2018年司法考试案例分析房产中介隐瞒交易对象构成委托人利益受害

2018年司法考试案例分析房产中介隐瞒交易对象构成委托
人利益受害
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【案情】
xx年4月25日，原告苏某某、李某某委托被告某房地产经纪公司为其出售房屋提供居间服务。

当日，被告介绍曹某某与原告签订了二手房买卖合同，转让价为268万元。

此后曹某某又将此二手房买卖合同转让给史某。

xx年7月28日，原告向被告支付了佣金40200元。

在上述房屋交易期间，曹某某系被告的员工,但被告并未将此情况告知原告。

原告诉称，被告隐瞒了所介绍交易对象系其员工的情况，受被告怂恿、误导，在深圳房价暴涨初期低价出售了自己的房屋，造成了损失，要求被告退还佣金。

【分歧】
房地产经纪公司隐瞒促成交易的对象为其利害关系人(公司员工)，是否损害了委托人的利益，是否还有权向委托人收取居间服务的报酬?
一种意见认为，房地产经纪公司介绍其利害关系人与委托人交易相当于自己参与交易，无权收取居间服务的报酬。

另一种意见认为，利害关系人仍然是第三人，只要促成了交易，委托人即应支付居间服务的报酬。

第三种意见认为，房地产经纪公司介绍其利害关系人与委托人交易，虽然有别于自己参与交易，但如果对此加以隐瞒则损害了委托人利益，无权要求委托人支付居间服务的报酬。

【评析】
笔者赞同第三种意见，理由如下：
1.房地产经纪公司介绍其利害关系人与委托人交易不同于自己参与交易
房地产经纪公司或经纪人自己与委托人进行交易时，其实质上已不再具有居间人的地位，而是委托人的交易对手，其利益集中体现在交易对价当中，与委托人直接对立，当然没有理由再以居间人的身份要求委托人支付居间服务报酬。

房地产经纪公司或经纪人自己成为委托人的交易对象，直接破坏了居间服务的法律关系，因此为行业管理规定所禁止。

住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部制定的《房地产经纪管理办法》第二十五条规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为之第(八)项为“承购、承租自己提供经纪服务的房屋”。

2.房地产经纪公司隐瞒交易对象为其利害关系人的，构成对委托人利益的损害
首先，在居间合同关系中，居间人有义务向委托人报告其掌握的真实、完整的交易信息。

合同法第四百二十五条第一款规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

《房地产经纪管理办法》第二十五条禁止房地产经纪机构和房地产经纪人员从事的行为
中，第(二)项为“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价”，第(三)项为“以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易”。

上述规定均要求居间人在从事居间服务时，应当如实披露交易的真实信息，不能利用职务上的便利获取不正当利益。

本案被告隐瞒其介绍的交易对象为与其具有利害关系的人员(该公司员工)，违反了如实报告交易事项的法律义务。

其次，居间人介绍其利害关系人与委托人交易时，将使居间人
与委托人产生利益冲突。

居间合同关系中，居间人收取委托人报酬的对价是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，在交易双方之间保持中立角色是其应有立场。

如果居间人与其介绍的交易对象存在利害关系，将使其角色错位，为自己或利害关系人的利益考虑而难以再客观、全面地向委托人报告交易信息(如市场同类商
品价格、市场变化趋势、供求情况等)，甚至可能故意提供误导性意见。

再次，居间人隐瞒交易对象与其存在利害关系，构成对委托人
利益的损害。

居间合同建立在信息不对称和委托人对居间人的信任基础之上，委托人依靠居间人提供的信息和专业意见进行交易决策，在交易过程中，居间人对委托人的影响力不言而喻。

而委托人是否知道居间人与交易对象存在利害关系，事关其对居间人可信任度的判断，影响其对居间人提供的意见和信息的甄别，对委托人而言至关重要。

居间人介绍利害关系人参与交易，本就存在立场失衡的道德风险，如
果还有意隐瞒利害关系，足以说明其不仅不再忠于委托事项，反而有利用委托人的信赖误导委托人为自己或利害关系人谋求私利的高度
可能。

而委托人对此不知情时，是无法规避该风险的。

委托人与交易对象之间利益此消彼长，一方获利必然以另一方受损为代价。

因此，居间人隐瞒其与交易对象之间的利害关系，即应认定损害了委托人的利益，委托人有权根据合同法第四百二十五条第二款的规定拒绝支付报酬。

在此基础上，如果委托人能够证明居间人给其造成损害的程度，可以继续要求居间人予以赔偿。

以此理解和适用合同法第四百二十五条第二款的规定(居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任)，能够保护居间合同关系得以建立的信赖基础，减少道德风险，避免委托人与居间人之间利益失衡。

内容仅供参考。