房地产投资风险分析及其防范措施
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浅析房地产投资风险分析及其防范措施摘要:在我国的国民经济格局中,房地产起着重要的作用,作为一种重要的投资手段,其在我国的投资领域一直保持非常高的热度。
投资本身就是收益与风险并存的,在房地产投资过程中,人们对于房地产的投资收益估计过高,缺乏全面地分析与理想的思考,这对我国的经济发展非常不利。
笔者主要从政策风险、供求风险、土地风险、建设风险、管理风险等方面进行了分心,并据此提出了相应的防范措施,旨在以问题为导向,解决风险问题,把握市场脉搏,进行科学建议。
关键词:房地产投资;风险分析;防范措施
1.我国房地产投资中存在的风险
1.1政策风险
政府在市场经济中担当着“守夜人”的角色,根据对国家宏观经济状况的分析,其会制定相应的政策来促进经济的发展。
其中很多政策都与房地产行业的发展有着密切的联系。
因此,在进行房地产投资之前,就需要对当前的政策环境进行充分的了解。
第三产业政策、租金政策、设备材料政策、土地出让政策、环保政策等都会对房地产行业的发展产生影响。
只有对我国的政策环境进行充分地认知,才能对比风险,达到理性投资的目的。
1.2供求风险
在进行投资之前,就需要对供求关系进行必要的风险,在房地
产投资的过程中,供求关系是难以进行科学地把握的。
一般来说,房地产项目施工需要一个比较长的周期,先前的预测可能会随着市场的不断变化,而导致供求关系受到很大的影响。
诸如,如果在房地产项目的建设中发生了通货膨胀或者通货紧缩的现象,人们的购买力就会相应变化,目标人群也会发生转移,这样就会存在供求的风险。
1.3土地风险
在整地拆迁这个过程中,也存在着一定的风险。
这主要包括以下几个方面:
1.3.1安土重迁观念的影响
我国的居民有着安土重迁的观念,在进行拆迁的过程中,可能存在着一定的抵制行为,这样这需要进行大量的思想工作,来劝导这些居民进行搬迁。
这使得拆迁的时间难以保证,难以进行成本控制,增加了项目的进度风险。
1.3.2投机主义的影响
随着我国的土地拆迁不断进行,人们在遇到拆迁的时候,抱着从中获得更多拆迁款的想法,成为了“钉子户”。
这种情况影响了拆迁进度,为了使得工程建设尽早进行,投资方需要花费比计划更多的成本,这样就使得企业效益难以保证。
1.3.3极端行为的影响
在进行整地、拆迁的过程中,一些极端的行为也时有发生,诸
如自焚、爆炸等,这些方式不但使得拆迁工作面临了很大的问题,同时也将拆迁队伍放到了法律和舆论的风口浪尖。
在社会各界的共同影响下,整地拆迁工程受到了巨大的阻碍。
1.4建设风险
项目建设阶段涉及到市场把握、人员协调、材料的采购、机械的租赁、合同关系维度、进度管理等诸多方面的内容,在整个房地产项目的建设中,其是最复杂多变的一个过程。
在这个过程中主要存在以下几个方面的风险:
1.4.1进度风险
由于施工过程中存在不可知因素,一旦工程的工期无法保证的话,那么预售的房屋就要进行必要的赔偿,并且严重影响企业的信誉和形象。
此外,延长工期不但会带来额外的成本支出,还将使得管理更加复杂。
1.4.2质量风险
建筑的质量对于房地产投资也存在一定的影响,如果质量不合格就难以进行竣工验收,那么房地产就难以预期投入使用,这样不但会造成诸多损失,还会使得房屋的购买率下降。
2.房地产风险防范措施
2.1科学决策
为了预防房地产投资风险,就需要对房地产市场进行详细的调查分析。
调查分析不但要涉及到政策的政策因素,还需要对房地产
的供求状况以及发展趋势进行必要的调查。
在对国家和社会双重因素的把握之下,需要对房地产建设方面的信息进行收集并建立必要的分析系统,其中要包括类似项目开发方案与收益状况、周边配套设施建设状况、政府规划情况、产业布局等,这样才能在把握大局的情况下,进行细致分析,才能有效地规避风险。
2.2风险转移
房地产施工的周期比较长,其间很可能会遇到各种各样的特殊情况,为了规避损失,在订立合同的时候,需要对相关的责任进行明确。
诸如,如果工程的工期超过合同规定期限的话,那么施工企业要负担这部分责任,这样就能减少开发商的损失,起到很好规避风险的效果。
除了合同措施之外,还可以进行保险转移,现在的保险行业也逐渐完善起来,为了防止建筑工程中面临的风险,可以将保险费作为一部分预防性支出,一旦发生突发情况,就能降低风险。
2.3多元投资
投资的目的就是为了获得效益,每个行业的投资都有着自己的特点,有的行业投资效益比较低,但是相对安全,有的行业的投资效益比较高,但是也面临着高风险。
投资者在进行投资的时候,应该采用多元的投资方式,这样能够增加防范风险的能力。
2.4加强质量监管
工程质量的好坏对于房地产投资来说至关重要,如果其质量不合格,将很难配合营销策略、预售策略的展开,对于房地产的效益
有着直接的影响。
为此,应该加强对于房地产工程的质量监管。
这不但需要开发商、监理方的作用,还需要施工方严格要求自身。
只有在施工的设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工阶段都能进行良好的监控,才能保证房地产工程的质量,进而减少质量问题带来的风险。
2.5创新营销
为了有效地降低房地产投资的风险,现在很多房地产开发上都在营销方面进行了创新。
现在分期付款、预租预售等方式已经成为很多房地产销售的主要模式。
这样的销售模式不但将大量的资金回笼有效地规避了风险,还将房地产开发与金融服务联系在一起,在很大程度上降低了房地产开发的风险。
3.总结
目前,我国的房地产投资比较热,本文分析了我国房地产投资中存在的风险因素,并提出了相应的防范措施,旨在能够更好地促进我国房地产投资领域的发展,使我国的房地产行业逐步走向科学化、理想化。
参考文献:
[1]刘斌,王冲.房地产投资风险与防范的分析和研究[j].商场现代化,2009(01).
[2]汪鹏.我国房地产投资风险分析[j].合作经济与科技,2009(23).
[3]马宇.外部冲击、公众预期与价格波动[j].财贸经济,2009,(12):111-116.。