你们都喜欢做白领公寓,但其实蓝领公寓更赚钱!

你们都喜欢做白领公寓，但其实蓝领公寓更赚钱！

群雄逐鹿，使得市场竞争激烈。最典型的就是产品和服务的同质化竞争——千篇一律的主打青年社区、休闲娱乐、高品质生活。导致的结果是盈利艰难。比如主打都市白领的窝趣公寓2015年至2017年连续三年亏损近千万元，随着其负债规模和净亏损持续扩大，去年铂涛酒店转让了部分窝趣公寓的股权。蓝领公寓供不应求还有政策利好坪效和盈利性均好目前，自如是分散式公寓里面的领头羊，其也发现了蓝领公寓的蓝海。去年3月29日，自如推出第一栋企业服务式公寓——自如城市之光，主要合作对象为企业，为企业员工提供住宿。近日多家主营蓝领公寓的运营商也顺利融资，如优客逸家今年5月完成C1轮运营，安歆公寓3月完成C轮融资，为什么蓝领公寓市场近来如此热火了？1、蓝领占流动人口的20%左右，租住需求大近6年来，我国外来流动人口的规模一直保持在2亿以上，2017年流动人口约为2.44亿人。在今后较长一段时间内，大规模的人口流动仍将是我国人口发展及经济社会发展中的重要现象。一般来说蓝领人群占外来流动人口的15%-20%。因此，蓝领公寓也是租房市场的一个千亿分支。▲明源地产研究院制表此外，新生代流动人口成为“主力军”，其中2016年“90后”流动人口的比重升至18.7%，并呈

现稳步增长的趋势。每年还有上千万名毕业生大军进入租房市场，同时城市房价不歇脚地上涨，租金也呈上升之势，在这种买不起房，租房压力又比较大的时候，蓝领公寓无疑是个不错的选择。另外，新蓝领阶层的群体觉醒，追求更高居住品质。90 后蓝领受教育水平有所提升，随着90 后在蓝领人群中占比越来越高，蓝领群体的整体学历水平也得到大幅提升，同时这一群体的消费习惯也在发生变化。80年代以前的蓝领工人吃苦耐劳，兢兢业业挣钱，不在乎自身的物质需求，只求有一个睡觉的地方。而现在的新蓝领阶层不同于父辈的克制型消费，更注重物质享受，崇尚个人享乐，追求相对体面，服务配套设施完善的租住环境，求一个舒适睡觉且能休闲娱乐的地方。2、传统群租房存在安全隐患，低价位品牌公寓供应小过去，蓝领多半住在群租房里。然而，这会带来很多安全隐患。去年11月北京大兴聚福缘公寓的一把大火让本就寒冷的北京更加寒冷，今年4月份苏州常熟市一栋居民楼发生大火，紧接着5月合肥明光市一栋公寓楼发生同样火灾……这些事故无不与一个词“群租房”有莫大关联，群租房的违规搭建存在极大的安全隐患，市场期待规范公寓。可是，规范的蓝领公寓市场一直供给不足，其实早在2008年，蓝领公寓就开始出现在市场上，如今发展到第10个年头，目前市场上这一细分领域的长租公寓运营商仍然不多。仅有安歆公

寓、魔方的9号楼公寓、新起点蓝领公寓、优客逸家、微家公寓等具有一定的市场辨识度。▲明源地产研究院制表

3、北京杭州等利好蓝领公寓发展的政策不断之前，长租公寓利好政策不断，连公寓运营方最头疼的消防标准问题，北京市也率先定出消防安全细则。可是，针对蓝领公寓的政策却一直缺乏。如今，北京市和杭州市先后明确提出鼓励支持蓝领公寓的发展，运用前期补贴，费税减免等方式支持其发展。▲明源地产研究院制表

4、蓝领公寓做的是立方生意，坪效远比白领公寓要高首先剪刀差大。虽然品牌公寓商有各种概念，但其最核心的收入还是租金，如果是“二房东”模式，那就是赚租金差。安歆公寓的CEO徐早霞曾讲过，如果没有租金差长租公寓是活不下去的。由于蓝领公寓不必像白领公寓要选址在出行便利的交通线附近，这样一来，因为投资没有那么大，员工公寓的剪刀差会更大一点。其次坪效高。白领公寓做的是平方生意，蓝领公寓则是立方生意。以上海为例，白领公寓的平均月租金在3000元到6000元，而同等条件（包括区位、交通、面积等）下的蓝领公寓平均月租金则为500元/床位~1600元/床位（上下铺），且多以6人间、8人间为主，蓝领公寓这种化整为零的做法使得其空间利用率（即坪效）比白领公寓要高得多，回报率自然也要高于白

领公寓。此外，蓝领员工的支付能力并不弱。据58集团HRG的数据可知，2016年蓝领群体薪资较去年同期增长18%，同期白领薪资上涨9%。蓝领公寓一个床位的租金在1000左右，这些人有足够的支付能力，如果遇到企业整租，会更好。最后收益稳定。蓝领公寓面对的更多是B端企业客户而非C端个人，客群稳定，而且即便一个房间8个床位，只有4个人住，但是企业仍是缴纳8个人的住房费用。在租金收入的稳定性及营销宣传和运营管理上效率高很多。拿准房、快拓客、双管理、全服务四招致胜蓝海行动相对于白领公寓渐入红海，蓝领公寓却拥有政策和需求的双轮驱力，劲头正盛。但如何做好蓝领公寓呢？1、专注集中式房源拿准房拿房难、改造难是各家长租公寓运营商都面临的难题，蓝领公寓更是如此。但近来北京和杭州等地的政策开始松动，明确可以利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋进行改建，增加了房源供应渠道。未来，其他城市有望跟进。例如安歆公寓在拿房时会全部选择商业物业。相比住宅，其具有集中、易改造等诸多有点。未来，如果允许闲置的厂房、商场等改造成的话，对拿房会更有利。2、集中B端企业快速拓客蓝领公寓更合适的说法应该是员工公寓，为劳动密集型行业人员定制员工租房模式。有的企业如京东有足够资本可以自己建造员工宿舍，但更多的企业一方面没有资本建造宿舍，另一方面

即便有实力建造公寓，但是需要企业自己管理，会占用企业大量的管理资源和资金投入。蓝领公寓的出现能很好的解决企业的这些需求痛点。因此，对蓝领公寓运营商来说，直接拓展企业客源，平台和企业直接对接，在销售上不仅省时省事，管理上也更容易，因为企业要和平台一起来承担管理义务。拓客时，在企业的选择上应集中于劳动密集型、服务行业，如快递行业、电话呼叫行业（竞价推广）、餐饮行业、航空行业等。例如9号楼公寓现已覆盖北京、上海、广州、深圳、杭州等10个城市，为500多家企业的50000多名员工提供租住服务，营收占集团总量15%左右。3、注重租户和宿舍双管理公寓品牌的壁垒不在于单纯的房源数量，而是在于背后所代表的管理能力。这种运营管理主要体现在两个方面：一是人的管理，二是房的管理。做好这两项，对于蓝领长租公寓的市场占领、规模扩大、获得利润极为重要。入住者的管理，最早从事蓝领公寓运营的安歆公寓具有可借鉴性。首先实行酒店化管理，企业员工入住需进行实名登记，并汇总公安户籍系统；其次设置完善的服务管理体系：保洁、保安、维修人员、管家和前台；此外在运营管理标准方面，制定严格的入住人员规定条例，包括杜绝使用大功率电器，禁止抽烟，并实行一天三查房制度；一般一个店有六到八个人的管理，保证一天24小时都有人值班。房的管理方面，安歆公寓