北京市物业管理办法
北京市物业服务收费管理办法(20200521134029)
物业管理企业有下列行为的，由价格主管部门依法进行查处：
1、超出政府指导价标准制定价格的；
2、擅自设立强制性收费项目，乱收费用的；
3、不实行明码标价或不按规定实行明码标价的；
4、只收费不服务或不按照规定提供服务而收取费用的；
5、其他违反本办法规定的行为。
第二十八条 本办法由市发展和改革委员会、市建设委员会按各自职责负责解释。
会与物业管理企业在物业服务合同中约定。
执行物业服务收费政府指导价的住宅区，水泵运行维护费由物业管理企业按不高于水泵运行维护费政府指导价收费标
准执行。二次供水用户（不包括自备井多层楼房用户）按政府指导价标准交纳水泵运行维护费；市政直供水用户不交纳水
泵运行维护费。
第十八条 房屋建筑面积包括套内建筑面积和共用部位与共有房屋分摊建筑面积。
业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物
业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十四条 物业管理企业根据业主委托提供的特约服务，服务收费标准除政府价格主管部门有统一规定外，由双方
得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
物业共用部位、共用 按《北京市住宅公共维 （1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行
北京市物业管理条例（2024年修正）
北京市物业管理条例（2024年修正）文章属性•【制定机关】北京市人大及其常委会•【公布日期】2024.03.29•【字号】北京市人民代表大会常务委员会公告〔16届〕第16号•【施行日期】2024.03.29•【效力等级】省级地方性法规•【时效性】现行有效•【主题分类】物业管理正文北京市物业管理条例（2020年3月27日北京市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过根据2024年3月29日北京市第十六届人民代表大会常务委员会第九次会议通过的《关于修改〈北京市机动车停车条例〉等二部地方性法规的决定》修正）目录第一章总则第二章物业管理区域第三章前期物业第四章业主、业主组织和物业管理委员会第一节业主和业主大会第二节业主委员会第三节物业管理委员会第五章物业服务第六章物业的使用和维护第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条为了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，建设和谐宜居社区，规范物业管理，维护物业管理相关主体的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，根据相关法律法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本市行政区域内的住宅物业管理活动适用本条例；非住宅物业管理参照执行。
本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。
第三条本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。
建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。
推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。
第四条物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。
北京市物业管理办法实施细则
北京市物业管理办法实施细则居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
下文是北京市物业管理办法实施细则，欢迎阅读!北京市物业管理办法实施细则完整版第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议，行使投票权;(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。
新疆物业收费管理办法
新疆物业收费管理办法北京市物业服务收费管理办法完整版全文第一条为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费管理。
第三条本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争;促进物业服务收费通过市场竞争形成;禁止价格欺诈。
第五条本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。
实行市场调节价的物业服务收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。
第六条经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。
经济适用住房小区是指按照《北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定(试行)的通知》(京政办发[1998]54号)文件的规定，由市发展改革、规划、建设部门批准建设的，按照政府指导价销售的经济适用住房小区。
危改回迁小区是指执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》(京政办发[2000]19号)政策的危改回迁小区。
第七条实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。
第八条物业服务费用由业主交纳。
政府另有规定的除外。
第九条实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定;业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。
北京市居住小区物业管理办法
北京市居住小区物业管理办法第一章总则第一条目的和依据为了加强对北京市居住小区物业管理的监督和引导，保护业主、居民的合法权益，维护社会公共秩序，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和北京市相关法律法规，制定本办法。
第二条适用范围本办法适用于北京市辖区内各类住宅小区的物业管理。
第三条基本原则物业管理应坚持公平、公正、公开、公益的原则，保障业主、居民的合法权益，维护小区安全和谐稳定。
第四条基本要求物业管理应以服务为宗旨，保障小区内设施设备的正常运行和居民生活的便利，推动小区的经济、社会和环境的可持续发展。
第五条物业管理实施主体物业管理工作由业主委员会或委托的物业服务企业负责实施，政府有关部门应加强对物业管理工作的指导和监督。
第二章物业管理的职责和权益第六条业主委员会的职责业主委员会是小区业主自治的组织形式，履行下列职责：1. 组织业主大会，对小区的事务进行讨论和决策；2. 监督物业服务企业履行合同和提供的服务质量；3. 向物业服务企业提出意见和建议，促使其改进工作；4. 通过业主代表对物业管理工作进行评价和监督。
第七条物业服务企业的职责物业服务企业应履行下列职责：1. 维护小区内公共设施设备的正常运行，保障居民生活的便利；2. 组织小区内的环境整治和维护，保持小区的卫生、安全；3. 执行业主委员会的决议和要求，提供相关的管理信息和报告；4. 积极参与小区的社会活动，促进业主之间的沟通和交流。
第八条政府部门的职责政府有关部门应履行下列职责：1. 加强对物业服务企业的监督和管理，确保其依法提供高质量的服务；2. 组织培训和推广物业管理的相关知识，提高业主和物业从业人员的专业素质；3. 解决物业纠纷和投诉，维护业主、居民的合法权益；4. 对物业管理工作进行定期检查和评估，及时发现和解决问题。
第三章物业管理的制度和措施第九条业主大会制度小区内的业主大会是决策权的最高机构，履行下列职责：1. 讨论和决定小区的管理规章制度；2. 选举业主委员会，监督委员会的工作；3. 审议和决定小区改造、维修、设施设备更新的事宜；4. 确定物业服务企业的职责和权益。
北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法
北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法全文第一条根据《国家计委、建设部关于印发<城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法>的通知》(计价费[1996]266号)和《北京市居住小区物业管理办法》(北京市人民政府令1995年第21号)，特制定本暂行办法。
第二条本暂行办法适用于北京市行政区域内经工商行政管理机关登记注册，市房屋土地管理局资质审查合格的物业管理单位对普通居住小区提供社会化、专业化服务的收费管理。
物业管理服务收费是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
第三条市、区县物价局是本市居住小区物业管理服务收费的主管机关，负责本行政区域内的居住小区物业管理服务收费的管理和监督。
第四条北京市普通居住小区物业管理服务收费标准由市物价局会同市房屋土地管理局制定;并将根据物业管理费用的变化知时进行调整。
各物业管理单位应按规定的标准执行。
凡属为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务收费项目，其收费标准，由物业管理单位与小区物业管理委员会或产权人代表、使用人代表协商，报市物价局和所在地物价部门备案。
第五条《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》中的“产权人”指小区内拥有房屋产权的单位和个人。
按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应近按有关规定负担产权人交费项目。
物业管理单位受委托收取房屋租金的，应将怕收房屋租金抵减物业管理服务收费标准中产权人交纳的费用，不得重复收费。
普通住宅(甲类、乙类和一般住宅)与高档住宅的界定，按首都规划建设委员会办公室的有关规定执行。
第六条一栋楼属多家产权的，产权人应每年交付中修费;属一家产权的，产权人可每年交付中修费，也可在发生时按修缮定额结算。
《北京市物业管理委员会组建办法(征求意见稿)》
北京市物业管理委员会组建办法（征求意见稿）第一条为规范本市物业管理委员会组建工作，依据《北京市物业管理条例》，制定本办法。
第二条本市行政区域内的住宅物业管理活动适用本办法。
其他物业项目参照执行。
第三条物业管理委员会依照《北京市物业管理条例》承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会按照《北京市物业管理条例》第三十四条的规定履行职责，并组织执行业主大会的决定。
未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使《北京市物业管理条例》第三十四条和第四十四条规定的业主大会和业主委员会的职责。
第四条市住房和城乡建设主管部门负责建立健全物业管理委员会委员培训制度。
区住房和城乡建设或者房屋主管部门负责组织对辖区内物业管理委员会委员开展培训。
街道办事处、乡镇人民政府组织、协调、指导本辖区内物业管理委员会组建，指导、监督物业管理委员会依法履行职责。
第五条街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。
一个物业管理区域组建一个物业管理委员会。
坚持党建引领，推动在物业管理委员会中建立党组织。
充分发挥业主中的中共党员、人大代表、政协委员及其他优秀分子在社区治理中的带头作用，引导和支持其积极参选物业管理委员会委员。
第六条物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。
候补委员人数按照不超过物业管理委员会委员人数确定。
业主担任物业管理委员会委员或者候补委员的，应当符合下列条件：（一）拥护中国共产党的领导，遵纪守法；（二）热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并具备必要的工作时间；（三）身体健康，具有完全民事行为能力；（四）在本物业管理区域内连续居住半年以上；（五）按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况；（六）本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；（七）未被列为失信被执行人；（八）未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为；（九）未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。
北京市物业服务收费管理办法(试行)-
北京市物业服务收费管理办法(试行)正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市物业服务收费管理办法(试行)（2005年12月19日北京市发改委通告发布）第一条为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费管理。
第三条本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争；促进物业服务收费通过市场竞争形成；禁止价格欺诈。
第五条本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。
实行市场调节价的物业服务收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。
第六条经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。
经济适用住房小区是指按照《北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行）的通知》（京政办发[1998]54号）文件的规定，由市发展改革、规划、建设部门批准建设的，按照政府指导价销售的经济适用住房小区。
危改回迁小区是指执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发[2000]19号）政策的危改回迁小区。
版《北京市物业管理办法》全文
版《北京市物业管理办法》全文北京市物业管理办法第一章总则第一条为了规范物业管理行为，提高物业管理水平，保障业主权益，保持社区和谐稳定，制定本办法。
第二条本办法合用于城市住宅、单位、商业及其他各类物业，合用于物业服务企业、业主、业委会、物业服务管理部门等相关单位和个人。
第三条物业管理应当遵循依法、公平、公正、诚信原则，保障业主合法权益，促进社区和谐发展，建立物业管理服务体系，提高物业服务质量，创造良好的社区环境。
第四条物业管理应当遵守国家的法律、法规和政策，遵循公共利益和业主合法权益，建立和完善业主参预物业管理、监督物业管理的机制。
第二章物业服务企业第五条物业服务企业应当具有独立法人资格，保证服务规范，持续提升服务质量，增强社会责任意识和服务意识。
第六条物业服务企业应当通过出具资格证书、签订管理服务合同等措施，规范招投标、选聘物业服务企业的过程。
第七条物业服务企业应当建立业主服务中心，实行即时服务、全天候服务、回访服务、诚信服务，做到服务信息公开透明。
第八条物业服务企业应当制定服务计划、实行服务标准、设立服务制度、完善服务评估体系，确保业主满意。
第九条物业服务企业应当加强业务管理，挖掘物业服务兴业潜力，不断创新服务方式，提供优质服务。
第三章业主第十条业主应当按规定缴纳物业服务费，要求物业服务企业提供规范、优质、高效的服务。
第十一条业主应当积极参预业主大会、业委会活动，履行表决义务，监督物业服务企业和业委会履行职责。
第十二条业主应当遵守社会公德、遵守物业交通安全规定，保护物业共用部位；应当爱护物业物品设施，避免人为损坏。
第十三条业主应当配合物业服务企业进行物业检查和维修养护，确保安全、卫生、环保等基本要求。
第四章业委会第十四条业委会应当依照法定程序成立，于物业服务企业签订管理服务合同，组织履行业主大会授权的监督管理职责。
第十五条业委会应当制定管理制度、实施服务标准、制定服务计划，采集业主意见建议，加强与物业服务企业的沟通协调。
北京市物业管理办法
北京市物业管理办法第一章总则第一条为进一步规范北京市内的物业管理服务，提高物业管理水平，保障业主权益，根据《物业管理条例》及相关法规规定，制定本办法。
第二条本办法适用于北京市范围内的物业管理活动。
第三条物业管理应遵循公平、公正、公开、透明原则，积极服务业主和住户。
第四条物业管理应遵循安全第一、服务至上的宗旨，保障业主和住户生命、财产安全，切实履行职责。
第五条物业服务企业应遵守法律、法规及自治条例，加强自律，严格按照服务合同约定履行义务，提供优质、高效的服务。
第六条业主自愿委托物业服务企业管理的，应按相关规定签订《物业服务合同》或其他形式的管理合同。
第七条物业服务企业应当设立专职机构，配备必要的管理和技术人员，保证服务质量和水平。
第八条物业服务企业应当定期组织员工进行培训，提高服务素质和技能水平，更新理念和方法。
第九条物业服务企业应当定期开展安全管理和消防演练活动，提高业主和住户的安全意识和应急处理能力。
第十条物业服务企业应当建立业主委员会，定期召开业主大会，听取业主意见和建议，公开向业主报告服务情况。
第二章物业服务内容和要求第十一条物业服务应当包括以下内容：（一）对小区内的公共设施、绿化、环境、道路、管道等进行维护和管理，保障业主和住户生活的安全和舒适。
（二）收取物业服务费用，按照规定使用、管理和报告。
（三）在业主大会选举后，根据业主大会的决定和业主委员会的工作安排，为小区内业主和住户提供便捷、高效的服务。
（四）安排小区内的保安、保洁及其他服务人员，维护小区内的秩序和安全。
（五）定期开展业主委员会和业主大会，并向业主报告工作情况和管理费用使用情况。
（六）为有关部门提供相关信息和协助工作。
第十二条物业服务企业应当具备以下要求：（一）具备必要的资质和证书，合法经营。
（二）建立完善的管理制度、工作流程和服务标准。
（三）确保管理服务人员的素质和技能水平，能够熟练操作使用各种管理工具和设备。
（四）制定合理的物业服务收费标准，在服务合同中明示。
北京物业应急预案管理办法
北京物业应急预案管理办法一、背景介绍随着城市化进程的加快，北京市的人口持续增长，物业管理变得越发重要。
在这个过程中，应急预案是物业管理的关键环节之一。
物业应急预案管理办法是为了应对突发事件，确保物业安全、降低损失而制定的一系列预先准备措施和应急响应方案。
二、应急预案管理的重要性2.1 提高应急响应能力应急预案的制定可以让物业团队在突发事件发生时快速响应，有效应对，加快问题解决进程，降低不受控损失。
2.2 保障人员和资产安全应急预案管理可以确保物业团队和居民在突发事件中的人身安全和财产安全。
通过对预案的培训和演练，人员能够在应急情况下保持冷静，并能迅速采取适当的措施，有效保护物业和居民的安全。
2.3 提升物业形象和信誉应急预案的完善和执行可以提升物业的形象和信誉，树立良好的公共形象。
如果物业团队在突发事件中能够积极响应，及时采取措施，有效处理问题，将会赢得用户的好评，提升物业品牌价值。
三、应急预案管理的制定和更新3.1 建立应急预案管理团队首先，物业管理公司应成立一支专门负责应急预案制定和管理的团队。
该团队应由具备相关专业知识和经验的人员组成，经过培训后能够制定和执行有效的应急预案。
3.2 识别威胁和风险在制定应急预案之前，应对物业所面临的威胁和风险进行全面的识别和评估。
这些威胁和风险可以包括火灾、地震、水灾、恶劣天气等自然灾害，以及安全漏洞、技术故障、恶意破坏等人为因素。
3.3 制定应急预案根据识别的威胁和风险，制定相应的应急预案。
预案应包括应对不同突发事件的流程、责任分工、应急联系方式、紧急疏散方案、应急设备及材料的准备等内容。
3.4 员工培训和演练制定应急预案后，物业团队应对所有员工进行培训，确保每个人都了解应对突发事件的流程和措施。
此外，还应定期组织演练，模拟不同的应急情景，让员工熟悉应对方法和流程，并发现优化预案的问题。
3.5 定期更新和完善应急预案应定期进行更新和完善。
物业管理公司应与相关机构分享经验教训，了解最新的应急管理标准和技术，以不断改进预案，提高应对突发事件的能力。
北京市居住小区物业管理办法(1997年修正)
北京市居住小区物业管理办法(1997年修正)文章属性•【制定机关】北京市人民政府•【公布日期】1997.12.31•【字号】北京市人民政府令第12号•【施行日期】1995.10.01•【效力等级】地方政府规章•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文北京市居住小区物业管理办法（１９９５年７月７日北京市人民政府第２１号令发布根据１９９７年１２月３１日北京市人民政府令第１２号修改）第一条为了加强对本市居住小区的物业管理，保障居住小区房屋及其设备和公共设施的正常使用，创造清洁优美、舒适方便、文明安全的居住环境，根据国家有关规定；制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内按照城市规划建设、配套设施齐全并达到一定规模的居住区、居住小区和危旧房改建区（以下统称居住小区）。
别墅和高级公寓的物业管理办法另行规定。
第三条新建居住小区必须按本办法的规定统一实行物业管理。
本办法施行前已经验收交付使用的居住小区，应当依照本办法逐步实行物业管理。
第四条本办法所称物业管理，是指居住小区的物业产权人、使用人委托物业管理企业对房屋及其设备以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动。
第五条市和区、县房屋土地管理机关主管本行政区域居住小区物业管理工作。
第六条本市规划、工商行政管理、物价、环境卫生、绿化、市政、公安等行政管理机关和居住小区所在地的街道办事处，按照各自的职责，对居住小区的物业管理工作进行指导和监督、检查。
第七条居住小区的开发建设单位必须按照规划要求配套建设相应的设施。
居住小区经综合验收合格后，开发建设单位方可向居住小区物业管理委员会办理移交。
居住小区的综合验收，应当有区、县人民政府和街道办事处参加。
居住小区综合验收的具体办法，由市市政管理委员会和市城乡规划委员会、市城乡建设委员会制定。
第八条居住小区已交付使用并且入住率达到５０％以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会。
《北京市物业管理办法(草案)》起草说明及办法附件
一、立法背景《中华人民共和国物权法》 (以下简称《物权法》 )于 2022 年10 月 1 日起施行，《物业管理条例》 (国务院令第 379 号，以下简称《条例》)于 2022 年 8 月 26 日根据《物权法》进行了相应修改。
为贯彻落实《物权法》和《条例》的精神，促进我市物业管理健康发展，保障居民生活环境和构建和谐社会，结合我市实际情况，经认真研究，深入调查，在广泛征求各方面意见基础上，市政府决定制定《北京市物业管理办法》二、起草过程2022 年初，市住房和城乡建设委和市政府法制办共同成立立法起草小组。
2 月 12 日，立法起草小组组织有关部门召开立法工作第一次座谈会。
3 月-6 月，立法起草小组到小区进行了深入调研，先后召开了 6 次座谈会，分别听取了小区业主代表、业委会主任、人大代表、物业服务企业的意见， 7 月-8 月，就《北京市物业管理办法(草案)》(以下简称《草案》)书面征求区县政府和有关部门的意见，并就有关法律问题组织了专家论证会。
9 月-11 月立法起草小组又进行了多次修改，形成为了目前的《草案》。
三、主要内容《草案》共七章 85 条，主要规定了：(一)明确了合用范围和部门职责。
将我市住宅区管理基本全部纳入调整范围，并明确了行政主管部门职责和行业主管部门职责。
(二)明确了物业管理区域划分问题。
根据《物业管理条例》授权，明确物业管理区域划分原则、划分主体以及已有物业管理区域的调整等。
(三)明确物业服务用房问题。
明确物业服务用房标准、物业服务用房用途，规划、建设双重措施监督建设单位做好物业服务用房配建工作。
(四)明确了前期物业的责任主体。
明确前期建设与物业服务后期管理的责任点，明确建设单位在前期物业服务期间的权利和义务。
(五)规范了业主大会和业主委员会运作程序。
明确了业主大会和业主委员会的成立和选举，明确了街道办事处、乡镇人民政府的指导监督职责。
(六)明晰物业服务内涵，确定物业服务内容，突出专项服务，加强各专业管理部门的监管职责(七)明确物业服务交接基本程序，规定交接中物业服务企业与业主双方的责任、义务，加强政府部门对物业服务接撤管中违法违规行为的监督管理。
北京市物业管理条例全文（2）
北京市物业管理条例全文（2）2017北京市物业管理条例（全文）第四章物业服务第十九条业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。
市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。
第二十条物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
第二十一条物业服务是包括各专项服务的综合服务。
物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。
未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。
第二十二条物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。
物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施;委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。
第二十三条物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。
物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。
第二十四条物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。
决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同;决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。
北京物业管理办法解析
案制度
创新项目管理模式，建立项目负责 人制度
60
《办法》及其配套文件解决的问题五
围绕物业管理的实际需要
界定相关概念
61
《办法》及其配套文件解决的问题五
DB11/T774-2010 京建发[2011]16号，2011 年1月15日发布，2011年2月1日正式施行。
28
标准 —2
北京市地方标准《住宅物业服务标准》
DB11/T751-2010 京建发[2010]613号，2010 年9月29日发布，2010年10月1日正式施行。
北京市建设委员会〘关于发布〖住宅物业服 务等级规范(一级)(试行)〗的通知〙(京建物 [2007]1209号)、〘关于发布〖住宅物业服务 等级规范(二、三级)(试行)〗的通知〙(京建 物[2008]29号)同时废止。
京建发[2010]762号，2010年12月30日发布， 2011年1月1日正式施行。
37
示范文本—5
北京市住宅区临时管理规约制定规范 及示范文本
京建发[2010]636号，2010年11月5日发布， 2010年11月5日正式施行。
38
示范文本 —6
北京市住宅区物业服务合同示范文本
京建发[2010]622号，2010年10月27日发布， 2010年10月27日正式施行。 北京市工商行政管理局、北京市建设委员会 〘关于推行<北京市前期物业服务合同>和<北京 市物业服务合同>示范文本的通知〙（京工商 〔2008〕49号）同时废止。
人民政府令219号，予以公布，自2010
年10月1日起施行。
15
培训内容三
《北京市物业管理办法》及其配套文件
北京市物业管理委员会组建办法
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约。
街道办事处、乡镇人民政府对以上材料进行核实，符合要求的，5个工作日内予以备案,并出具业主 大会备案证明和印章刻制证明。物业管理委员会持业主大会备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制 业主大会印章,持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。
未成立业主大会的，物业管理委员会于成立之日由街道办事处、乡镇人民政府自行备案。物业管理 委员会持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。
第十二条物业管理委员会负责组织业主共同决定物业管理事项，接受街道办事处、乡镇人民政府、 社区党组织、居民委员会、村民委员会的指导和监督，接受业主监督。组织业主行使下列职责：
公告应当在物业管理区域内显著位置至少两处公示。物业管理区域显著位置是指公告栏、小区出入 口、单元门、电梯轿厢内、客服场所等。
公示期限不得少于7日。
第九条物业管理委员会委员人选通过下列方式产生：
（一）社区党组织推荐；
（二）居民委员会、村民委员会推荐；
（三）业主自荐或者联名推荐。
其中自荐、推荐的人选人数应当为物业管理委员会总人数的两倍以内。联名业主应当不少于10人。 推荐人选应当经本人同意。
第十三条物业管理委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照议事规则的规定召开, 每两个月召开一次。经物业管理委员会主任或者物业管理委员会三分之一以上委员提议,可以召开物业管 理委员会临时会议。
（四）公告之日前一年度在本物业管理区域内居住半年以上；
《北京市物业管理委员会组建办法(征求意见稿)》
北京市物业管理委员会组建办法（征求意见稿）第一条为规范本市物业管理委员会组建工作，依据《北京市物业管理条例》，制定本办法。
第二条本市行政区域内的住宅物业管理活动适用本办法。
其他物业项目参照执行。
第三条物业管理委员会依照《北京市物业管理条例》承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会按照《北京市物业管理条例》第三十四条的规定履行职责，并组织执行业主大会的决定。
未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使《北京市物业管理条例》第三十四条和第四十四条规定的业主大会和业主委员会的职责。
第四条市住房和城乡建设主管部门负责建立健全物业管理委员会委员培训制度。
区住房和城乡建设或者房屋主管部门负责组织对辖区内物业管理委员会委员开展培训。
街道办事处、乡镇人民政府组织、协调、指导本辖区内物业管理委员会组建，指导、监督物业管理委员会依法履行职责。
第五条街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。
一个物业管理区域组建一个物业管理委员会。
坚持党建引领，推动在物业管理委员会中建立党组织。
充分发挥业主中的中共党员、人大代表、政协委员及其他优秀分子在社区治理中的带头作用，引导和支持其积极参选物业管理委员会委员。
第六条物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。
候补委员人数按照不超过物业管理委员会委员人数确定。
业主担任物业管理委员会委员或者候补委员的，应当符合下列条件：（一）拥护中国共产党的领导，遵纪守法；（二）热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并具备必要的工作时间；（三）身体健康，具有完全民事行为能力；（四）在本物业管理区域内连续居住半年以上；（五）按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况；（六）本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；（七）未被列为失信被执行人；（八）未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为；（九）未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
北京市物业管理办法 The document was prepared on January 2, 2021北京市物业管理办法第一章总则第一条为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。
第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。
街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。
第二章前期物业管理第五条建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。
物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。
第六条业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。
第七条新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。
物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。
规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。
房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。
第八条建设单位承担前期物业服务责任。
销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。
前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。
建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。
第九条建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。
第十条业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：(一)物业管理区域划分资料；(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；(三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；(四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(六)业主名册；(七)物业管理必需的其他资料。
全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。
全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。
第三章业主、业主大会与业主委员会第十一条业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。
下列事项由业主共同决定：(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；(二)选举或者更换业主委员会委员；(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；(五)筹集、管理和使用专项维修资金；(六)申请改建、重建建筑物及附属设施；(七)申请分立或者合并物业管理区域；(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十二条业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。
第十三条业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。
一个物业管理区域成立一个业主大会。
未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。
第十四条物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。
第十五条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。
筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。
筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显着位置公示。
第十六条建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。
第十七条业主大会选举产生业主委员会。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；(二)业主大会决议；(三)管理规约、业主大会议事规则；(四)业主委员会委员名单。
材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。
第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。
第十八条业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。
有下列情形之一的，委员资格自动终止：(一)任职期限届满的；(二)不再具备业主身份的；(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的；(四)被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；(六)业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
第四章物业服务第十九条业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。
市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。
第二十条物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
第二十一条物业服务是包括各专项服务的综合服务。
物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。
未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。
第二十二条物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。
物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。
第二十三条物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显着位置公示。
物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。
第二十四条物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。
决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。
第二十五条物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。
物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。
第二十六条物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。
业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。
物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。
第二十七条物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。
物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：(一)移交物业共用部分；(二)移交本办法第十条规定的相关资料；(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；(四)结清预收、代收的有关费用；(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。