违法建筑的认定和处理-北京吴少博律师事务所

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“违法建设行政处罚程序”的具体流程和法律依据

“违法建设行政处罚程序”的具体流程和法律依据作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁关停维权一、立案阶段（一）、阶段概述违法建设的立案阶段是违法建设处罚程序的第一个阶段，执法部门在接到违法行为的线索以后，先要针对这些线索做一个甄别，如果符合立案的条件还要履行一个内部审批的手续，通常都是部门负责人签字同意。

只有内部审批手续完成以后，这个案子才可以正式进入到查处的环节，才正式启动调查程序。

一般立案线索来源于三个方面：第一是来源于城管执法部门在进行日常巡查、检查；第二是来源于相关群众的的投诉、举报；第三是来源于其他部门移送和上级部门交办等途径发现。

（二）程序要点：1、限期立案：执法部门如果发现公民、法人或者其他组织有依法应当查处的违法行为，应当在两个工作日立案。

2、填表签字：立案时执法人员应填写《立案审批表》，还应有相关负责人的签字。

街道城管执法中队查处的案件，由中队负责人审核，报区、县城管执法部门负责人批准；乡、镇城管执法中队查处的案件，由中队负责人审核，报乡、镇人民政府负责人批准；市或者区、县城管执法部门查处的案件，由支队（中队）负责人审核，报市或者区、县城管执法部门负责人批准。

（三）法律依据《上海市城市管理行政执法程序规定》第十七条：城管执法部门和乡、镇人民政府依据城管执法职权进行日常巡察、检查，或者通过投诉、举报、其他部门移送、上级部门交办等途径发现、查处违法行为。

第十八条：城管执法部门和乡、镇人民政府发现公民、法人或者其他组织有依法应予查处的违法行为的，应当在两个工作日内立案。

第十九条：立案时，城管执法人员应当填写《立案审批表》，同时附相关材料，按照下列规定办理立案审批手续：（一）街道城管执法中队查处的案件，由中队负责人审核，报区、县城管执法部门负责人批准；（二）乡、镇城管执法中队查处的案件，由中队负责人审核，报乡、镇人民政府负责人批准；（三）市或者区、县城管执法部门查处的案件，由支队（中队）负责人审核，报市或者区、县城管执法部门负责人批准。

涉嫌违章建筑庭审经验谈

涉嫌违章建筑庭审经验谈作者：北京吴少博律师事务所吴少博律师团队专注中小企业拆迁维权十年之久，在违章建筑相关的行政诉讼过程当中积累了不少经验。

庭审是诉讼的重要环节，在庭审过程中应该注意哪些问题？吴少博律师为我们总结了八个方面的要点：第一、紧抓执法程序不放松；第二、不要小瞧职权依据的法律规定；第三、执法目的有时也是重点；第四、多找建筑客观存在的理由；第五、建筑建设过程当中政府允诺要重视；第六、建设过程当中取得的任何文件都是证据；第七、法律适用问题要摆清楚；第八、补救措施也是可以提的。

下面结合我们做过的许多违章建筑的行政诉讼案件，详细地阐述一下这八个方面代表了什么。

第一，紧抓执法程序不放松。

这一点在以往的视频中已经讲过很多次，比如要进行前置勘察调查程序，要给被处罚人（涉嫌违章建筑建造人）陈述申辩的权利。

收到限期拆除通知书或者决定书之后，被处罚人有复议跟诉讼的权利。

按照《行政强制法》第44条，这种建筑物在复议和起诉期间是不允许强制执行的，这是一套完整的法律程序。

在庭审过程中，这套执法程序很重要，被处罚人（即原告）一定要重视起来，不能放松。

因为很多确认具体行政行为违法或者撤销具体行政行为的依据就在于对方的执法程序产生了错误，比如没注意当事人陈述申辩的权利、应该依法举行听证而没有举行听证、应该送达相关的法律文书却没有送达，法律程序出现了重大瑕疵，就有可能确认具体行政行为违法或者撤销具体行政行为。

第二，不能小瞧职权依据的法律规定。

在很多庭审当中，被处罚人往往忽视职权依据，但这应该作为一个重点的，比如集体土地上认定违章建筑的法定机关是乡镇人民政府，国有土地是规划部门，有的地方是规划国土，再一级是规划国土部门。

比如北京，现在规划、国土就合二为一。

实践当中很多地方是城管在做这件事，但其实很多地方的城管并没有权力来认定建筑是否违章，他只有执行的权力。

也就是说应当先由规划部门或者乡镇人民政府进行认定，然后再由他来执行，城管并不具有认定的权力。

北京市违章建筑的认定标准

北京市违章建筑的认定标准北京市作为中国的首都，城市建设一直备受关注。

然而，在城市建设过程中，一些违章建筑问题也随之而来。

为了规范城市建设秩序，北京市制定了一系列的违章建筑认定标准，以便对违章建筑进行有效管理和处理。

首先，北京市违章建筑的认定标准主要包括以下几个方面：一、建筑结构违章。

建筑结构违章是指建筑物的结构不符合国家建筑规范和标准，存在严重的安全隐患。

例如，建筑物承重墙体被拆除或改变，导致建筑物结构不稳定；建筑物超过规定的层数，超出规划许可范围等。

对于这类违章建筑，一般会由相关部门进行勘察和评估，如果确有违章情况，则要求进行整改或拆除。

二、建筑外观违章。

建筑外观违章是指建筑物的外观设计、颜色、材料等不符合相关规定，影响了城市的整体形象和风貌。

例如，在历史文化保护区内擅自改变建筑外观，违反了历史文化保护规定；建筑物外墙使用了违规的颜色和材料等。

针对这类违章建筑，相关部门会进行核查和评估，必要时要求整改。

三、建筑用途违章。

建筑用途违章是指建筑物的实际用途与规划用途不符，或者未经规划许可擅自改变用途。

例如，将住宅楼改为商业用途，未经审批擅自开展经营活动；将规划用途为公共设施的建筑改为私人用途等。

对于这类违章建筑，相关部门会进行调查和核实，必要时要求整改或恢复原状。

四、建筑占用违章。

建筑占用违章是指建筑物占用了未经批准的土地或者违规占用公共空间。

例如，私搭乱建占用道路、河道、绿地等公共空间；建筑物超出规划用地范围，侵占了他人土地等。

对于这类违章建筑，相关部门会进行勘察和调查，必要时要求拆除或恢复原状。

总的来说，北京市对于违章建筑的认定标准主要是以国家相关法律法规和城市规划管理条例为依据，通过勘察、调查和评估来确定违章建筑的情况，并依法进行处理。

对于违章建筑的管理，需要相关部门加强监管和执法力度，加大整治力度，严格依法处理违章建筑，维护城市建设秩序和市容市貌。

同时，也需要加强宣传教育，提高市民的法律意识和规划意识，共同维护城市的整体利益。

违法建筑的认定和处理

违法建筑的认定和处理
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条虽然没有直接使用“违法建筑”或者“违章建筑”的表述，但其中所规定的“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋”，实际指的就是违法建筑或者违章建筑。

最高人民法院权威的司法观点认为：对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，按照《城乡规划法》等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。

当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不应予以受理；已经受理的，应驳回起诉。

违法建筑倒塌或其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害的，属于民事案件受理范围，应按照《侵权责任法》有关物件损害责任的相关规定处理。

违法建筑除了包括违反城乡规划规定的建筑物、构筑物外，还包括违反临时建筑管理规定的临时建筑。

从狭义角度说，违法建筑主要是指城镇内的违法建筑；从广义上说，违法建筑也包括乡村建筑。

从立法本意说，只要违反城乡规划的法律规定，未取得城乡规划许可证，不论房屋在乡村或城镇都属于违法建筑，这是因为《城乡规划法》的调整范围包括城镇建筑和乡村建筑。

因此，按照《城乡规划法》的规定，未取得规划许可证的城乡建筑和违反临时建筑管理规定的临时建
筑，都属于违法建筑，对于其他相关问题法律适用的理解作者在北京清算律师网的其他文章中已进行论述。

作者北京市惠诚律师事务所律师张学增。

吴少博律师事务所点评：北京多家4S店违建被拆除

北京多家4S店违建被拆除上亿元资产一个月就没了【新闻事实】近日，北京石景山当地媒体报道称，被列入违建名单要求拆除的4S店位于北京石景山地区，涉及多家汽车4S店。

据了解，从今年6月开始，石景山区相关执法部门就开始对违建进行整治，并要求到2017年底，除待拆迁平房区外，力争全部社区达到“基本无违建社区”标准。

根据通报称，相关部门通过悬挂硬质横幅以及在4S店醒目位置张帖《北京市石景山区人民政府通告》及《限期拆除决定书》的方式，及时告知公司相关人员、客户及群众拆违政策及相关内容事项。

通知业态即将封闭，要求做好配合工作。

4家4S店总计占地面积为13283.7平方米，建筑面积为27349平方米。

许多网友对当初4S店怎么建的产生疑问，有网友向吴少博律师咨询：“批准建完了又让人家拆，应该如何维护企业的自身权益呢？”。

也有业内人士认为，北京很多4S店并没有规划，其实也申请不下来规划，但也有合法的工商税务证照，每个月也合法缴税，当被列拆违时，只给很短的时间，让其拆平；做生意不容易，上亿元资产，上百员工，说没，一个月就没了。

【北京吴少博律师事务所律师评论】1、“如果负责点的话当初就不应该批准建，建完了又让人家拆。

”这就是合理信赖的问题。

拆迁方应该对自己早期的行为负责，出尔反尔就是一种极其不负责任的体现。

拆迁方早期对4s店用地地批准文件是不是可以视为店铺存在的合法性基础呢？现在将其划为“违章建筑”的合法性依据在哪里呢？上述相关新闻中的“业内人士”认为“北京很多4s点根本申请不下来规划”，既然如此，那么当时相关部门的政策审批是为何会允许这些店铺经营发展？如果一开始就是违章建筑，那为什么明知是违章还要批准并且进行社会管理呢？甚至给予其工商税务证照，让其缴纳税务，进行相关行政管理，这不就说明相关部门是视其为合法的吗？如果从一开始就是违章，那么拆迁方一定要为自己的行为买单，如果一开始承认其合法存在，那此时就应该进行合理安置和补偿。

吴少博律所说法-违章建筑的认定和处罚

近日，有市民反映称，位于朝阳区望京地区的大西洋新城几乎每栋楼楼顶都有自建的“小房间”，存在安全隐患。

8月9日，北京青年报记者实地探访大西洋新城发现，该小区A、B、C三个区域33栋楼的楼顶上共建有67个“小房间”。

有业主称建“小房间”可用来晒太阳、休息等。

对此，朝阳区望京街道办事处工作人员表示，这种在顶层区域扩建“小房间”的行为属于违建行为。

“小房间”在楼顶凸起 33栋楼共有67个“小房间”近日，有市民反映称，位于朝阳区望京地区的大西洋新城小区存在楼顶违建现象，其中A、B、C三个区，许多楼的楼顶都盖有各种各样小房间，甚至还有依墙而建的二层“瞭望台”。

根据该网友提供的照片，几栋楼的楼顶上出现多个“房间”，这些“房间”大小不一但装有窗户，有的从远处看去就像是一套完整的房子。

8月9日，北青报记者来到位于朝阳区望京广顺北大街33号的大西洋新城。

根据资料，大西洋新城为大型住宅小区，2000年开始有居民入住，小区面积较大，分为A、B、C、D、E、F六个区域。

北青报记者从B区大门进入小区，发现网友所说的A、B、C三个区域的楼顶几乎都有“小房间”，原本平整的楼顶上被建出一个个带有玻璃窗户的凸起空间，从楼底向顶层望去，这些凸起的空间向外探出长短不一的屋檐，而且颜色风格与整栋居民楼差异较大。

此外，有的“小房间”直接建在房屋之间的空隙上，有的则直接在斜面屋顶上建，从侧面看呈三角形。

北青报记者注意到，这些楼顶的“小房间”多为玻璃房，大部分是三面玻璃环绕，少部分则是一面玻璃朝向居民楼正面，远远看去，这些“小房间”与周围没有建筑的楼顶相比，显得十分突兀。

根据粗略统计，大西洋新城 A、B、C三个区域的33栋居民楼中，基本上每个顶楼的业主都有一个“小房间”，三个区域加起来约有67间“阳光房”。

“小房间”从卧室延伸业主称用来冬天晒太阳在探访中，北青报记者在B区一栋楼里看到，楼顶有人在施工建造玻璃房，在楼下就可清楚听到装修的敲打声。

吴少博律师论述违章建筑拆迁的各类问题

吴少博律师论述违章建筑拆迁的各类问题作者：吴少博律师团队“违法用地”和“违章建筑”解析违法建设、违章建筑、违法占地、违法用地，我认为这几个词从法律概念上讲主要就是两个词的区别，一个是违章建筑一个是违法用地，今天想给大家解释一下这两个概念。

在实践中有很多客户接到不同的单子，有的是国土资源局违法用地的问题，有的是城管、规划局或者乡镇人民政府所下的违章建筑的问题。

这两个是不同的概念和主体，一个是从用地的角度来说，一个是从建筑的角度来说。

违法占地最主要还是在集体土地上，国土资源局所下发的违法占地的单子大多都发生在集体土地上。

改变集体土地用途，比如本身是耕地却建了厂房，或者是租赁的土地但是用土地使用权的方式进行开发建设，这可能也是违法占地的问题。

有很多在集体土地上的客户接到了违法占地的通知，违法占地的主体是落在土地上的，所依据的法律是《土地管理法》，也就是说土地没有按照土地建设、土地属性进行相关的用途，这是一个违法占地的问题。

违章建筑是地上的附着物可能涉及到违法建筑，他的上位法律是2008年实施的《城乡规划法》，所依据的是建筑必须取得建筑工程规划许可证。

违法占地、违法用地却没有明确规定要取得什么进行实际制约。

有些明明有土地使用权证、集体建设使用权证，包括工业属性、工矿仓储属性，但还说你是违法用地，不说你违法占地说你违法用地，也就是说地的使用的用途错了。

本身是养殖用地却建设工业，我们在哈尔滨阿城有这样一个案子，此企业集体建设用地上边写着工业但是建了养殖用地，结果说是违法用地问题。

违章建筑是硬性规定，没有取得建设工程规划许可证的都是违章建筑，不管你是否有土地使用权，不管土地是租赁的还事自持的。

所以在实践中要提醒各位的是违章建筑和违法用地是两个不同的概念，同时执法机关也是不同的，违法用地是国土资源局来执法的，不管在集体土地还是国有土地上都是由国土资源局来执法的。

但是违章建筑执法的主体就多了，国有土地是规划部门认定，城管局进行实际拆除。

违章建筑拆迁中对待问题(访谈)

访吴少博律师：违章建筑在法律中有哪些“短板”问：违章建筑在拆迁中会有哪些法律风险？吴律师：我们从网络或媒体上都能看到，现在很多地区在进行大范围的征收拆迁的时候，政府走在前边。

从2011年590号令实施之后，现在跟被拆迁人进行具体谈判的时候，都不是由开发商委托的拆迁公司来谈的，大部分都是由政府的房屋征收主管部门或住建部门设置的房屋征收办公室来跟被征收拆迁人谈。

在实践当中有很多没有证照、建设工程规划许可证、房产证的房屋会被征收方拆迁方以违章建筑为名要求无偿拆除，其目的就是给被征收拆迁人施加足够的压力，接受比较低的补偿价格。

问：被认定为违章建筑的企业都有什么共同点？吴律师：特别针对的企业往往都是存在以下情况的：1.没有证照；2.租赁的土地；3.一部分有证照一部分没有；4.在自己有建设用地使用权或者工业用地上进行房屋建造，也就是说有土地使用权但是房屋建造并没有合法手续；这往往就成为征收方抓住被征收拆迁人的弱点，进行施加压力的一个方面。

特别在这个时候，作为被征收拆迁人心里特别苦，因为按照法律规定也好按照征收方的一惯说法也好，违章建筑是不予补偿的。

问：如果最后真的不予补偿怎么办？或者补偿很低怎么办？吴律师：作为被拆迁方心里特别恐慌，但是从法律的缺陷来讲，确实这里是一块短板。

这就需要我们在实践维权过程当中，如何来掌握这个事情，如何拿捏这个事情。

我们在实践当中一般情况下会视具体情况不同来进行区别对待。

第一，如果你有完全的土地使用权，只不过没有房产的建造手续并且建造的年限和时间都是在2008年之前，我可以明确告诉你不用恐慌。

那个时候国家调整违章建筑的基本法律《城乡规划法》还没有实施，现在拿着城乡规划法以及地方性的城乡规划条例来约束你当时的行为是没有法律溯及力的，也就是说找不到任何法律依据。

而且最终要的是土地，土地使用权完全在你手里，就是建筑真的被认为违章建筑对于你来讲没有任何意义，也就是说对于对方来讲达不到腾退和索要土地的目的。

违章建筑区别对待

中小企业拆迁律师吴少博谈违章建筑区别对待违章建筑中涉及到很多原因跟形式，比如建筑年代久远的，在80年代我国有处理违章建筑的红头文件以及一些在行条例，都说明了要区别对待。

有历史原因和没有历史原因分别要怎么样？对城市范围内的规划产生重大影响的怎么样？无重大影响的怎么样？对公共安全跟市容市貌产生重大影响的怎么样？没有影响怎么样？在法庭上有很多当地政府、城管、规划部门以及镇政府，在进行答辩和举证的时候，都没有对城乡规划或城市规划的重大影响，或者说重大安全市容的重大影响进行举证，而是“一刀切”，只要没有建设工程规划许可证或者没有房产证都是违章建筑，临时建筑超过临时建筑使用期限。

“一刀切”的都认为是违章建筑，我认为这是不对的。

在进行违章建筑认定处置以及最后的结果上，必须区别对待。

我感觉在区别对待当中有几个理由是要给予充分重视的。

一个就是违章建筑建成原因？我发现有些台资企业，包括一些招商引资的企业，是因为政府允诺可以建设的。

所以说这就是历史原因，建成的理由就在于此。

建成的时间来看，有的建成时间比较久远，比如北京二三环以内的房屋建筑，本身建成的历史比较久远，建成原因是为了解决当时的居住人口面积困难问题。

八、九十年代为了解决自身生活的要求建了一个厨房或卫生间。

这个是不是要认为是违章建筑？我认为应该进行区别对待的，这些建筑对市容市貌产生了什么影响呢？对城市的重大规划又产生了什么影响？如果没有什么实质影响为什么要单纯的认定为违章建筑呢？这里有一个考量的标准，对公共或者第三方是否产生了利益影响。

对公共安全、公共卫生、城市、城乡规划产生影响可以认定为违章建筑。

对第三人处于一种侵权或者障碍的状态，比如一些别墅区自建的棚子、地下室或露天阳台上搭的建筑物，这是对第三人产生的一种非合理非合法的影响，这个可以确定为违章建筑。

但是像长久存在的北京大杂院，长久形成的卫生间或厨房能认为是违章建筑吗？这是立法的一个宗旨和目的吗？我认为都是不切实际的。

违章建筑的界定与处理

违章建筑的界定与处理引言随着城市化进程的不断加速，违章建筑问题也日益突出。

违章建筑是指在未经合法审批或者不符合法定建设条件的情况下，私自擅自进行建筑活动或者超出了批准的范围、用途、高度等进行建筑的行为。

违章建筑给城市管理和环境造成了很大的困扰，因此，界定违章建筑并进行合理处理，成为了城市管理者和法律部门亟待解决的问题。

一、违章建筑的界定1.1 法律法规的界定根据我国相关法律法规，违章建筑的界定主要遵循以下原则：1）未经审批：即在拥有合法建设许可证之前，未经过相应的批准手续进行建筑施工。

2）超范围施工：即超出了批准的范围进行建筑工程，包括建筑面积、高度、用途等。

3）未经验收：即在建筑工程完成后，未按照规定进行技术验收，而私自使用。

4）违反规划：即建筑工程未按照城市规划进行布局，或者违反了城市规划中的用地性质和高度限制等规定。

1.2 界定的实践操作除了法律法规的界定，违章建筑的界定也需要结合实际操作。

例如，城市管理部门可以制定具体的违章建筑判定标准，如对建筑物的结构、外观、功能等进行评估并核对相应的建设许可证和规划手续。

二、违章建筑的处理2.1 拆除和整治对于已经建成的违章建筑，一般采取拆除和整治的方式进行处理。

拆除是指将违章建筑进行强制拆除，以恢复原有的土地使用状态。

整治是指对违章建筑进行改造或者矫正，使其符合法律法规的要求。

处理过程中，需要考虑到拆除和整治的可行性、成本及社会影响等因素。

2.2 对建设单位和个人的处罚对于违反法规建造违章建筑的建设单位和个人，应当依法给予相应的处罚。

这包括罚款、责令整改、行政拘留、刑事处罚等措施，以起到惩戒性的作用，增加违法成本，提高依法行事的意识。

2.3 社会共治和监督在界定和处理违章建筑问题时，社会共治和监督作用不可忽视。

社会组织、媒体、公众的参与是推动解决违章建筑问题的重要力量。

政府部门可以通过加强与社会组织和公众的沟通合作，提高信息公开度，增强社会监督的力度，形成全社会共同参与治理违章建筑问题的合力。

中小企业拆迁律师吴少博—违法建筑的认定及处置办法

违法建筑的认定及处置办法一、违法建筑的定义违法建筑一般是指在城乡规划范围内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设，严重影响城乡规划的建筑。

严格意义上来讲，违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋和设施。

二、违法建筑的类型1.违背规划型，即没有获得城市总体规划、建设用地规划、建设工程规划的审批或者超出规划审批的范围建设而成的建筑，包括擅自占用已规划的公共用地进行建设的审批或者超出规划审批的范围建设而成的建筑。

2.不当施工型即未取得施工许可证而进行施工或者虽有施工许可但未按许可范围进行施工的建筑。

3.擅自搭建型即在已有的建筑物基础上未经审批而搭建附属设施或擅自改变建筑物的正常结构或通常使用功能而形成的建筑。

4.临建超期型即在审批所规定的存续期限届满后仍不拆除的一切临时性建筑物和构筑物。

5.非法占地型即没有获得土地使用权，或者违反土地用途管理制度而为的建筑。

6.其他类型即在用地、选址、设计、施工、管理等方面违反规划、建筑和土地管理等规范性法律文件以外的其他规定，对社会公共利益造成损害的建筑物或设施。

三、违建建筑认定的法律依据1.《城乡规划法》第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

第六十六条建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

违建及关停的法律适用

违建及拆迁的法律适用问题作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁关停维权郑重声明：本文章为北京吴少博律师事务所原创文章，禁止同行转载、伪原创等，其他平台转载请注明出处。

温馨提示：北京吴少博律师事务所，10年企业拆迁维权经验，各位企业当事人面临拆迁征收时，补偿低，补偿不合理，政策强压，断水断电断路等问题，请及时与我们联系，避免错过律师介入的最好时机。

吴少博企业拆迁讲堂，今天讲述的内容是有关违建及关停的法律适用。

从广义上来分三个层面来解读一下相关理论。

吴少博律师通过理论及其实务经验来总结出这部分的精彩解读，供大家遇到上述问题时可以做参考使用。

首先说明违建及关停的法律适用不是指具体适用的法律条文，是从法律位阶、法律适用及法律的真空地带来讲述违建及环保关停的法律适用的这堂课。

吴少博律师解读：一、总述部分该部分内容涉及到的是实务中，若出现新法与旧法、上位法与下位法之间的“冲突”时，结合《城乡规划法》（2007年10月28日通过，自2008年1月1日起施行）、《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月26日通过，2014年4月24日第十二届全国人民代表大会常务委员会第八次会议修订，2015年1月1日起施行），并举例来形象的说明上述问题。

比如2008年1月1号实施的城乡规划法是我国首部就违章建筑给予准确性定义的法律，并且涵盖了集体土地使用权跟国有土地使用权所建造的房屋，其中第64条、65条明确规定了未取得建设工程规划许可证的可以进行行政处罚，那么建设工程规划许可证的取得与否，就成了实务界判断违章建筑重要的法律杠杆。

那么问题来了，08年之前，所建造的房屋，如果未取得建设工程（规划许可）那么到底是不是违章建筑？于是就有适用新法跟旧法交替的问题。

按照新修订的城乡规划法的规定是这样的，但是按照《城市规划法》的规定，特别除外的是在农村集体土地上的建筑，则到底怎么适用的问题。

二、具体解读1、法律位阶新法与旧法：若是在08年之后建造的并且未取得建设工程规划许可证，那么这样的话直接就可以认定为违章建筑。

企业违章建筑拆迁重点问题探讨-北京吴少博律所原创

企业违章建筑拆迁重点问题探讨栩锐企业拆迁律师团近来有很多中小企业咨询厂房涉嫌违章建筑的问题，有的可能要被强制执行，并且不予补偿，或者补偿额度非常低，甚至200、300元一平米。

在这方面就希望得到我们在法律层面一定的支持，鉴于此，我们就进行了企业违章建筑拆迁重点问题探讨，从违章建筑相关、客观事实、法律依据以及执法过程等方面进行总结。

一、执法来源从执法来源上来讲，现在基本上分为三类，一是政策性拆违，二是举报性拆违，三是发现性拆违。

1.政策性拆违。

众所周知，像三改一拆、五违必治等都是政策性拆违，即当地政府确定了一个拆违的基本概念，在全省范围内进行具体拆违的整体性工作研究和执行，这就是政策性拆违。

政策性拆违也必须有充分的法律依据，并经过合理的法律程序，一般在一个大范围内进行轰轰烈烈的违章建筑拆除，涉及的都是不特定主体。

2.举报性拆违。

举报性拆违更多是发生在非工业厂房的用地上，比如别墅区，比如一楼是商铺、二楼进行了扩建等情况。

如在宅基地上本身邻里之间有矛盾可能会涉及到相关的拆违，这就叫举报性拆违，有利害相关人认为你的违章建筑侵犯了其合法权益，那么他举报你拆违，也不排除有客观发现之后向相关职能部门举报的行为，这种往往在客观现实当中都是由利害相关人、利害关系人实际举报。

3.发现性拆违。

比如每年或者每隔两三年国土资源局搞的大航拍发现你2005年的时候还没有房子，怎么2008年上面就有了？这就属于发现性拆违。

这个发现的主动权在执法机关，而举报时的执法机关是被动的处罚。

二、执法过程执法的来源基本上就分为三个方面：政策性拆违、举报性拆违、发现性拆违。

那么从执法过程来讲，我认为最起码涉及到四个方面，如果有一天把这个问题纳入到司法审查的途径当中，也无非就是审查这四个方面：第一个是执法机关的选择，第二个是执法权限，第三个是执法程序，第四个是执法依据。

我认为这四个方面是执法机关能否确定成违章建筑、进行限期拆除的法律程序根据。

北京吴少博律师事务所,企业拆迁维权专业团队

全国企业拆迁维权的放心选择：北京吴少博律师事务所，企业拆迁维权专业团队北京吴少博律师事务所律所概况Letter from director北京吴少博律师事务所（以下简称“本所”）是经北京市司法局批准设立的合伙制律师事务所。

本所坚持“以法为本，客户至上，服务尽职，信誉取胜。

”的宗旨，创建了专为中小企业服务的拆迁维权律师团队——“栩锐企业拆迁维权律师团”。

该团队是国内首家专业中小企业不动产维权的精英型律师团队，尤其是在企业土地和厂房征收拆迁纠纷中，有着丰富的维权经验。

在过去的6年里，本所代理了400多家中小企业征收拆迁的维权案件。

基于众多维权经验，我团队出版了《企业拆迁维权攻略》一书。

该书详尽的阐述了企业面临征拆时如何维护自身的合法权益，受到了全国各地中小企业的热烈欢迎。

本所广泛应用“案例切入法”，在案件承办和案件质量把控制度上有着细致的研究。

每一个案件我们都会分段管控，同时利用时间段和案件进度衔接的方式把控案件风险。

本所会在全面的事实梳理，寻找相似的地域案例进行比对，分析出差异点和共同点，进行案例评析的基础上，制定案件承办方案。

这一做法体现了本所律师在企业拆迁这一领域的丰富经验，也大大提高了本所拆迁案件的胜诉率，给全国中小企业带来了切切实实的补偿回报。

在未来的日子里，我们将继续秉承服务中小企业的宗旨，借依法治国之东风，乘势勇作为。

以娴熟的法律技巧和坚定的维权决心为全国中小企业保护好自己的合法权益。

本所在此恭祝各位企业主朋友：健康，平安！企业房屋征收与补偿Expropriation of Buildings & Compensation企业征收拆迁业务是北京吴少博律师事务所的基石业务。

自创立以来，本所的吴少博、李晓宁律师作为业界知名任务始终活跃在拆迁领域的最前沿。

北京吴少博律师事务所聚集了一批优秀的专业人员，拥有为各领域不同类型的被征收拆迁人（包括房地产开发商、建筑企业、生产制造类企业、特许经营类企业、第一产业及其附加产品企业、服务性企业等）提供各种类型法律服务的丰富经验。

吴律师谈拆违,违章建筑认定及强拆程序？企业拆迁100问

企业拆迁100问吴律师谈拆违，违章建筑认定及强拆程序作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁维权经验“据我们所了解，截止到2014年上海市建设用地已经突破三千一百平方公里，按照政策是不能突破三千二百平方公里，上海每年大概增长四十平方公里，这么算剩余一百平方公里的政策标准不到三年就用完了。

现在工业用地的比重偏大，如果把集体土地一起放进去的话，工业用地整个占土地总量的30%左右，甚至一些郊区都超过了30%。

产值却不超过10%，导致现在利用工矿仓储用地、集体建设用地集约化附加值非常低，所以就出现104地块、195地块、198地块工业用地减量化。

这是达到发展目标的必然选择。

但是我们更关注的是中小企业有没有受损，他们的利益如何保障，下一步安置和生产经营如何完善。

首先198工业用地减量化政策本来市区镇都给相关的资金，资金有可能是市区拨付给乡镇，然后用一次性打包的政策让他实际利用。

企业外迁、关停、征收拆迁、违章建筑拆除等所体现出的补偿额度偏低。

整体来讲完全达不到市场价值，达不到让企业即便退出上海到周边完成安置的基本需求。

上级拨付的资金量可能是有限的，但就企业现状而言，大部分企业更愿意按照征收拆迁的补偿标准来走。

因为现在不管是企业腾退、环境治理的关停关闭、工业用地减量化、违章建筑拆除，在这过程中给企业造成的损失以及企业恢复重建所付出的价值都是一定的。

比如补偿三十万一亩地，让其去上海周边甚至更远的地方去安置，根本无法恢复正常的生产经营，这就给企业造成很大的冲击。

而且这其中有一个对政府合理信赖的问题，当时是由乡政府盖章签字允许建设的，甚至是一次性买断的，是处于对政府的信赖才进来的，现在要腾退出去，应该怎么解释这个问题。

再加上还有一个“五违必治”的问题，本身198工业用地减量化地块中的很多建筑其实都存在“五违”的问题，如何解决呢？是不是能采取“一刀切”的方式直接确认为违章建筑？是不是只给少量的补偿或不补偿呢？有的企业还提出一个观点，如果政府知道是违章建筑还卖给我，我是否能追究政府的责任？我们认为，从上海经济发展的角度来讲确实需要“工业用地减量化”，但是在实践中以行政强制力量来推动，是不是按照完全的合法途经去进行，是我们关注的合法性问题。

吴少博律师：北京著名企业拆迁律师

吴少博律师，北京著名企业拆迁律师作者：北京吴少博律师事务所吴少博律师吴少博律师简介吴少博，男，山东莱州人，多年来专注于土地征收和房屋拆迁法律实践，代理了多起企业拆迁维权、农民征地维权案件，其业务范围也涵盖房地产、建筑工程、矿业资源、刑事诉讼等多个领域。

吴少博律师自2009年起就从事拆迁领域的法律工作，曾在京华律师事务所任职。

吴少博律师凭借自己扎实的专业功底和坚定的维权信念,积极用法律武器维护当事人的合法权益。

其作为维权律师的代表人物之一,在法律界有一定的地位和声望。

吴少博律师是北京吴少博律师事务所主任律师，多年来从事企业拆迁、拆迁维权，特别公司、企业、工厂、商铺等非住宅拆迁，违章建筑拆迁维权；拆迁行政复议、行政诉讼；民事案件执行和再审程序。

吴少博律师理论功底深厚，对许多法律适用的疑难问题有着自己独到的见解，其从事去企业拆迁领域多年，对拆迁中遇到的违章建筑问题、停产停业损失补偿、拆迁评估报告问题、强拆偷拆等有自己的诸多办案心得，经手的拆迁案件均为当事人获得了理想的拆迁补偿。

可以为被拆迁企业、工厂、商铺等量身策划专业的拆迁方案，专业为被拆迁企业维权。

除企业房屋拆迁补偿纠纷外，吴律师在农村宅基地房屋拆迁补偿纠纷，农村土地征收与补偿纠纷，城市房屋拆迁补偿纠纷，公房租赁中的房屋拆迁补偿安置纠纷，城管、规划委、镇政府拆除违章纠纷等诸多业务中均具有丰富的经验和能力。

吴律师对各项拆迁安置补偿政策有着深入的理解，深谙拆迁方在拆迁过程中的心理，帮助被拆迁方积极地应对拆迁房所施予的各种压力。

在诉讼方面，吴少博律师领导我所骨干诉讼律师，胜诉率高，有效地维护了广大的当事人合法权益。

在多年的办案过程中，吴少博律师积累了丰富的诉讼技巧和办案经验，业务涉及北京、河北、浙江、陕西、江西、河南、辽宁、吉林、天津等多省市。

吴律师通过高超的攻辩技巧和对于事实证据的把握运用多次使二审的案件发回重审或直接改判。

此外，吴律师也积极地在网络上发表文章，热心地将自己在拆迁维权业务中的办案经验和维权技巧无私地贡献出来，获得了广大网民的一致好评。

【案例解读】违建厂房强拆怎么补偿,看律师如何办案

【案例解读】违建厂房强拆怎么补偿，看律师如何办案作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁维权经验【案情介绍】徐先生为滁州某有限公司法定代表人，其公司2007年起为扩大经营，征收了滁州市南谯区村集体土地9390平方米，并对其中7508平方米办理了国有土地使用权证，公司在其土地上陆续建造了厂房、生产车间、办公用房和职工宿舍，合法取得了营业执照和其他的相关经营审批手续，并对于厂区范围内剩余的土地进行了土地硬化并合法生产经营至今。

2013年，因该公司处于苏滁现代产业园G104国道征迁范围内，面临拆迁，但拆迁方提出的补偿标准极不合理，徐先生经营了一生的事业就要毁于一旦，2013年11月，滁州市城市管理行政执法局称该公司因未取得建设工程规划许可证，认定其为违章建筑，并被下达了《强制拆除决定书》；徐先生及时找到了李晓宁律师和吴少博律师，团队经过火速的协商、决定出较为清晰可行的拆迁维权计划。

【维权策略】第一步：一封律师函稳住阵脚2013年7月本律师团队接受委托之后，立即向滁州市人民政府房屋征收办发出了律师函，希望该机关尽快对G104道路拓宽建设项目进行合法性审查，公平的处理补偿安置工作。

律师函发出后引起了拆迁方的注意，体现了我们维权的决心和坚持斗争的信心，在拆迁维权的开始阶段稳住了阵脚。

在此过程中，本律师团队发现拆迁方公布的补偿安置方案和价格有很多不尽合理之处，我方立即对于相关信息进行查询，并留存了证据，为进一步的维权做好了充分的准备。

第二步：提起行政复议，撤销强拆通知2013年11月，滁州市城市管理行政执法局称该公司因未取得建设工程规划许可证，认定其为违章建筑，并下达了《强制拆除决定书》，我方及时应对，迅速向滁州市人民政府提起了行政复议，要求撤销滁州市城市管理行政执法局作出的《强制拆除决定书》，我方提出，被告作为城市管理部门，并非《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条所规定的“城乡规划主管部门”，也并未接收规划局的委托，无权对于未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑进行认定并进行处罚。

违章建筑提起行政复议

法律也可以通俗易懂—访中小企业拆迁律师吴少博面对不太了解法律知识的村民，如何帮他们解决纠纷？律师一套专业的术语下来，往往听的一头雾水？近日来，很多网友向我们咨询违章建筑的拆除问题。

网友反映自己在网上查找违章建筑拆除的相关资料，内容挺丰富的就是看不太明白，希望能够找到一套通俗易懂的关于违章建筑的认定、处置以及后果执行法律依据、法律程序。

带着这个问题我们采访到了北京吴少博律师事务所的主任吴少博律师，吴少博律师从事拆迁维权十余年，不畏强权，维护当事人合法权益，秉承服务中小企业的宗旨，借依法治国之东风，乘势勇作为。

以娴熟的法律技巧和坚定的维权决心为全国中小企业保护好自己的合法权益。

就让吴少博律师用通俗易懂的话来给广大网友讲一讲，违章建筑提起行政复议及行政诉讼以及前边的陈述申辩我们应该掌握的重点是什么呢？我们应该怎样进行法律程序的权利救济呢？吴律师告诉我们这是一个非常重点的问题，也是在实践维权中比比皆是、互相碰到的问题。

首先违章建筑进行认定之前交给行政相对人，怎么来行使陈述申辩的权利，就是你来辩驳你的建筑并不是所认为的属于违章建筑。

提供的证据包括一直谈到的历史原因、建设时间、法律适用、法律溯及力的问题等等，也包括乡村认定乡镇认定等等，来说明建筑确实不属于违章建筑，这是陈述申辩的问题。

陈述申辩以及相关举证做完以后，通常讲作为城管部门不会太在意这个问题，也即是说做完后他同样可以下达限期拆除书，认定为违章建筑。

这个时候必须赋予你复议和诉讼的权利。

新的行政诉讼法当中也改了，复议是两个月，诉讼是六个月，也就是说你在两个月内可以进行复议，六个月内可以进行诉讼。

在实践中我发现有违章建筑在认定的时候不告知你相关的权利义务，如果没有告知你那么诉权，那么下完了认定相关的凭单后，两年之内都可以诉。

这个诉讼时间的确定就是变相的对行政机关的一种怠于履行告知相关权利的一种惩罚。

在两个月之内可以先提起复议，复议就是给你认定机关的上级部门，比如乡镇认定的话可以到县区人民政府，如果是城管或者规划部门来认定的话，可以到上级的城管规划部门或者同级的领导他的政府，区县城管部门给你做的话你可以到区县人民政府进行复议。