保利地产重资产模式下的长租公寓专题研究

长租公寓专题研究重资产模式下的

研发背景

案例分析

产品线建议

理想模型

1.1政策及市场1.2痛点分析3.1产品线定位3.2产品建议

4.1产品模块及设定内容3.3公共空间建议

4.2公区模块及设定内容

01

02

03

04

CONTENTS

1.3客户画像

2.1产品线定位2.2产品模式2.3运营模式2.4成本标准

3.4成本估测

01①研发缘起②案例分析③客户画像④综合推演

⑤产品建议及理想模型

研发背景

1.1 政策及市场

1.1.1政策背景1.1.2政策内容1.1.3市场现状

1.2 痛点分析

1.2开发商经营痛点

1.3客户画像

1.3.1客群特征1.3.2空间需求分析

1.1.1政策背景

一线城市对高校人才的吸引催生庞大的居住需求

而高企的房价和限购措施让80%以上毕业生无法购买商品房

为抑制过快上涨的房价，政府提出房住不炒理念，租赁市场得以发展。

1.1.2政策内容

土拍出现限自持和竞自持土地

要求只租不售，鼓励开发商发展租赁市场。

上海积极响应政策，发展

租赁市场的决心坚定。

在政策推动下，上海住房租赁市场稳步扩张。1.1.3市场现状

指标名称到2020年（五年累计）

属性新增供应商品住房45万套预期性新增供应租赁住房70万套预期性新增供应保障性住房

55万套预期性旧住房综合改造面积30万户预期性中心城区二级旧重以下房屋改

造面积240万平方米约束性各类旧住房修缮改造面积

5000万平方米

预期性

各大开发商响应号召，纷纷进入长租公寓市场，开启“运营时代”。

• 2014年，万科提出，将由传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转型• 2015年，招商蛇口完成重组，定位调整为“中国城市综合开发和运营服务商”• 2015年，绿地由开发商向“城市运营服务商”转型• 2014年，中信迈出向“城市运营商”角色转型的第一步• 2016年，万达服务业收入、净利润首次超过地产收益

1.1政策及市场

1.前期投入大，回报周期长，回报率低，如何提高

坪效？

传统的租金收益不比快速开发的高周转型盈利模

式，需要长期的稳定的运营投入。

2.无法长期居住：如何解决“长租公寓不长租”的问题

3. 模式尚缺：缺乏成功的运营模式及盈

利模式，欠缺与之匹配的运营能力。4.市场风险：

市场接受度？潜在客户数量？如何与现有长租公寓的竞争？

但对进入长租市场领域较晚、缺乏运营经验的开发商来说，作为新生事物的长租公寓，存在以上问题难以解决。

1.2 开发商运营痛点

1.2痛点分析

1.3.1客群特征

上海目前主要品牌长租公寓的客群定位多为面向大学毕业生、年轻白领等25-35岁左右的青年群体。

与普通商品房的租户相比，本科及研究生比例更高。

90后尤其是95后选择长租公寓的比例更高。

年入30万以下的中低收入群体选择长租公寓的比例更

公司中层管理人员、事业单位工作人员或公务员、专

业技术人员及自由职业者选择长租公寓的比例更高。

4、职业更光鲜：

2、更年轻：

1.3.2空间需求分析

租住空间需求：安全、光照和收纳空间

门禁门锁等安全措施

拥有室内电器智能化调节控制系统

收纳空间足够

家居软装搭配有设计感

光照充足

独立阳台（牺牲部分室内空间）

隔音好

64.18%

11.34%

49.25%

29.85%

58.21%

41.79%

44.78%

公共空间需求：厨房、健身

公用厨房

及餐厅

健身房书吧微型电影

院

大堂自动贩卖

机

58.21%55.22%

40.3%

25.37%

19.4%

43.28%

8

学历越高，对公共空间和的需求越高。

在公共空间类别中，客户提及率最高的是厨房、健身房、无人超市的功能；

对居住空间要求安全，有足够的阳光和充足的收纳空间。

案例分析

2.1 产品线定位2.2 产品模式

2.2.1居住空间2.2.2公共空间2.2.3标准化快复制

2.3运营模式

2.2.1收益模式2.2.2开发运营链条

2.4成本标准

02①研发缘起②案例分析③客户画像④综合推演

⑤产品建议及理想模型

品牌符号壹栈壹间壹棠

品牌个性惬意：活力时尚写意：优雅格调意境：尊享东方

客户定位青年人才青年白领中高层商务/商旅

客群

主力产品单房、一房单房、一房一房、两房、三房

产品特质价值：经济实惠、

简单时尚价值观：简约、质感、

优雅

人生观：品质、礼

仪、东方

服务特色社交创客互动平台

自发社区活动全方位生活服务

定期住客活动

酒店式服务

文化艺术住客活动

功能配套客服中心/创客空间

/健身房/洗衣房/社

区商业等

客服中心/会所（健

身房。瑜伽房、书吧

等）/商务中心/休闲

吧于餐厅/24小时便

利店

招待大堂/休闲廊/

宴会厅/健身会所/

桑拿房/儿童活动

区/泳池等

产品名称博乐诗服务公寓柚米国际社区箐社青年公寓

产品定位长短租相结合的酒

店式公寓白领公寓

蓝领公寓/共享宿

舍

产品特点品质套房+商务公

共空间

舒适套房+多功能

公共社区空间

共享房型+多功能

公共社区空间

城市选择一线城市为主

以及二线核心城市

一线城市为主

以及二线核心城市

一线城市为主

以及二线核心城

市

位置选择核心城市核心地段

+国家级工业园区

轨道交通IKM 周

边和园区

轨道交通IKM 周

边和园区+高校周

边

客群描述

对居住和服务有高

品质要求的外企高

管和商务金领

有一定经济能力但

尚无购房能力看

中环境、社交等附

加功能的企业

支付能力一般对

租房有安全、便

捷性价比要求的

社会新人

客群定位

高端商旅+异地赴

任企业管理者+专

业精英

职场白领+新兴自

由职业者+独立创

业者

毕业生+职场小白

+服务业人员

租金区间（梯度）6000-15000/月2000-6000月500-2000/月/床

位

2.1产品线定位

国内长租公寓市场定位趋同。

长租公寓普遍将产品线分为高、中、低三档。大部分中端长租公寓项目的入住率较高，一般在80-90%左右。

2.1产品线定位