商业房地产项目开发前期调查
房地产公司前期部门工作流程
房地产公司前期部门工作流程房地产公司的前期部门工作是指房地产项目落地前的策划和准备工作，包括市场调查、项目策划、规划设计、项目评估、招标采购等多个方面。
下面将详细介绍房地产公司前期部门工作流程。
一、市场调查市场调查是房地产公司前期工作的重要一环，它可以帮助房地产公司了解当地的市场需求和消费者的心理需求，为房地产项目的定位和规划提供依据。
市场调查需要收集大量的信息和数据，包括人口流动情况、房价走势、竞争对手情况、社区设施等方面的信息。
在调查过程中，房地产公司需要充分了解市场环境和竞争状况，以制定正确的定位和方案。
二、项目策划项目策划是房地产公司前期工作的关键一环，它是为后期项目开发和营销提供指导和保障的基础性工作。
在项目策划阶段，房地产公司需要制定综合性的项目规划，包括土地选址、后续开发阶段的方案、营销策略等方面的计划。
同时还需预测项目建设的可行性和商业效益，评估项目风险及潜在收益。
三、规划设计规划设计是指设计一个地产项目的整体布局、建筑风格、户型设计和配套设施等，作为开发商和消费者之间沟通的桥梁。
在规划设计阶段，房地产公司会聘请专业的设计师和技术人员，根据前期市场调查和项目策划的结果，与当地政府部门沟通，制定出完整的项目规划方案。
四、项目评估项目评估是通过对房地产项目的建设、营销和管理方面进行定量和定性的评估，以确定项目的商业价值和可行性。
项目评估可以帮助房地产公司了解项目的盈利能力、风险程度和商业价值，并制定相应的经营规划。
在评估时，需要考虑土地价格、建筑成本、销售周期等多个因素。
五、招标采购招标采购是指房地产公司在项目前期部门工作期间组织程序化采购以及合同进行管理。
它主要包括供应商和承包商的选定、合同的签订、履行和终止等方面的工作。
在招标采购的过程中，需要考虑多方面的因素，如物流运输、安全保障、价格等，以确保项目的建设质量和经济效益。
总结：以上是房地产公司前期部门工作流程的相关内容。
市场调查、项目策划、规划设计、项目评估和招标采购等环节缺一不可，只有全面细致地做好前期准备工作才能使项目顺利开展。
论开发项目前期策划工作的重要性和问题探讨
论开发项目前期策划工作的重要性和问题探讨本文从房地产项目前期策划的主要工作内容、项目前期策划是一项专业化工作，以及房地产开发项目前期策划应注意的问题这三个方面对开发项目前期策划工作的重要性和问题进行阐述。
标签：开发项目;前期策划;重要性;问题讨论一、前言对项目进行前期的策划对于整个项目的进行是十分关键的，进行策划可以最大程度的避免资金不必要的投入，进而提高资金的使用效率。
因此，我们需要对开发项目前期策划进行研究。
二、房地产项目前期策划的主要工作内容1.可行性研究：从最初的评估地块、决定是否拿地开始，就需要前期策划工作团队进行相关地块的可行性分析，得出研究结果以指导具体的土地获取过程。
2.项目研究：成功获取开发地块之后，前期策划团队需要对地块的实际情况进行进一步研究，深入的了解和分析影响本地块开发的各项重要因素，真正做到“读懂土地”。
进而对当地市场和地块周边的相关竞争项目进行深入了解，一定要充分了解市场供应情况和客户需求状况，有必要组织专项的市场调查，从而真正做到“读懂市场”。
3.发展定位：根据项目自身条件与当时当地的市场状况，有针对性的选准未来本项目开发的市场突破点，找准该项目的市场定位。
整体的项目市场定位还包括客户群定位、产品定位，以及初步的整体形象定位和价格水平定位。
4.规划设计：按照最终的综合定位成果，严格指导项目的整体规划和产品设计方案，会同相关各方共同完成该项目的各项设计方案。
5.销售准备：项目整体方案和具体产品完全确定后，将根据实际情况安排整个项目的开发周期，并且根据开发周期来安排实际销售周期。
前期策划主要是解决的是市场的定位问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即明确项目开发的方向与目标。
前期策划必须以开发商为决策主导，设计单位和营销策划单位紧密配合完成。
因此，策划要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为开发商的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。
房地产调查报告摘要(实用22篇)
房地产调查报告摘要（实用22篇）两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。
目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。
随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。
认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。
今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：1、房产投资保持较高增速我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。
今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。
其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。
1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。
出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。
房地产调查方案范文3篇
房地产调查方案范文3篇房地产调查方案范文1 一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。
从20**年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。
总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。
xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。
一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。
房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。
另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。
长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。
20**年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。
20**年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。
在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。
二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。
价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。
供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。
消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。
产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。
文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。
三、20**年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居XX 市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20**年(16月份)，xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。
房地产全程策划系列资料
房地产全程策划系列资料概述房地产的全程策划包括从选址、设计、开发、营销、销售到售后服务的全过程，是一个复杂而漫长的过程。
为了更好地帮助策划者和开发商理清思路，提高项目的全面性和效率，本系列资料将从不同的方面给出相关的建议和参考，力求全面深入地探讨房地产全程策划的种种问题。
前期策划房地产开发项目的前期策划阶段是一个非常重要的环节，决定了项目的整个发展方向和成败。
具体来说，前期策划需要完成以下几个关键步骤：1.市场调研在项目启动之前，必须对所在地区的市场进行调查和研究。
这些研究涉及的范围包括地区的人口分布、经济发展、消费群体、竞争对手情况等等。
通过这个过程，了解市场需求，把握市场趋势，从而为项目提供一个合适的方向。
2.项目定位在市场分析的基础上，进行项目定位。
具体而言，应该确定项目的目标客户群体，如年龄、收入、职业等的客户特征；同时也应该确定业态的定位，包括商业中心、综合体、住宅等等。
通过这个步骤，可以为后续的设计与营销提供一个强有力的支持。
3.规划设计在市场分析和项目定位的基础上，开始制定项目的规划和设计方案。
规划设计包括选址、建筑设计、地形规划等内容。
在这个阶段尤其需要注意的是，要遵循当地的地方规划政策，或者在项目开始前与政府部门沟通，以确保项目的合法性和可行性。
建设阶段由于建设阶段涉及的工作内容较为宏大和复杂，所以这里列举出建设阶段的几个重点问题。
1.施工质量房地产开发项目的施工质量是影响项目成败的一个关键因素。
因此在建设阶段，开发商应该对施工的标准和质量进行严格的控制，在施工中逐步审查和监控，以确保项目的施工质量达到预期的水平。
2.风险管理在建设阶段，开发商必须对潜在的风险进行管理。
这些风险包括土地的获取，环保评估，开工前的准备以及建筑过程中的质量控制等等。
在风险管理方面，开发商应该事先制定预防措施，对潜在风险进行评估，最大程度地降低风险的概率和影响程度。
3.供应链管理在建设阶段，供应链管理非常重要。
房地产开发的前期调研与市场分析
房地产开发的前期调研与市场分析在进行房地产开发项目之前，进行前期调研和市场分析是至关重要的。
这些步骤可以帮助开发商了解市场需求，优化项目定位，并制定有效的发展策略。
本文将讨论房地产开发的前期调研和市场分析，并提供一些建议和实用技巧。
一、需求调研在开始任何开发项目之前，了解市场需求是至关重要的。
通过收集和分析相关数据和信息，可以确定当前市场的潜在机会和挑战。
以下是一些常用的方法来进行需求调研：1. 市场调查：通过实地踏勘、问卷调查和访谈等方式，了解目标受众的需求和偏好。
这有助于确定住房类型、面积和定价等关键因素。
2. 数据分析：搜集和分析人口统计学数据、市场报告和行业趋势，以确定市场的规模、增长率和潜在机会。
同时，还可以了解竞争对手的情况和市场份额。
3. 客户反馈：与潜在客户进行交流，了解他们的需求和意见。
这可以通过组织座谈会、开展焦点小组讨论或与客户建立联系等方式来实现。
二、项目定位在进行前期调研后，开发商需要确定项目的定位。
项目定位是指确定项目类型、市场定位和目标客户群体的过程。
以下是一些考虑因素：1. 地理位置：地理位置是房地产项目成功与否的重要因素。
开发商应该选择具有便利交通、发展潜力和吸引力的地段。
同时，还需考虑基础设施、教育和医疗资源等因素。
2. 产品类型：根据需求调研结果确定住宅、商业或混合开发等产品类型。
确保产品类型与目标客户群体需求相吻合。
3. 定价策略：根据目标客户群体的经济状况和买房意愿确定合理的定价策略。
这需要考虑到开发成本、竞争对手的定价和市场供需情况。
4. 市场定位：确定项目的市场定位，即确定项目的差异化特点和竞争优势。
在市场饱和的情况下，具有独特特点的项目更容易吸引客户。
三、竞争分析竞争分析是房地产开发中的重要环节。
通过了解竞争对手的项目定位、市场份额和销售策略，开发商可以制定更具竞争力的发展策略。
以下是一些竞争分析的关键要点：1. 竞争项目调查：了解竞争项目的位置、项目规模、产品类型和售价等信息。
房地产项目全程策划步骤
房地产项目全程策划步骤LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】房地产项目全程策划30步骤第一阶段项目市场调研与投资分析步骤1：项目所在地市场情况初步调查【主要任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争项目分析，对项目情况作初步了解，为项目可行性研究提供依据。
阶段A：宏观环境分析第一、区域环境。
研究区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。
第二、经济环境。
经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。
第三、政策环境。
即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。
第四、行业环境。
有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
与此同时，在地产开发过程中，资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。
阶段B：项目所在地房地产市场状况分析第一、城市房地产市场发展描述。
主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。
第二、市场现状剖析。
通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。
第三、未来走势预测。
在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测（约3-5年）。
阶段C：项目所在地板块市场分析第一、板块总体规划。
主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。
第二、板块功能定位。
是CLD还是CBD等都是要加以区分的。
第三、板块开发动态。
已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。
商业房地产项目的开发前期的市场调查
商业房地产项目的开发前期调查房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。
商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。
但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。
从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨。
一、经济环境的分析和生活结构研究开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大。
所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。
在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。
◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等◆ GDP发展状况及产业结构情况◆全社会消费品零售总额◆全市商业增加值◆城乡居民的人均可支配收入◆城乡居民储蓄存款余额通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。
有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。
二、区域城市结构调查与城市发展规划调查所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。
房产调查的方法
房产调查的方法
房产调查的方法主要包括以下几种：
1. 询问调查法：这是房产市场最基本的调查方法，操作简便轻松。
2. 访谈调查法：通过房产工作人员询问市民有关房产的问题，做好相关笔录后通过严格仔细地审查掌控房产市场相关走向。
3. 电话调查：通过打电话形式了解市场相关情况，与访谈调查差不多。
4. 实地观察法：现场实地考察所关注的房地产项目，观察周边区域的情况、硬件设施及道路交通等情况，以及现场考察物业服务水平。
5. 问卷调查法：采用问卷调查方式，收集消费者对房地产项目的看法、购房意愿及需求等。
6. 客观统计法：通过对相关数据进行收集、整理和分析，得出房地产市场的基本情况和发展趋势。
这些方法各有特点，根据具体需要选择合适的方法进行房产调查。
商业地产市场调查
商业地产市场调查一、市场调查分析影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商业物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等.因此，在操作商业地产项目时,商业市场研究成了商业地产项目成败的桥头堡。
同时，市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理.商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些。
通过对项目环境的综合考察和市场调查分析,以项目为核心，针对当前的经济环境、本地区商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；通过对本地区商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断本市商用物业市场未来3－5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见.二、市场调查分类1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考市场调查主要分为五个方面1、居民生活水平调研：针对本地区内的人口数量、人口密度、教育水平、职业状况、居民收入水平、消费能力、消费习惯等进行调研以确定该地区的市场定位。
2、租金水平调研：本地区各类商业设施租金水平、联营扣点的调研。
通过此项调研分析，为我公司的租金水平、联营扣点的制定提供依据。
3、功能服务性设施调研:对商圈内的功能服务性设施布点情况、经营情况进行调研.为我们的招商建立基础数据。
4、同业态竞争店调研:对城市内同业态商店进行商店布局、商品组合、客流经营状况的调研。
商业地产企划部管理手册
商业地产企划部管理手册商业地产企划部管理手册一、前言商业地产企划部是商业地产企业的核心部门之一，负责商业地产项目的规划与策划、市场调研、营销策略的制定等工作。
为了更好地规范本部门的管理工作，提高企业的竞争力，特编写本手册。
二、组织架构（一）部门职责商业地产企划部主要职责如下：1. 负责商业地产项目的前期调研与规划设计，确保项目可行性。
2. 制定商业地产项目的市场营销策略和推广方案，提出建议和措施，确保项目销售、租赁等业务的顺利开展。
3. 组织商业地产项目的方案设计、预算编制、招投标等工作，确保项目开发按计划有序进行。
4. 研究商业地产市场动态、行业趋势和竞争情况，及时调整项目策略和方案，提高企业竞争力。
（二）部门组织结构商业地产企划部应设立项目组和营销组两个部门，具体构成如下：1. 项目组：包括策划、设计、预算等职能部门。
2. 营销组：包括销售和租赁等职能部门。
（三）部门管理制度1. 工作制度：企业应建立规范的工作制度和流程，在项目前期调研、规划设计、方案设计、营销推广等环节制定相应工作流程和操作指南，确保项目按计划、有序开展。
2. 监督制度：企业应定期对商业地产企划部的工作进行监督和考核，对工作表现良好的人员应加强激励，对工作表现欠佳的人员应及时进行纠正和整改。
3. 培训制度：企业应加强对商业地产企划部的培训和培养，提高员工的业务水平和综合素质，增强企业的核心竞争力。
4. 激励制度：企业应建立激励机制，对商业地产企划部工作表现出色的人员给予表彰和奖励，提高员工的工作积极性和凝聚力。
三、核心职责1. 前期调研和规划设计商业地产企划部应在项目启动前，对所开展的商业地产项目进行前期调研和规划设计，从市场预测、竞争分析、规划设计等方面，评估项目可行性和发展前景，为项目的开展提供有力的保障。
2. 市场营销策略和推广方案商业地产企划部应根据商业房地产市场的需求和发展动态，制定市场营销策略和推广方案，针对目标客户群体，投放正确的广告，加强品牌推广力度，提高项目的知名度。
房地产项目调研报告
房地产项目调研报告房地产市场一直是国民经济中具有重要地位的行业之一。
在当前社会经济环境下，各大房地产开发商以及投资人需要进行关于房地产项目的调研报告，以便更好地把握市场趋势，制定适当的项目规划和战略。
调研报告对于房地产项目来说极其重要，因为它可以从多个角度为公司提供全面、详情的项目信息。
以下是三个房地产项目调研案例：1. 住宅开发项目调研面对不断扩大的住宅市场，房地产开发商需要制定适当的策略，以便把握住市场脉搏并开发出具有竞争力的住宅开发项目。
对于这一类项目，调研报告需要对当前的市场趋势进行深入分析，同时也需要对目标消费群体的需求进行了解，以便进行项目规划和设计。
同时，调研报告也需要考虑到开发成本、土地市场、政策环境等因素。
2. 商业地产项目调研随着经济不断发展，商业地产市场的需求也在不断增加。
因此，在进行商业地产项目调研时，需要考虑到目标受众的需求、市场潜力、项目规模等因素。
此外，调研报告还需要考虑到商业地产项目的风险与挑战，以便更好地制定应对策略。
3. 酒店旅游项目调研随着旅游业的不断升温，酒店旅游项目成为房地产市场的重点项目之一。
在进行酒店旅游项目调研时，需要对目标客户偏好、不同旅游季节的需求进行深入分析，同时也需要了解当地的政策环境、基础设施建设状况、市场竞争情况等因素。
这些信息将对酒店旅游项目的开发、设计、运营以及营销产生重要的影响。
调研报告是房地产项目成功的关键之一，它能够从多个角度提供项目信息，使开发商能够制定适当的战略和规划方案。
因此，进行调研报告时需要在成本、目标市场、风险等方面进行全面而深入的分析，以便为房地产项目的开发提供更好的支持和保障。
除了以上提到的三个案例外，房地产项目调研还有其他关键因素需要考虑，例如：1. 土地市场分析：了解土地市场的供需情况、价格波动趋势以及政策限制等因素，以便判断房地产项目是否值得投资。
2. 政策环境分析：了解政策环境对房地产项目的影响，例如税收政策、住房政策、土地政策等。
市调方法
商业地产、商业市场调查的方法 （一）市场调查的两大原则 1、经常以长远的眼光（通常是10年以上）来判断资料； 2、以事实来判断。
应完全禁止猜测，因为这样容易导致错误的决策。
（二）市场调查的目的 1、设定商圈范围。
应了解在设店预定地的周围能吸引多少住户，吸引多少距离以内的住户，住户每周购物几次； 2、估算开店后的营业额，尤其是第一年的营业额。
3、调查商圈顾客。
根据有关顾客的年龄、收入、职业以及人流、车流等资料来判断商圈的消费特点，依据这些资料设计商超本身的功能（例如商品组合、等级、价格等）。
必要时要导入复合设施，以满足当地住户的需求； 4、调查竞争店。
根据对手的实力强弱（如卖场面积、商品品种数、单位面积效益、商品价格竞争力、停车能力等），估计其对本店的影响程度； 5、卖场的适当规模。
卖场面积越大，集客力越强，但单位面积效益（每平方米效益）不一定最佳；卖场面积越小，单位面积效益越佳，但会失去集客能力。
因此必须考虑、估量市场占有率及投资损益平衡点，再决定适当的卖场规模； 6、投资回收的可行性。
要考虑营业平衡之后的收益是否大于平衡前的亏损、在规定年限之内回收投资的可行性等。
对以上6项内容进行调查分析后，如可行性极高，便可及早开店。
（三）市场调查的具体方法 如前所述，市场调查的目的共有6项，每一目的都有不同的调查内容，如人口数、样本数、竞争店数等。
调查的方法若不按顺序进行，只会导致漫无目标，浪费时间和人力、物力。
1、一般的调查方法 一般而言，良好的调查方法是“5W1H”理论，“5W”为：What todo（调查什么-调查种类的确定）、Who（谁做调查-调查人员的确定）、Whom（调查谁-调查对象的确定）、When（何时调查-调查时间表的确定）、What is done（结果如何-调查统计分析方法与结果），“1H”是指How（用什么手段-调查手段的确定）。
2、预备调查和现场调查 预备调查是指政府部门资料的调查，从政府部门获取人口资料、户数资料、都市规划、建设指定用图等都属于预备调查；现场调查作业相当困难，如果事前缺乏计划，即使花费很多时间也很难得到结果，同时也不易下结论。
房地产项目调查
《房地产项目调查》课程设计房管专业08级01班姓名朱晓伟学号 080403122011年12月重庆北城天街商业地产项目分析一、项目概况投资商：重庆龙湖置业有限责任公司总建筑面积：280000平方米。
由北岸星座公寓、北城天街、华联商区、北城天街龙湖商区、枫香庭住宅区组成。
所属区域:重庆市江北区项目地理位置及区位：该地块呈东北-西南走向，基本为狭长矩形，地势东北高西南低,最大高差约40米，基地占地面积为54050平方米。
基地北面紧靠洋河大道，对街由西南至东北依次相望的是：江田国际酒店—江北民政局—海逸高级商务住宅区，海洋公园—金融街区等。
北城天街购物广场坐落于重庆城区北部。
购物中心楼高五层，由商铺、百货公司、娱乐设施、餐饮区及一层停车库所组成.二、项目的市场宏观调查分析（二）、项目投资环境分析1.1房地产相关政策上世纪七八十年代中后期，我国房地产市场开始发育,至此以后的相当长的时间，有关政策逐步倾向于房地产业，房地产市场由此迅速发展并进入繁荣阶段。
从1998年开始，随着国家把住宅业培养成新的经济增长点的制度改革及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。
我们可用相关数据进行说明：2000年—2003年房地产开发投资及增长情况：通过以上数据可以看出我国房地产迅速发展的成绩离不开国家相关政策的支持。
该项目刚好始建于我国房地产迅速发展的阶段,项目招商始于非典时期并于2003年10月陆续开业，因此项目所处的时间是极其有利的。
1。
1。
1 金融及财税政策由于从1998年开始，国家相关政策倾向于房地产业,因此一系列有利于房地产业发展的金融财税政策。
四大国有商业银行个人住房贷款余额从1998年开始都经历了快速增长的过程.到2001年底，全国商业银行性和住房公积金住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年的33倍，并首次超过房地产贷款余额,占整个消费贷款余额的86％，房地产信贷结构发生了重大变化.国家对房地产业也采取了相应的减免税政策.1.1.2 土地政策从整体上来说，该阶段国家对土地的相关政策结合相关财税政策有利于房地产业的发展。
房地产开发中的项目前期调研与可行性分析
房地产开发中的项目前期调研与可行性分析随着城市化进程的不断推进，房地产开发已成为现代社会的重要产业之一。
在进行房地产开发项目前，进行项目前期调研与可行性分析是至关重要的一步。
本文将从可行性分析的重要性、调研和分析的方法以及相关因素等方面进行探讨。
一、可行性分析的重要性在房地产开发项目中，进行可行性分析是确保项目成功实施的重要环节。
通过对项目进行全面、科学的分析，可以评估项目的可行性，判断项目是否具备一定的市场价值和经济效益。
只有在项目具备较高的可行性时，才能更好地投入资金、人力及其他资源进行开发。
二、调研与分析的方法1. 市场调研在进行项目前期调研时，首先需要对所处地区的市场进行调研。
调研应该包括对当地房地产市场的现状、未来趋势以及潜在需求的全面了解，了解目标市场的竞争格局以及主要竞争对手。
通过市场调研，可以为后续的项目规划和定位提供重要参考。
2. 土地调查房地产开发需要基于具体的土地资源展开，因此进行土地调查是不可或缺的一步。
土地调查应包括对土地的地理环境、地价评估、政策状况以及土地所有权等方面的了解。
只有在充分了解土地的基本情况后，才能更好地进行项目策划。
3. 技术可行性分析技术可行性分析主要是评估项目的技术实施可行性和可操作性。
通过对项目的技术需求和技术方案的评估，可以判断项目是否具备实施的条件以及技术上的可行性。
这对于选择正确的开发策略和技术路径非常关键。
4. 经济可行性分析经济可行性分析是评估项目在经济上是否可行的一项重要工作。
通过对项目的投资成本、预期收益、回收期等指标的分析，可以对项目的盈利能力和投资风险进行评估。
同时，也需要考虑到宏观经济因素、产业政策和市场前景等因素，综合分析项目的经济可行性。
5. 社会可行性分析社会可行性分析主要是评估项目对社会环境、社会利益和社区居民的影响。
需要考虑项目对周边环境的影响，如交通拥堵、环境污染等，并制定相应的管理和保护措施，以实现项目与社区和谐共存。
项目开工前现状调查报告
项目开工前现状调查报告一、调查背景与目的随着经济的持续发展和城市化进程的加速，我市面临着基础设施更新换代的迫切需求。
在此背景下，XX项目的开工被提上了日程。
为确保项目的顺利进行，减少不必要的风险和损失，我们进行了此次开工前的现状调查。
本次调查旨在全面了解项目所在地的自然环境、社会经济状况、基础设施条件以及可能存在的制约因素，为项目的规划、设计和施工提供科学、准确的决策依据。
二、调查范围与方法本次调查范围涵盖了项目所在地的地理环境、气候条件、水文状况、交通状况、人口密度与分布、经济发展状况、文化背景、教育资源、医疗资源、市政基础设施、生态环境等多个方面。
我们采用了文献资料收集、实地踏勘、问卷调查、访谈等多种调查方法，力求获取全面、真实、可靠的数据和信息。
三、自然环境概况1．地理环境：项目所在地地势平坦，属于典型的冲积平原，土壤类型为沙壤土和黏土，适宜于各类建设工程的进行。
2．气候条件：该地区属于温带季风气候，四季分明，光照充足，雨热同期。
年平均气温适中，极端天气事件较少，有利于工程施工。
3．水文状况：区域内主要河流为XX河，水流平缓，水质良好。
地下水位较高，但无明显的盐碱化现象。
需要注意的是，在雨季时河流可能出现短暂的洪水过程，对工程施工造成一定影响。
四、社会经济状况1．人口密度与分布：项目所在地人口密度适中，分布较为均匀。
主要居民区集中在城市中心地带，而周边地区则以农业用地为主。
2．经济发展状况：近年来，该地区经济发展迅速，GDP增速连续保持在较高水平。
主要产业包括制造业、服务业和农业。
其中，制造业和服务业发展尤为突出，成为推动经济增长的主要动力。
3．文化背景：该地区历史悠久，文化底蕴深厚。
传统文化与现代文明交相辉映，形成了独特的文化风貌。
这对于项目在设计和施工过程中融入当地文化元素提出了要求。
4．教育与医疗资源：区域内教育资源丰富，拥有多所知名学校和教育机构。
医疗资源也相对充足，能够满足当地居民的基本医疗需求。
广东东莞市房地产报建开发流程指导
广东东莞市房地产报建开发流程指导一、项目前期准备阶段1.项目可行性研究：对项目进行可行性研究，包括市场调查、经济分析和技术可行性分析等。
2.土地获取：申请土地使用权或土地租赁，并进行土地评估和拍卖等手续。
3.立项审批：向相关部门提交立项申请，并进行审批手续。
二、规划设计阶段1.招标设计：进行项目的建筑、土建、给排水、电气、暖通空调等设计，并进行设计招标。
2.设计评审：对设计方案进行评审，并与设计单位协商修改方案，达到规划设计要求。
3.环评报告：进行环境影响评价，编制《环境影响评价报告书》，并进行审查和批准。
三、开发建设阶段1.建设用地规划许可证：向规划主管部门申请建设用地规划许可证，并进行审批手续。
2.施工图审查：将设计方案转为施工图纸，并进行施工图审查，达到相关标准要求。
3.建设工程施工许可证：根据施工图审查结果，向建设主管部门申请施工许可证，并进行审批手续。
4.施工：按照批准的施工图纸进行施工，并由建设单位进行项目管理和监督。
5.竣工验收：在施工完成后，进行竣工验收，并取得竣工验收合格证。
四、预售许可证申请1.预售许可证申请：在工程验收合格后，向房地产主管部门申请预售许可证，并进行审批手续。
2.预售备案：预售许可证获得后，向相关部门备案，并进行合同签订等工作。
五、销售与交付阶段1.房屋销售：按照相关政策，进行房屋销售，并办理房屋买卖合同、公证等手续。
2.房屋交付：按照合同约定，将房屋交付给购房者，并办理产权过户等手续。
3.资金监管：将购房者付款进行资金监管，确保购房者权益。
六、竣工验收与交付使用1.竣工验收：在房屋交付后，进行竣工验收，并取得使用权证。
2.竣工备案：取得使用权证后，向相关部门进行竣工备案。
以上为广东东莞市房地产报建开发流程的指导。
不同项目可能存在一些细微差异，具体操作还需根据东莞市相关部门的具体规定和要求来进行。
在整个流程中，需要严格遵守相关法律法规，确保项目的合法性和安全性。
房地产开发前期工作
制定科学的财务计划，合理安排资金 使用，控制成本开支，加强风险管理 。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 合同与协议签署
06
合作协议签署
01
合作方式
明确合作各方的出资额、股权比 例、利润分配等内容，确保各方 权益得到保障。
合作条件
02
03
合作责任
商定合作项目的具体条件，包括 项目定位、开发计划、投资预算 等，确保合作顺利进行。
资金使用计划
土地购置阶段
根据土地购置预算，合理安排资金用 于土地购置。
建设阶段
根据建设进度和合同约定，合理安排 资金用于支付工程款、材料款等。
营销与销售阶段
根据销售计划和市场情况，合理安排 营销和广告费用。
其他费用
根据项目实际情况，合理安排其他相 关费用支出。
市场调研
04
目标客户分析
目标客户定位
明确合作各方的责任和义务，包 括项目开发、建设、销售等环节， 确保合作项目的顺利推进。
施工合同签署
施工范围
明确施工的具体范围、工程量清单及施工要求， 确保施工质量和进度。
合同价格
根据工程量清单和施工要求，确定合理的合同 价格，并明确价格调整机制。
付款方式
商定合理的付款方式，包括预付款项、进度款和结算款项等，确保施工方得到 及时支付。
土地价格
收集土地的市场价格、历史成交价等信息， 评估投资价值。
土地竞标与谈判
制定竞标策略
根据土地信息和市场情况，制 定合理的报价策略。
参与竞标
按照规定的程序参与土地竞标 ，争取获得土地使用权。
谈判技巧
在谈判过程中，运用适当的技 巧，争取最有利的条件。
合同签订
经过谈判达成一致后，签订土 地使用权出让合同。
房地产开发流程及法律服务内容(2023版)
房地产开发流程及法律服务内容本文档旨在介绍房地产开发流程及相关法律服务内容，以供参考使用。
一、项目规划阶段⑴土地调查与评估在项目规划阶段，开发方需进行土地调查与评估，包括土地位置、用途规划、产权状况等方面的调查，并对土地进行评估，确定项目可行性。
⑵立项报告开发方需编写立项报告，详细阐述项目的目标、规模、投资估算、市场分析等内容，并提交相关主管部门进行审批。
⑶设计与规划开发方需聘请专业设计团队进行项目的设计与规划工作，包括建筑设计、景观设计、施工图设计等，确保设计符合法律法规要求和市场需求。
⑷融资与合作在项目规划阶段，开发方需与金融机构、投资方等进行融资和合作洽谈，确保项目的资金需求得到保障。
二、前期准备阶段⑴土地出让合同签订开发方需与土地出让方签订土地出让合同，明确双方的权利与义务，合同内容包括土地出让价格、使用年限、约束性条款等。
⑵用地规划许可证申请开发方需向相关部门申请用地规划许可证，提供项目的规划方案、设计图纸等材料，并按照规定缴纳相应的申请费用。
⑶建设用地规划许可证申请开发方需向相关部门申请建设用地规划许可证，提供项目的详细规划方案、工程量清单、环境影响报告等材料，并按照规定缴纳相应的申请费用。
⑷建设工程规划许可证申请开发方需向相关部门申请建设工程规划许可证，提供项目的施工图纸、结构设计文件等材料，并按照规定缴纳相应的申请费用。
⑸建设工程施工许可证申请开发方需向相关部门申请建设工程施工许可证，提供项目的施工组织设计、施工方案、安全技术措施等材料，并按照规定缴纳相应的申请费用。
⑹竣工验收开发方需在完成建设工程后，向相关部门申请竣工验收，提供相关的验收资料和报告，并接受相关部门的验收检查。
三、销售与交付阶段⑴销售准备开发方需进行销售准备工作，包括编制销售计划、制定商品房销售政策、申请预售许可证等。
⑵商品房预售许可证申请开发方需向相关部门申请商品房预售许可证，提供项目的预售方案、商品房销售合同等材料，并按照规定缴纳相应的申请费用。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
商业房地产项目开发前期调查商业房地产项目开发前期调查作者：佚名时间：2008-6-19浏览量：房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究,以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。
商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性,所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。
但是,从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论,他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。
从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容,希望和大家一起探讨。
一、经济环境的分析和生活结构研究开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究,尤其是商业房地产项目,由于其开发周期长、投资大,受经济发展和政策的影响大,其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润,因此其风险很大。
所以,在开发商业房地产项目时,对经济环境进行研究就显得十分重要。
在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。
◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等◆GDP发展状况及产业结构情况◆全社会消费品零售总额◆全市商业增加值◆城乡居民的人均可支配收入◆城乡居民储蓄存款余额通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析,基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。
有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。
二、区域城市结构调查与城市发展规划调查所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义,在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机;在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方,则城市的机能易于发挥出来,由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。
以上只是其中的一方面,还包括:◆公共设施状况◆交通体系状况◆道路状况、通行量◆城市性质与功能特点◆各项城市的机能◆城市规划通过对区域内实际生活的空间,包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查,了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。
例如,交通网的开发计划,交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方,所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素;城市发展规划对商业将来的发展非常关键,诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。
以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解,由于反映问题的角度不同,一般的调查人员很难完成以上商业房地产项目开发前期调查作者：佚名时间：2008-6-19浏览量：工作,调查必须有目的性,如果不知道目的是为什么,这样得到的调查数据和资料的参考价值将大打折扣。
补充日期:2004-06-0216:55:50三、商业发展规划和政策研究每一个城市发展都有发展的规划,商业布局和规划也是城市机能完善的标志,十多年以来,我国的第三产业特别是零售服务业的发展有目共睹,尤其是上世纪末百货商场大量倒闭、超市业态的迅猛发展和外资零售商业的“入侵”,既加快了零售业的整体发展,也出现大型商业设施重复建设、资源浪费和过度竞争等现象,对国内零售商业的发展提出了新的挑战,一些大中城市行业管理部门开始加强商业网点整体规划和布局工作。
为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性,扩大规划工作覆盖面,国家经济贸易委员会国内贸易局于今年一月二十四日,在《关于城市商业网点规划工作的指导意见》和《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》的基础上,又下发了《关于加强城市商业网点规划的通知》,要求直辖市、计划单列市、省会城市尽快制定商业网点规划,要求未制定城市商业网点规划的直辖市、计划单列市、省会城市要加大工作力度,尽快制定城市商业网点规划并报贸易局备案。
凡未制定商业网点规划的城市,不得上报外商投资商业企业项目。
通知要求在2004年12月底前完成规划的制定及城市商业网点依法管理体系的建立工作。
目前包括北京等省会城市和计划单列市已经完成了该项工作,在对大型商业房地产开发过程中,开发商及时了解商业网点的布局规划非常关键,避免政策性的风险和重复建设。
例如,北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点,而且结合城市发展对限制地区的限制项目都有明确的规定:特别鼓励在四环路周边发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈;新发展的居住区,10-15万人要规划建设一个地区级商业中心;地区级商业中心1公里以外的居民区,原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心。
这些都是结合城市发展实际情况提出具体的建设性要求。
四、区域零售业结构的市场调查与分析如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势、政策等方面的研究,那么区域零售业结构则是区域零售业实际情况的调查,在通常意义上是我们常讲的商业普查。
它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征,而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。
◆地区间的销售动向◆业种别的销售动向◆商业地区间的竞争状况◆大型主力店的动向以上内容的取得必须通过商业普查,对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查,通过反映的一般性的问题,分析能否得出普遍性的结论。
五、典型性调查与研究对大型商业区进行市场定位和商业功能建议,在初步的市场定位和业态规划基础上,除通过哈夫模型和损益计划等经济效益分析方法进行预测和评估以外,对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也非常关键。
对大型商业区的规划,可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通等几个方面来分析现状及结构特点,以便做竞争分析,对以上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。
六、未来商业地产的供应量分析在一个区域内做商业地产,必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计,对许多开发商来讲,以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识,因为住宅的需求量大,进行市场定位和细分的空间广阔。
而商业不同,它最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。
所以,不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。
在前期调查中,首先应考虑区域的规划情况,了解其规划的规模、开发的时间等。
商业地产的供应量是一个非常重要的因素,它直接决定我们未来的商业做多大,做什么。
在《城市居住区规划设计规范》中,明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积,对公共服务设施的控制指标,即每千人商业服务商业房地产项目开发前期调查作者：佚名时间：2008-6-19浏览量：建筑面积700-910平方米;社区服务每千人指标59-464平方米;金融邮电每千人指标60-80平方米,以上合计819-1454平方米。
根据具体项目的不同,规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同;对于开发商来讲,在具体开发中,应根据实际情况,选择好开发时间。
开发太早,会由于居住人口规模没有达到基本需求,导致消费需求不足,租赁经营不理想;开发太晚,则不能很好满足居民的生活需求,且会损失商业机会。
如天通苑,由于一开始没有发现商业价值,商业开发比较晚,所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求,入住的居民也发现商业价值,许多买了一层住宅的居民,将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。
所以,我们必须在具体运营项目的时候,对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析;对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。
现在房地产的开发已经完全市场化运营,我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化,而且要实现社会效应的最大化。
七、消费者消费行为的调查与研究消费者的消费行为研究又称生活结构研究。
对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料,即针对消费者生活的特性,从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。
.人口结构。
人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理,以便深入分析。
除对目前的人口结构调查外,对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。
如在区域内规划建设高校,人口的增加的速度和人口结构变化将非常快,将直接影响整个区域的消费行为,而且对业态的设计产生重大影响。
2.家庭户数构成。
家庭户数构成是人口结构的基本资料之一,可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解,进而可以由人员构成比率,洞悉城市化的发展与生活形态的变化。
如这几年通州区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和cBD的小白领,在短短时间内扩大了人口规模,而且家庭结构和户数完全不一样。
城市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂的家庭为主,而cBD的小白领以2人家庭模式居多。
3.收入水平。
根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。
例如个人年收入在2万元的消费者和5万元的消费者相比,他们在选择服装的购买场所时是完全不同的。
前者的选择以市场,而后者主要的选择地点是专卖店和百货商场。
4.消费水平。
消费水平是地区内消费活动的直接指标,对零售业来说是最重要的衡量指标。
据此可以了解每一个家庭的消费情形,并针对消费内容依据商品类别划分,这样可以计算出商圈内的消费购买力的概况。
5.购买行为。
分析其主要的目的有二:一是可以了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务;二是知悉选择商品和服务的标准,以便对该地区的消费意识作深入探讨。
6.交通和出行方式。
随着汽车越来越多地进入家庭,人们交通方式变化,由此导致了消费者的购物习惯以及选择的消费内容。
在消费者消费的空间和尺度上,对不同的业态、业种的需求在路上花费的时间都有心理尺度,如对家庭日用消费品的需求主要就近完成,在路上的时间要求在15分钟以内;而购买服装、家具电器等商品选择去大商场和购物中心,花费的时间可以比较长,而交通出行方式改变了消费的时间和空间,以前步行或骑自行车需要半小时,由于汽车进入家庭也许只需要10分钟。
所以,对区域内消费者选择何种交通工具的研究非常重要。
八、立地条件研究除对区域内各种因素进行研究外,具体项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个研究要素。
立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。
所谓“一步三市”,立地差之毫厘,会导致业绩失之千里。