集团别墅产品规划培训
别墅说明会活动方案
齐鲁·涧桥别墅区维拉的院子产品说明会暨勃娇莱之夜活动方案一、活动目的1、通过活动，给予客户强烈的尊贵感与荣耀感，树立别墅顶级高端豪宅形象，突出业主身份地位；2、将别墅产品特点、优势、买点进行详细的介绍，将维拉的院子的价值完全深入的展现给客户。
3、坚定客户购买决心，催促下定，保证开盘成交量。
二、活动要素1、活动主题: 院子归来圈层以待2、活动时间:11月24日星期三 15:30-20:003、活动地点:银座佳悦多媒体大会议厅4、活动内容:维拉的院子产品说明会+勃娇莱之夜，同时穿插有抽奖环节。
产品说明为活动核心内容，以优美、神秘的沙画表演开场，以全新的理念形式诠释项目的特色与品质；并通过勃娇莱之夜的举办，营造客户的尊贵感，彰显项目的高端品质及齐鲁置业深厚的文化底蕴！注:本次活动由搜房网、新浪、焦点等网络进行网上直播！5、拟邀客群——别墅已认筹客户及现场登记的部分意向较为强烈的客户6、嘉宾人员——济南胜明房地产开发公司领导安和物业副总经理；建源国际建筑设计院院长兼首席设计师:刘建山大教授兼风水大师:林中军 触动、潜意识相关领导； 美克美家国际家居设计集团领导；其它嘉宾:包括齐鲁置业总部领导、各大网络媒体人等。
7、相关媒体人员——齐鲁晚报、生活日报、济南时报、搜房网、新浪乐居网、焦点网、广播（101.1、102.1、99.1）等，主要负责活动的前期、后期的宣传。
三、活动总体流程 1、流程简图四、活动流程各环节工作重点 （一）环节1：迎宾时间：15:30—16:00客户陆续到场，统一驶入签到区，由酒店提供多人进行停车引导服务！注：如精品能提供豪华车，可组成贵宾车队接送客户（推荐），如不能提供，则客户自行到达举办地点。
（二）环节2：进入酒店时间：15:30—16:00接待台设1人，负责答疑，并为客户指示会场所在，并同时设1名礼仪小姐负责陪同引导客户至电梯口；（三）环节3：客户签到时间：15:30—16:00四楼电梯口：安排2名礼仪小姐，为客户指示方向或者陪同引导！签到处：会场门口客户出示请帖！安排礼仪小姐2名，负责引导客户签到！➢签到方式：签到板的一侧设计为勃娇莱酒瓶形状，中间的部分设计为齐鲁涧桥维拉的院子LOGO，围绕LOGO可设有手印泥，每位客户可在此位置留下手印，（中间手印泥部分也可由普通背景板代替，视采买情况而定）并拍合影留念，并裱相框，在活动结束后直接赠与客户！➢贵宾客户，如建筑设计师、景观设计师到现场后，由礼仪引领至贵宾区休息。
别墅策划案-精品文案范文
别墅策划案别墅策划案山水湖滨别墅策划案我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。
——威廉姆·巴特勒·济慈I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart. ——William Bartler Jice——赛博地产顾问机构——前言第一章、市场分析一、无锡别墅市场分析二、竞争对手分析第二章、SWOT分析一、现状分析二、 SWOT分析第三章、产品策略一、产品定位及布局规划二、独立别墅外立面风格建议三、其他物业形式的建议四、功能配套五、环境建议六、物业管理规划第四章、目标客户群分析第五章、营销策略一、推广案名、Logo二、项目核心价值体系的建立三、主题定位、广告语、卖点提炼四、推广策略五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场六、价格策略七、现场销售策略八、阶段性媒体计划及SP活动策略第六章、营销管理一、营销管理二、人员配置及培训管理前言别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。
现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。
如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。
继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。
别墅项目销售培训计划
别墅项目销售培训计划一、培训目标本次别墅项目销售培训旨在提高销售团队的整体销售能力，增强他们对别墅产品的了解和认知，培养他们的沟通能力和情感营销能力，从而更好地向客户传递产品信息，增加销售业绩，提升客户满意度。
二、培训对象销售团队成员，包括销售经理、销售顾问等。
三、培训内容1. 别墅产品知识- 别墅的基本定义及特点- 别墅产品的户型、面积、价格范围等- 别墅项目的规划、设计理念等2. 市场分析- 别墅项目所处地段的市场分析- 目标客户群体的特点和需求分析- 竞品别墅项目的分析比较3. 销售技巧- 沟通技巧- 产品展示技巧- 客户需求分析和定位- 抗拒和反驳技巧4. 情感营销- 如何和客户建立情感连接- 如何提升客户对别墅产品的认知度- 如何通过情感营销提高销售转化率- 客户接待流程- 售前咨询和客户需求分析- 别墅产品展示和销售谈判- 签约和售后服务6. 团队合作- 销售团队的协作和配合- 如何团队合作提升销售绩效7. 管理知识- 销售团队管理和激励- 目标管理和销售业绩考核四、培训形式1. 理论课程通过专业讲师进行别墅产品知识、市场分析、销售技巧、情感营销等方面的培训，为销售团队提供系统化的知识和理论支持。
2. 实战演练在真实的销售场景中进行销售技巧演练，提供角色扮演、销售谈判模拟等形式的实战训练，让销售人员在实际操作中模拟销售过程，检验培训成果。
3. 个性化辅导针对每个销售人员的不同特点和需求，提供个性化辅导和指导，帮助他们解决实际销售中的问题和困难。
4. 现场观摩安排销售团队成员参观优秀的别墅销售团队，学习他们的销售经验和管理模式，提供新的学习和借鉴机会。
五、培训周期本次别墅项目销售培训计划为期3个月，按照每周2天的培训时间进行。
1. 培训班形式成立培训小组，定期组织集中培训，包括理论学习、实战演练等。
2. 在岗培训在销售人员工作时间内进行培训，最大程度减少对工作的影响。
3. 在线课程结合互联网技术，提供在线学习平台，让销售人员可以随时随地进行学习。
别墅地产项目规划设计方案.pptx
对新物业产品不再以 体现奢华为标准，更 注重文化的内涵，内 心的清净、自由
开始强调开始强调投 资性、升值性、第一 居住需求第一居住需
求
讲精神：以标准的别墅配置为基础（不 失奢华但不重点宣传），重点渲染文化 内涵，鄙弃对奢华的原始需求
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二项目分析
• 项目名称：稷下庄园 • 总面积：21000㎡ • 项目地点：淄博市张店区人民西路，上海
路，华光路交叉处空地
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项目的前景分析
• 优势： • 项目区域人文自然景观优越，这是建别墅最重要
的资源之一；
• 交通极为便利，到市中心只需15分钟的车程； • 项目第一次提出自由、自我、自然的设计理念； • 项目的地理位置好，周边配套齐全； • 繁华，很适合青年奋斗人士和中年成功人士；
4
建筑形态状况
建筑形态分布
独栋别墅
联排别墅
花园洋房 联排别墅 花园洋房 独栋别墅
5
建筑风格状况
• 建筑风格正朝两个方向发展：一是欧美建
筑风格，二是中式民居建筑风格
• 吸取了民居建筑精华的民居建筑。借用欧
美建筑风格，大量糅合，创新，并保留一 些欧美的建筑风格，结合实际重新设计， 成为别墅建筑风格的主流，给人们创造一 片自己的天地，可以自由创新，体现个性。
讲特色：特色的、差异化的、有文化根 源的规划风格、建筑风格、园林风格
讲生活：倡导全新的生活方式——自由 自在的、优雅情趣的、个性自我的
讲私域：规划自由流畅的、私域感强的 交通流线，构建区分明显的私有领地
讲品位：围绕案名提出差异化的文化理 念，讲究根源性、张扬性
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攻 其 心 志、 不 战 而 胜
对奢华的理解已从物 质转向精神层面
某别墅项目策划方案
316亩
国一·澳乡
北京国一集团
龙泉
600亩
锦绣森林
华新国际
温江
500亩
（二）成都别墅的区域分布情况
• 成都别墅市场已经形成了三大别墅区
90年代初，成都出现了第一个别墅项目（锦绣花 园）后，在很长的一段时间里，虽然出现了大量的别 墅项目，但几乎都是零落地分布在各个地方，这使别 墅在每个板块中都有鹤立鸡群的感觉。人以类聚，物 以群分。随着经济的不断发展，越来越多的成功人士 在要求拥有尊贵品质生活的同时，还渴望形成与其相 对应的富人区的出现。而真正的富人区不再表现为单 一的别墅项目，而是规模化的别墅区的出现。
未来的牧马山将是成都的“深圳”，吸引高新技术和技术密 集型企业，成为成都市的保税区。未来的牧马山将是成都乃至四 川省的信息市场、咨询市场、劳动市场、人才市场、金融市场、
股票市场、生产市场、科技市场。
项目的SWOT分析
• 优势：
项目区域自然景观优越，这是建别墅最重要的资源之 一； 项目处于成都第一个真正意义上的纯别墅社区； 交通极为便利，到市中心只需25分钟的车程； 项目第一次提出自由、自我、自然的设计理念 项目的容积率和绿化率比周边项目低，小区的均好性 较好；
2004年已开盘和准备开盘的部分代表项目
项目名称
开发公司
地址
规模（亩）
麓山国际社区
天泉·聚龙 维也纳森林别墅
万华房产 中铁二局 森宇集团
华阳
总占地4000亩，
（人南沿线尽头）
一期800亩将开 盘
龙泉
总占地2000亩， 二期960亩
牧马山
600亩
流水山庄
大行宏业
浣花风景区
100多亩
高山流水
洋房及类别墅产品专题研究PPT课件
洋房与类别墅的规划设计比较
产品定位比较
洋房和类别墅在产品定位上存在差异，洋房更注重中高端 市场，而类别墅更注重高端市场。
设计风格比较
洋房和类别墅在设计风格上也有所不同，洋房通常以欧式 或现代简约风格为主，而类别墅则更倾向于古典或现代豪 华风格。
规划设计重点比较
在规划设计方面，洋房更注重建筑布局、景观设计和室内 装修等方面，而类别墅更注重地块选择、建筑造型、室内 设计和景观环境等方面。
及类别墅产品。
加强品牌建设，提升品牌知名度 和美誉度，以吸引更多目标客户。
对消费者的建议
根据自身经济实力和居住需求， 选择合适的洋房及类别墅产品。
在购买过程中，关注产品品质、 配套设施、物业服务等方面， 以保障自身利益。
理性对待价格波动，避免盲目 跟风或冲动购买，做出符合自 身需求的决策。
THANKS
洋房市场现状
目前，洋房市场呈现出供不应求的态 势，市场需求持续旺盛，价格稳步上 涨。
类别墅市场现状及趋势
类别墅市场概述
类别墅是一种高端住宅产品，通 常位于城市郊区或风景区，以豪
华、舒适、私密为主要特点。
类别墅市场现状
目前，类别墅市场呈现出供大于 求的态势，市场竞争激烈，价格
相对较高。
类别墅市场趋势
目标客户群体
洋房主要面向中高端消费者，而 类别墅则更侧重于高端消费者。
产品特点
洋房注重舒适度和性价比，类别墅 则更注重品质和豪华感。
营销重点
洋房强调社区环境和个性化定制， 类别墅则强调稀缺性和优质服务。
06
结论与建议
研究结论
洋房及类别墅市场需求持续增长，尤其在一二线城市，高端改善型住房需求旺盛。
类别墅的营销策略
绿城集团八大产品系研究
绿城八大产品系研究目录别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读多层公寓温馨美好的家园—绿城多层公寓解读高层公寓城市理想的高度—绿城高层公寓解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读城市综合体代言城市精神—绿城城市综合体解读大型社区更为成熟的城市社区生活—绿城大型社区解读商业物业服务于未来的商业品牌——绿城商用物业解读安置房“做全国一流的安置房”—绿城安置房解读别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读绿城作为中国现代别墅开发的拓荒者之一，其别墅产品具有明显的时间印迹。
绿城认为，第一代别墅在某种程度上仅仅是放大的公寓，只是具备了别墅建筑的外形，第二代别墅则开始有了成熟的建筑外形和优美的景观意境，第三代别墅则是营造生活场景的时代。
绿城第三代别墅的特征主要表现在规划设计阶段综合考虑及协调园区规划、景观规划、建筑单体和庭院景观等设计过程，通过形成合理的规划形态，留设适宜的空间尺度，将建筑和景观在空间、尺度、风格、形式、材质、色彩等方面进行统一协调，从居住的舒适性、空间的私密性、景观的相融性、产品的精致度等方面营造一个融洽和谐的别墅园区，并对园区和别墅的设施、设备系统进行设计和优化，为客户提供高品质的生活场所，使客户既能享受高档次的物质生活，又能享受到现代文明的文化生活。
不管是从产品角度还是从营造的高品质的生活角度，绿城的第三代别墅几乎都已具有顶级奢侈品的所有特征。
经过10多年的学习和探索，绿城的建设者们对别墅这一住宅中的最高端物业已经有了深刻的认识和自信的把控，国际先进的设计理念和一流的团队确保了产品的品质。
而从消费者来看，对别墅的价值认定也已经有了很大的提升，选择这样的产品，在财富前提下，更重要的是体现了价值观的认同。
“十年磨一剑”是绿城别墅基本的营造法则，在精雕细琢中绿城的别墅与时光共舞，并蕴造了其独特的气质与魅力：极其稳重和优雅的折衷主义欧洲风格的建筑符号的混搭；与建筑和谐配合的风格各异的精装修庭院；无论是泡在后院的温水SPA池里、坐在烛台辉煌的正餐厅中，还是躺在king size的美式大床上，体验到的是建筑空间对个人最细微需求的尊重，而雕塑、小品、花架、BBQ都将成为美好生活的组成部分。
叠墅产品专题性研究_图文
2. 叠拼——传统概念
叠拼别墅
传统别墅的优化
上一代叠加式别墅往往是小间距、排排坐的格局，居住空间显得局促而压抑。而新一代叠加式别墅一般间距比较大，并且将 别墅巧妙穿插于花园中，注重房子和花园、景观的关系，强调整体的美感与和谐度。
1st ：别墅产品规划较高容积率区间[0.8—1.2]。
2nd: 和双拼、联排别墅极其相似的立面观感。 3rd：单套户型面积一般不超过250平米
高端豪宅供不应求的市场现状，开发商改该如何握市场空白，抢占高端价值产品市场：
展望未来：开发商应引导日益旺盛的豪宅客群，改变传统的豪宅观念：
在先天具有稀缺城市价值的高密度地块中， 开发商将“别墅”顶级生活享受价值通过 户型、入户空间、单体、园林及物业配套 等打造“墅级”生活感受的高端产品；
“ 豪宅 ≠别墅”的观念日益形成
限制，故开发商游走在政策边缘，满足客群对于低密 度生活的渴望的高性价比豪宅产品营运而生；
自2003年以来，地产市场受“限墅令”和 “1.0容 积率”的影响较大；
国土资源部 《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》
第四条规定：“今后5年内停止别墅类用地供应。”
中国人民银行 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
南向次卧 南向主卧
世茂·爱马尚郡
下叠户型
下叠
负一层-二层 4室3厅3卫1厨
187㎡
有较大空间地下活 动室，且二分之一 开间设计南向采光 井，采光效果较好；
北向老人房 设计舒适感低
南向起居室 端头餐厅采光 起居空间尺度感较强
北向双次卧设计 双卫设计压缩卧室 空间，较为紧蹙
南向双主卧设计 尺度小，私密性弱
省南向住户的采光空间与私密性；
高品质的住宅产品创新培训77PPT
• 2.价值链系统的核心内容
(1)营销策划的三阶段内容 a. 投资决策报告 b. 营销策划报告 c. 价格策略报告
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(2)推广策略的三个角度 a. 概念阐述 b. 价值表达 c. 机会诉求
高品质的住宅产品创新培训77PPT
(3)推广渠道 广告类----户外广告、路牌、地铁广告、公交广告、店堂广告、 报纸广告（硬、软）、电视广告 网络、平面博客、短信、彩铃广告、电台 楼书、文本营销（出书）、杂志夹页、媒体楼书、客户会通讯、定点直投 论坛、准业主活动、跨界宣传活动、老客户介绍新客户
高品质的住宅产品创新培训77PPT
•二、住宅产品创新的阶段与流程
•阶段： •1、项目决策（论证策划阶段）——概念设计阶段 •2、产品研发（方案实施阶段）——方案设计、扩初设计 •3、产品实施（工程管理阶段）——施工图绘制、实施建造阶段
•产品创新研发
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•概念规划 •规划方案 •扩初设计
案例4:北京格林小镇6规划概念
•项目设计主题以法国浪漫小 镇为主题。在建筑规划及景 观的层面都能体现到法国小 镇之艺术及浪漫情怀。小区 分为南片区及北片区两部份， 南北片区定位有差别。南片 区以精致、细腻为主；北片 区以自然开阔空间为依归。
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高品质的住宅产品创新培训77PPT
案例4:北京格林小镇6规划概念
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高品质的住宅产品创新培训77PPT
•北京马驹桥项目——4.5层住宅
•改善发展型创新：
• 从4.5层到6层到9层住 宅立面风格沿着由典雅向现 代简约路线逐步演化发展， 使小区外观富含历史生长感 。
•法国设计公司设计草图
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•北立面
别墅商业计划书
别墅商业计划书商业计划书：别墅项目一、项目背景与概述近年来，随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，别墅成为了越来越多人向往的居住形式。
为满足这一市场需求，本公司计划开展别墅商业项目，旨在提供高品质的别墅产品，并以此创造可观的经济效益。
二、市场分析别墅市场一直处于持续增长的趋势。
随着城市化进程的加快和人们对品质生活的追求，别墅已不再是少数人的奢侈品，成为越来越多人的居住选择。
尤其是中高收入人群和具备投资能力的购房者，对别墅的需求不断增加。
同时，别墅市场的竞争也在不断加剧。
优质别墅项目的推出和市场占有率的提高，使得购房者更加有选择余地。
因此，本公司将注重打造独特的别墅项目，以脱颖而出。
三、项目计划与实施1. 地理位置项目选址位于风景优美、交通便利的城市外围，区域内拥有丰富的自然资源和便利的城市配套设施。
该地区目前存在一定的别墅开发空间，并且未来还具备较大的发展潜力。
2. 市场定位本项目定位于高品质、高舒适度的别墅居住项目，主要面向中高收入群体以及有投资需求的购房者。
我们将提供全套的配套设施和服务，包括安全保障、康体娱乐和社区管理等。
3. 开发方案本项目将以可持续发展原则为基础，充分考虑生态环境和社会责任。
在设计和建设过程中，我们将强调环保、节能、智能化等因素，以提供更高品质的生活体验。
4. 资金筹措项目资金主要通过公司自有资金、银行贷款和合作伙伴投资等多种途径筹措。
本公司将谨慎管理项目资金，确保资金的安全性和有效利用。
五、预期效益与风险分析1. 预期效益本项目预计将在未来五年内实现良好的经济效益。
随着市场对别墅需求的持续增长，我们有信心吸引到足够的购房者，并通过房屋销售、配套服务等多渠道实现收入增长。
2. 风险分析别墅项目发展面临的主要风险包括市场竞争加剧、政策风险和经济周期波动等。
本公司将加强市场监测和预警，灵活调整经营策略，以应对外部环境变化带来的风险。
六、营销推广策略1. 品牌宣传本公司将注重品牌塑造和宣传推广，通过各种渠道增强品牌知名度和美誉度，并形成差异化竞争优势。
华润集团宁波东钱湖高端别墅项目企划推广方
有了项目形象气质定义，这些仅是表象， 问题的关键在于提炼形象气质表象之后的生活方式。
宣扬的生活方式：
悠雅风情，艺术人生
悠：悠闲，人生得意，山水闲。 雅：雅致，人生风雅，真性情。
项目定位有了， 项目形象气质有了， 项目的生活方式有了， 如何通过一个个性鲜明的案名，牢牢地抓住目标客群的 心？
关于案名的思考 我们竞争对手的案名
「印象地中海」 印象地中海」
自然： 自然：蓝天白云，原生态 色彩： 色彩：蓝、绿、土黄、橘红，色彩明媚 建筑： 建筑：质朴，本色，讲究原生材质的搭配，注重细节 人文： 人文：文艺复兴，精神摇篮 艺术： 艺术：艺术璀璨，才华横溢 民俗： 民俗：淳朴，亲和，热情
如果， 用一句话来准确概括“地中海”， 那就是： 一个充满质朴乡村气息的、神秘的、悠闲
价值观念——“经世致用” 审美观念——“西方美学，喜新厌久” 生活方式——“中西合璧，事业家庭并重，喜欢摩登都市或山水胜地” 工作方式——“低调实干” 接受能力——“国际视野，海绵效应” 处世之道——“低调——高调——低调” 文化认同——“圈子文化”、“文化潮流” 特定爱好——“收藏艺术品、古董等”
文艺复兴是14至16世纪欧洲国家在文化和思想上的深刻变革。 所谓复兴，并非指古希腊、罗马文化的简单复兴，而是人们从古 希腊、罗马文化的简单复兴中得到启发，重新发现了人的崇高价 值，认识到人有无限的潜力和追求个人幸福的权利。 文艺复兴的重大历史意义在于它促使从以神为中心过渡到以人为 中心，在于人的觉醒，在于人们把重点从来世转移到现世。它唤 醒了人们积极进取的精神、创造精神以及科学实验的精神，从而 在精神方面为资本主义制度的胜利和确立开辟了道路。
我们的目标是： 我们的目标是：使冷翡翠所倡导的悠雅生活方式成为富豪所追 随的潮流。 随的潮流。
别墅销售说辞
别墅销售说辞-别墅销售培训说辞首先要强调的是周边整体环境（包括周边的商业情况）2、小区外部的交通环境、3、小区内部的动线情况4、项目的整体分布（组团分布）5、小区的绿化和水系以及整体的园林景观说明6、项目的整体数据（包括每个组团有多少栋楼、一梯几户、层高以及不同的景观点。
7、户型的种类和分布情况8、小区内部的公建配套设施的完善程度。
等等最重要的就是扬长避短.......这个说辞只要顺序清晰就是好的说词一般来说都是从大到小介绍方位交通环境配套别墅销售说辞-别墅销售培训说辞小区内的状况园林风格会所户型……像这样顺序说下来，让人听起来很清晰就是好的说词标准说词提纲一、项目规划二、产品解述1. 产品位置别墅销售说辞-别墅销售培训说辞2. 产品配套：3. 建筑单体4. 产品户型5. 产品设备6. 产品规划7. 区内交通8. 产品价格9. 产品结构10. 使用年限11. 产品面积12. 产品分摊13. 物业管理三、环境介绍四、社区配套及其他五、卖点解述六、本案优劣势分析销售标准说词一、项目规划发展商简介、楼盘所处区域、区域特色、公共投资与重大建设、教育设施、交通状况、都市发展规划与公共设施、产品的基本数据、楼盘抗性、楼盘特色二、产品解述1、产品位置项目所在位置、区域环境现状、区域规划前景、交通状况、生活方便度、科教文卫分布2、产品配套：小区内配套、市政配套、商业配套、银行、会所、配套使用收费标准及比较、配套的可达性、配套的可持续性发展3、建筑单体：建筑风格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材质、色彩、结构……4、产品户型：分区、功能、开间、进深、视野、家具布置、通风、排水、采光、气候调节5、产品设备：设备、品牌、装修标准、材质、环保、节能、科技含量6、产品规划：主要技术经济指标、规划特点、日照、通风、区内道路7、区内交通：人车分流、人与车、交通的干扰、车库（位）、管理费用、停放位置、车速8、产品价格：开盘价、起价、均价、最高价、性价比、折扣、实际支出、装修9、产品结构：结构特点、施工方法、材质、造价、抗震性、防水性、防火性、耐腐蚀性、防噪性能10、使用年限：各种材料的寿命、材料维护、价格转移年限、折旧与升值11、产品面积：功能、大小、合用性、经济性、紧凑度12、产品分摊：分摊部位、分推率、分摊构成13、物业管理：物业公司介入时间、服务内容、服务成本、服务的可延续性、服务收费标准三、环境介绍1. 绿化：绿化率、绿化形态、绿化功能、绿化规模2. 日照：规范要求、日照时间、日照质量、间距、外立面与日照3. 通风：朝向、主导风向、垂直气流、平面气流4. 节能：采暖系统、保温材料、外墙能耗别墅销售说辞-别墅销售培训说辞5. 隔音：’噪声、隔音能力及措施、声源控制6. 私密性：视线干扰、公私分离、动静分离、洁污分离四、社区配套及其他1. 优惠措施：价格优惠、赠品2. 开发商：开发商、实力介绍、信誉介绍3. 付款方式：待定4. 施工管理：待定5. 施工进度知会：待定6. 合作单位：别墅销售说辞-别墅销售培训说辞其他合作单位、设计单位、管理单位五、项目卖点解述。
合院别墅研究
二楼 露台
私家庭院
地上一层
深蓝别墅只做了两层，264m2的空间能把尺度感 完全体现出来，空间大，使生活更为舒适
15 创新小独栋
上海.万科深蓝
户型设计既保证了私密性，又强调邻里之间的 沟通交流，每家每户都有室外沟通空间
• 强调邻里生活：一方面迎合现代人对生活的隐私要求，一方面体现出传统社区邻里相望的人文关怀，满足人 们社会交往的需求
本报告是严格保密的。
人行道（约宽2.5m)
• 通过减小前后两个三 拼单元的间距，提升了 别墅容积率
• 去除大面积水景的 “稀释”作用，其三联 排别墅的平均容积率约 为0.6
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联院
北京.领秀新硅谷 领秀新硅谷通过L型排布方式，实现联院组团容积率0.64
项目介绍 • 地址：北京市海淀区西二旗西路 • 占地面积：34万平方米 • 建筑面积：47万平方米 • 容积率：1.13 • 产品：双拼、联排、联院、多层、小高层 • 联院面积：280 ㎡ • 规划：社区中间横竖道路将社区分成四个区，不同 物业分区排布
动线
户户有庭院
地下层平面
本报告是严格保密的。
一层平面
二层平面
三层平面
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创新小独栋 面积区间较大从210平米到340平米均可，但 重庆.龙湖悠山郡 210平米为狭长户型户型均好性不足
210㎡户型，地下赠送，地上三层
地下一层
一层
主入户门
下沉花园
客厅
16
米 地下54平米 进 面积全赠送 深
私家
花园
7 合院
上海.万科深蓝
万科深蓝通过控制面积的四合院联栋，提升容积率的同
时突出独栋意向
项目介绍
• 地址：上海浦东新区金海路3333号 • 占地面积：26万平方米 • 容积率：0.57 • 产品：独栋别墅（部分合院） • 户型面积：160-250平方米 • 首期占地：规划15万平方米 • 首期建筑类型：合院联独
佳源集团第三代住宅产品标准化实施纲要分解
你佳源投资管理总部文件佳总发…2009‟88号签发人：沈玉兴关于印发《第三代住宅产品标准化大纲》（修订版）的通知各所属企业、总部各部门：根据各所属企业打造第三代住宅产品的实际情况和产品升级换代的需要，经总部研究，决定对2007年印发的《第三代住宅产品标准化大纲》（以下简称《大纲》）进行修订，现将修订后的《大纲》印发给你们，请你们遵照执行。
佳源投资管理总部二○○九年十二月二十日第三代住宅产品标准化大纲（修订版）一、规划与设计（一）规划设计1．坚持高端原则，确立项目在三线城市该市范围内、二线城市该区域内、一线城市该板块内的高品质。
2．各项经济指标合理，满足投资收益需要。
3．建筑、景观、灯光设计同步进行。
4．创新规划设计理念，在规划设计中提炼3个以上特点、5个以上亮点。
5．项目命名遵循以下原则：（1）地处城市中心地段，建筑面积在15万平方米左右的项目，称为“花园”系列；（2）离市中心有一定距离，建筑面积在25万平方米左右的项目，称为“都市”系列；（3）地处城郊接合部，建筑面积在45万平方米左右的项目，称为“城”系列；（4）地处公园、湖泊、山体附近，有特殊自然风景资源的项目，称为“一号”系列；（5）商业建筑面积占总体量的50%以上的项目，称为“不夜城”系列。
6．坚持“大围合、小开放、内组团”的设计理念，注重营造错落有致的地平线和天际线。
多层单个组团户数控制在250户左右，高层单个组团户数控制在500户左右，联排、单体别墅单个组团户数控制在60户左右。
7．样板区规划设计要先行。
样板区由样板房、销售展示中心（迎宾区、销控区、模型区、洽谈区、签约区、儿童娱乐区、办公区、后勤区、超市）、公共空间（单元入口、架空层）、地下车库、景观（绿化、下沉式采光井、小品）和入口广场等六大要素构成。
样板区的住宅户型必须是实际开发销售的主力户型，且其户型数量不得少于实际开发销售的户型总量的30%。
8．入口大门要宏伟气派，入口必须设广场，广场面积根据项目用地面积控制在1000-10000平方米；主入口处路面宽度中间无绿化带的应保证8至10米，有绿化带的，两侧道路宽度各应保证4至6米；主干道的路面宽度应保证6米。
绿城集团规划设计管控标准指导要点
专项设计
专项设计 及评审 流程审批
施工图设计
施工图设计 及评审
流程审批
扩初设计
扩初设计 及评审 流程审批
1. 前期阶段
1.1 初步产品定位及强排
营销中心进行初步产品定位，与发展中心协同 提供项目土地及规划信息前提下，设计院进行 初步强排。以某住宅项目为例。 首先，发展中心提供项目概况，具体如下： 1、强排预案工作流转单 包括：规划指标、周边环境、营销初步定位 2、CAD地形图 3、周边现状照片 设计院据此完成初步强排方案。 成果包括：总平面图、su简模。
一、项目概况
项目情况梳理
序号
1 2
3
4 5 6 7 8 9
10
11 12 13
项目名称
产品类型
随州桃李春风项目 海宁桂雨钱塘项目
漳浦桃李春风
湖州联想科创中心 张家口诚园 半山项目 西安春风里 巴中项目
多弗资阳绿城诚园安吉Fra bibliotek岸晓风温州高新区项目 阜阳明月双清 宁德天湖明月
小镇项目 高层公寓 二代高层、中式合院、 法合、幼儿园 高层公寓 高层住宅 LOFT公寓 二代高层、中式合院 高层公寓、法合 高层公寓 高层公寓、多层住宅、 低层住宅 高层公寓（精装） 高层公寓 高层公寓
资阳诚园 张家口诚园
叶集锦玉园
项目公司管控为主 本部节点管理
Ⅲ类项目大多体系内成熟的住宅产品，项目周期大多短平快，对设计管理来说是要求高效率、高度标准化度的管控难度。
二、设计管控阶段解析
绿城集团规划设计标准管控流程
策划规划 设计阶段
建筑设计 阶段
规划调整 阶段
1.项目基地基础资料 收集、参与项目沟通
根据项目所在城市分级、产品分类、难易程度、项目品类、代建自投、自身特点及项目是否配备人员，将项目划分为“Ⅰ 、Ⅱ、Ⅲ”三类，对项目实施相应的分类管理，对应采取不同的管控方式。
宝龙建造标准2014版—住宅类
4.7 一、地下车库应有较大的行车、回车 一、负一层：设洗衣间、储藏室。 、停车尺度。 二、地下室应有可靠的防水倒灌措施。 二、地下车库地坪材质详见设计标准/ 地下室标准。 三、设置地下大堂，面积15㎡左右， 墙地面以玻化砖为主。 四、详见（设计标准/部品部件设计标 准/地下室-PLDC-B2-BP-06-2013(A)）
Ⅴ（双拼）
5.1 一、每户地面建筑面积200-280㎡，应有 自然通风采光条件的地下室。 二、建筑朝向：以南向为主。 三、联排别墅≤6拼，尽可能布置双拼。 四、建筑高度为三层。 五、停车位，每户≥1个。 六、竖向设计： 1、土方平衡； 2、结合周围道路条件，合理确定场地高 程； 3、别墅首层室内外高差大于0.3m； 4、根据项目条件，可以做半埋式地下室 。 七、应设计物管用房和垃圾房。
多高层住宅
Ⅱ类（舒适型）
2.1 一、建筑朝向：以南向为主。 二、建筑以板式为主。 三、停车：尽量地面不设停车位（地 面可设访客停车位）。 四、人车分流:地下车库出入口应靠近 小区出入口，避免较多的人流、车流 交叉穿越。 五、竖向设计： 1、土方平衡； 2、结合周围道路条件，合理确定场地 高程； 3、住宅首层室内外高差0.3m； 4、根据项目条件，建议做半地下车库 。 六、应设计物管用房和垃圾房。
Ⅵ（独栋）
6.5 一、层高：客厅≥3.6米；其他房间≥ 3.3米。 二、客厅面积≥50㎡。 三、主卧套房：主卧开间≥4.2米； 主卧室≥25㎡； 衣橱间≥8㎡； 卫生间≥8㎡。 四、应有第二主卧套间，宜有第三、四 卧室套房。 五、一层宜有一间卧室。 六、厨房≥9㎡。 七、餐厅≥18㎡,宜考虑中、西餐厅。 八、楼层宜有阳台、露台。 九、赠送面积≥40%（采光地下层、挑 高空间、阁楼、露台）。 十、应预留小型电梯位置。 十一、如有赠送阁楼的项目，应提高阁 楼使用率，适当增加采光窗以提高采光 效果。
绿城集团 产品线专题培训课件
别墅
平层官邸 多层公寓 高层公寓 城市综合体 大型社区 商用物业 安置房
类 型
产品系列
规划要点
风格
容积 率
楼层
立面特征
适用范围
代表项目
桂花城系列
低楼层、低密度、低 容积率、高绿化率
新江 南风 1-1.5 格
1-6 层
经典欧陆风格的“三段式”
立面，运用四坡顶、大型 景观阳台、八角窗； 低楼层、 3米层高；
绿城集团--产品线
绿城产品线
别墅
平层官邸
多层公寓
高层公寓
城市综合体
大型社区
商用物业
安置房
别墅
平层官邸 多层公寓 高层公寓 城市综合体 大型社区 商用物业 安置房
别墅
欧中法法 式式式式 别别合排 墅墅院屋
绿城为国内公认的别墅营造专家，从对建筑形态 的营造到对庭院意向的追求，再到满足生活方式 层面的诉求，绿城别墅的开发已经完成三代的演 变和升华，并向第四代探索。
代表楼盘：杭州桃花源、九溪玫瑰园、临安青山 湖玫瑰园、千岛湖玫瑰园、上海玫瑰园、南京玫 瑰园等。
欧式别墅
绿城西子·临安青山湖玫瑰园实景
欧式别墅： ? 严格区分公共空间和私密空间，二者有清晰的空间过渡和递进。
? 道路分级层次明确，园区设计有主干道、组团路乃至支路入户路 ，主干道一般形成环路，别墅的入口都在支路或入户路上，强调私密 性和领域感。
北京御园
以十字圆厅为中心，塑造庄重、典雅的 建筑形态。 古典三段式立面，底层结 实沉重，中层是虚实相映的柱廊，顶部 是水平向厚檐。 代表作品：北京御园，杭州留庄
适宜 购买力
适用于一、二线城市中高等收入群 体的改善型住房和享受型住房需求。
泰禾院子策划书3篇
泰禾院子策划书3篇篇一泰禾院子策划书一、活动主题“传承千年院落文化，打造现代宜居生活”二、活动目的通过举办泰禾院子活动，展示泰禾院子的独特魅力，提升泰禾院子的品牌知名度和美誉度，促进泰禾院子的销售。
三、活动时间[活动时间]四、活动地点[活动地点]五、活动内容1. 活动开幕式在活动现场搭建舞台，举行活动开幕式。
邀请当地政府领导、泰禾集团领导、知名建筑师、文化学者等嘉宾出席开幕式，并致辞。
安排具有中国传统文化特色的文艺表演，如舞龙、舞狮、杂技、京剧等，营造热烈的活动氛围。
2. 泰禾院子展示在活动现场设置泰禾院子展示区，展示泰禾院子的建筑设计、园林景观、室内装修等。
安排专业的销售人员和设计师，为客户提供详细的咨询和设计方案。
展示区设置样板间，让客户亲身感受泰禾院子的品质和舒适度。
3. 传统文化体验在活动现场设置传统文化体验区，如茶艺、书法、绘画、剪纸等，让客户感受中国传统文化的魅力。
邀请专业的茶艺师、书法家、画家、剪纸艺术家等，现场展示和传授技艺。
客户可以参与体验活动，亲手制作茶艺、书法、绘画、剪纸等作品。
4. 美食品尝在活动现场设置美食品尝区，提供具有中国特色的美食，如北京烤鸭、小笼包、饺子等。
邀请专业的厨师，现场制作和烹饪美食，让客户品尝地道的中国美食。
客户可以在品尝美食的同时，欣赏中国传统音乐和舞蹈表演。
5. 活动抽奖在活动期间，客户可以参与购房抽奖活动，有机会获得丰厚的奖品，如购房优惠券、家电、家具等。
抽奖活动设置多个奖项，中奖率较高，以吸引更多的客户参与。
在活动现场设置大屏幕，实时公布抽奖结果，增加活动的互动性和趣味性。
六、活动宣传1. 在当地报纸、电视台、网站等媒体发布活动广告和新闻报道，宣传活动的时间、地点、内容等信息。
2. 在活动现场设置大型户外广告，如广告牌、道旗等，吸引过往行人的注意。
3. 制作活动宣传手册、海报等宣传资料，在当地社区、商业区、写字楼等场所发放，扩大活动的影响力。
4. 利用社交媒体平台，如、微博、抖音等，发布活动信息和照片，吸引年轻客户的关注。
标杆地产集团前期成控作业手册
五、实施细则
1.管控目标
1.1控制配置标准
a)通过对竞品项目竞争策略的调研分析，合理确定（买地或拟建项目的）产品档次、户型配比、交付/设计配置标准，形成具市场竞争力的、投入产出比最优的产品组合；
b)应避免：
完全照搬竞品项目的配置，忽视竞争策略，造成产品的同质化及无产品溢价；
6.项目/成本合约组：负责及时收集并提供本地成本数据。
因超配置但市场不买单，造成无效成本的发生，从而降低竞地、销售的竞争力；ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
因不符当地市场需要，降低产品销售去化速度甚至滞销，造成财务/管理成本的增加。
1.2优选规划方案
a)通过多产品组合之规划方案的比选，实现土地价值/地块总货值的最大化;
b)在上述MLP条件下，实现可租/售比的最大化；
2.职责分工
2.1主责方：地块信息获得者（PIC，或集团买地策划中心），或新启动项目（PIC）；
3.附件:3：商业项目竞品调研表
4.附件4：综合体项目前期成本控制方案
5.附件5：MLP评审与优化表
6.附件6：《中国项目成本控制标准》
四、定义注解
1.竞品：指对我司项目销售形成竞争态势的、通常位于项目周边的楼盘；
2.PIC：项目负责人（Project in Charge）英文缩写；
3.MLP：规划总图（Master Layout Plan）的英文缩写，又称强排方案；
b)可售比：对住宅类项目，不可售公建配套面积控制在规划要求的下限；对大型商业项目，应关注不同产品（商业、住宅、办公等）设备机房、停车位的复合利用与错时停放、停车效率指标，通过前期规划统筹和后期物业管理，尽量压低配套措施及低盈利性物业的建筑面积，以此提高项目实际可租/售面积。
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别墅物业规划认知 容积率0.7 3F联排别墅 以合院形式
参考案例：北京纳帕尔湾 实质：独栋别墅合院化
别墅物业规划认知
合院类高容积率别墅 参考案例：上海 龙湖蓝湖郡 十二合院容积率达0.8
其善于利用地形塑造 （全地下车行）规划， 别墅产品创新层出不 穷，为打造高容积率 别墅产品专家
在销售过程中客户反馈F户型 采光差，整体模块院落间尺 度较小
户型功能解析——联排别墅
一层仅卫生间相连
联
排 别
卧室 餐厅
墅 趋
凹形围 和内院
凹形围 和内院
向
独
客厅
车库
栋
一层
二层完全分离
露台 卧室 卧室
主卧
二层
“凹”形建筑布局改变组团形态，二层完全分离
两层，总建筑面积约260平方米， “凹”型布局，中间围和 56平方米庭院； 大进深内庭，两个南向采光面； 一层仅一个卫生间相连，二层完全独立，更有独栋的感觉。
舒适度：二层设采天棚，一层室内采光更充足； 双车位； 阳光地下室（活动房、工人房、储藏室、 洗衣房）； 所有卧室带卫生间带花园； 景观性：地下室下沉花园、一层南北私家花园、二层每个卧室带一个观景露台。
户型功能解析——联排别墅
附 加 值 升 级
一层
一层夹层
二层
三层
经济型别墅，日益增大的附加值
建筑面积205平方米，经济型联排别墅； 赠送：半地下室，车库，储藏，洗衣房，工人房功能俱全；
南露台面积大，布置活动场地；
顶层仅露台，活动空间。
上海大华圣地维拉
户型功能解析——联排别墅
联
排 别
下
采光天棚
墅
趋
上
下沉花园
向
采光井
独
栋
下沉花园
地下层
一层
二层成都置信芙蓉青城
总体布局类似独栋别墅
形态：面积大，建筑面积464平方米，两层； 一层客厅双向流线设计； “L”形布局，南北独享私家花园，南向采光面大，客厅餐厅，主卧客厅均朝南。
附加值升级
兼顾舒适与大气，赠送面积大—上海金地格林世界 外部景观引入室内——上海万科燕南园 内庭院升级——重庆协信TOWN城 “双主卧”概念，功能细分——深圳振兴城
公寓面积别墅形态 公寓的面积，别墅的形态，布局紧凑——石家庄卓达太阳城
户型功能解析——联排别墅
联
排
别
墅
侧
趋
花 园
向
独
栋
花园层
侧 花 园
客卧室、卫生间
洗衣房
佣人房、卫生间
家庭室
主卧套房 儿童房 次卧室 共用卫生间
静 私密
豪宅别墅户型功能示意一
宴会厅 (12人桌)
厨房
大客厅
男女卫 生间
主入口(主人及外宾进入) 一层平面功能规划示意
豪宅别墅户型功间
男主人 卧室
男主人 衣帽间
B2-2层平面新规划 二层平面功能规划示意
定位：男主人商务休闲活动的私人会客空间 豪宅别墅户型功能示意一
雪
茄
柜
商务\休
闲活动
区
吧 台
酒窖
地下平面功能规划示意
豪宅别墅户型功能示意二
早餐区
家庭厅
小客厅
卧室
次入口(老人\孩子\保姆\女宾客) 一层平面功能规划示意
豪宅别墅户型功能示意二
保姆/家 庭教师房
孩子游戏 娱乐区(封 闭此空间)
女孩衣 帽间
别墅下沉式庭院及 地下室示意
中央下沉式合院
室内外过渡灰空间——廊
别墅户型功能解析
要求提供学员别墅模型剖面图或者互相鸟瞰图 给予学员直接观摩户型内部功能结构体验
别墅空间基本功能及空间序列 正式礼仪区 接待起居区
生活起居区
非正式生活区 家庭起居区
睡眠休息区
门
廊
起居室、餐厅
动 公共
公共卫生间
家庭室
厨房、早餐厅
一层前后私家花园、二层三层观景露台。 大气：餐厅和北入口位于一层夹层，客厅挑空，（玄关挑空）； 舒适：两个朝南开间，客厅三卧南向，三层主卧+卫生间+书房/衣帽间+观景露台。
集团别墅产品规划培训
别墅物业规划认知
独栋别墅规划——尽端路设计 R=0.2-0.3
独栋别墅与类别墅（联排、叠加）规划示意
类别墅规划——行列式规划 R=0.7-0.8
别墅物业规划认知
独栋别墅尽端路规划设计——形象理解
低密度独栋别墅规划设计更强调资源导向，结合地势，占地面积更大，私密性更强
别墅尽端路规划设计形象—— 类似于花朵枝状发散的形态
一层
北京龙湖香醍漫步
二层
侧花园拉远联排距离，类独栋联排
面积：建筑面积290平方米，与独栋类似； 形态：两层，两户之间布置“侧花园”，减少户与户之间干扰，三面采光通风，向独栋靠拢； 品质：地面抬高，阳光地下室，下沉花园，形成独栋的花园式风格； 舒适度：四卧朝南，顶层主卧，功能布局合理；
户型功能解析——联排别墅
联
排
别
客厅
墅
趋
餐厅
向
独
栋
卧室 一层
上海新浦江城
主卧 卧室
”L“形院墅，围和更大的庭院空间
两层，建筑面积204平方米；
二层
”L”形住宅布局内部独享私家花园，两户对拼，凹形建筑围和形成
更大的庭院空间。
“L”形建筑布局增大南向临街面，利于日照通风，更多空间享受庭
院风景；
两户间仅车库相连。
在传统带有单独庭院的双拼以庭院 相连，打通庭院隔墙即可形成一个具 有较大庭院的类独栋别墅。
改变建筑形态组织组团
南京仙林翠谷
联户型功能解析——联排别墅
联
排
别
墅
趋
向
独
栋
地下室
三层
纵向变横向，面宽扩大，阳光地一下层室
二层
建筑面积250平方米左右，总体布局与独栋别墅相似；
拉大总面宽，总面宽15米以上，减少进深，改变传统联排纵深长的形态；
阳光地下室，布局起居室、活动室、视听室、工人房等；
南向采光面大，客厅、起居室、主卧、客卧、活动室均南向；
主干道串联整个社区，各个节点支路发散形成组团路 参考案例：容积率在0.2-0.3之间
别墅物业规划认知
探讨环节：
独栋别墅尽端式规划与 类别墅行列式规划有何区别呢？
别墅物业规划认知
别墅尽端路规划设计——组团路演绎
N
别墅物业规划认知
类别墅规划——行列式到合院式
类别墅在合理范围内尽量减少建筑间距以满足容积率限制条件下，行列式规划 较节地，但其组团性较弱，因此高容积率下的合院别墅逐渐出现
男孩 卧室
女孩 卧室
二层平面功能规划示意
豪宅别墅户型功能示意二 定位：女主人及朋友休闲活动的私人会客空间
茶室/瑜珈室 影音室
汤池
桑拿
地下平面功能规划示意
户型功能解析——联排别墅
联排别墅趋向独栋
“侧花园”拉远联排距离，层数降低 ——北京龙湖香醍漫步 “L”形院墅联排——上海新浦江城 “凹”形内庭联排，二层完全分离——南京仙林翠谷 地下空间放大，面宽扩大——上海大华圣地维拉 大面积联排，总体布局与独栋别墅相似——成都置信芙蓉青城