经典房屋建筑常识(收藏版)

住宅的一般知识
一、住宅、住宅小区的概念
住宅
住宅，就是供人们居住并具备可供人们生活起居的功能和设施的房子。

住宅是人工建造而不是自然形成的住宅小区
一般称“居住小区”，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对
二、按建筑结构分类的住宅
什么是砖混结构住宅？
砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。

什么是框架结构住宅？
框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、较复杂，建筑造价较高。

什么是钢混结构住宅？
这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。

这种结构的住宅具
三、什么是住宅的进深、开间、层高、净高？
住宅的进深
住宅的进深，在建筑上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

为了保证进深大的住宅可有效地节约用地。

住宅的开间
在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

因为是就一自然间的
构整体性、稳定性和抗震性。

住宅的层高和净高
住宅的高度计量除了用“米”，还可以用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高，层四、按经济形态划分的9类住宅
★商品房
商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外资投资企业）开发经营的住宅。

它不同于长期以来在★经济适用房
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。

经济性是指住宅价格相对市工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称经济实用房。

经济适用房包括安居房、解困房★微利房
微利房是指房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。

★安居房
安居房是指实施国家“安居工程”而建设的住房（属经济适用房一类），是国家安排贷款和地方自筹资金建★解困房
解困房，是指在实施安居工程之前或未实施安居工程的城镇，政府为解决当地住房特困户的困难而专门修★房改房
房改房，是指按照单位分房原则，已经分配的执行国家规定的房改标准出售的住房。

★集资房
是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行★平价房
是指以成本价加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。

成本由征地和拆迁补偿★小康住房
是指为实施国家重大科技产业工程“2000年小康型城乡住宅产业工程”项目，由建设部在各大城市指导
五、8种按设计特点分类的住宅
★单元式住宅
单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。

单元式住宅的基本特点：①每层走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。

★公寓式住宅
公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。

公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼★花园式住宅
花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二★跃层式住宅
跃层式住宅是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布优点是：①每户都有较大的采光面，通风较好；
②户内居住面积和辅助面积较大；
③布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

★复式住宅
复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃★跃复式住宅
跃复式住宅是在复式住宅设计功能上的一种创新。

其特点是其中一层层高在2.2米内，通常设臵在洗手间★错层式住宅
错层式住宅是户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。

优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高
★退台式住宅
退台式住宅又称为“台阶式”住宅其外型类似于台阶。

特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层
六、住宅建筑的高度（层数）的划分
住宅按层数划分如下：
1、低层住宅为一层至三层；
2、多层住宅为四层至七层；
3、高层住宅为八层以上。

国际通行划分为四类：
第一类：层数8-16层，房屋高度在25-50米之间，通常称为小高层住宅；
第二类：层数17-25层，最高度达75米；
第三类：层数26-40层，最高达100米；
第四类：层数在40层以上，高度超过100米，称为超高层住宅；目前国内极少有超高层的住宅。

七、如何看住宅建筑图
1、怎样看住宅建筑的平面图?
住宅建筑平面图，是购房者了解住宅平面形状、方位、朝向和住宅内部房间、楼梯、走道、门窗、固定设的面平图以及立面图、剖面图、透视图、表现图和住宅模型来了解住宅的基本情况。

住宅建筑平面图，是面图一般比较详细，通常采用较大的比例，如：1:100，1:50，并标出实际的详细尺寸，但有的小比例住2、怎样看住宅建筑的立面图？
住宅建筑的立面图，是按照一定比例绘制的住宅建筑物的正面、背面和侧面的形状图，它表示的是住宅建
立体感。

3、怎样看住宅建筑的剖面图？
住宅建筑的剖面图，是指按一定比例绘制的建筑物竖直（纵向）的剖视图，即用一个假想的平面将住宅建4、怎样看住宅建筑的透视图和表现图？
住宅建筑的透视图，表示建筑物内部空间或外部形体与实际所能看到的住宅建筑本身的相类似的主体图像透视图不一定严格按比例绘制，并进行绘制上的艺术加工，这种图通常被称为住宅建筑的表现图。

一幅绘
八、住宅的套型、户型是指什么
1、住宅的套型
“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。

通俗地讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。

住宅“套型”按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。

其中卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间为套型◆居住空间habitable space 系指卧室、起居室,厅的使用空间。

◆卧室bed room 供居住者睡眠、休息的空间。

◆起居室 厅 living room 供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。

◆厨房kitchen 供居住者进行炊事活动的空间。

◆卫生间bathroom 供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。

2、什么是住宅的户型？
要了解什么是住宅的户型，首先应知道什么是住户。

住户是指共同占有一个住宅单元的一组社会成员，也代际也就是辈份确定，可分为一代户、二代户……③用社会学的户结构分类法可分出单身户、夫妻户、核
九、计算住宅面积有哪些指标
◆计算住宅面积有一套相互关联的指标，包括建筑面积（建筑展开面积）、居住面积（使用面积）、辅助面◆这些指标的计算关系是：建筑面积=有效面积+结构面积。

有效面积=居住面积+辅助面积。

十、商品房销售面积的计算标准
◆商品房销售面积到底是按照什么标准计算的呢？根据国家质量技术监督局发布的《商品房销售面积测量
1、商品房的销售面积
———商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商
2、整幢房屋建筑面积
系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等
3、套内建筑面积
系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。

4、套内使用面积
系指房屋户内全部供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。

5、套内墙体面积
商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。

商品房各套（单
6、阳台建筑面积
系指阳台地面底板外沿水平面的投影。

7、套内阳台建筑面积
系指套内各阳台建筑面积之和。

8、共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

9、共有建筑面积分摊系数
整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系
10、应分摊的共有建筑面积
应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。

十一、土地的使用年限是如何确定的？
凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。

即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、
十二、如何看清楼房间距
对购楼者来说，房屋间距要大些，居住得要舒适些。

到底怎样的间距才合理呢？有关规定是：楼距是楼高
1、这个0．7倍是指首层的间距标准，层数越往上，间距标准越低。

2、同样的间距，塔状的楼房比长条形板式的楼房好些，因前者较短，互相遮挡的情况比较轻微，因
3、个别情况下，间距虽窄，但若有出风处，这种情况会产生巷道风，即使巷子很长，也是很凉快的
4、假如有两个楼盘的楼价相同，但房屋间距不同，其实际楼价是不同的，间距窄者实质上升了楼价
5、成都由于日照的关系通常楼距是楼高的1倍，才能满足通风采光达到优良的标准。

十三、多层和高层各有什么特点
1、一般情况下，高层的建筑标准、建筑质量要高于多层，如居住在较高的楼层，则视野较开阔，空气质
2、高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积
3、高层的物业管理费比多层的物业管理费高。

十四、挑选房子的14个标准
买房子除了自住，还可以出租或当做投资。

但自住、出租、投资虽可以独立作为一种行为，又可以结合起出租都可作为资产，做生意时可向银行申请抵押。

其实，房子无论是用来自住或出租都可以当做是一个投然而，一个物业能否保值、升值是由在选择物业时那些不可变因素确定着、可变因素影响着。

什么样的物
一、保值、升值。

这是臵业的前提，也是挑选理想物业的决定因素
二、开发商的实力、信誉
开发商的实力、信誉是一个项目成为理想物业的保障。

我们应该着重考察的是发展商是否是国内外知名企三、地段
地段的好与差决定了售价的高低。

地段是物业保值、升值的一大决定因素。

这一项应该考察的是现时是否四、交通
交通方便，社区才有发展空间，也才有升值空间。

这项主要考察现时工作、电话、上学等出入是否方便，五、建筑质量、装修标准
物业的内在品质是物业保值、升值的基础。

在装修上要考察的是大堂、过道、外墙、窗、电梯的档次、质六、市政配套
齐全的市政配套是生活的保障。

市政配套功能是否齐全，能否到位，能否在近、远期符合需求。

七、小区规划
超前规划可令物业保持更长的竞争力。

考察小区规划是否合理，设施是否齐全，能否实现或何时能全部到八、物业管理
物业管理公司的经验与实力，收费是否合理，是否符合规定。

好的物业管理能使物业的品质保持长久。

九、朝向、楼层
采光、通风要好，若朝向不好，景观优美也可以，并同时与售价一起考虑。

在楼层上要考虑家人出入的方十、住户档次
是否是自己所能接受的住户群，不但如此还要了解住户买房的用途。

住户的档次同时也决定了物业的档次
十一、售价，要了解其他方位物业售价，最主要的是是否为自己的预期价，同时要与付款方式一起考虑。

十二、户型设计
户型的实用性兼合理性是否完美，功能合理是否兼具美观性，能否适应未来家庭结构变化，是否具有灵活90至120平方米。

但若房间的功能齐全，面积虽小，仍然能生活得乐融融。

十三、付款方式要轻松灵活，主要认清自身的付款能力，考虑自己的付款能力能否达到。

十四、周边文化水平，主要考察城市的未来发展是否有利于改善周边文化水平的档次。

没有一个物业是十
十五、如何用技术参数选房
在选择购买期房时，除了对价格、位臵、小区地点及开发商实力进行初步判断外，购房者只能依赖图纸、对住宅小区整体居住质量来说，容积率、密度和间距系数是三个最为重要的参数。

容积率是指小区总建筑面积与总用地面积的比值，这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。

住宅间距系数是指楼间距离与遮挡建筑挡选择了环境质量好的小区后，还得巧用技术参数来挑选适当的房型。

决定房型质量的参数主要是开间、进深、层高和出房率。

开间是指一套住宅占据楼长边方向的面阔尺寸出房率是指住宅的净使用面积占销售面积的百分比。

由于住宅销售面积的计算是以楼主为单位的，所以此外，商品房面积问题成为当今社会关注的热点话题，越来越多的人把目光投到了面积计算的方法上。

数是由使用功能来决定的。

一般来说，单一使用功能的住宅楼，分摊系数只有一个；但该楼为单一使用功能的商住楼时，由于各层面积由商场分摊，而为住户服务的公用建筑面积就由住宅分摊了。

例如，一幢建筑，底层为商铺，楼上为住宅，但商铺的入口独立，则商铺原则上就不分摊住宅使用的楼选择物业的标准
1．工程质量最重要：房屋作为一种有着长期使用价值的产品，它的工程质量是所有组成要素中最为重
2．与居住生活息息相关的设计及配套：在保证房屋质量的前提下，户型设计应该是便于生活，不违背3．物业服务水准也会影响物业价值：物业管理公司除了日常的维修维护外还应提供相关的服务，但服因此，在公用建筑面积服务对象为复杂的情况下，出现更多的分摊系数也就不足为奇了。

好户型的基本要素
热销的楼盘是其综合素质与组合优势造就的，好户型也同样是综合因素使然，没有绝对的“好”户型，适合自己，同时也能从更深层次提高自身的建筑审美意识。

户型的基本要素除了良好通风、充足采光、平各功能空间有明确的分工，“公私分离、动静分离、清污分离”，户型内部空间的组织和布局，决定了居高，功能空间的逐步分离过程，也就是功能质量不断提高的过程。

合理分配空间规模及妥善处理各功能空间的联系，对于户型设计尤为重要。

选择大户型时，要注意是否时某些功能空间在使用上的灵活性、适应性要求较高，具有使用功能的多元化。

设臵一定的储藏空间，储起居室与主卧室的舒适性与实用性，更是买家极为注重的，其跨度与纵深尺度的设计不容忽视，同时也户型除了基本的结构要素外，还存在着更深层次的因素，户型设计要具有时代感，从人性的角度看户型计的个性化与多元化，存在一个不断发展的过程。

十六、购商品房八忌
1、忌大而无当。

大户型不能简单理解为中小户型的放大，而是一种全新理念、功能更多、更完备、更合
2、忌一览无余。

许多老户型，进入户门后没有玄关设计，厅内景象、各个房间一览无余，缺乏层次感，
3、忌厨厕相连或相隔过远。

厨厕连在一起的设计一是不利卫生，二是在采光上相争相克。

如套房面积较
4、忌厅内多门。

起居室（厅）的门过多，形成对厅实际面积的挤占，使起居室（厅）成为走廊（过道），
5、忌光线灰暗。

许多老式设计仅重视卧室、起居室的光线，厨房、客厅的光线都很差。

对室外景观的选
6、忌动静相扰。

按生活起居方便的要求，卧室位臵宜深一些，户门最好不要直接对着厅，音箱、电视应
7、忌厨房深藏或浅露。

若厨房设臵太深，对排放油烟废气不利。

有的户型进门就是厨房（或厕所），在整
8、忌房屋通透性差。

空气是否对流是一项重要的环保指标，也是户型设计成功与否的重要标志。

过于曲
十七、买商品房六守则
购买商品房是一个科学的抉择过程，消费者如肯动脑筋，用经济的、超前的眼光去分析市场、把握商机，一、买“成交价”
价格是购房要素的首选，但有些房地产发展商出于促销的考虑，往往弄出很多五花八门的价格水平，如“来吸引消费者的。

购房者同样应该注意，购房前对自己的购房支出有一个清醒的预期计算，不要寻着低价销售人员向您介绍价位的时候通常是报价，您能否买到低于报价的成交价，就看您的谈判能力了。

二、买利好环境
交通方便与否，是当前商品房价格定位的重要因素。

通常情况下，房价自城中心向外逐渐递减。

但购房者重点了解、分析、调查该地区改造和发展的远景规划以及小区环境的配套性，在此全面了解的基础上决定三、买“内部认购房”
近年来，许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，常在小范围内推出一种了保证尽可能多的赢利，会严格的限制和控制内部认购的销售量和时间。

聪明的购房者如果断出手，往往合规、合法，具有除《商品房预售许可证》以外的其他合法开工建设的证件，以免不小心摊上麻烦，使自四、买“开盘价”
和前面的“内部认购”相类似，商品房的“开盘价”中也包含了某种优惠因素。

一般情况下，项目正式开是直线上升的趋势，购房者应做通盘考虑。

五、买“清盘房”
刚开始卖和最后卖的商品房价格一般都较低。

期房销售过程中，房地产开发商出于资金滚动的需要，一般应该是最实惠的了，这种实惠一般体现为价格形态和实物形态两个方面。

前者，消费者从中得到的实惠少以心明眼亮。

需要说明的是：清盘房一般在房型、层次、朝向的选择方面有一定的局限，消费者在选择的
六、买实在面积
个别房地产开发商在房屋计量面积上会打一些“埋伏”。

一般情况下，房地产开发商应该向购房者明确其留待以后让购房者增补购房款，这实际上造成购房者预期购房费用的增加。

有鉴于此，购房者在选择期房
十八、牢记看房十二招
1、地段
地段也就是小区所在的地理位臵。

地段的好坏决定了房产的售价，同时也是物业保值、升值的一个重要因即可。

2、朝向
良好的朝向，可以保证有大量的阳光通过窗户直射入室，改善住宅室内环境，如光、温度、卫生状况，对3、层次
一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1／3以上、2／3以下为较好层次，如成都若4、功能分区
住宅应充分考虑住户的家庭结构和生活规律，使家庭使用功能细化。

理想的住宅中，起居空间由过厅、客5、面积空间
单元内不同空间要有相对合理的面积。

从居住功能角度分析，厨房的合理面积应在4平方米－5平方米之6、质量与细节
在商品房选购中，最难把握的就是质量问题，同时这也是日后使人感到烦恼最多的问题。

房屋质量问题主明书》等相关证件来考察住宅楼的质量。

房屋层次的高低从表面上很难看出来，它主要体现在许多细节方留了电话插扎、屋面预留“空调眼”，有的楼盘的电梯专门设臵了语音提示等等，这些细微之处都是开发商7、看电梯、楼梯
在时下许多塔楼和小高层的楼房中，电梯的质量已越来越不容忽视。

有关电梯故障和事故时有发生，不仅
发生危险情况时，是否有利于逃生等等。

8、看环境
居住环境的好坏是一个不容忽视的问题。

由于人们在冰冷的“混凝土”盒子里被禁锢了许多年，一般对四筑密度，四周污染情况如尽量远离工厂、马路、大商场、大酒楼等等。

9、看景观
小区内的景观建设现已被越来越多的发展商所重视。

好的景观可以达到亲近自然的效果。

但如今好多小区者房屋成本的5％左右，这可是一笔不小的开支。

10、看物业
看房不可不问物业管理。

物业服务的好坏是房屋是否升值的一个重要因素。

好的物业管理会给自己将来的他小区打听有关他们的服务行为。

11、看配套设施
小区配套设施是否完善是这个小区成熟与否的标志。

主要看小区的市政配套设施、生活配套设施、休息配套设施也应仔细考察。

12、采光与通风
受采光面大小、朝向，以及是否直接采光的影响，采光质量不同。

十九、选择中间层的四要点
第一，顶棚和地面是否漏水。

因为房屋漏水大多发生在结构变化的部位（比如结构缝、沉降缝等）、构造变第二，排水管道、天然气管道等安装是否隐蔽。

中间层连接着顶层和底层，通过的各种管道比较多，要第三，阳台是否安全。

中间层距地面较高，阳台的高度要足以保护老人和小孩的活动安全。

如果是通长第四，客厅、卧室的朝向是否科学，中间层易于通风、采光，但要避开冬天凛冽的寒风，接纳夏季的习
二十、商品房选购的基本要点
选一套舒适、实用、安全、美观的商品住房应当考虑以下几个问题：
一、验五证：主要包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工
二、最好了解一下开发单位、设计单位、建筑单位、质量监理单位的等级和信誉，再看一下是否有《建
三、综合考察住房的地理位臵、小区环境(是否远离污染源、环境是否宜人，市政配套、小区配套、购物
四、保证住房的实用性、舒适性。

主要考虑以下几点：
(1)住房的使用面积与建筑面积之比，高层塔楼不小于72%，多层楼不小于78%为佳。

(2)住房布局紧凑、功能明确，满足睡觉、相聚、吃饭、卫生、洗涮、储藏的需要。

(3)房间布臵力求方正、平整；面积分配合适，保证适用、力求舒适，避免相互穿插、减少干扰；厨房要
(4)满足采光、照明、隔声、隔热的室内环镜要求，选择有三面朝向(其中有1～2房间朝南向)最佳。

(5)设计要有超前性，室内隔墙承重墙少，以利于室内改变格局。

买老少间要看与邻室是否能打通。

(6)市政管线是否集中布臵，最好离墙近、外露少，管线与楼板、墙体穿插处是否做了套管；卫生洁具、
(7)门窗安装牢固，横平竖直，高低一致；框与墙体缝隙要填满，表面平整光滑，无裂缝；门窗扇开启、
五、对于中高层、高层楼宇应注意电梯的生产厂家和质量合格证，应注意位于地下室的水泵的振动与噪
二十一、购房自用主要考虑哪些因素
1)相当的面积，适应家庭人口结构和数量；
2)合适的房型，满足生活起居、工作、学习以及社交需要：
3)合理的地理位臵，符合工作、生活的需要；
4)周边是否有完善的生活配套设施；
5)完美的生活环境(绿化、私密、无噪音、无污染等)，保证健康生活；
6)相对能够承受的房价；。