大连万科五里河项目说明报告

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7222 5988 4370 4032 2769 1885 1653 1470 1142 822 269 5399 83443
五、片区市场情况与展望
一、售价制定背景
沈阳万科五里河项目目前约1.4万元/平的销售价格对 比之前决策版销售计划变动的主要原因是在该项目通过 市场分析、产品定位调整和客户调研完成后，考虑该项 目的整体属性，沈阳公司决策将该项目的属性由原定的 该项目的属性由原定的 G2类产品调整为TOP1类 类产品调整为TOP1 G2类产品调整为TOP1类的情况下决定的。
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五 爱 街
一 基 本 信 息 二 区 位 状 三 况 土 地 属 性
南一环（文化路）
a\公交线路丰富，公共交通 出行方便； +宗地西侧主要公交线路有 213路、282路可以达五爱、 太原街等商圈；宗地向西步 行100米，主要公交线132 路 、 334 路 、 212 路 、 389 路、395路、388路可方便 到达中街、沈阳北站、大东、 陆军总院、奥体；
可售面积 287169平 住宅面积 281724平 非住宅面积 5445平 办公楼 —— 计容积率建 筑面积 商业（商业会所）5445平 车库(不含地下) —— 不可售面积 小计 可售面积 不可售面积 小计 11622平 298791平 29788平 9910平 39698平
地价总额 地价 土地单价 计容积率可 售楼面地价 合作方式 地价支付情况
魅力之城 兰乔圣菲
金域国际
五里河
万科城 金域蓝湾
新榆公馆
沈阳城市空间发展方向:市内核心区率先实现以“旧城改造”为主的填充式发 展，同时逐步向外环南、 北扩散；而东西则以第二产业带动扩张。
项目四至
宗地西侧：南塔西街（拓宽至30米 宗地东侧：用地界线（现状南塔街）； 宗地西侧：南塔西街（拓宽至30米） 宗地东侧：用地界线（现状南塔街）； 30 宗地南侧： 宗地北侧：信用合作社； 宗地南侧：绿化带 宗地北侧：信用合作社；
万鑫大厦
五爱商圈
家乐福 万豪酒店
三 喜来登酒店 商
宗地所在方向
业 街
西武百货
辽宁/沈阳电视台
南塔商圈
沈阳西武百货
农村信用合作社
喜来登酒店 万豪酒店
西武百货
浑南奥体商圈
『文体教育、医疗配套』：项目周边文体、医疗资源丰富。距沈阳三级甲等医院陆军总 文体教育、医疗配套』 项目周边文体、医疗资源丰富。 院、医大二院仅有3-5分钟车程；东北大学、药科大学、音乐学院等高等学府分布在宗地 医大二院仅有3 分钟车程；东北大学、药科大学、 周边，距省图书馆约1500 1500米 市图书馆、科学宫约500 500米 并有10 10余家科研机构分布周 周边，距省图书馆约1500米，市图书馆、科学宫约500米，并有10余家科研机构分布周 文化氛围浓郁。 边,文化氛围浓郁。
室内装修意见及部品
设备 整体橱柜 厨房家电 品牌 汉森 德国进口西门 子（工程三件 套） 西蒙开关面板 科勒（中端） 科勒（中端） 实木复合地板 实木贴皮 实木贴皮 摩恩 天然石材 玻化砖
开关 龙头 洁具 地板 室内门 收纳系统 五金件挂件 室内墙地面 室内砖
景观意向
本项目拟参考绿城杭州“春江花月”项目的景观风格，追求自然的同时与建筑 进行有机的结合形成可观、可游、可憩的大型风景花园
2011年3月15日开工； 年 月 日开工 日开工； 2013年12月30日入住 年 月 日入住
全项目改为装修房及品质定位提升，总成本增加8.3亿元。 8.3亿元 成本预算：全项目改为装修房及品质定位提升，总成本增加8.3亿元。
项目 增加室内装修 增加室式中央空调 外立面装修 增加架空层/围廊/亮化 增加家居智能系统 提高窗品质 提升景观品质 增高大堂/ 电梯前室装修标准 卖场/样板间 增加户式燃气热水器 增加入户门指纹密码功能 增加食物垃圾处理器 面积变化成本增加 合计 无 无 16%(三层以下)为真石 漆,20%为外墙仿劈开 砖,63%为质感涂料 无 无 塑钢窗 300元/平景观面积 1800~4500元/平 840~1500元/平 卖场装修标准6500元/平 无 无 无 决策稿标准 现测算标准 200平以上装修标准为1800元/平,200平以 下为1500元/平,其中有2.6万平不考虑装 修. 200平以上增加大金中央空调+新风系统 (五层以下)为石材,其他为真石漆 架空层增加5000平 彩色液晶对讲/入口防盗探测 提高窗型材及五金件功能等 450元/平景观面积 4000~6000元/平 3500元/平 卖场增加700平方米,提高卖场装修标准为 8000元/平 户式燃气容积式中央热水器,40元/平 指纹密码锁,3000元/套 2000元/户 面积增加2.4万平 增加成本(万)
产品类型及技术经济指标
产品分布
三、全周期运营计划
五里河项目分期开发节奏
2013年3月15日开工； 年 月 日开工 日开工； 2015年12月30日入住 年 月 日入住 2010年3月25日开工，9月开放 年 月 日开工 日开工， 月开放 月开放; 2012年12月30日入住 年 月 日入住
2012年3月15日开工； 年 月 日开工 日开工； 2014年12月30日入住 年 月 日入住
入口透视渲染图
组 团 景 观 渲 染 图
会所渲染图
八大触点—— 林荫大道
本项目所属地段具有“大隐隐于市”的特点。为更能突显本项目的特点， 在未来，会在规划路两旁种植大型树木，形成曲径通幽的林荫大道，使 开车回家的人能感受到“深宅大院”的高贵。
八大触点—— 围墙
形式和尺度参考上海翠湖天地，围墙高5.0米，采用暖色火烧面石材。
南
文
（ ）
路
南
环（
路）
b\ 宗地周边具有便利的道 路通达性。宗地西侧规划路 宗地西侧规划路 连通五爱街、青年大街， 连通五爱街 、 青年大街 ， 方 便南北通行；宗地经南塔街 便南北通行 方便连接一、二环路，方便 东西通行；宗地经五爱隧道 可直达浑南奥体中心； 南 c\宗地距地铁2号线夏宫站 出口约750米；未来地铁开 通更加方便宗地出行；
科普公园（占地24.2ha）
南塔公园
南塔公园(占地5.4ha)
三 土 地 属 性
科普公园
绿地公园 （11ha） ）
宗地
浑河
五里河公园(占地126ha)
『生活商业配套』宗地可方便到达沈阳南部各大主要商圈。宗地距南塔商圈核心区约 生活商业配套』 1000米，距三好商业街约1500米，距五爱商圈约2.5公里，经五爱隧道距浑南奥体商 1000米 距三好商业街约1500米 距五爱商圈约2.5公里， 1500 2.5公里 圈约2公里，距万豪、喜来登酒店500 500米 距西武百货约500 500米 圈约2公里，距万豪、喜来登酒店500米，距西武百货约500米。
二、市场环境支撑
从项目的区域属性 区域属性上分析，项目位于沈阳老牌高端住宅，扼守“沈 区域属性 “ 阳金廊”入口的河畔花园东侧，南邻沈阳珍惜的景观资源浑河 景观资源浑河。同 阳金廊”入口 景观资源浑河 时，项目距沈阳核心CBD五里河商圈核心万豪、喜来登直线距离 核心CBD五里河商圈核心万豪、 核心CBD五里河商圈核心万豪 500米 500米，项目位于城市稀缺地段（五里河），并占有稀缺的城市资 源（浑河），符合TOP1产品属性 TOP1产品属性 TOP1产品属性。
项目周边配套
『交通配套』：宗地周边道路通达性较好，可方便接入城市南北交通主要干道，公共交通系统发达、 交通配套』 宗地周边道路通达性较好，可方便接入城市南北交通主要干道，公共交通系统发达、 临近地铁2号线夏宫站出口； 临近地铁2号线夏宫站出口；
宗地出行主要依靠交通方式： 宗地出行主要依靠交通方式 ：
『景观资源』：四大公园环绕，眺望浑河，景观资源卓越。宗地西侧为正在建设的绿地公 景观资源』 四大公园环绕，眺望浑河，景观资源卓越。宗地西侧为正在建设的绿地公 园，宗地南侧隔二环路临近五里河公园，同时宗地向南350米可眺望浑河，距西侧的科普 宗地南侧隔二环路临近五里河公园，同时宗地向南350米可眺望浑河，距西侧的科普 五里河公园 350米可眺望浑河 公园约250 250米 距东北侧的南塔公园 600米 南塔公园约 公园约250米，距东北侧的南塔公园约600米；
6.997亿 8408元/平 2402元/平 不计容积率 建筑面积
与GIC进行资金合作，GIC45%股权，万科55%股权 09年6月：已支付50%的总地价，约3.4985亿；
二、产品设计与规划指标
园 区 总 体 鸟 瞰 图
沿二环路渲染图
公园透视渲染图
北面透视渲染图
组 团 透 视 渲 染 图
项目获取与指标
项目获取基本情况：该项目于2009年 项目获取基本情况：该项目于2009年6月4日以公开挂牌竞买方式获得，土地单价 2009 日以公开挂牌竞买方式获得， 8408元 楼面地价2402 2402元 8408元/平，楼面地价2402元/平 ；
项目位置 行政区 地段 代征地面积 占地面积 容积率 净地面积 小计 3.5 0 83227平 83227平 东陵区 南塔街西，二环路（浑河）北
八大触点—— 豪华大堂
每一栋住宅的入口大堂在建筑的尺度上达到层高5.8米，已经具备了做豪 华大堂的尺度，在内装饰上，采用高档石材和木材，内部风格延续整个 园区的美式古典的主题，使豪宅的档次再次通过入口空间得到提升。
八大触点—— 地下车库大堂
考察国内知名豪宅项目，都有一个共同特点，就是有一个豪华的地下车 库大堂。因为很大一部分高端客户都只走地下车库大堂开车出行，所以 豪华地下车库大堂是区别于其他中低端项目的一大特色。
八大触点—— 大门内的半室内空间
园区的主入口采用半封闭的庭院样式，融合美式风格，给进入本项目的人 以尊贵之感。典雅的古典风格喷泉，打造区别于普通住宅的非凡气质。