扬州装配式建材项目可行性研究报告

扬州装配式建材项目可行性研究报告
扬州装配式建材项目可行性研究报告xx（集团）有限公司
报告说明在政策驱动和市场引领下，装配式建筑的设计、生产、施工、装修等相关产业能力快速提升，同时还带动了构件运输、装配安装、构配件生产等新型专业化公司发展。

2019年我国拥有预制混凝土构配件生产线2483条，设计产能1.62亿m，2019年新增混凝土预制厂近200个，产能3万方以上的已超1000家；钢结构构件生产线2548条，设计产能5423万吨，全国钢结构企业约2500家。

从区域上看，PC构件产线主要集中在湖南、山东和华东地区，PS产线主要集中在华东、山东、华南，2019年住建部又批复了浙江、山东、四川、湖南、江西、河南、青海7个省开展钢结构住宅试点，随着装配式产业配套齐全，未来建造成本有望进一步下降。

本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。

根据谨慎财务估算，项目总投资28449.49万元，其中：建设投资21701.02万元，占项目总投资的76.28%；建设期利息311.15万元，占项目总投资的1.09%；流动资金6437.32万元，占项目总投资的22.63%。

根据谨慎财务测算，项目正常运营每年营业收入52500.00万元，综合总成本费用42259.83万元，净利润6256.77万元，财务内部收益率13.43%，财务净现值1867.11万元，全部投资回收期5.33年。

本期项目具有较强的财务盈利能力，其财务净现值良好，投资回收期合理。

本期项目技术上可行、经济上合理，投资方向正确，资本结构合理，技术方案设计优良。

本期项目的投资建设和实施无论是经济效益、社会效益等方面都是积极可行的。

牢固树立五大发展理念，以迈上新台阶、建设新扬州为主题，以全面提高发展质量和效益为中心，加快形成引领经济发展新常态的体制机制和发展方式，加快构筑跨江融合发展新优势，着力建设经济强、百姓富、环境美、社会文明程度高的新扬州，率先全面建成小康社会，积极探索开启基本实现现代化建设新征程，奋力谱写好中国梦的扬州篇章。

该报告是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。

本期项目是基于公开的产业信息、市场分析、技术方案等信息，并依托行业分析模型而进行的模板化设计，其数据参数符合行业基本情况。

本报告仅作为投资参考或作为学习参考模板用途。

目录第一章项目概况第二章项目投资背景分析第三章市场需求及行
业前景分析第四章建设内容与产品方案第五章选址方案第六章建筑
工程可行性分析第七章原辅材料分析第八章技术方案第九章环境影
响分析第十章劳动安全生产分析第十一章节能分析第十二章组织机
构及人力资源配置第十三章项目规划进度第十四章投资计划第十五
章经济效益及财务分析第十六章招标、投标第十七章风险评估分析第
十八章总结评价说明第十九章附表
第一章项目概况一、概述（一）项目基本情况1、项目名称：装配式建材项目2、承办单位名称：xx（集团）有限公司3、项目性质：新建4、项目建设地点：xx5、项目联系人：叶xx（二）主办单位基本情况公司将依法合规作为新形势下实现高质量发展的基本保障，坚持合规是底线、合规高于经济利益的理念，确立了合规管理的战略定位，进一步明确了全面合规管理责任。

公司不断强化重大决策、重大事项的合规论证审查，加强合规风险防控，确保依法管理、合规经营。

严格贯彻落实国家法律法规和政府监管要求，重点领域合规管理不断强化，各部门分工负责、齐抓共管、协同联动的大合规管理格局逐步建立，广大员工合规意识普遍增强，合规文化氛围更加浓厚。

（三）项目建设选址及用地规模
本期项目选址位于xx，占地面积约76.42亩。

项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。

（四）产品规划方案根据项目建设规划，达产年产品规划设计方案为：装配式建材100万立方米/年。

二、项目提出的理由到2020年，全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上，其中重点推进地区达到20%以上，积极推进地区达到15%以上，鼓励推进地区达到10%以上。

推行装配式建筑全装修成品交房。

到2020年，全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上，其中
重点推进地区达到20%以上，积极推进地区达到15%以上，鼓励推进地区达到10%以上。

推行装配式建筑全装修成品交房。

牢固树立五大发展理念，以迈上新台阶、建设新扬州为主题，以全面提高发展质量和效益为中心，加快形成引领经济发展新常态的体制机制和发展方式，加快构筑跨江融合发展新优势，着力建设经济强、百姓富、环境美、社会文明程度高的新扬州，率先全面建
成小康社会，积极探索开启基本实现现代化建设新征程，奋力谱写好中国梦的扬州篇章。

三、项目总投资及资金构成本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。

根据谨慎财务估算，项目总投资28449.49万元，其中：建设投资21701.02万元，占项目总投资的76.28%；建设期利息311.15万元，占项目总投资的1.09%；流动资金6437.32万元，占项目总投资的22.63%。

四、资金筹措方案（一）项目资本金筹措方案项目总投资28449.49万元，根据资金筹措方案，xx（集团）有限公司计划自筹资金（资本金）15749.49万元。

（二）申请银行借款方案根据谨慎财务测算，本期工程项目申请银行借款总额12700.00万元。

五、项目预期经济效益规划目标1、项目达产年预期营业收入（SP）：52500.00万元（含税）。

2、年综合总成本费用（TC）：42259.83万元。

3、项目达产年净利润（NP）：6256.77万元。

4、财务内部收益率（FIRR）：13.43%。

5、全部投资回收期（Pt）：5.33年（含建设期12个月）。

6、达产年盈亏平衡点（BEP）：10047.25万元（产值）。

六、项目建设进度规划项目计划从可行性研究报告的编制到工程竣工验收、投产运营共需12个月的时间。

七、报告编制依据和原则（一）编制依据1、国家和地方关于促进产业结构调整的有关政策决定；2、《建设项目经济评价方法与参数》；3、《投资项目可行性研究指南》；4、项目建设地国民经济发展规划；5、其他相关资料。

（二）编制原则坚持以经济效益为中心，社会效益和不境效益为重点指导思想，以技术先进、经济可行为原则，立足本地、面向全国、着眼未来，实现企业高质量、可持续发展。

1、优化规划方案，尽可能减少工程项目的投资额，以求得最好的经济效益。

2、结合厂址和装置特点，总图布置力求做到布置紧凑，流程顺畅，操作方便，尽量减少用地。

3、在工艺路线及公用工程的技术方案选择上，既要考虑先进性，又要确保技术成熟可靠，做到先进、可靠、合理、经济。

4、结合当地有利条件，因地制宜，充分利用当地资源。

5、根据市场预测和当地情况制定产品方向，做到产品方案合理。

6、依据环保法规，做到清洁生产，工程建设实现三同时，将环境污
染降低到最低程度。

7、严格执行国家和地方劳动安全、企业卫生、消防抗震等有关法规、标准和规范。

做到清洁生产、安全生产、文明生产。

八、研究范围本报告对项目建设的背景及概况、市场需求预测和建设的必要性、建设条件、工程技术方案、项目的组织管理和劳动定员、项目实施计划、环境保护与消防安全、项目招投标方案、投资估算与资金筹措、效益评价等方面进行综合研究和分析，为有关部门对工程项目决策和建设提供可靠和准确的依据。

九、研究结论经初步分析评价，项目不仅有显著的经济效益，而且其社会救益、生态效益非常显著，项目的建设对提高农民收入、维护社会稳定，构建和谐社会、促进区域经济快速发展具有十分重要的作用。

项目在社会经济、自然条件及投资等方面建设条件较好，项目的实施不但是可行而且是十分必要的。

十、主要经济指标一览表主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积㎡50946.62约76.42亩1.1总建筑面积㎡51456.09容积率1.011.2基底面积㎡30058.51建筑系数59.00%1.3投资强度万元/亩266.361.4基底面积㎡30058.512总投资万元28449.492.1建设投资万元21701.022.1.1工程费用万元18463.192.1.2工程建设其他费用万元2643.032.1.3预备费万元594.802.2建设期利息万元
311.152.3流动资金6437.323资金筹措万元28449.493.1自筹资金万元15749.49
3.2银行贷款万元12700.004营业收入万元52500.00正常运营年份5总成本费用万元42259.83quot;quot;6利润总额万元
8342.36quot;quot;7净利润万元6256.77quot;quot;8所得税万元2085.59quot;quot;9增值税万元1996.25quot;quot;10税金及附加万元1897.81quot;quot;11纳税总额万元5979.65quot;quot;12工业增加值万元15666.00quot;quot;13盈亏平衡点万元10047.25产值14回收期年5.33含建设期12个月15财务内部收益率13.43%所得税后16财务净现值万元1867.11所得税后
第二章项目投资背景分析一、产业发展背景（一）行业发展格局分析装配式模式下有望涌现更多优秀民营设计、加工企业。

按照产业链，装配式可以简单划分为上游设计研发、中游构件生产、下游施工运维三个环节。

考虑到EPC模式受到政策大力推广、以及建筑央企、国企较强的接单能力，总承包依然是趋势，但装配式模式下各环节的专业界线更加清晰，设计、加工环节的地位提升，盈利天花板更高，有望涌现更多优秀的民营企业。

而装配式装修方面，由于其与传统全装修的技术类似，且主要壁垒仍为管理，除了已经深耕多年的装配式装修企业，如青岛海骊，行业的主要玩家仍将以传统装饰企业为主，但受益于更加规模化、标准化的生产流程，行业集中度有望提升，龙头的市场空间可能被进一步打开。

PC构件市场已初具规模，集中度高于传统建筑业。

2019年全国共计拥有预制混凝土构配件产线2483条，设计产能1.62亿平米，预计目前全行业规模在400亿以上，且仍在高速增长。

远大住工是市占率最
高的PC构件加工企业，根据其招股书，截止2018年底，公司拥有15家全资PC工厂，85家联合工厂，合计产能530万立方米，收益口径的市占率约13%，行业CR5为33.5%，集中程度不仅高于钢结构装配式，也明显高于传统建筑行业。

PS市场尚未成熟，格局分散，鸿路钢构错位竞争产能遥遥领先。

2018年全国钢结构产值达6736亿元，同比增速超30%，较2017年提升近15个百分点，钢结构产量6874吨，同比增长11.86%，量价均有明显提升。

受制于建造成本和传统观念，钢结构装配式在住宅中的应用极少，主要应用领域为商业地产、场馆和厂房，占比各为33%、24%、18%。

企业方面，除鸿路钢构外，国内钢结构企业的商业模式大多以加工+施工为主，且小企业众多，2018年全国建筑钢结构双百企业1仅4家，分别为中建钢构（现改名为中建科工）、精工钢构、鸿路钢构、东南网架，其中，鸿路钢构以240万吨年均产能傲视群雄（2019年），预计较其他三家高100万吨左右，但市占率也不足4%。

（二）装配式风口正盛，成长性、变革性兼具政策驱动，装配式风口正盛。

20世纪50年代至80年代，国内装配式曾迎来一段短暂的浪潮，但由于技术、材料有限，房屋质量堪忧，唐山大地震使不少预制混凝土结构毁坏。

2013年，国务院办公厅转发《绿色建筑行动方案》，旨在转变城乡建设模式和建筑业发展方式，提高资源利用效率，实现节能减排约束性目标；2016年年则是装配
式建筑的政策元年，《关于大力发展装配式建筑的指导意见》正式发布，明确提出用力争用10年左右的时间，使装配到式建筑占新建建
筑面积的比例达到30%这一具体目标，之后几年内，相关部门又陆续出台了一系列施工、检测、评价等标准类文件，政策助力下，装配式已初具规模，近期住建部等多部门再次联合发文支持建筑业转型升级，行业风口正盛，装配式建筑有望继续高速发展。

二、区域产业环境分析扬州经济社会发展中的一些挑战和风险依然存在，发展不充分、不全面、不平衡仍是扬州的主要矛盾。

一是产业结构优化步伐不快，科技人才支撑不足，新的增长动力有待增强；二是城乡区域发展不平衡，全市特别是三个县（市）的城镇居民收入与省均还有很大差距，重点中心镇集聚效应不强，统筹城乡发展步伐有待加快；三是部分环境指标时有反弹，节能降耗压力较大，保护生态环境的措施有待加强；四是城乡居民收入差距较大，人口老龄化加快，区域基本公共服务水平有待提升；五是制约科学发展的体制机制障碍仍然突出，经济发展市场化、行政管理现代化和社会治理多元化等重点领域和关键环节的改革有待进一步深化。

这些矛盾和问题需要在今后一段时期的发展中逐步加以解决。

三、项目承办单位发展概况公司坚持诚信为本、铸就品牌，优质服务、赢得市场的经营理念，秉承以人为本，始终坚持服务为先、品质为本、创新为魄、共赢为道的经营理念，遵循以客户需求为中心，坚持高端精品战略，提高最高的服务价值的服务理念，奉行唯才是用，唯德重用的人才理念，致力于为客户量身定制出完美解决方案，满足高端市场高品质的需求。

公司将依法合规作为新形势下实现高质量发展的基本保障，坚持合规是底线、合规高于经济利益的理念，确立了合规管理的战略定位，进一步明确了全面合规管理责任。

公司不断强化重大决策、重大事项的合规论证审查，加强合规风险防控，确保依法管理、合规经营。

严格贯彻落实国家法律法规和政府监管要求，重点领域合规管理不断强化，各部门分工负责、齐抓共管、协同联动的大合规管理格局逐步建立，广大员工合规意识普遍增强，合规文化氛围更加浓厚。

经过多年的发展，公司拥有雄厚的技术实力，丰富的生产经营管理经验和可靠的产品质量保证体系，综合实力进一步增强。

公司将继续提升供应链构建与管理、新技术新工艺新材料应用研发。

集团成立
至今，始终坚持以人为本、质量第一、自主创新、持续改进，以技术领先求发展的方针。

四、项目投资建设必要性分析（一）产业配套逐步完善，推动成本进一步下降在政策驱动和市场引领下，装配式建筑的设计、生产、施工、装修等相关产业能力快速提升，同时还带动了构件运输、装配安装、构配件生产等新型专业化公司发展。

2019年我国拥有预制混凝土构
配件生产线2483条，设计产能1.62亿m，2019年新增混凝土预制厂近200个，产能3万方以上的已超1000家；钢结构构件生产线2548条，设计产能5423万吨，全国钢结构企业约2500家。

从区域上看，PC构件产线主要集中在湖南、山东和华东地区，PS产线主要集中在
华东、山东、华南，2019年住建部又批复了浙江、山东、四川、湖南、江西、河南、青海7个省开展钢结构住宅试点，随着装配式产业
配套齐全，未来建造成本有望进一步下降。

（二）人口因素激发内生动力人口红利消退或将倒逼行业转型升级。

传统建筑业属于劳动密集型行业，对人工依赖性较高，随着劳动力逐渐减少、人工成本不断攀
涨，行业的内在因素（成本）有望代替外在因素（政策）成为更有力的助推器，倒逼行业谋求转型。

1)农民工数量特别建筑业农民工供给日益短缺，2014年至今建筑业
农民工数量几乎每年都在减少。

2)农民工年龄结构逐渐老化，16-40岁农民工数量近年持续减少，如果考虑流入交运仓储邮政行业的年轻快递员、外卖员高速增长的情况，建筑业16-40岁农民工数量降幅更大。

3)人力成本高攀：农民工平均收入过去5年保持每年5%以上的增速，建筑业农民工平均收入增速还要高于整体水平，且在2015年后增速
不断抬升。

但考虑到建筑业农民工收入绝对值仍低于大部分快递员、外卖员，预计未来流入建筑业的年轻工人数量或将持续下滑，劳动力短缺也将推动人力成本进一步上涨。

当前装配式建筑的成本正位于长期平均成本曲线的前半部分，方向是下降的，且空间较大。

测算6-12年内将出现传统建筑和钢结构建筑（住宅）的成本平衡点，于由于PC价格更低，故其与传统建筑的平
衡点则会更早，测算过程如下：：
1)根据住建部，装配式钢结构的建安费用约2360元/平，其中人工成本占8.16%，约192.6元/平；传统民用住宅，按建安费用1800元
/平计算，参考上海建工的成本构成，人工成本占比22%，单平人工费用约396元/平；2)单平造价来看，装配式建筑较传统建筑约高560元/平，但人工成本可节省200元/平，如果考虑政府补贴和装配式的规模效应，当传统建筑人工成本较钢结构高500-600元左右时，二者的总成本即可基本持平；3)当农民工工资涨幅分别为8%、10%、12%、15%时，传统建筑与钢结构的单平人力成本差距将分别在2032、2030、2028、2026扩大至550左右。

第三章市场需求及行业前景分析一、装配式建筑：未来五年行业复合增速或将达达20%根据国务院办公厅于2016年发布的《关于大力发展装配式建筑的指导意见》以及住建部发布的《十三五装配式建筑行动方案》，预计2020年全国装配式渗透率将达15%，2025年达30%。

假设2020年至2025年新开工建筑面积年增速为5%，装配式渗透率每年提升3个百分点，预计到2025年全国装配式建筑面积将达到20.71亿平方米，复合增速超20%，按每平米2300元的报价估算，市场规模近5万亿。

二、装配式装修：公共建筑市场先行，住宅有待开发（一）公共建筑领域需求广阔，长租公寓与酒店增势迅猛由于公共建筑的空间可复制程度高，通常对工期有一定要求，天然地与装配式装修的施工特点相契合。

目前装配式装修主要应用在保障房、长租公寓、酒店等公共建筑领域，在商品住宅领域的渗透率较低。

在保障房领域，由于截止2019年已经累计完成开工棚改2157万套，超额完成《住房城乡建设事业十三五规划纲要》所设定的2000万套的目标，2020年是棚改计
划收官之年，预计增量十分有限。

主要分析长租公寓、酒店带来的市场空间。

房屋租赁市场的客户主要是流动人口和本地户籍的租房人群，其中本地户籍的租房人群主要是毕业落户的大学生，2019年我国流动人口达2.36亿，随着未来产业发展逐渐向大城市集聚，人口还将继续向一、二线城市涌入，房屋租赁市场前景十分乐观。

根据ChinaInsightsConsultancy的数据显示，我国长期租户渗透率约为17.2%，与英、美、日、德等发达国家30%以上的渗透率相比，可提升的空间还很大。

此外，我国长期租赁市场刚刚起步，虽然发展迅猛，但是占比依然很低。

目前，一线城市的长租公寓品牌渗透率约为5%，二线城市仅为1%，全国均值约为2%。

假设长租公寓的渗透率每年提升2%，装配式装修在长租公寓的渗透率为60%，每年提升5%，装修价格为1000元/m2，价格年涨幅为2%，测算出2020-2023年，全国每年新增长租公寓的装配式装修市场复合增速约为18%，年市在场规模在1000亿元以上。

酒店装配式装修市场规模约400-600亿元。

2018年我国拥有高端/中端/经济连锁酒店客房73万间、63万间、242万间，同比增速分别为-7.1%、57.2%、20.0%，高端酒店近年增速保持在1%左右，2018年遇冷首次出现下滑，在宏观经济增长放缓，酒店行业经营压力倍增，投资者对酒店投资愈发谨慎，逐步地从高端向回报率较高的中端酒店倾斜；2018年中端酒店同比增57.1%，根据麦肯锡预测2022年中产阶级数量将达到2.71亿家庭，将会成为中端酒店的主要消费群体，
参考发达国家高、中、低端酒店比例约为2:5:3，我国中端酒店比重不足20%，未来几年依旧处于高速扩张期；2019年经济型酒店同比增20.04%，目前一、二线城市经济连锁接近饱和，三、四线城市连锁化程度较低，尚有较大增长空间。

基于上述分析，假设：未来五年高端/中端/经济连锁的年复合增长率分别为1%/30%/10%，三档酒店单位客房面积分别为35/20/15m2，装
修价格（2019年）分别为5000/2000/1000元/m2，价格年涨幅3%，
高端酒店每7年翻新一次，中端和经济连锁每5年翻新一次，经测算得到20-22年酒店装修市场约为201亿元、278亿元、416亿元，到2025年将737亿元，假定彼时酒店的装配式装修渗透率能达到60~70%，该领域的市场规模约为440~520亿。

（二）长期看好商品住宅市场，万亿装配式装修蓝海待开发商品住宅市场逐步打开。

装配式装修通过近年的发展实践，产业化程度和规模化效应越来越高，成本优势和市场认可度日益提升。

从政策端来看，在国家大力推广商品住宅精装修的政策驱动下，新开发商品住宅的精装率不断提升，2019年达到32%，在环保、节约、健康、
绿色为发展理念的政策导向之下，装配式精装必然成为大势所趋。

目前，越来越多的头部开发商开始尝试与装饰企业合作，使用装配式装修以缩短工期，装配式装修在商品住宅领域的认可度正逐步提升。

从成本端看，人口红利逐步消失，传统建筑业是典型的劳动密集型行业，近年来农民工年龄年后不断老化，2019年40岁以上农民工占比达到49.4%，建筑业从业人员年平均薪酬继续攀升至6.56万元，可以预见
的是未来十年，随着第一、二代农民工逐渐老去，而建筑行业辛苦且不够体面，对新生代缺乏吸引力，农民工的市场供给将日趋短缺，用工成本高企成为必然。

装配式装修引领行业变革的实质是将建筑装饰逐步工业化，从服务转向制造，从劳动密集转向资本密集型，通过工业化带来的规模效应弥合人工成本高企带来的冲击。

尽管当前商品住宅领域，消费者的消费习惯更倾向于选择传统装修，但是未来传统装修的高昂成本必然驱使装配式装修成为消费者的替代方案。

长期看，商品住宅市场的打开可期。

装配式装修在精装修领域的渗透率到2025年逐步达到30%，测算出2020-2025年，装配式装修在新建住宅领域计的市场不断增长，预计2025年市场容量在5000亿元左右。

第四章建设内容与产品方案一、建设规模及主要建设内容（一）项目场地规模该项目总占地面积50946.62㎡（折合约76.42亩），预计场区规划总建筑面积51456.09㎡。

（二）产能规模根据国内外市场需求和xx（集团）有限公司建设能力分析，建设规模确定达产年产装配式建材100万立方米，预计年营业收入52500.00万元。

二、产品规划方案及生产纲领本期项目产品主要从国家及地方产业发展政策、市场需求状况、资源供应情况、企业资金筹措能力、生产工艺技术水平的先进程度、项目经济效益及投资风险性等方面综合考虑确定。

具体品种将根据市场需求状况进行必要的调整，各年生产纲领是根据人员及装备生产能力水平，并参考市场需求预测情况确定，同。