-2019北京房地产市场走势分析报告-65

本报告是严格保密的。
07年深圳市场成交大幅走低
具体特征：一个依旧，两个极端，三个阶段。
深圳市场
一个依旧：房价持续飙升， 上升幅度超过60%，6、7月 份有短暂调整。
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两个极端：冰火两重天，“9.28 政策”成为重要分水岭，之后较 前成交量下降59%。
两次政策打压，形成价格曲线的三个阶段
WELCOME TO THE NEW WORLD!
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M型社会 所谓
，指的是在全球化的趋势下，富者大赚全世界的钱，财富
快速攀升；另一方面，随着资源重新分配，中产阶级因失去竞争力，而沦落 到中下阶层，整个社会的财富分配，出现很大的缺口，跟“M”的字型一样，
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二级市场
08年伊始，市场整体走势趋于缓和，同比 降幅较为明显
08年初期间成交下降情况较为明显： 截止2019年1月13日，北京楼市商品房住宅期房网上签约日均为213套，2019年同期为 308套；现房日均签约38，2019同期为74。
造成这一结果，有多方面原因，主要在于： 每到农历新年，为每年的市场淡季； 高房价对购买者的支付能力要求提高； 二套房政策的细化与严格化，拖延了一部分购房者； 对于后市降价声音越来越大，部分购房者产生动摇；
土地供应向外偏移的趋势明显，五环外 土地供应占到七成以上，城市边缘地区 将成为未来城市热点。
城市外围中小体量，较低地价的地块， 因其运作风险较小而越来越受到开发商 的重视。
高价的“明星”地块（广渠路15#流标） 则被开发商回避，出现流标；
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地价上升，市场转淡，各类开发商采取不同取
中小公司 采取观望策略，北京大批项目公司被注销。后续无项目跟进。
“一内一外”策略
市内核心地块仍被看好——首开西直门地块，拆迁成本直线 上升仍不愿放弃；
外围低价地块成为新宠——开发风险小，未来发展前景值得 预期。
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二级市场
价格走势维持在上升通道中，“9.28” 政策出台后，价格增速明显放缓
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二级市场
受政策影响，市场整体成交量开始下滑，价 格依然坚挺，典型高位盘整的表现。
9月，成为北京楼市重要“拐点”。市场供求比发生转换，首次出现供过于求的现象。
但如美利山等，新开盘、区域内相对低价项目，则受到高度追捧。 （美利山项目首批开盘440户，开盘当天2000余人排队摇号，一周内销售400余户） 表明，市场中刚性自住需求仍大量存在，但受高房价限制，一但价格下降就会出现“井喷”。
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别墅市场受政策影响不大，总体销售情况比较平
二级市场
稳，且有日渐升温之势
国土资源部等部委日前联合发布实施２００６年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项 目目录》，影视城、赛车场、公墓等被列为限制用地项目，别墅、高尔夫球场、赛马场等项目 用地则被明令禁止。此前发布的１９９９年版目录同时废止。
M型社会的特征：
随着资本和资源的重新分配,中产阶层逐渐失去竞争力, 而沦落到中下阶层,中产阶层人数减少；
社会结构呈现：左边的穷人变多，右边的富人也变多， 但中产阶层人数减少。
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中产分化，带来的支付力分化，诞生豪宅新贵，
社会现实 中间价位（1-2万/㎡）物业产品将成消化难点
财富
传统豪宅客户 层面
怀旧内敛、道德感强、有 丰富的阅历、有敏锐的 重视生活的舒适性和品质、关
一定的信仰（如宗教信 洞察力、较强的人际网、 注细节、个人意识强、社交面
仰）、喜欢清静和人文气 存在一些显示身份的炫 广、勇于尝试新的东西、追求
息浓的地方
耀心理同时也注重生活 适合自己的新生活方式
品质和舒适性。
传统豪宅与新豪宅的独立细分市场开始形成 思想守旧、顽固、爱面子 责任感强、有不断提升 小资一族、注重生活品质、懂
项目市调表现出高价投资性项目如master领寓销售现场人气较差;
Master在开盘后进行的两次市调时发现，双休日下午现场客户仅五批次左右；
同期开盘的自住为主的项目如金地名京则能保持一定关注度.
金地名京进行数次现场调查，双休日下午现场客户能维持到十到十五批次，而开盘当日 人气更旺。
这点是与深圳的市场情况极为不同的
一级市场
地策略规避风险
上市公司 万科、金地等上市公司在取地上逐渐趋于保守，加快土地的开发 运转速度，甚至愿意放弃一定的利润率，保证现金流。
大型非地产专 一般考虑前期运作地块，如鲁能做顺义马坡组团的一级开发，后 业企业 续拿地也针对这一区域展开。
地产专业企业 龙湖大肆取地，特别是一些“两限地”；“两限地”虽然利润率 低，但是，定向销售，安全系数高，保证公司基本的现金流转。
整个世界分成了三块，左边的穷人变多，右边的富人也变多，中间这块忽然 陷下去，然后不见了。
“欢迎来到新世界”
他说，在这个新世界当中，“你的薪水最高峰，平均是在40岁左右， 过了这个尖峰，便鲜有机会升官或加薪。你也别再以为，只要咬牙 忍一忍，好日子还会回来。”
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社会现实
房价上升速率与城市人群可支配收入增幅的 巨大背离，M型社会悄然形成
08北京·真正的考验刚刚开始 ——2019北京房地产市场走势分析
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分析路径
1 市场现状变化
2019年底，北京房地产市场在政策下的即时反应
2 未来趋势预测
考虑哪些因素？它们产生了什么影响？
3 在路上
我们走在一条什么样的路上？
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市场变动
2019年底…… 市场究竟发生了什么？
的产品需求特征： 高
➢ 豪宅片区（社区）
➢占有资源
中
➢大面积
➢低密度产品
➢尊贵奢华
低ห้องสมุดไป่ตู้
沉稳、有相对稳定的社交 圈、注重礼仪道德、重视 其身份和声誉、尊贵奢华 的生活方式
思想深刻、有极强的洞 察力、有远见、有较高 的声望、重视自己的社 交圈和生活圈
在舒适和高品质的生活基础上， 强调个性化的生活方式、较强 的创造力和挑战精神、拥有其 身份和个性的标志物
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三级市场
二手房市场的增长，说明了房地产市场的资产 重估进程受影响较小。
三级市场上，从九月份起，二手房销量上升；12月份稍有回落仍高于前面几月； 说明在中介的进行紧收战略的同时，北京三级市场仍保持一定量。
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这是房地产市场的积极因素
北京市场
北京市场总结：
基于北京市场现状的小结：
市场观望态度明显加强；
新开盘、产品有所创新及对应客户心理价位预期的三类项目市场反响良好；
由以上的现象可以得到： 客户的购买力没有受到重大打击；
北京市场刚性需求依然强劲，自住型客户热情不减； 投资性客户投资成本增加，被迫出场，持币观望；
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深圳市场
大势：二手房成为市场主力。
二手房与一手房的市场成交比例 超过2：1，06年的首次突破1：1 （05年，二手房成交面积开始不 断提高）。
进入1月以来，全面从紧的货币政策使 得开发商取得贷款的难度越来越大， 土地开发的后续成本越来越高；
大幅高价地块出现流拍，开发商拿地 日趋谨慎
土地流标，开发商谨慎拿地
一级市场
土地供应外围渐成热点，运作风险较小地块受 到发展商青睐，开发商的取地热情有所减缓
全年城区供地主要集中在朝阳与丰台区， 周边供应主要集中在昌平，顺义，大兴 区域；
深圳市场
三个阶段：成交量分三个阶段跌到谷底。6月、9月是成交量 的高点，随之而来的政策打压使成交曲线自然的分为三个阶段。
1-6月，成交量上升。 7-9月，大幅跳水，限外令出台。此阶段的客户深访反映， 市场主体对后市相当看好，备有信心。 10-12月，持续走低，“9.28政策”出台。
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概念的提出： 日本经济学家，大前研一，对1990年代以来日本社会经济归纳得出。
05年以来，北京总体房价增幅维持 年均10——20%，而人均可支配收 入年均增长仅为5%左右。
低收入阶 层比例增
大
中产阶 层下滑
高收入阶 层比例增
大
随着宏观经济的快速发展，传统橄榄型 社会结构中的中产出现分化，一部份人 迅速利用新科技、新技术、新经济迅速 致富，由中产升级为“上中产”，一部 份保持与宏观经济相对的发展步调，成 为“中中产”，而另一部分由于未能赶 上时代的步伐，开始沦为“下中产”。
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二级市场
客户上门量下降，持币观望情绪加重
600
500
400
市场关注度高的项目：
300
新开盘：例，北纬40°
200
100
新产品：例，金地·名京
0
满足购房者的心理价格预期：例，
美利山
9月 万科东第
10月
麦卡伦地
金地格林小镇6
西府兰庭 湾流汇
11月
12月 首府 万科金阳
客户对于项目的关注度因项目自住/投资类型不同而异：master和金地·名京为同期入市 的总价相当的项目；
韦伯国际，2019年7月初次上市，上市价12500元/平米，近期尾盘开盘价24500元/平米，降价到 22000元/平米，仍保持高涨幅； 更多的是因开发商资金计划限制的项目，如：星河湾、soho公馆、master领寓等，出现或明或暗的 降价。
以“报起步价”的方式促进销售； 变精装为毛坯，降低入市价格； 价值附赠； 一次性付款折扣；
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2019年底，看到的是：
一级市场：土地流标，开发商拿地激情不再； 二级市场：楼盘价格由“不降”到“暗降”再到“明降”；