2011华银房地产——社区配套及服务体系

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北京华银科技集团有限公司_企业报告(代理机构版)

2022-07-18
10
王四营乡 2023 年劳务派遣项目中标北京市朝阳王四营农
结果公示
工商总公司
11
大兴区首创团河西地块定向安置房项目外电源电力工程（二标段）中...
北京市经中实业开发有限责任公司
12
北京大兴国际机场临空经济区弘礼北京新航城控股有限街综合管廊工程交通导行路工程公司
1200.0 1100.0 1068.0
目录
企业基本信息 .................................................................................................................................1 一、代理项目 .................................................................................................................................1
1.3.1 代理项目规模结构近 1 年北京华银科技集团有限公司的代理项目数量主要分布于大于等于 1000 万区间，占总代理项目数量的 31.0%。500 万以上大额项目 21 个。近 1 年(2022-03~2023-02)：
1.4 大额项目列表
序号
项目名称
招标单位
预算金额（万元）公告时间
1
朝阳大街（水源路—保沧高速）管保定市城市管理综合线提升改造及路面恢复工程材料检... 行政执法局
2
北京大兴国际机场临空经济区弘礼街（南中轴路）综合管廊工程（二...
北京新航城控股有限公司

石家庄市华银物业服务有限公司仁和诚铭项目管理处企业信用报告-天眼查

6

5.4 法院公告
截止 2018 年 11 月 02 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参考。
5.5 行政处罚
截止 2018 年 11 月 02 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参考。
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四、企业发展
4.1 融资历史
截止 2018 年 11 月 02 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参考。
4.2 投资事件
截止 2018 年 11 月 02 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参考。
务院决定禁止或者限制的事项，不得经营；需其它部门审批的事项，待批准后，方可经营）
登记机关：
桥西区市场监督理局
核准日期：
2016-12-21
1.2 分支机构
截止 2018 年 11 月 02 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信
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1.4 主要人员
序号
1
姓名
张立宾
职位
负责人
二、股东信息
截止 2018 年 11 月 02 日，根据国内相关网站检索及天眼查数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信息公开来源尚未公开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参考。

【房地产营销文案】世纪欧洲城(房地产楼书)

世纪欧洲城（房地产楼书）欧陆风情，世纪经典The conditions and customs of Continental Europe, century classics细文：欧洲，一个充满神话色彩的浪漫国度，穿着西装或长裙欣赏芭蕾的人，带着固定的微笑特权享受，绅士和淑女的一个充满故事和回忆的城，构筑了历史和文化的空间，它的美征服了所有诗人，画家、权贵等一切热爱生活、充满幻想的人。

世纪欧洲城把它带到宜昌来，让亲切感受欧洲的文化艺术，接受欧洲文化的熏陶。

去感受美、享受美。

欧洲文化艺术的精髓，让欧洲的空气和味道，飘散在这一草一木的韵致里，让艺术的气质，流淌于一砖一瓦的神髓中，让宜昌人能够充分的享受到欧洲城的阳光·广场·艺术·休闲P3-P4：（景观）揽尽古老长江风情，开启异国浪漫之旅Take on the old conditions and customs of the Changjiang River to the limit，open the romantic tour of foreign country细文：美丽的滨江大道，古老长江的壮阔，近看无限江景，远眺磨基山；后靠九咏园广场；左依长江大桥；右守镇江阁；自然环境和人工环境天造地合，浑然一体。

揽尽古来长江风情，开启异国浪漫之旅。

P5-P6：（文脉）风水宝地饱涵三峡文化Treasured place Contain the culture of Sanxia fully细文：三峡文化，历史悠久，帝王之地，源远流长。

世纪欧洲城位于宜昌历史中的老城区的繁华之地，从镇江阁到学院街，从牌坊街到县府路。

过去的宜昌发祥于此。

世纪欧洲城位居此乃“帝王之地”，都市的繁华、便利，自然的江景尽在身边。

P7-P8：（规划）中心区人居典范江景社区住宅领秀The model of human settlements of centre district,the house of scene community of river gets the show细文：世纪欧洲城位于宜昌市中心城区，由沿江大道、民主路、学院街、献福路合围而成，2期占地XX余亩，小区由13栋小高层建筑组成，空间形态自然舒展，高绿化、低密度，总规划户数805户，是宜昌市中心区规模最大的花园住宅小区，也将是都市高尚人居典范。

住房和城乡建设部关于公布2011年度全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)评验结果的通知

住房和城乡建设部关于公布2011年度全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)评验结果的通知文章属性•【制定机关】住房和城乡建设部•【公布日期】2012.02.13•【文号】建房[2012]17号•【施行日期】2012.02.13•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文住房和城乡建设部关于公布2011年度全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）评验结果的通知（建房[2012]17号）各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：为规范物业服务行为，提高物业服务质量，改善居住和工作环境，我部对申报2011年度全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）的项目组织实施了考评验收工作。

经按规定程序评验并公示，北京市学府树家园等147个项目达到示范标准，被评定为2011年度全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）。

根据北京市住房和城乡建设委员会、上海市住房保障和房屋管理局以及浙江省、福建省、内蒙古自治区住房城乡建设厅的复验意见，决定取消北京市玉桃园小区等67个项目“全国物业管理示范（优秀）住宅小区（大厦、工业区）”称号。

北京市住房和城乡建设委员会切实加强全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）复验工作，本次建议撤销示范称号的项目共42个，效果显著。

希望各地物业管理主管部门认真开展全国物业管理示范项目的复验工作，并及时收回已撤销称号项目的证书和牌匾。

附件：1．2011年度全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）名单2．取消“全国物业管理示范（优秀）住宅小区（大厦、工业区）”称号的物业管理项目名单中华人民共和国住房和城乡建设部二〇一二年二月十三日附件1：2011年度全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）名单一、全国物业管理示范住宅小区（76个）1、北京市学府树家园2、北京市假日风景家园3、北京市北苑家园望春园4、天津市五一阳光皓日园5、天津市晴川花园6、天津市宁河县光明小区7、重庆市龙湖?紫都城8、重庆市同景国际城AB组团9、重庆市华宇?北国风光10、重庆市银鑫?莲花半岛11、重庆市鲁能星城七街区12、河北省石家庄市众美?凤凰城13、河北省石家庄市中景?四季花城14、河北省保定市丽景蓝湾A区15、河北省廊坊市运通家园16、河北省沧州市天成首府17、河北省秦皇岛市金海湾?森林逸城18、河北省任丘市金地花园19、内蒙古自治区鄂尔多斯市康和丽舍20、辽宁省沈阳市金色家园21、辽宁省沈阳市泰盈?九如溪谷22、辽宁省沈阳市保利花园23、辽宁省大连市东方圣荷西小区24、辽宁省抚顺市方大?上上城25、辽宁省锦州市宝地?曼哈顿B区26、辽宁省锦州市锦绣天第D区27、辽宁省铁岭市浅水湾1号西区28、吉林省长春市中信城枫丹白露小区29、吉林省长春市亚泰樱花苑30、吉林省长春市吉粮康郡31、吉林省吉林市紫光绅苑32、吉林省四平市九洲城?北欧印象33、吉林省梅河口市水岸人家34、黑龙江省哈尔滨市荣耀上城35、黑龙江省哈尔滨市柏林四季36、黑龙江省佳木斯市金港湾37、黑龙江省大庆市银河家园38、黑龙江省大庆市北湖小区39、江苏省南京市奥体新城清竹园40、江苏省苏州市星岛仁恒小区41、江苏省南通市海安县中洋?现代城42、浙江省杭州市滨江?金色家园43、浙江省杭州市金都?华府花园44、浙江省舟山?桂花城45、安徽省合肥市绿城?百合公寓46、福建省福州市美林湾47、福建省厦门市蓝湾国际48、福建省厦门市爱琴海小区49、福建省厦门市水晶森林小区50、福建省漳州市鑫荣小区51、福建省温泉新都1期A、B区52、江西省南昌市恒茂国际都会53、江西省赣州市天际华庭54、江西省丰城市金马?丰邑中央55、山东省青岛市万科魅力之城56、山东省寿光市鸿基花园57、山东省东营市玉景花园小区58、山东省东营市科技一村小区59、山东省菏泽市单县舜河雅苑60、河南省郑州市正弘旗住宅小区61、河南省郑州市曼哈顿广场AB区62、湖南省衡阳市沐林?美郡小区63、广东省深圳市鸿景翠峰花园64、广东省东莞市丰泰东海山庄65、广东省中山市森美时代花园66、广西壮族自治区桂林市彰泰?澳洲假日小区67、四川省华润?翡翠长汀68、四川省华润?凤凰城（一期）69、四川省成都市优品道小区70、陕西省西安市白桦林居小区71、陕西省西安市云顶园72、陕西省西安市高新枫林华府73、陕西省西安市中海华庭74、陕西省宝鸡市石油钢管厂小区75、陕西省咸阳市华泰世纪花苑76、甘肃省兰州市天庆丽舍情园二、全国物业管理示范大厦（68个）77、北京市新闻出版大厦78、北京市大成大厦79、北京市凯晨世贸中心80、北京市叶青大厦81、北京市住总集团大厦82、北京市新材料创业大厦83、北京市海淀区看守所综合行政办公楼84、上海市中金国际广场85、上海市虹桥综合交通枢纽东交停车库大厦86、上海市中国钻石交易中心87、上海市长泰国际金融大厦88、上海市古北大厦89、上海市宝华大厦90、上海豫园旅游商城91、上海人才大厦92、上海市城开国际大厦93、上海市国家开发银行大厦94、天津港集团办公楼95、天津市滨海高新区综合服务中心96、天津市津湾广场97、重庆市四川美术学院·虎溪校区98、河北农信大厦99、河北省石家庄市3号公馆100、内蒙古自治区乌海市行政中心大楼101、内蒙古自治区鄂尔多斯市国际会展中心102、辽宁省营口港业务大厦103、江苏建设大厦104、江苏省南京市高新开发区软件大厦105、江苏省苏州市吴江大厦106、江苏省徐州市帝都大厦107、江苏省连云港市大陆桥国际商务大厦108、江苏省常州市鑫都大厦109、江苏省无锡市博物院110、浙江移动通信枢纽大厦111、浙江省杭州市高新产业大楼112、浙江省杭州市联合大厦113、浙江省宁波国际航运服务中心114、浙江省宁波市北岸财富中心115、浙江省宁波市广博大厦116、浙江省温州市苍南县行政中心117、安徽省合肥市置地投资广场118、福建省厦门市未来海岸商务中心（一期）海投大厦119、福建省厦门市观音山国际商务营运中心A3片区1、2号楼120、福建省龙岩市行政办公中心121、江西省宜春市市政大楼122、江西省赣州市历史文化与城市建设博物馆123、山东省济南市广电中心媒体产业大厦124、山东省青岛市城阳区经贸大厦125、山东省潍坊高新技术开发区管委会大厦126、山东省济宁市泗水县行政中心127、山东省滨州市博兴县行政中心128、河南省郑州市省汇中心129、湖南省长沙市中建大厦130、湖南省湘潭市环境应急指挥中心131、湖南省株洲市财政局办公大楼132、湖南省衡阳市华源建材大厦133、广东省广州市国家税务局机关办公楼134、广东省广州市广东科学中心135、广东省广州市广东电信广场136、广东省广州市和平商务中心137、广东省深圳市国家工商行政管理总局行政学院138、广东省深圳市龙岗区文化中心139、广东省佛山市南海广场140、四川省成都市天府国际金融中心141、四川省成都商会大厦142、陕西省西安市中级人民法院综合审判楼143、陕西省西安市招商银行大厦144、甘肃省兰州市天庆国际商务大厦三、全国物业管理示范工业区（3个）145、重庆市卷烟厂区146、山西高河能源有限公司工业区147、云南省华能澜沧江水电有限公司小湾水电厂区附件2：取消“全国物业管理示范（优秀）住宅小区（大厦、工业区）”称号的物业管理项目名单1、北京市玉桃园小区2、北京市恩济花园3、北京市东花市北里中区4、北京市新华社鲁谷七星园小区5、北京市翠微西里小区6、北京市丽京花园别墅7、北京市华侨村8、北京市万寿路八号院9、北京市万科城市花园10、北京市南湖东园二区11、北京市龙苑别墅12、北京市六合园小区13、北京市三里河一区3号院14、北京市回龙观文化居住区风雅园小区15、北京市望京西园三区16、北京市首钢黄南苑居民小区17、北京市怡思苑小区18、朝阳金地国际花园19、北京市新海苑小区20、北京市京宝花园大厦21、北京市赛特大厦广场22、北京市理工科技大厦23、北京市万通新世界广场24、北京市京城大厦25、北京市光华长安大厦26、北京市国家防总办公楼及服务楼27、北京市国际大厦28、北京市国宏大厦29、北京市中设新纪元大厦30、北京市华夏银行大厦31、北京市机械大厦32、北京移动通信责任有限公司菜市口通信大楼33、北京市中国人寿大楼34、北京市大唐电信集团科研综合楼35、北京市双子座大厦36、北京市高级人民法院新审判大楼37、北京市中国电影博物馆38、北京市联想研发基地39、北京市光大大厦40、北京国际速递邮件处理中心41、北京市天竺空港工业区42、北京经济技术开发区隆盛工业区43、上海市康健丽都44、上海市海华花园45、上海市新中苑46、上海市御桥民乐苑47、上海市连城苑48、上海广场49、上海市世纪巴士大厦50、上海市良友大厦51、内蒙古包头市锡华世纪花园52、内蒙古自治区包头市九原花园53、呼和浩特市内蒙古邮电大厦54、杭州市大关南八、九苑55、杭州市西子花园56、杭州市景芳三区57、杭州市湖畔花园58、杭州市稻香园小区（南区）59、温州市伯爵山庄60、温州市桃源居小区61、杭州市电信大厦62、温州大厦63、温州市温富大厦64、温州市国鼎大厦65、温州市文华大厦66、温州市开太天厦67、福建省泉州南丰新城。

华银时代商贸城

华银时代商贸城”策划案“华银时代商贸城” 位于*** 都市东部，通过华银时代公司的接手运作，将打造成*** 都市形象工程，项目总建筑面积达到11.6 万平方米，是三层单体商业、住宅一体的建筑风格，并采纳双步行街规划，形成大型集贸商城模式。

由于项目前期的开发公司、合作公司的运作失败，给项目形象差不多造成了严峻的负面阻碍，必须在形象宣传上切实做文章，使本项目成为集家装的购物、家装“一条龙服务”大型商业基地，对提升*** 都市批发零售、餐饮、娱乐休闲、商务办公、生活配套一体，将成为*** 形象，促进商业功能提升发挥巨大的作用。

项目现在差不多部分完工，各项配套设施也没有完善，并受到市场负面阻碍等多方面的因素，市场的招商、整体运营等面临诸多方面的问题，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现就以上作业展开策划。

一、市场分析1、商业概况*** 商业要紧集中于以天齐庙为中心的商业区，其余差不多上一些零散、治理混乱的市场。

在商业形态方面，以天齐庙商场为中心形成了周边以及沿街品牌店构成，云集了服装服饰、鞋帽、日用百货、家用电器、家具家居、文化用品、副食品等数10 类品种，是*** 最繁华的商业区，商品零售额能占高唐市场30%以上。

在天齐庙市场周边，还形成了华联、百货大楼、福明家具城、金兴市场等构成的中低档商品集贸市场，这几大市场依靠中低等的产品价格和都市中心地带的区域位置，与商城及区域内的品牌店形成了互补效应，吸引着不同的客户群体。

但从高唐整个商业形态而言，缺乏专业性、具有核心竞争力特色的商业形态，特色专业市场进展潜力巨大。

从商业业态而言，*** 城内专业商业市场大概有南环建材市场、汇鑫建材市场、福源商城的烟酒批发市场、私营工业园的家具市场、福明家具商城等专业市场，以及紧靠时风集团产生的产业带、产业链而形成的集散的农机配件、组装市场。

整个商业业态混乱，尤其是在市场治理方面，差不多差不多上由村委成立的治理委员会或开发市场的企业组成的治理会进行运营治理，缺乏专业的运营治理公司。

高消费及高消费场所

26500元/平方米8456880120000元/平方米6418186011500元/平方米6583686814000/平方米656888119800元/平方米845699998300元/平米 64390858/5911000元/平方米85846666/85848888 9780元/平方米8771678918800元/平方米845699779000元/平米87776666起价150，最高400万51088255连排别墅210万，叠加873918182800美元/平方米828273088000元/平方米879711666370元/平方米6382118812000元/平方米6433668814000元／平米65995906/07/08 16800元/平方米65535131/329100元/平方米6558655814500元/平方米6581688812000元/平方米84925590/9115600元/平米65930055/66/779000元/平米待定136万-330万/套8481111718000元/平米8577999916000元/平方米8562488012800元/平米88466661/2/3/5500-600万元之间58706666泰悦豪庭--泰乐坊商业银泰置业商铺31000元/平方米起65062772 133********中景濠庭北京千禧福临房地产开发有限公司普通住宅 11000元/建筑平米64268883兰华国际北京建工地产写字楼18000元/平米64931682明珠花园板楼,塔楼 3000元/平方民89023877荣尊堡国际俱乐部公寓　北京新荣房地产开发公司公寓11000元/平方米64898787幸福村北京天鸿集团公司　写字楼 15000元/平米64178386万豪君天下12000元/平方米65699839领行国际中心塔楼12000元/平方米67125800本家商业板楼。

塔楼 67175599新街市。

互看互学互比活动

南川委办发〔2011〕16号中共重庆市南川区委办公室重庆市南川区人民政府办公室关于印发南川区“互看互学互比”活动实施方案的通知各乡镇党委、人民政府，各街道党工委、办事处，区委各部委，区级国家机关各部门，各人民团体：经区委、区政府同意，现将《“互看互学互比”活动实施方案》印发你们，请认真抓好落实。

中共重庆市南川区委办公室重庆市南川区人民政府办公室２０１１年１月２１日主题词：互看互学互比活动方案通知送：区人大办、区政协办。

中共重庆市南川区委办公室２０１１年１月２０日印（共印８０份）南川区“互看互学互比”活动实施方案为夯实乡镇发展基础，形成你追我赶的良好发展局面，根据区委十二届九次全会精神，现就乡镇（街道）开展“互看互学互比”活动，制定本方案。

一、重大意义乡镇（街道）是地方经济和社会发展的主阵地，是建设“富民强区、幸福和谐”新南川的主战场。

搞好乡镇（街道）发展，就是贯彻科学发展观，落实“135”发展部署。

各乡镇（街道）规划好、实施好一批招商项目、一批重点项目和一批民生项目，培育34只“小小老虎”，形成奋发而为、创先争优的发展态势，对推动全区经济社会科学发展、加快发展、跨越发展，加快打造区域经济中心和开放高地，具有十分重要的意义。

二、指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，围绕打造区域经济中心和开放高地目标，坚持以项目为抓手，高起点谋划、高标准建设、高强度推进，坚持互学互看互比，创新工作思路、转变发展方式、打造亮点看点，不断夯实乡镇（街道）发展基础，增强乡镇（街道）发展活力。

三、活动内容（一）比招商项目各乡镇（街道）要结合国家产业政策、全区产业布局和辖区实际情况，制定招商方案，策划包装一批具有招商吸引力和带动性、可行性强的招商引资项目。

积极寻求目标企业，创新招商引资工作方法，拓展招商渠道，争取在基础设施建设、汽摩产业、装备制造产业、新型材料产业、新能源产业、高新技术产业、旅游产业、现代物流产业、农业产业、房地产开发、资源开发利用等领域有更多招商项目落地。

花样年花乡社区58问

宝安区妇幼保健院中心区新院深圳武警医院宝安中医院楼下100米内有个华润超市家慧超市钱大妈等超市，500米左右有个大型购物广场沃尔玛，以及各种饮食星巴克、真功夫、星巴克、必胜客、肯德基等餐饮开屏农贸市场离小区1000米左右
家惠超市 10米
华润超市 20米钱大妈 50米沃尔玛500米等
组对盘58问一、房屋本身 1 了解该社区各户型面积及优缺点？主力户型是什么？
2 社区内自住户数是多少户?出租是多少户?空闲是多少户? 3 该社区1居有多少套？2居有多少套？3居有多少套？4居有多少套？
4 该社区有多少栋楼?板楼多少栋？楼层是多少?有多少户？塔楼多少栋楼层是多少?有多少户？
5 该社区的各户型的采光情况？采光时间? 6 该社区的层高是多少？利用率是多少？楼间距是多少？ 7 该社区的外立面是什么材料？有什么优点？
8 该社区建筑年代是哪一年？建筑结构是什么？这个结构有什么优点？ 9 该社区入住是哪一年？有没有回迁户？有的话是哪栋楼？多少户？现在还有多少户？该社区房本的下发年代、有没有营业税、个税？契税、土地出让金是多少每平米？综合地价 10 款是多少二、社区 1 该社区里面有哪些单位职工构成（公房这样的情况会多一些）？ 2 租该社区的都是做什么职业的人居多？他们在哪里上班的居多？他们在这里租房的主要原因是什么？买该社区的都是做什么职业的人居多？他们在哪里上班的居多？他们在这里买房的主要原因是什么？
星巴克、真功夫、星巴克、必胜客、肯德基等餐饮
绝对（双）地铁口物业：1号线（罗宝线）宝体站步行仅需5分钟内，11号线宝安站（已经在试运行，6月份正式通车）步行10分钟；可直达南山科技园，福田及罗湖等地，出行非常便利。同时近邻创业路及深南大道延长线宝安大道一号线宝体地铁站距小区500米左右走路大概6分钟左右该社区楼下100米距离就有个公交站台，群贤花园站（338路;794 路;m358路;m400路;高峰专线72路;海滨观光线;机场10线）

物业管理系统委托规定合同(与业主签定)

实用标准华银国际财富中心物业管理合同委托方：受托方：日期：二○○年月日委托方：（以下简称甲方）公司地址：公司法人代表：受托方：深圳市中航物业管理有限公司长沙分公司（以下简称乙方）公司地址：华银国际财富中心公司负责人：石正林第一章总则根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致基础上，甲方将所购华银国际财富中心的物业委托乙方实行物业管理，订立本合同。

第一条物业基本情况座落位置：路号华银国际财富中心层号房；建筑面积：平方米；甲方所购房屋销售（预售）合同编号：。

第二条乙方提供服务的受益人为本物业的业主和物业使用人，本物业的业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章委托管理事项第三条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、地下车库。

第四条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、排烟和送风井、共用照明、天线、中央空调、冷暖气干线、热水机房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、智能监控系统、配电系统、楼宇智能化设备。

第五条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、室外停车场、垃圾房、招牌灯箱、路灯。

第六条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第七条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、会务中心、公用卫生间、开水房。

第八条公共环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、消杀、外墙清洗。

第九条交通与车辆停放秩序的管理。

第十条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防巡视。

第十一条管理与物业相关的工程图纸、客户档案与竣工验收资料。

第十二条组织开发社区文化娱乐活动。

第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费；2、业主和物业使用人单元内水电费、热水费、煤气费等；3、车位使用费及其相关费用；4、有偿维修等其它有偿服务费。

营销策划团队简介

发展方向，大盘的价值定位，客群细分、规划及产品调整，营销策略等难题始终困扰着万科。通过多年对大盘项目的定位和营销经验，成功地帮助万科东丽湖项目制定了大盘发展策略、大盘核心价值定位，并制定出有效的操作性大盘效益提升方案，决了东丽湖项目的效益提升问题。
华侨城·欢乐海岸—深圳项目基础信息
物业类别规划面积开发商项目特征服务内容复合型商业地产占地125万平方米深圳华侨城房地产有限公司深圳近年来最具规模商业项目,别喻为深圳城市的新名片前期规划、商业运营及整体开发模式顾问服务、品牌定位、市场推广
团队背景简介
团队至今合作客户包括华侨城集团、绿景集团、鸿荣源集团、万科集团、光耀集团、富通地产、香港南益地产集团、华夏幸福基业、京御地产、华大置业、华森置业、龙事达房地地产开发公司等著名地产企业和品牌项目。
部分成功案例展示
操作案例——低密度复合大盘
永定河孔雀城—北京项目基础信息
物业类别规划面积开发商项目特征低密度复合大盘约500万平方米京御房地产开发有限公司大型低密度住宅区
操作案例——低密度复合大盘
万科·东丽湖—天津项目基础信息
物业类别规划面积低密度复合大盘 273万平方米天津万科房地产有限公司滨海新区综合性新市镇规划调整、商业运营及整体开发模式顾问服务、营销策划、销售代理
开发商
项目特征服务内容
a 东丽湖项目作为万科迄今开发量最以针对大盘未来的
企划推广、销售代理、签约、回款、后期跟踪等服务。
承接项目类型包括：
住宅类策划代理服务公建类策划代理服务商业地产策划代理服务
住宅类策划代理服务
服务对象：房地产开发商/投资商服务领域：商品住宅、别墅产品策划及代理

大唐华银电力股份有限公司

大唐华银电力股份有限公司内部控制规范实施工作方案为建立健全公司内部控制制度，及时发现并防范经营中存在的风险，全面贯彻实施由财政部、证监会等五部委联合制定的《企业内部控制基本规范》及其配套指引，合理保证公司经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进公司实施发展战略，按照中国证监会、湖南证监局等相关机构的要求，根据公司实际情况，在听取专业机构建议的基础上，公司特制定内部控制实施工作方案。

一、公司基本情况介绍（一）公司简称：华银电力股票代码：600744上市地：上海证券交易所公司主营业务：主要经营电力生产、销售，兼营电力工程施工、房地产开发及高科技项目开发等业务。

（二）组织架构：公司严格按照《公司法》等法律法规及有关上市公司治理的规范性文件，不断建立健全法人治理结构。

公司股东大会、董事会、监事会及管理层按照法律规定和《公司章程》独立运作，形成权力机构、决策机构、监督机构和执行机构之间相互制衡的运行机制。

公司董事会下设战略、审计、提名、薪酬与考核四个专业委员会，为董事会提供专业决策支持。

公司总经理办公会在《公司章程》及董事会授权范围内执行董事会决议，行使公司经营管理权，对董事会负责。

公司组织机构之间权责明确、相互制衡，且均制定有相应的工作制度和议事规则，以确保公司决策、执行、监督检查程序的顺畅运行，为管理目标的实现提供组织保障。

公司本部设立了10个业务部门，下属单位有大唐华银株洲发电有限公司、大唐华银金竹山火力发电分公司、湖南张家界水电开发有限责任公司、大唐华银红壁岩水力发电分公司和大唐华银湘潭环保发电有限责任公司等5家发电企业，以及内蒙古大唐华银锡东能源有限公司、湖南华银园开发有限公司、湖南大唐先一科技有限公司等多家非电企业。

（三）内部控制工作组织方式：华银电力自2007年启动内控体系建设工作以来，已基本形成了由公司总经理负责、所有部门共同参与的内控组织体系。

目前内控管理工作的牵头部门设在监察审计部，成立了专门机构——内控办，配备了内控管理专责，实施内控管理的相关工作。

北京市人民政府办公厅关于加强住宅小区配套设施建设的通知-京政办发[1995]79号

北京市人民政府办公厅关于加强住宅小区配套设施建设的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市人民政府办公厅关于加强住宅小区配套设施建设的通知（京政办发[1995]79号）各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：随着本市住宅建设步伐的加快，近年来约有200个不同规模的住宅小区相继建成，正在建设中的还有200多个。

为方便居民生活，大多数住宅小区的配套设施做到了与住宅同步建设、同步交付使用。

但也有一批住宅小区的配套设施未能与住宅同步建设；有的配套设施建成后，被随意改变使用性质，给居民生活造成诸多不便。

为了加强住宅小区配套设施建设管理，以改善居民生活条件，经市人民政府同意，现就有关事项通知如下：一、自1995年1月1日起，新开工建设的住宅小区，必须按照《北京市人民政府关于本市新建改建居住区公共服务设施配套建设实行指标管理的通知》(京政发[1994]72号)规定的配套设施建设指标进行规划和建设，配套设施建设指标不足的，规划部门不发规划建设许可证，建设部门不发开工许可证。

住宅小区开发建设单位必须做到住宅小区的配套设施与住宅同步建设、同步交付使用。

个别住宅小区配套设施确因条件限制不能和住宅同时交付使用的，开发建设单位应与当地区、县政府协商，采取临时措施，以确保进住居民的基本生活需要。

二、1985年至1994年期间建设的住宅小区(包括在建和已竣工的)，必须按照市政府京政发[1985]149号文件规定的配套设施建设指标完成配套设施建设。

如已按规定指标配套建设的，原则上不再增建新的配套设施。

(个别确需增建的，由当地区、县政府组织有关单位落实增建措施，增建的配套设施由使用单位按成本价格出资建设。

【发展战略】XXXXXXXX四川华银达实业公司发展战

6 恒大地产集团有限公司

7 龙湖地产有限公司

8 合生创展集团有限公司

9 金地（集团）股份有限公司

10 北京首都开发控股（集团）有限公司
从销售业绩来看，百强企业全年销售总额达14360亿元，销售面积14488万平方米，同比分别增长45.6%、19.1%。与全国商品房销售额18.3%的增长率、销售面积10.1%的增长率相比，百强企业销售额与销售面积的增长率分别领先27个百分点和9个百分点。
2014土地
2015土地
2016年地
销售收入（亿元）新项目或土地
3
1个新项目约30亩土地
5
2个新项目约80亩土地
6
3个新项目约100亩土地
8
2个新项目约100亩
9
4个新项目约100亩
10
4个新项目约400亩土
Building Your Homes
战略起航！在路上……
目录
第一章、公司愿景、理念与核心价值观第二章、标杆企业、竞争对手第三章、公司经营环境分析（宏观经济和行业市场）第四章、地产发展战略第五章、职能战略
战略起航！在路上……
第一章公司愿景、理念与核心价值观
战略背景过去的十年（2002-2011年）十年回顾和总结、反思房地产开发+酒店&度假村运营+物业服务福泽苑、福泽花园、福泽美庐、华银美景、嘉美地房地产开发三级资质；近80人的专业团队；项目论证、策划定位、规划设
计、招标采购、施工管理、市场营销、物业服务、酒店及度假村运营。
华银达2011-2016年发展战略规划报告
2011年春
战略起航！在路上……

华银机构文化体系

企业精神：人文理想主义
核心价值观：专业、诚信、责任、合作、感恩
企业宗旨：讲道义、走正道、得正果
企业使命：为员工创造平台、为客户创造价值、为城市创造美丽、为社会创造财富
企业愿景：中国最具完整价值的房地产企业
企业定位：以商业模式运营的社会公益事业
所有成员发现、提升、实现自我价值的公共平台
经营理念：精致品质，稳健运营管理理念：把企业还原为学校，带动员工和企业共同成长
人才理念：员工是公司的本体，是公司存在和发展的理由和目的
服务理念：以人为本，客户至上
工作理念：工作是神圣的，应以礼佛之心面对工作
品质理念：取法极致，得乎其上
营销理念：替客户选择合适的房子，而不是“替公司卖房子”
产品认知：产品是个躯壳，文明是它的灵魂，艺术是它的容貌，文明和艺术是房产品的价值所在
行业认知：人文主义，是房地产行业发展的基本价值理念;知其既然，知其所以然，知其当然，是房地产行业进步的关键
城市认知：城市是文明的产物，宜人程度是判定城市价值的核心指标。

物业管理概论

物业管理概论前言一、物业概念的界定2、我们所讲的物业概念物质对象:各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地非物质对象:拥有物质对象及其自然附加的相关权益;3、物业的分类物质居住性、商业性、工业、特种物业二、简单介绍1、物业管理的起源与发展近代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国希尔女士现代意义上的物业管理起源于19世纪末的美国A.霍尔特1908年的芝加哥建筑管理人员组织CBMO建筑物业主组织BOO建筑物业主与管理人员协会BOMA物业管理在我国的发展1香港管理模式来源于英国,二战后的发展期;20世纪60年代正式产生2内地历程:雏形—变形—市场化管理模式引自香港;在发展中参阅欧美深圳1981年3月10日深圳市物业管理公司近20年物业服务公司迅速发展2、物业管理行业的发展前景1发展环境法律环境:1994 城市新建小区管理办法1996 房屋接管验收标准城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法1997年物业服务合同示范文本1998 物业管理企业财务管理规定共用设施设备维修基金管理办法2003 物业管理条例业主大会规程2007 物权法新规定2007年修订2009年修订2经济环境,城市居民收入增加,置业意识提升;城市居住环境改善3社会环境,生活节奏加快,居民素质提高4科技环境,现代建筑科技含量越来越高,功能越来越完备5入世环境,海外资金的介入使竞争越来越激烈2我国未来物业管理的发展方向物业管理—对现有物业的维护与维修,提供服务,保持正常的运行状态物业设备管理—物业管理专业化的结果;通过对人和工作环境的协调,创造良好的工作环境;物业资产管理—把现有的及潜在的物业当作资产来经营;理财与投资房地产组合投资管理—当前最高形式的管理模式;帮助房地产确定投资方向,为业主提供价值参考,以实现收益最大化;3、物业管理行业的性质服务性行业第三产业4、物业管理与房地产业的关系第一、延长房屋的寿命,有利于提高居住水平第二、对房地产开发与销售具有重要的支持作用第三、良好的物业品牌,促使开发商开拓市场份额;万科金地卓达恒辉华银5、从业人员的素质专业素质:经济学、服务经济学、管理学、法学、社会学,心理学、建筑学形象素质:个性特征个人形象健康的体魄第一章、物业管理概述第一节、物业概述一、物业的含义1、物业:property 或estate;财产资产房地产正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益;2、构成要素实体形态和非实体形态已建成并具有使用功能的各类居住性和非居住性建筑与这些建筑物相配套的设备和市政、公用设施与建筑物、构筑物相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路附着于上述实体的各项权益二、物业的性质一自然属性1、二元性2、有限性稀缺性3、固定性4、差异性和多样性5、永久性和长期性6、配套性和系统性二社会属性1、经济属性商品性、稀缺性、保值增殖性、政策影响性2、法律属性反映在物权关系上,在物业交易过程中,不是单纯的建筑物的所有权,而是与之相关的一个权利束三、物业的分类标准不同,分类有差异1、根据使用功能分:居住物业—住宅小区、公寓、别墅办公物业—写字楼商业物业—综合楼、购物中心、宾馆酒店、康乐场所工业物业—厂房、仓库、货场等特种物业—医院、体育馆、学校、广播电视等2、按物业所有权性质分:专有产权物业共有产权物业3、按业主的多少分:单一产权物业多元产权物业4、按业主的性质分:私有产权物业集体产权物业5、按原始设计用途分:居住物业非居住物业第二节、物业管理概述一、物业管理的含义1、广义的物业管理:与房地产经营有关的所有事宜;2、狭义的物业管理就是指:管理的主体必须是专门的机构和专业的人员管理的权限必须是受限于物业所有者的委托,合法契约管理的对象是已经竣工验收并投入使用的物业及附属设施管理的目的是为业主服务,实现保值增值管理的经营方式是统一的专业化的市场运作方式二、物业管理的特点1、社会化物业的所有者要到社会上选聘物业服务公司;物业服务公司要到社会上去寻找可以代管的物业2、专业化有资质有资格证书3、市场化经营性的要求等价有偿“质价相符”4、科学化经营保本微利开展多种经营——保值增值减少公共开支,实现“以业养业,自我发展”三、物业管理与传统的房地产管理的区别1、管理体制不同2、管理内容不同3、所管房屋的产权结构不同4、经营机制不同四、物业管理行业自身的特征1、全天候、不间断的管理服务工作2、直接面对广大的消费者3、服务质量与价格之间的弹性关系4、产品的生产与消费使用同时产生与结束五、物业管理的对象与目标一对象管理对象、服务对象管理对象:硬件:建筑物及必备的设施、设备软件:生活、工作环境与服务功能服务对象:业主,物业所有者和物业使用人二目标1、物——保值增值2、人——提升业主的住用环境3、社会——促进和谐与稳定,提高城市的现代文明三、物业管理行业的性质服务性行业第三产业四、物业管理与房地产业的关系第一、延长房屋的寿命,有利于提高居住水平第二、对房地产开发与销售具有重要的支持作用第三、良好的物业品牌,促使开发商开拓市场份额;万科金地卓达恒辉华银六、物业管理的类型一按管理主体分类强制型、行政型、福利型、市场型二按业务委托情况分类委托服务型父子型、招聘型租赁经营型物业建成后只租不售,重点在经营三按管理重点分类管理型——综合管理居住型住宅为主服务型——开展经营服务项目商业性物业为主四按经营形态的不同分类管理型、实务型、半管理半实务五按接管物业的财务渠道分类包干型管理费用加成型管理第三节、物业管理基本环节一、物业管理的内容1、基本内容日常养护建筑物和配套设施最基本清洁绿化管理点面结合、环境小品的维护秩序维护和管理安全、保卫、警戒及排外干扰消防管理设施、人员、宣传与检查车辆道路管理停放、出入路线、安全保障征收费用管理帐目清晰规范、帐目公开处理矛盾规范服务面对业主、高效参与社会服务档案管理2、多种经营业务征得业主同意,有偿服务日常生活类、商业服务类、文体类、金融中介、社会福利类3、物业租赁4、协助管理二、主要环节一策划阶段1、早期介入规划设计、施工质量、配套设施、竣工验收2、制定物业管理方案确定管理服务档次、确定服务标准和服务内容;财政收支预算3、选聘或组建物业管理服务企业二前期准备阶段1、内部机构的设置与拟定人员编制2、服务人员的选聘和培训3、规章制度的制定4、物业租售的介入三启动阶段接管验收业主入伙档案资料的建立首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立四正常运作阶段日常综合服务与管理系统的协调三、物业管理遵循的原则第一、两权分离的原则第二、公平竞争的原则第三、业主至上的原则第四、统一管理的原则第五、权责分离的原则第六、专业与高效的原则第七、经济合理的原则质价相符第八、依法管理的原则第二章、物业管理主体第一节、物业管理企业一、物业管理企业的概念、性质及类型1、概念:按合法程序成立的,具备独立的企业法人资格及相应的资质条件,根据合同接受业主或业主委员会的委托,依照有关法律、法规的规定,对物业实行专业化管理的经济实体;2、性质:第一,独立的企业法人;第二,属于第三产业,产品具有期货性质;第三,参与社会行政管理;3、类型按投资性质分:全民、集体、联营、三资、私营按股东出资形式分:有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司按经营服务方式分:管理型物管公司、顾问型物管公司、综合型物管公司二、物业管理企业的设立一建立物业管理企业的可行性研究1、市场调查需求:当地的社会经济背景、物业年增加量、现有物业的总量、未来物业发展趋势供应:现有物管公司的数量、业主对物管企业的、要求及变化趋势、法律法规2、综合分析对数据进行分析,需求大于供应且未来走势好是可行的;对物业管理企业应具备的资质进行分析;3、编写可行性研究报告市场调查情况分析;自身所具备的资质条件分析;前景预测;未来经济效益的分析与结论;二企业设立的条件符合公司法相关规定1、有限责任公司创立条件:股东人数:2-50 出资:50、30、10章程名称及组织机构固定生产经营场所和条件2、股份有限公司创立条件:股东人数:5 出资:≥1000符合法律规定章程、名称及场所同上发起设立或者募集设立≥35%三、设立的程序第一,根据公司法规定的条件,提前准备好资料和文件;第二,向所在地房地产行政主管部门提出书面申请第三,向所在地工商部门申请法人注册登记和开业登记,领取营业执照;第四,持上述证件到税务部门办理税务登记;到公安部门办理公章登记和刻章事宜;四资质等级情况及审批管理P66-69一级资质:500万、>30人中级>20人、国家建设二级资质:300万、>20人中级>10人、省级三级资质:50万、>10人中级>5人、设区的市三、机构设置与组织形式1、设置应遵循的原则:第一,目标原则因目标设置机构,因机构设职设人第二,统一领导,分级管理的原则;第三,专业化分工与各部门协作相统一的原则;第四,权责统一原则;委以重任者,必须授予重权第五,有效管理幅度原则;管理层级-层次管理幅度-指各级经理或负责人直接有效地管理和领导下属的人数;二者成反向影响、上层4-7人,作业层8-12人,部门6个左右;2、主要职能机构经理室、办公室、管理部、财务部、工程部、经营发展部3、组织形式直线式直线职能制四、物业管理企业的权利与义务五、物业管理企业的业务内容一基本业务1、前期介入2、使用管理3、环境养护与管理4、物业产权户籍管理5、提供全方位、多层次的后期服务二辅助业务为居民提供有偿地社会服务,解决其后顾之忧提升住用质量三内部业务1、人才的选用与培训内容:思想建设、作风建设、业务建设形式:上岗培训、在职培训、内部交叉培训原则:统一规划、分步实施、逐步推开的原则多形式、多层次、多渠道培训的原则先培训后上岗的原则2、劳动与分配管理薪酬制度与绩效机制3、设备维修管理4、服务质量管理5、多种经营管理六、物业管理企业竞争力的培养1、竞争力指一个企业在技术、市场、管理等方面具有的创造新产品、提供新服务、开拓新市场、改善落后管理状况的能力;2、途径:第一,拓展服务项目与提高服务品质;第二,创建管理品牌;第三,提升管理能力;3、对物管企业竞争力的评价第一,从战略角度考察:低成本、集中一点、差异服务第二,从资源角度考察:规模、员工素质、技术能力、业务质量、竞争反应速度4、物管品牌的维护第一,以提升服务质量提高知名度,扩大影响第二,以先进、朴实的经营理念树立形象;第三,加强诚信建设,勇于、敢于承担社会责任第四,对物管品牌进行策划和推广;第五,拔高经济管理能力,增加经济效益和社会效益,优先重视社会效益;第二节、业主大会与业主委员会一、业主的含义及其权利义务1、业主:指物业的所有人,即房屋所有权人和土地使用权人,是所拥有物业的主人;法律角度:产权登记房屋所有权证书服务对象:房屋所有权人自然人建设单位或开发商法人2、权利与义务作为业主,必须明确自己享有的权利和必须履行的义务;权利意识的增强反映了我国社会法制建设已取得成效深入人心;但履行义务的觉悟的确有待提高,它是民众是否能理性维权的标志;二、业主大会概述1、业主大会:说明:全体业主组成业主自治机构最高权力机构同一物业管理区域内成立一个业主大会2、业主大会的职责共六项3、程序和方法招集人:由物业所在地的区、县房地产管理部门或街道办事处、乡镇人民政府会同房屋出售单位组织召开考虑的问题1、政府为什么能在物业管理活动中发挥作用2、政府对物业管理活动监管的手段与方法有哪些3、如何理清物业服务企业与居委会的职责条件:公有住宅出售建筑面积达30%以上新建商品住宅出售建筑面积达50%以上在这个物业管理区域内第一套房屋实际交付使用满2年补:物业管理区域的划分划分要考虑的因素:物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设有利于方便业主生活工作,尽量与行政管辖和街界线一致有利于物业管理活动的开展程序:筹备会首次业主大会或业主代表大会决策有效:1/2仔细考虑任务:业主委员会章程;业主公约,业主委员会4、业主大会会议形式:定期会议和临时会议有效会议:1/2以上有投票权的业主参加与会1/2以上通过;2/3全体提前15日通知全体业主告知居委会;有会议记录存档三、业主委员会1、性质:自治组织、非盈利性2、宗旨:代表业主的利益与意志,实行业主自治与专业化管理相结合3、产生:业主大会选举产生;30日;备案4、组成与任期:业主代表组成2—3年可连选连任机构设置:主任、副主任、执行秘书5、当选业主委员会的条件本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;遵纪守法;遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;热心公益,责任心强,公正廉洁,有社会公信力;具有一定组织能力;具备必须的工作时间6、运行公益性;但运行要有经费做支撑怎么来7、与物业管理服务公司的关系第一;完全市场条件下的相互关系委托人与受托人的关系双向选择关系独立运作,不干扰对方的内部活动第二;法律地位上的平等关系,在组织关系上不存在隶属关系;第三;工作上的合作关系:相互配合,彼此支持几个需要思考的问题:1、业主委员会的机构设置怎么样达到高效2、业主委员会主任职业化的困境3、业主大会的决策如何实现高效与民主化4、业主委员会成员的素质困境5、政府对业主委员会应该给予哪些帮助能否考虑把业主委员会纳入政府的管辖之下这样能给业主委员会的发展解决什么实际问题第三节、政府在物业管理过程中的作用一、物业管理的行政主管部门1、按地位和作用分为3个层次:国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作;省级建设负责本辖区内的物业管理活动的监督管理工作;区县房地产管理部门负责在辖区内的物业管理活动的监督管理工作;2、主要职责:规划、组织和推动物业管理工作的实施制定各种标准负责监督管理,加强资质与从业资格管理对专项维修资金的归集、使用指导和监督依法对违法行为进行查处3、部门工商、财税、物价、城管、公安、市容、环保、绿化、规划、民政、司法、消防、爱卫会等二、具体关系略政府部门在住宅小区综合管理中都承担一定的责任,物业服务企业必须在其指导和监督下做好住宅小区的服务工作;三、物业管理协会1、性质:社团法人组织2、组成:物业服务企业、行业主管部门、专业人士3、作用:第一,桥梁作用;第二,研讨促发展第三,提供服务与技术支持第四,提供社会咨询第五,协助政府对企业进行监督四、物业服务企业与街道办事处、居委会1、与街道办事处的关系街道办事处师政府的派出机关,实施对社会的综合管理,因此物业服务企业要接受隶属的街道办事处的指导与管理;2、与居委会的关系居委会是城市居民的自治组织,分担办事处的部分职责,但不是政府的派出机关,主要管理的对象是人,对本辖区的公益性工作参与较多,是实现社会和谐的细胞;物业服务企业管理对象是物,服务对象是人;其交叉性决定二者要相互配合、相互协助课下思考的问题1、政府在物业管理过程中发挥作用的依据2、政府干预的手段与方法3、如何真正理清物业管理企业与居委会的关系第三章、物业管理基础理论第一节现代产权理论一、现代产权理论一、房地产产权的一般意义1、含义:以房地产为标的的物权;产权指财产权利或者与之相附着的权利束2、物权:物业权利主体在法律规定范围内,支配不动产,并排除他人干涉的权利;分类:自物权和他物权他物权指与自然权相对应的、在他人物业或不动产上设定的物权,以及所有权以外的物权的全体;分权利:用益权:地上权:因建筑物或其他工作物而使用国家或集体土地的权利;地役权:以他人土地供自己土地便利而使用的权利;典权:支付一定典价,在一定期限内占有他人的不动产,从而取得使用、收益的权利;永佃权:按年向土地所有人交付租金,而长期或永久地使用、收益的权利;担保物权:抵押权:债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产,在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,依法享有的就抵押财产的变价处分权和就卖的价金优先受偿权的总称;留置权:当债的一方逾期不履行债务时,合法占有债务人财产的一方有权扣留物品并享有对该物品的优先受偿权;质权:是担保的一种方式,指债权人与债务人或债务人提供的第三人以协商订立书面合同的方式,移转债务人或者债务人提供的第三人的动产或权利的占有,在债务人不履行债务时,债权人有权以该财产价款优先受偿;也叫“质押”;其他物权:财产使用权、承包经营权、企业经营权物权的特征P51二房地产产权的界定根据消费物品的权属分为:私人物品和公共物品产权依此分为:私有产权:个体之间的权利明晰;社团产权:个体之间的权利完全重合;集体产权:个体享有部分权利,行使权利受制约三房地产权能1、房地产产权制度:是权利束内容:1-62、房产权能与地产权能房产权:对建筑物的所有权地产权:我国地产权的唯一主体是国家土地所有权可以单向变更地产权决定房产权,是房产权的基础;房产权的12项权能P53-54二、建筑物区分所有权一涵义:专有所有权、共有部分持分权、成员权二特征:复合性:三者缺一不可专有所有权的主导性:一体性:不可分离,同时取得或消灭登记公示性:权威或主管部门的登记权利主体的多重性:身份具有多重性三分类;纵切型点式楼、横切型学生宿舍、混合型住宅小区三、住宅物业的产权形态专有部分部分共有全体共有四、异产毗连1、含义2、作用:第二节委托—代理理论一、什么是委托—代理关系1、委托,受托人以委托人的名义或费用为委托人办理委托事务,委托人支付约定报酬的活动2、代理,代理人以被代理人的名义实施活动,其后果由被代理人承受的活动;法定代理、委托代理、指定代理二、物业管理中的委托代理关系委托方被代理人:房屋产权人受托方受委托方;物业服务公司社会后果:制度层面上的创新由“管理与被管理”—委托代理关系二者的法律地位是平等的三、为什么要设立委托代理关系寻求自身利益的最大化或损失最小化1、对业主来说—产权2、对物业服务公司来说—物业经营权3、业主在维护产权利益方面面临的困惑第一、监督距离第二、激励手段需要—动机—行动第三、行为能力谈判和履约能力如何发挥业主委员会的积极作用物业公司如何提升业主的信任度和满意度四、解决对策的建议1、要明确业主委员会的法律地位和性质2、要为物业服务公司设定制衡的组织,构成“替代威胁”3、对物业服务公司业绩设定有效激励机制合同谈判、定期评价4、政府要发挥积极作用立法、物业管理市场推广、业主委员会的组建第三节物业管理市场一、物业管理市场的形成1、市场的含义2、主体:生产者、消费者、商品或劳务3、要素:需求与供给需求:有支付能力并愿意购买的需要供给:一定价格上愿意提供商品或劳务的数量;二、物业管理市场营销理论的应用物业服务公司业务的开展与拓展,离不开市场;因而营销理论的学习与运用是物业服务公司参与市场竞争的支点;1、消费者价值理论2、消费者非常满意理论增加消费者的消费信心和忠诚度3、关系营销理论内部:员工关系外部:业主、政府部门、新闻媒体第四节、物业管理与服务经济一、物业管理行业的性质1、服务的定义2、性质:第三产业,是服务领域的一环;3、经济特征:产品是无形的;与实物商品相联系,是后续的;产品定价遵循价值规律;4、服务经济发展的必要条件第一;社会经济的发展;第二;门类齐全的服务行业的出现第三;服务行业的独立化第四;职业服务的形成第五;服务效率的提高二、服务经济的内容1、服务质量质量是各类企业赢得顾客、提升信誉的手段,物业服务公司业不例外;物业服务公司效益的增加业要靠服务质量做保障;2、服务竞争竞争是市场经济的重要特征;市场主体要寻求立足之地必须要有相当的实力参与市场的竞争;现阶段来看服务价格不再是优势,更重要的是服务的内涵;3、如何加强质量、提升竞争第一,用现代科技手段促进服务质量;第二,以和谐理念提高服务效益;第三,在服务中秉承“以人为本”;第四,用现代营销方式创建服务品牌品牌打造、品牌运用、品牌维护与提升。

2011年上半年成都市房地产市场报告

2011年上半年成都市房地产市场报告二〇一一年七月目录一、土地市场情况 (1)二、商品房成交情况 (8)三、新盘推售情况 (10)四、市场政策 (17)五、热点板块 (18)2011年上半年成都市房地产市场报告一、土地市场情况1、概况截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。

（1）其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。

其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。

（2）成都郊县土地成交155宗，成交占总量的84.6%，成交金额134.8亿，占总成交金额的71%。

成交量最多的为温江，共成交56宗地。

金堂、大邑、蒲江、都江堰基本无成交量。

2、趋势变化（1）、2011上半年成都土地成交量走势从线状图看，2011年上半年土地成交主要集中在1月，共成交95宗地，合计成交面积353.73万（㎡）。

在后几个月中，呈波浪形交替上升趋势。

(2)、 2011上半年成都楼面地价从2011上半年成都市主城区各区成交楼面地价看，六个区按平均楼面地价高低顺序排列分别为，锦江区3200元/平米、青羊区2915元/平米、成华区2766元/平米、武侯区1139元/平米、高新区1025元/平米，金牛区325元/平米。

（3）土地流拍统计2011年上半年共有四宗地流拍，四宗地均为住宅用地。

其中邛崃平乐一宗，双流西航港一宗，青羊区两宗。

成都市2011年上半年宗地流拍一览表房地产受政策的影响较大，去年的追高和今年的流拍，都是市场不理性的结果。

目前频现流拍的原因之一是市场调控持续，房价可能走低，此时买地有风险。

二是开发商资金紧张，销售乏力，银行限贷，开发公司资金捉襟见肘，有拿地之心，无拿地的实力。

三是拍卖的土地有些地方未来市场供应量大，竞争激烈。

（4）政策影响、政策调控等综合因素导致地价下滑，小规模土地出让特征明显.2011上半年受工业用地成交比重上升以及商品房用地价格下降影响，土地总体成交价仅为1884元/平方米，仅高于2009年上半年，较2010年下半年下降53.92%。

施工企业项目产值报表

1
吴国良 36027 170 2011/9/18
2012/3/6
2011/9/22
2700
2700
35
A2011-2-55
浙江福地科技有限公司厂房一、厂房二工程
3
36
A2011-2-59
浙江华钛新材料科技有限公司 1#2#车间工程
2
37
A2011-2-61
桐乡市振东新区建设管理委员会振西幼儿园工程
单位：万元未完产值
自营外包
1
A2010-1-19
桐乡市振东新区建设投资有限公司桐乡市文化中心主体工程
2
张根学 22777 413 2010/4/15 2011/5/31 2010/4/15 3067.939 600 3667.939 5400
2
A2010-1-39
桐乡市华银房地产开发有限公司“春天花园”二期工程
编制部门：质量安全部
序工程编号
工程名称
第一公司
合计：
施工项目产值进度月报表
分组
项目承包人
建筑面积
合同工期 (天)
合同开竣工日期开工竣工
实际开
实际开工
自营业务
建设单位分包调
合同总造价（万元）
调整造价（万元）
合计造价
合同造价
(万元)
整造价 (万
合计造价
总造价
9月份完成施工产值
2
曹应标 21345 365
2011/3/16
2012/3/15 2011/3/26
9368
2000 11368 12000
心工程
7
A2011-1-18