房地产投资风险因素分析

房地产投资风险因素分析房地产投资投资以其高预期回报率、抵抗通货膨胀能力等多项成为重要的投资工具。

然而由于房地产投资投资固有的周期长、投资额大、涉及风险因素多等特点，风险贯穿房地产开发的整个生命周期。

房地产投资的风险因素因素按风险因素投资项目来源可分为：社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、经营风险。

一、社会风险因素社会风险因素因素主要是指由于人文社会环境因素的变化以及房地产、土地等相关政策的变化楼市对房地产市场的影响，从而给商品生产房地产从事和经营的投资者带来损失的可能性。

房地产市场的社会风险主要包括：(一)政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来形式各种相异形式的经济损失。

政府的对房地产业的影响是全局性的，房地产投资政策的变化趋向，直接关系到房地产股票的成功与否。

房地产业由于与国家经济发展相关，因此，在很大差异性上受到政府的上所控制，政府对租金、售价的限制、对外资的控制、对土地使用的控制，对环境保护的督促，尤其对投资规模、投资方向、投融资的控制，以及新税务政策的制定，都对房地产中小投资者构成信用风险风险。

在未实现完全市场经济的条件下，政策风险对房地产市场的风险尤为重要。

因此，房地产商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此引发的风险。

(二)房地产审批风险的审批风险是由于开发商报建以及办理各种手续房地产过程不顺利或带给者受到阻碍带来的经济损失。

房地产开发商要如期进行房产开发，首先要经过建设行政管理主管部门的批准，这就其要求开发商的报建兼负工作顺利进行。

房地产开发投资业务成本高，工期延误可能会带来巨大的经济损失，文件审批政府在任何一个管理部门受到阻碍都会影响预期收益，所以，市场风险房地产审批风险一直倍受房地产开发商的看重。

(三)城市规划风险城市规划的发生变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值量会产生影响，其负面影响就是给房地产商品经营者带来中国经济经济上为的损失。

(四)区域发展风险影响发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而区域其它房地产商品的内在价值和价格，为中小投资者带来损失的风险。

区域地区发展信用风险主要体现在两个方面：近邻地区发展风险和类似地区发展风险。

二、经济风险因素经济风险因素系统性风险核心是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响，这类风险因素可以分成以下几类：(一)市场供求风险任何市场的供给与需求都是的和不确定的。

这种动态中同的不确定性一致同意了市场中的经营者收入的不确定性。

因为经营者的收入主要是由市场的和需求决定的。

市场中的经营者所承担的这种风险比其它市场要大些。

因为财务杠杆房地产商品的资产价值受供求影响的幅度很大。

这种由于供给与需求之间的不平衡而有可能导致的损失，就是供求风险。

只有对房地产供求关系房地产业做出客观的判断并进行科学的预测，把握房地产市场美国市场供求变化的客观规律，才有可能避免该风险的暴发。

(二)财务风险财务风险是经济风险中的一大类，它是由于各种财务因素发生变化而给房地产商品经营者带来的各种损失。

财务市场风险又可以分为以下几类：通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化脆弱性、税率变动风险。

包括：通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化脆弱性。

(三)融资风险房地产融资风险是带指融资方式和条件发生变化对房地产投资经营者带上来损失的可能性。

房地产商品是第三种房地产资金密集型商品，商品投资生产者对非自有资金的依赖性很强，外部资金条件一旦发生变化，便立即影响房地产商品的恒定生产、经营活动。

与融资市场风险有关的因素可分为：“楼花”融资风险、房地产按揭风险。

三、技术风险技术风险是指由于技术方面的不确定性给房地产开发商和经营者可能带来的风险，个股表现在开发商对房屋户型设计、功能要求、科技含量、工程质量、材料选择等的掌握上。

造成技术风险的因素很多，主要可分为以下几种(一)建筑施工技术和工艺革新的风险采用不同的或新的施工技术，其可靠性是不完全确定的，存在失败的可能性，另一方面还会增加试验需求大增成本增加。

因此，这样的损失一旦出现就会增加开发商或的成本，并依次转移到商品的经营者身上。

当然，建筑施工技术和工艺扭曲的改变造成的风险是一种低概率风险。

(二)建筑设计变动或计算失误求解违约风险建筑设计变化或设计计算错误可能给投资者减少房地产开发成本或造成其它损失。

设计转折主要核心是指建筑物设计的风格、流派等等的变化，这种变化将影响施工成本、材料成本以及建筑物建成后的出租和。

设计的准确性直接影响房地产房市商品的量和可靠性，一旦发生计算错误，已建的工程有可能工程建设需要砸掉重建，从而给开发商造成经济上的沉重负担巨大损失。

(三)施工事故风险施工事故风险是指施工信贷过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人的伤亡、机械设备损坏等损失。

这类事故一旦发生，便会会发生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛并延迟工期。

这些损失变成开发成本的变回增加，而且也会转移到商品成本中而成为商品经营者的损失。

(四)信息风险信息道德风险是指因指因信息不精确或错误、信息短缺、信息处理缓慢、信息传递错误等造成损失的不确定性。

与房地产投资市场有关的有许多种信息，例如，建材价格信息、地价信息、设计信息、施工队信息、招标信息等等。

对这些信息掌握的不及时或管理的不完善都会间接增加信贷商品及时的开发成本。

(五)建筑材料改变和更新风险装演潮流的变化或其它原因可能会导致建筑材料的更新和改变。

如果建筑材料需要更新和改变，一方面会迫使施工工艺随之衰减，还有可能消极影响到原有可能出现的设计，因此会造成建设成本的不断增加：另一方面，材料自动更新可能可能将导致材料成本上升，或者造成原有材料的浪费。

这些增加的房产公司成本或浪费的材料变成开发商的损失，其中一部分损失会转到房产房地产商品经营者身上。

四、经营风险经营风险是指房地产企业在生产经营过程中，由经营因素引起的系统性风险。

失误可能是由于企业经营决策经营风险或管理混乱等内部因素引起的，也可能出现是由引发竞争对手实力变化引起的。

经营风险一般被看作软违约风险，也是影响房地产投资项目风险的一个重要因素。

经营风险的大小一般可用企业的盈利和盈利增长率来衡量，如果较稳定，说明经营风险更少：反之，风险较大。

造成经营风险的因素主要有项目策划风险、项目管理风险、合同纠纷系统性风险三种。

五、自然风险自然风险是指由于各种自然原因对房地产商品的生产过程和过程经营造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商信贷和经营者造成经济上的损失。

自然风险主要包括：自然灾害风险和气候灾害风险两大类。

自然灾害风险因素包括：地震、泥石流、滑坡、崩塌等；气候灾害风险主要包括：风暴、雨雪等灾害。

这些违约风险出现的机会很低，但是一旦出现，造成的伤害是相当严重的。

综上，针对这些风险因素及时预测和发现可能将存在尽快的风险，采取相应的风险控制措施化解、调节、控制风险因素，以回避、幅度消除和降低风险事件发生的概率以及风险损失的程度，从而最终实现降低房地产投资者预期楼市收益损失。

主要通过市场风险回避、风险预防和风险抑制三种方式手法控制风险。

(一)风险回避风险回避是指房地产开发商通过对房地产投资风险的识别和衡量，发现某项房地产投资活动可能带来风险损失时，事先就避免出现风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能道德风险导致风险损失的金融投资活动，以消除风险隐患。

一般意义而言，极其风险回避是处理房地产投资风险最强有力、最彻底的手段。

大型项目在实际的房地产投资项目活动中，开发商常用的风险回避政策有：1 放弃或终止某项可能引起风险因素可能将损失的房地产开发活动。

在房地产投资决策阶段，开发商常常发展商通过可行性研究来进行房地产投资基金风险的识别和衡量，放弃在风险较大三十天的某个时间、某一开发位置，或以某种物业类型和投资方式的整个开发方案进行乃至房地产开发活动。

在前期阶段，基于对地块自然属性、社会属性或有关部门对地块使用的发展规划要求的深入调查，放弃购买不合格土地，终止开发活动。

2 改变房地产投资开发活动的性质、地点或工作方法。

在投资决策阶段，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行商业楼宇开发风险较大，而或进行温和住宅开发市场前景乐观且收益有保障，此时开发商通过改变开发性质从而回避开发商业楼宇的违约风险；又如，开发商通过可行性研究发觉在某地块进行住宅开发成本高、位置差，而另一块宗地却比较有用，因此开发商改变开发地点从而回避在原地块开发带来创造的风险。

(二)房地产进行投资风险预防房地产投资风险预防是指房地产开发商在房地产投资风险损失发生采取某些具体措施以消除或减少可能引致风险因素损失的各项风险因素因素，实现降低风险损失发生的概率，同时也能达到减少风险损失程度的作用。

风险预防措施可以是一种行动或一套安全设备装置，开发商在深入研究风险损失是怎样遭遇的基础上，在引致风险损失发生前将引发事故的风险因素或环境进行隔离，即切断市场风险事故链，从而预防风险因素损失的发生。

1 在投资决策阶段，开发商预防风险的首要任务是建立一支高水平、多学科的开发三队，把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势，经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况，诸如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该内陆地区商服业、住宅、工业分布异常情况及未来发展趋势等，理性研判该类物业的市场供求状况并进行科学的项目可行性研究，合理评价和选择开发进行投资方案；其次，要树立全员正确的风险态度，加强系统性风险资料搜集、整理和比较，强化对房地产投资风险管理研究课题理论的研究和学习，高度重视企业风险管理；最后，要构建风险管理制度，制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中所严格执行，建立健全风险管理机构，编制并推行风险管理计划。

2 在开发前期阶段，开发商应主动与地方政府、各专业管理部门、金融机构、原土地、地上物所有者诺默尼，密切双方联系，征得其理解和支持；了解地块的自然特性、使用属性及地下埋藏物情况，以适当的方式在适当的时机购买土地；及时同有关部门沟通，意在获取对地块使用意图的确认，妥善处理征地、拆迁和补偿问题；委托水平高、信誉好的勘察、设计单位或进行勘察、设计，并就初步设计建议书与政府有关管理部门概念设计进行沟通，认可后方才或进行详细设计，同时严格控制设计进度及设计质量；根据资金需求量、使用时间和融资成本确定最佳融资方案；及时落实建设条件并根据开发商自身招标能力、管理能力、工程特点、工程中标规模等选择适当的招标、发包方式，严格承包商和分包商的承建商资格审查，并选择的合同形式签订工程承包合同。