长租公寓运营盈利研究

万科·泊寓
——城市青年家
作为我国租赁市场的先行者，万科经过多年对长租公寓市场的尝试与探索，终于在2016年5月正式推出了长租公寓 业务的统一品牌“泊寓”。不仅仅提供“产品和空间”，还提供“服务和生活方式”，同时万科品牌的市场美誉度 也成为泊寓的一个保证。
万科泊寓
通过研究青年群体与租住习惯，创造可“寓”不可求的城市青年 家，在为居住者提供安全、舒适、人性化体验的同时，还将探索 邻里关系新模式。
品牌格局分析——按分散式分类
（二）分散式：品牌公寓运营方在普通生活小区里分散拿下个人房东的 房源，对房间装修装配后，以公寓品牌对外出租。分两种形态，一种是 整租，租进来是三居，租出去就是整套三居，一种是合租，租进来三居， 租出去三四间房，然后又分为不同价位档次。 合租的品牌公寓有： 1、普通，价格500-1K元：优客逸家 2、中端，价格1K-3K元：蘑菇、 青客 3、高端，价格3K以上：源涞国际、自如友家；整租的品牌公寓：源涞 国际,价格1W元以上。
长租公寓
——运营及案例分析
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缘起
2016年6月《国务院办公厅关于加快 培育和发展住房租赁市场的若干意见》 正式对外公布，其中 “允许改建房 屋用于租赁。允许将商业用房等按规 定改建为租赁住房，土地用途调整为 居住用地”政策，被认为是改善商住 楼库存的有效手段。
“商改住”
“商改租”
长租公寓运营要素
（一）、运营管理体系的建立
管理体系和IT系统支持，规模化早期就要开始投入，以保证管理不失控。
分散式公寓在规模化扩张到500-1000间时，通常会出现管理瓶颈，基于Excel和线下粗放管理在超 过500间规模时容易导致失控（拿房条件失控、装修成本和时间失控、入住率难以提升、租后管理 出现下降）。因此，各一线公寓公司均从早期就开始在管理体系和IT支持上进行投入。
租户
发生交易
开发子公司
保底 收益
Hale Waihona Puke Baidu租赁 协议
开发商
签订租赁合同，支付收益 委托经营
中小投资者
世联
合作模式四：世联资管不承诺运营收益，开发商通过运营收益+售价补贴返租回报
运营模式：业主、开发商、开发商子公司签订三方 协议，开发商子公司委托世联实管 开发商子公司：（1）支付保底租金的主体，与业主 签订租赁协议，并与租金发生交易（开具发票主 体）；（2）委托世联资管运营，承担运营风险，获 得大部分运营收益 开发商：向业主出售产权，并担保保底协议的执行 世联：公寓运营主体，承担日常运营，收取管理费.
开发商
租户
发生交易
世联
签订租赁合同，支付收益 委托经营
中小投资者
合作模式三：开发商直接向投资者承诺回报，世联资管向开发商承诺保底运营收益
运营模式：业主、开发商、开发商子公司签订三方 协议，世联实管承诺保底运营收益 开发商子公司：（1）支付保底租金的主体，与业 主签订租赁协议，并与租户发生交易（开具发票主 体）；（2）出租给世联资管运营，不承担运营风 险 开发商：向业主出售产权，并担保保底协议的执行 世联：公寓运营主体，承担运营风险，支付保底租 金+收益分成（比例可调整）
济南 世联空间·济南CBD店
地址：济南历下区解放东路6-17号中弘广场16层 位于济南最具潜力的东部产业新城、中央CBD商务区
1公里范围里3条地铁线，交通便捷 提供服务式共享办公空间，精装修拎包入驻
拥有5+4产品服务体系 5大空间：独立办公间、VIP办公间、开放式工位、高标准的企业会议室、共享公 共空间（运动区、沙龙区、咖啡区、书吧区、休息区、公共打印区、电话接听室、 公共茶水间、洽谈区）；4大服务：管家式贴心行政人力服务；高质量路演、论坛
长租公寓运营要素
（二）、产品研发能力
产品与客户需求的匹配决定出租率，应建立产品实验室，根据客户需求迭代更新，实现产品标 准化。 自如、寓见等一线公寓公司在总部设立了产品研发实验室（样板间），能够持续改进产品。产 品研发的主要功能包括：
长租公寓运营要素
（三）、批量拿房资源
在发展到万间体量时，为了继续快速扩张且保持租金及出租率水平，将不能无限制地继续靠地推来 获取房源和租客，而是需要批量拿房这个核心资源的支持。看到目前两大龙头企业自如和青客，都 是有强资源作为保障的运营公司：
图表 分布式长租公寓运营框架图
长租公寓从运营模式上分为“集中式”和“分布式”两种，就二者共性而言，空置率、续租率和利 润率无疑都是其运营的重要指标。
品牌格局分析——按集中式分类
集中式:品牌公寓运营方租下或者买下整栋楼（或一栋楼的几层），然后对房间进行 统一装修，配备统一的服务，然后进行出租。 租下整栋楼的公寓有： 1、普通，月租金在500-1K元：深圳协纵 2、中端，月租金在1K-2K元：青客 红璞 泊寓 3、高端，月租金在2K-4K元：青年汇、You+、未来域、寓见 4、高级，月租金在1W元以上：源涞国际、亚朵寓、雅诗阁、辉盛阁、优帕克； 买下整栋楼的公寓有：北京新派公寓
刚刚过去的3月，北京、上海等地对类住宅项目进行了集中整治，叫停了一切散售“商改 住”的项目。
➢目前中国租房人口达1.6亿人，占总 人口比例的11.64%，租赁房屋有 4600万套，占市场规模的18%
➢目前中国房屋租赁市场已经进入快 速通道，预计到2025年中国租金总额 将接近3万亿元人民币，租赁人口达 2.3亿；到2030年，租金总额将达到 4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿。
济南万科“泊寓”分布图
公共区域功能划分
一楼入口及便利店
公共区域功能划分
二楼休憩聚会场所
公共区域功能划分
三楼桌球及棋牌室
公共区域功能划分
四楼健身及洗衣房
公共区域功能划分
五楼厨房及餐厅
收费标准
红璞公寓
致力于为城市青年打造设计、质感、乐趣的租房体验
红璞公寓在世联行内部被视为“针对存量房地产交易未来格局的典型代表服务”，一直是世联的重点业务 发展方向，是其“大资管”业务的组成部分。红璞公寓则细分为红璞礼遇、红璞假日、红璞youth三种
开发商
租户
发生交易
签订租赁合同，支付收益
开发子公司
委托经营
租金 收入
委托运营，支付管 理费用
中小投资者
世联资管
案例：
返租服务：自营部分，红璞提供6年稳定收益（返租房源精装修销售） ➢33—36平：1000元/月 44平：1200元/月 ➢客户需一次性缴纳2万/套合作费用，用于集采家具家电运营管理 ➢开发商带租约销售
➢酒店式服务：以多样的配套和增值服务满足客户全方位需求，以高品质服务态度和质量，营造最舒适、最 享受的居家体验 合作方法：开发商从红璞采购酒店式服务，作为楼盘产品的增值服务，与不动产捆绑售卖
合作模式一：世联资管直接向投资者承诺回报，开发商视情况补贴
运营模式：出售前开发商与世联签订包租协议， 出售时开发商权益转移给业主，世联资管与业 主重新签订保底协议 开发商：销售前与世联签订包租协议，带租约 向业主出售产权。视回报率要求补贴运营。 世联：公寓运营主体，承担运营风险，支付返 租收益。 收益支付方式：保底+收益分成（比例可调整）
开发商
租户
发生交易
世联
签订租赁合同，支付收益 委托经营
中小投资者
合作模式二：世联资管直接向投资者承诺回报，开发商向世联资管支付补贴
运营模式：世联资管与业主签订保底协议， 销售前开发商与世联签订包租协议和补贴 协议 开发商：向业主出售产权，并向世联资管 支付售价补贴 世联：公寓运营主体，承担运营风险，支 付保底租金
提供一站式综合服务
世联空间通过搭建全方位的服务资源体系，为客户提供复合多元的专业企业服务，包括： 中介代理服务 金融服务 营销推广服务 IT及软件服务 生活娱乐服务……
服务的客户包括：
创新创意型小微企业、 互联网 科技金融 现代服务业等中型企业 及大型企业分支机构
第三方服务：中介代理服务、金融服务、营销推广服务、IT服务、生活娱乐服务
➢自如友家依靠链家地铺的扩张，从地铺经纪人获取批量的房源线索；
➢ 青客公寓以国资背景，获得上海市地方政府支持，拿到地方政府投资（嘉定、闵行区政府分别 投资2000万元）及政策支持（地方政府发动街道办、动迁办批量提供房源，并提供租房补贴、 税务优惠）。
➢一线公寓公司目前都开始在前端寻求能够提供房源供应的战略合作伙伴。能否找到房源供应的 战略合作伙伴，也是长租公寓企业能否做大做强的决定性因素。
托管服务：非自营部分，提供托管服务 ➢红璞公寓提供办理租约、代收租金、租金兑付及物业管理等服务 ➢红璞公寓每个月从租金中扣除10%—15%服务费 ➢客户自由选择，不捆绑销售
济南西城：
世联红璞公寓—济水上苑店
济南高新区：
济南
世联红璞公寓—汉域金谷店
主要致力于为年轻人提供高性价比的生活 空间；为个人或企业提供租赁和专属定制 服务，全力打造酒店式管家服务的新智能 服务公寓业态。
世联红璞精装公寓
济南世联红璞公寓组织活动—— 游红叶谷，一起植树活动
在共享经济快速发展、办公群体需求多样化及办公组织形式转变的大背景下， 世联行推出旗下办公品牌——“世联空间”，以“共享+服务”的办公理念， 提供灵活多变的办公空间及一站式综合服务。
提供的产品和服务包括： 独立办公室 开放式工位 虚拟办公室 会议室 洽谈室 沙龙路演区 公共休憩区 休闲娱乐区 分时租赁及专业企业服 务等
长租公寓运营方分类
政策的导向之下，长租公寓市场蓬勃兴起，成为了众多房地产开发商竞相探索的新蓝海
目前长租公寓市场不仅有以YOU+、魔方为代表的互联网型公寓区域，还涌现出以 万科泊寓、世联红璞为代表的开发商系公寓，以窝趣、城家为代表的酒店系公寓， 以及以自如、相寓为代表的中介系公寓。
运营模式分类
长租公寓从运营模式上分为“集中式”和“分布式”两种。就二者共性而言，空置率、续租 率和利润率无疑都是其运营的重要指标。
图表集中式长租公寓运营框架图
长租公寓收房模式——集中、分散两手抓收房
以自如友家、蘑菇租房、寓见公寓为代表的集中、分散式两手抓的收房模式： 整栋拿地降低成本、建立标准化，分散式收房迅速扩大覆盖面，满足多样化需求，实现规模化发展。品 牌特色上均采用互联网实现看房、交租、维修申报等一站式服务，同时在传统租赁市场痛点基础上进行 了改进升级，如统一装修、品牌家具解决住房装修差的问题，专人管家、每周保洁维修解决房东态度差、 房东管理费力的问题，真实房源、所见即所得解决虚假房源等问题。盈利模式主要依赖于“租金收入+服 务费”
活动；一流企业综合服务；先进企业资源共享平台。
定位，主要针对年轻租户。
核心服务：
➢返租服务：与业主签订返租合同并向业主支付保底租金+收益分成，承诺不低于市场水平的租金回报，兑 现投资者收益价值，提供真正无忧资产运营服务。 合作方法：开发商楼盘“带租约”式售卖，约定保底租金和收益分成比例，红璞想物业拥有者支付收益。
➢托管服务：作为产权持有人的代理方，整合外围资源保障客源，办理租约、代收租金、租金兑付及物业管 理服务等相关事项，实现投资到收益的落地变现。 合租方法：由专业团队为业主打理资产，从租金中直接扣取服务费。
集中式——运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进
行改造升级。
分布式——分布式长租公寓模式起步则较晚，其房源来自分散的房东，通过房屋包租经
营，标准化的服务与改稿，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。
长租公寓收房模式——集中整体收房
以YOU+、Warm+为代表的集中整体收房： 主要选取地铁沿线等交通便利区域的工业厂房、整栋公寓签订多年租赁合约，然后进行统一装修改 造、集中运营管理。 优势——整体收房成本较低，实现标准化流程，便于集中装修、运营管理，同时有利于核心优势— —租客社交平台的搭建； 劣势——收房慢、难以形成规模等。