风险分析和控制：评估投资项目的风险，并采取措施进行风险控制。
(6) 投资决策和实施：通过对项目的投资前景和风险的综合考虑，做出投资决策并实施。
(7) 监督和管理：对投资项目的运营情况进行监督和管理，及时调整投资策略。
2. 请解释现金流分析在房地产投资中的重要性。
答：现金流分析是房地产投资中的一项重要工具。
通过分析投资项目在其生命周期内的现金流量，可以评估其盈利能力、资金回收期和投资风险。
具体而言，现金流分析可以帮助投资者：(1) 评估项目的投资回报率：通过计算现金流量净额和项目的投资额，可以得出投资回报率。
这可以帮助投资者判断投资项目是否值得投资。
(2) 评估项目的盈利能力：现金流量分析可以帮助投资者了解项目的净现金流量，从而评估其经营状况和盈利能力。
(3) 风险评估和控制：通过现金流量分析，投资者可以评估项目的资本风险和流动性风险，并采取相应的措施进行风险控制。
(4) 资金管理和决策：现金流量分析可以帮助投资者进行资金管理和决策。
通过分析现金流的进出，投资者可以合理安排资金的使用和投资的方向。
3. 房地产市场有哪些主要的投资风险？答：房地产投资存在以下主要的风险：(1) 政策风险：房地产市场受政策的影响较大，政府的调控政策、土地政策、税收政策等都可能对投资项目的盈利能力产生影响。
浙江7月高等教育自学考试房地产投资分析试题及答案解析
浙江省2018年7月高等教育自学考试房地产投资分析试题课程代码：00171一、单项选择题（在每小题的四个备选答案中， 选出一个正确答案， 并将正确答案的序号填在题干的括号内。
每小题 1分，共24分）1. 以下工作内容中，（ ）不属于五通一平的范畴。
A.供水B.供电C.通讯D.煤气2. 房地产开发投资企业所得税税率一般为 （A. 17%B. 5%C. 27%D. 33%3. 现金流量图如下图，则下式中成立的有(A. F=A (P/A,i, n)( P/F,i, n+5)B. F=A(F/A,i, n+1)(F/P,i,5)C. F=A( P/A,i, n+1)(F/P,i, n+5)D. F=A(F/A,i, n)(F/P,i,5)4. 有一笔50 000元的3年期借款，年利率为 8%，A. 12985.60 元B. 62985.60C. 62000.00 元D. 12000.005. 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（ ）A. 0.5 〜10 元/m 2B. 0.4 〜8 元/m 2C. 0.3 〜6 元/m 2D. 0.2 〜4 元/m 26. 汽车加油站属于土地使用类型中的 （ ） A.商业用地 B.其他用地 C.公共设施用地 D.市政公用设施用地7. 房地产市场自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下, 低增长或负增长。
A.低增长B.负增长C.高增长D.正增长8. 房地产的开发投资或置业投资，其决策的关键在于把握房地产A.国民经济评价B.环境影响和环境保护C.项目开发组织机构D.市场供求关系的变化规律9. 国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费、人员安置补助费、（）等。
A.树木补偿费B.三通一平费C.新菜地开发基金D.拆迁安置补偿费 10. 为维持房地产开发企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金称为A.不可预见费B.其他费用Af-其到期应归还的利息为（ 元 元，中等城市征收土地使用税的税额为此时供给（ ）,需求C.管理费D.流动资金11.在大城市中心区，土地成本已经占到了总开发成本的（A. 40% 〜50%B. 50% 〜60%资信等级的企业才能获得银行贷款。
房地产投资作业答案
《房地产投资分析》作业答案《房地产投资分析》作业一一、要求1、用A4纸或16开纸，手写答题（不必抄题），不收打印作业。
2、对提交复印作业、同学代做作业者，除按零分作业处理外，还要转告有关方面进行批评教育3、11月11日落课时交。
迟交（评讲发还后交）扣分。
二、题目：（一）计算题1、某企业拟发行５年期债券4000万元筹资，票面利率等于市场利率为8％，计算：（1）单利计息，到期一次还本付息的终值；（2）每年末付息一次，到期还本的终值；（3）每半年付息一次，到期还本的终值。
（1）单利计息，到期一次还本付息的终值；F＝P ＋I ＝P ＋P • i • n＝P×(1+i×n)＝4000×(1＋8%×5)＝5600（万元）（2）每年末付息一次，到期还本的终值；F＝Ｐ×（1＋i）n＝4000×（1＋8％）5＝4000×1.469＝5876（万元）或F＝P×（F/P, i, n）＝4000×（F/P,8%,5）＝4000×1.469＝5876（万元）（3）每半年付息一次，到期还本的终值。
F＝P×（F/P, i, n）＝4000×（F/P,4%,10）＝4000×1.480＝5920（万元）4、某套商品住宅90m2，售价9000元/ m2，银行提供七成20年按揭，年利率5.58%，求客户七成按揭月供款额？已知：P＝90×9000×(1－30%)＝567000(元)i=5.58%÷12=0.4650% n=20×12=240求：A=？解：A＝P×i×(1＋i)n÷[(1＋i)n－1]＝567000×0.4650%×(1＋0.4650%)240÷[(1＋0.4650%)240－1]＝567000×0.00692414＝3925.98(元/月)5、某公司拟投资兴建一项目，项目建设期为4年，在每年年初要投入资金400万元，该公司的资金成本率为10%。
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《房地产投资分析》
综合测试题
一、简答题（共10题，每题5分，共50分）
1、如何理解房地产直接投资和间接投资的含义
房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。
房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。
房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。
具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。
2、简述房地产市场低效率的原因
市场效率，是指市场传递产品和价格的信息的功能。
获得反映市场价格最新信息的时间通常可以用市场效率来衡量。
相对于某些市场而言（如证券市场），房地产市场是一个低效率的市场。
房地产市场低效率的原因:
1.在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的。
2.房地产产品异质。
3.房地产交易过程较为复杂。
4.寻找成交伙伴也有较大的难度，并需耗费大量时间。
5.有关房地产市场价格的刊物较少。
3、简述房地产市场预测的方法
1．直观判断法
这是定性预测方法的统称。
这种方法适用范围广、成本低、费时少，但受预测者的主观因素影响大，较难提供以准确数据为依据的预测值，在数据资料较少或不准的情况下，多采用此法。
定性预测方法主要包括集体判断法、专家意见法。
2．历史引伸法
这是定量预测方法的统称。
在占有若干统计资料、预测对象的未来受突发性因素影响较小的情况下，选用适当的数学模型进行定量预测，可以得到比较满意的预测效果。
但是，由于所选择和建立的数学模型不可能把所有因素都考虑进去，因此定量预测的结果出现误差也在所难免。
此种方法包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。
4、简述区位和位置的含义
区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。
区位，从大的方面来说，指项目所在区域；从小的方面来说，指的是项目开发场地。
狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。
广义的位置，除了其地理位置外，往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景，还应包括在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。
5、简述零售商业项目项目对区位的要求
商业项目的区位选择，应该有利于实现它的最大利润。
所以它的选择原则有
以下几条：
1.最短时间原则
2.区位易达性原则
3.接近购买力原则
4.满足消费心理原则
5.接近CBD原则
6．简述建筑安装工程费的估算
建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。
建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。
7、简述项目盈利能力分析的主要指标
项目盈利能力分析的主要指标包括项目投资财务内部收益率和财务净现值、项目资本金财务内部收益率、投资回收期、总投资收益率、项目资本金净利润率等，可根据项目的特点及财务分析的目的、要求等选用。
8、简述单变量敏感性分析的步骤
1.确定分析指标。
2.选择需要分析的变量。
3.研究并确定各变量的变动范围，并列示各变量不同的变化幅度（如±5%、±10%等）或不同取值的几种状态。
4.通过分析各变量变动对经济评价指标的影响程度，建立相应模型与数量关系，确定敏感性因素，敏感因素是指对经济评价指标产生较大影响的因素。
9、简述风险规避和控制的主要方法
1．风险回避
本方法的要点是：在预期收益相同的情况下，选择风险小的房地产项目。
2．风险预控
风险的客观存在使投资者不得不寻找更为积极的办法来预防风险。
而做好市场研究是这种积极的办法之一。
3．风险组合
风险组合意味着通过多项目投资来分散风险。
4．风险转移
风险转移是指房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。
10、简述投资方案的类型
1．互斥方案
互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其它方案就必须被排斥的一组方案。
2．独立方案
独立方案是指一组相互独立、互不排斥的方案。
在独立方案中，选择某一方案并不排斥选择另一方案。
3．混合方案
混合方案是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情况。
二、论述题（共2题，每题10分，共20分）
1、为什么要进行房地产投资分析
房地产投资的形式多种多样，都牵涉到房地产投资决策问题。
尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。
因为多种投资机会往往同时存在，其中诱人的投资机会又往往不只一个，而投资者可以利用的资源却是有限的，所以投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出慎重的选择。
这时，就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件下，如可承受的风险、所要求的投资收益率以及城市规划的约束等，使投资获得最大的效益。
投资的收益需要预测；收益获得的时间不同需要校正；收益的置信程度即风险需要考虑；面临多种投资机会但资源有限。
上述原因要求我们必须通过房地产投资分析才能做出正确决策。
2、试述财务净现值的含义和评价
现值是指未来预期收益的现在价值。
净现值（NPV）是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic（合适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。
净现值指标是用来判别投资项目可行与否。
净现值评价标准的临界值是零。
当NPV＞0 时，表明投资项目的预期收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余（即大于贴现率）；
当NPV＝0时，表明投资项目收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平；
当NPV＜0时，表明投资项目收益率达不到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平（即小于贴现率）或最低可接受的回报率，甚至可能出现亏损。
此时项目不可行，应拒绝。
因此，只有NPV≥0时，投资项目在财务上才是可取的，值得进一步考虑。
三、计算题（共3题，每题10分，共30分）
1、已知某房地产公司2003年-2010年间各年的商品房销售量如下表，试用趋势直线法估计该公司2011年和2012年的商品房销售量。
解：1、用公式
2、列表计算
b= ∑XY/∑X2 =51880 / 168 =309
Y= a+bX =3020+309X
4、2011年销售量=3020+309×9=580100平方米
2012年销售量=3020+309×11=641900平方米
2、为确定某一住宅物业2011年10月30日的售价，调查搜集了附近5个类似
另据调查得知：从2009 年9月30日至2011 年10月30日该类住宅楼市场价格每月递增1% 。
试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例 ,并确定该住宅楼销售单价 ( 时间修正采用逐期递增或递减的
价格变动率 )。
解：1.选取可比实例。
实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。
选取实例A、C、E作为可比实例。
2.计算公式：比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×时间因素修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
3.计算比准价格：
A=15100×(100/102)×（1+1%）9×(100/99)×(100/98)=16688（元/平方米）C=15200×(100/100)×（1+1%）7×(100/102)×(100/101)=15819（元/平方米）
E=15000×(100/97)×（1+1%）3×(100/102)×(100/98)=15015（元/平方米）
4.将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的计算结果，则有：
销售单价=（16686+15819+15015）/3 =15840（元/平方米）
3、某开发公司年计划销量为300000m 2,单价10000元,年销售收入30亿元,固定成本10亿元,单位变动成本3000元,销售税率6%,求销售收入临界点和允许降低的最大幅度。
解：用公式计算
计算结果表明:计划销售收入为30亿元,保本销售收入为15.625亿元,即意味着项目保本情况下,销售收入允许降低的最大幅度为47.92%,也就是说,如果市场不好,销售收入可从30亿减少到15.625亿,项目不亏本,说明项目有很强的承受市场风险的能力。
0001000000000[][]100001562500000(1)10000(16%)3000
30000000001562500000100%100%47.92%3000000000
F V S C S Q P P P r C S S S η==⨯=⨯=------=⨯=⨯=。