世联行商业地产实战基础知识
商业地产基础知识(精华版)
商业地产基础知识商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
1、商业建筑规划知识商业空间规划设计：提供商业物业规划、业态定位规划、垂直功能布局规划、平面功能布局规划、人流、车流、货流动线规划、商业配套设施规划、商业店铺切割、商业物业的水、暖、电气、消防及设备的规划建议、一次装修规划建议、二次装修设计等规划服务。
交通规划：购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。
步行人流：购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。
汽车交通：车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。
交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。
水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道。
垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。
商品展示空间：从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。
开间：又称面宽，指一间商铺内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，即商铺的横向长度。
进深：是指一间商铺从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
即商铺的纵向长度。
2、商业营销知识零售：是一种交易形式，可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动，也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境，使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足，它直接关系到居民的生活质量和生活方式，社会资源分配的一个重要阶段 -- 也是最后阶段。
批发：也是一种交易形式，零售的对称，是专门从事大宗商品交易的商业活动。
商业批发是生产与零售之间的中间环节。
通过商业批发活动，使社会产品从生产领域进入流通领域，起到组织和调动地区之间商品流通的作用。
商业地产基础知识
商业地产基础知识商业地产，作为现代经济中的一个重要领域，与我们的生活和商业活动紧密相连。
无论是繁华的购物中心、高耸的写字楼，还是大型的仓储物流园区，都属于商业地产的范畴。
那么，究竟什么是商业地产？它又包含哪些类型和特点？让我们一起来揭开商业地产的神秘面纱。
商业地产，简单来说，就是用于商业用途的房地产。
与住宅地产主要用于居住不同，商业地产的目的是为了盈利和商业经营。
它涵盖了各种各样的物业形式，满足了不同商业活动的需求。
首先，购物中心是商业地产中常见的一种形式。
大型购物中心通常集合了众多的品牌商店、餐厅、电影院等，为消费者提供一站式的购物和娱乐体验。
它们一般位于城市的繁华地段，交通便利，人流量大。
购物中心的运营管理至关重要，包括租户组合的优化、促销活动的策划以及空间的合理布局等，以吸引更多的顾客，提高销售额。
写字楼也是商业地产的重要组成部分。
随着现代商务的发展，写字楼的需求不断增长。
高品质的写字楼通常具备现代化的设施、良好的通风采光、便捷的交通和周边配套服务。
写字楼的租金水平往往取决于其地理位置、建筑品质、配套设施以及物业管理水平等因素。
一些知名的商务区，如北京的国贸、上海的陆家嘴，写字楼的租金相对较高，吸引了众多大型企业和金融机构入驻。
此外，商业地产还包括商业街、专业市场、仓储物流园区等。
商业街通常由一系列沿街的店铺组成，形成独特的商业氛围。
专业市场则专注于某一特定行业，如服装批发市场、建材市场等。
仓储物流园区则主要用于货物的存储、配送和物流运作。
商业地产的开发和运营是一个复杂的过程。
在开发阶段，需要进行市场调研，了解当地的商业需求、消费习惯和竞争状况。
同时，要进行项目规划和设计，包括建筑风格、功能布局、交通流线等方面的考虑。
开发过程还涉及土地获取、资金筹集、工程建设等多个环节，需要协调各方资源，确保项目的顺利推进。
在运营阶段，商业地产的管理至关重要。
要做好租户管理，确保租户按时缴纳租金，遵守相关规定。
商业地产须掌握的知识点
商业地产须掌握的知识点商业地产是指用于商业活动的地产，包括商务办公楼、购物中心、酒店、餐饮等商业场所。
在商业地产行业，有一些重要的知识点需要掌握，帮助从业人员更好地理解和应对各种商业地产的运营和管理问题。
下面是商业地产行业关键知识点的介绍：1.市场分析商业地产的需求和价值与市场环境密切相关。
对市场趋势和需求的准确分析是商业地产投资决策的重要依据。
包括对人口结构、经济发展、消费习惯等方面的研究，以及定位、竞争分析等。
2.物业管理商业地产的物业管理是确保商铺、办公楼等设施正常运营的关键。
物业管理涉及设备维护、租户关系管理、保安、保洁等方面的工作。
熟悉物业管理的相关法律法规和技术，合理安排资源、提供优质服务是成功经营商业地产的关键。
3.租赁和合同管理商业地产租赁合同需要清晰、完善和具有法律约束力。
租客选择、租金协商、租约管理、租赁条款等都是商业地产从业人员需要掌握的知识点。
了解租赁市场的供需关系和租金水平，有助于提高维持现有租户以及吸引新租户的能力。
4.可持续发展商业地产需要考虑可持续发展的理念，包括节能减排、环境友好设计、资源循环利用等。
了解绿色建筑、节能减排技术和政策，推动绿色发展，有助于提高商业地产的长期竞争力。
5.金融和投资商业地产行业涉及大量资金，了解金融和投资是必要的。
了解商业地产融资渠道、金融产品以及不同类型的投资策略，可以帮助选择合适的融资方案，提高投资收益。
6.市场推广和销售策略商业地产的成功运营需要有效的市场推广和销售策略。
了解市场推广的技巧、战略和工具，可以增加商业地产的知名度和吸引力，提升吸引潜在租户和顾客的能力。
7.法律法规商业地产有着严格的法律法规约束，商业地产从业人员需要掌握相关法律法规和政策。
包括土地使用权、建设和规划审批程序、建筑安全等方面的法规。
熟悉法律法规，合规经营，可以降低法律风险，保护商业地产的合法权益。
8.项目管理商业地产项目的规划、设计、施工和交付需要进行全面管理。
商业地产基础知识培训教程
商业地产基础知识培训教程商业地产是在商业领域中广泛应用的一种投资，包括购买、销售、租赁、管理和开发商业地产等方面。
商业地产基础知识培训教程是一种针对商业地产市场初学者和潜在投资者的培训课程，其目标是让学员了解它们在商业地产世界中做出具有策略性决策所需的知识和技能。
本培训教程需要包括以下内容：1. 商业地产的定义和类型了解商业地产的概念和范围。
包括什么是商业地产投资，不同类型的商业地产和商业用途的主要组成部分，例如：零售中心、办公室大楼、工业园区等。
2. 商业地产投资的风险和回报了解商业地产投资的基本概念，包括风险和回报的概念、如何评估投资成功的标准等。
3. 商业地产投资的基本指标了解商业地产投资的基本指标，包括资产价值、净现值、现值、投资回报率、现金流等。
学员需要学习如何分析、比较和评估各种不同类型的商业地产的潜在投资，以及如何制定投资策略。
4. 商业地产投资市场环境分析了解商业地产投资的市场环境分析和评估，包括了解行业标准和关键趋势、有关政策、法规、税收和市场竞争信息等。
5. 商业地产投资的融资策略了解商业地产投资的融资策略，包括评估不同融资来源的优劣势、借贷策略和合同细节等。
6. 商业地产运营和管理学习商业地产的运营和管理，包括管理策略、执行力、租户管理、租赁管理、建筑维护和保养等。
7. 商业地产退出策略了解商业地产的退出策略和方法，例如出售、交换等，以及如何在退出前做出明智的决策。
总结商业地产基础知识培训教程是一个包罗万象的课程，对初学者和潜在商业地产投资者都是非常有用的。
学习这些知识可以让学员建立自己的商业地产策略，并更加明确自己的商业地产求职目标。
商业地产基础知识
商业地产基础知识商业地产基础知识培训资料目录第一章房地产基础知识培训 (4)一、房地产的概念 (4)二、商业地产的类型 (5)三、房地产专业名词 (6)四、建筑识图 (13)第二章商业地产市场调研 ........................................................ 错误!未定义书签。
第三章目标商业基础知识培训 ................................................. 错误!未定义书签。
一、发展商背景介绍................................................................... 错误!未定义书签。
二、项目地理位置及分析............................................................ 错误!未定义书签。
三、项目总体规划 ...................................................................... 错误!未定义书签。
四、商业部分基本资料 (18)五、项目商业部分的定位............................................................ 错误!未定义书签。
六、商业部分功能分布 ............................................................... 错误!未定义书签。
第四章商业项目销售的业务流程与销售策略 ............................ 错误!未定义书签。
一、寻找客户 ............................................................................. 错误!未定义书签。
商业地产基础知识版
商业地产基础知识版商业地产是指用于商业目的的房地产，包括零售、办公、工业和酒店等类型的房地产。
商业地产是房地产市场的重要组成部分，对于经济的发展和人们的生活起着重要作用，因此了解商业地产的基础知识显得非常重要。
本文将从商业地产的基础知识、商业地产的类型、商业地产的投资等方面为大家介绍商业地产基础知识版。
一、商业地产的基础知识1.商业地产的定义：商业地产是指用于商业目的的房地产，包括零售、办公、工业和酒店等类型的房地产。
2.商业地产的价值：商业地产的价值主要是由其位置、建筑物、租金收入和未来发展潜力等因素决定的。
3.商业地产市场：商业地产市场是指商业地产的需求与供应形成的市场，其中需求端包括租户和购买者，供应端包括房地产开发商和房地产经纪人。
4.商业地产投资：商业地产投资是指在商业地产市场中以一定金额购买或租赁商业地产，从而获得租金收入或资本收益的投资行为。
二、商业地产的类型1.零售商业地产：零售商业地产是指经营零售业的商场、购物中心、百货商店和超市等商业地产。
2.办公商业地产：办公商业地产是指提供租赁办公室、写字楼和商业中心等商业地产。
3.工业商业地产：工业商业地产是指制造业和仓储业等企业所用的固定资产，包括工业园区、仓库和工业用房等。
4.酒店商业地产：酒店商业地产是指度假酒店、主题公园酒店、高星级酒店等经营旅游业的酒店类型。
三、商业地产的投资商业地产投资是指投资者通过购买或租赁商业地产而获得租金收入或资本收益的行为。
商业地产投资与股票、债券等金融投资相比，具有较好的稳定性和抗风险能力。
商业地产投资的主要方式有以下几种：1.直接投资：直接投资是指直接购买商业地产并成为业主，从而获得租金收入或资本收益。
2.股权投资：股权投资是指购买商业地产发展商的股票，通过股息或升值获得收益。
3.房地产投资信托（REITs）：REITs是指类似股票的基金，其投资组合由商业地产构成，投资者通过购买REITs来获得租金收入或资本收益。
商业地产实战基础知识
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二 商业地产的nerated by Foxit PDF Creator © Foxit Software For evaluation only.
• 街铺（分散布局，沿街摆放、进深较短（单排铺，进深不大于30
米），最高不超过3层，；各店铺面积较小，通常10-200平米之间）
• 城市综合体（项目统称。通常包括商铺、写字楼、公寓、酒店等多
种形态）
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三 商业地产开发与住宅开发的区别
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• 超区域型——辐射范围达10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积10-15万平
方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口＞50万
• 超级型——这就是传说中的超级购物中心或者super Mall了。建筑面积通常在20-50万平
方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不 等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市
• 娱乐功能商业地产（电影城、娱乐城、KTV） • 餐饮功能房地产（大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店） • 健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA） • 专业商业地产（专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场） • 居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、
世联代理销售上岗系列课程写字楼销售入门培训
世联代理销售上岗系列课程：写字楼销售入门培训本文档旨在介绍世联代理销售上岗系列课程中的写字楼销售入门培训内容。
1. 课程简介1.1 课程目标写字楼销售入门培训旨在帮助销售人员掌握写字楼销售的基本知识和技巧，提高其在写字楼销售领域的专业素养。
通过本次培训，学员将了解到写字楼市场的特点、销售策略和技巧，以及与客户进行有效沟通和谈判的方法。
1.2 课程安排课程共分为以下几个模块：•模块一：写字楼市场概述•模块二：写字楼销售策略•模块三：客户沟通与谈判技巧•模块四：案例分析与实践演练2. 模块一：写字楼市场概述2.1 写字楼市场特点写字楼市场作为商业地产市场的一个重要组成部分，具有以下特点：•高度专业化：写字楼销售需要掌握专业知识和技巧。
•市场需求稳定：写字楼市场的需求相对稳定，但也受到宏观经济和政策的影响。
•竞争激烈：写字楼市场竞争激烈，销售人员需要寻找差异化竞争优势。
2.2 写字楼销售流程写字楼销售流程包括以下几个关键步骤：1.市场调研和客户开发：了解目标市场和潜在客户，并建立客户数据库。
2.需求分析和资源匹配：与客户进行沟通，准确获取其需求，并匹配合适的写字楼资源。
3.方案定制和谈判：根据客户需求，定制销售方案，并与客户进行谈判。
4.合同签署和跟进：完成销售协议签署，并进行后续的客户跟进工作。
3. 模块二：写字楼销售策略3.1 目标客户拓展策略•市场细分：将市场按照不同的维度进行划分，找到目标客户群体。
•寻找关键决策者：了解客户组织结构，找到关键决策者，与其建立良好的关系。
•有效沟通：学习有效的客户沟通技巧，建立信任和共识。
•网络营销：利用互联网和社交媒体等渠道进行推广和客户引流。
3.2 销售漏斗管理销售漏斗管理是指通过对销售机会的跟踪和管理，将潜在客户转化为成交客户的过程。
具体做法包括：•管理销售线索：及时跟进潜在客户，了解他们的需求和意向。
•制定销售计划：根据销售目标和时间计划，合理安排销售活动。
2024年世联房地产基础知识培训
世联房地产基础知识培训一、引言随着我国经济的持续增长和城市化进程的加快，房地产市场在国民经济中的地位日益凸显。
房地产作为一种重要的资产类别，对于投资者和消费者来说，了解房地产基础知识显得尤为重要。
本培训旨在帮助参与者了解房地产的基本概念、市场运作机制、政策法规以及投资策略等方面的知识，提高对房地产市场的认识和分析能力。
二、房地产基本概念1.房地产的定义：房地产是指土地及其附属物，包括建筑物、构筑物、土地上的植物等。
房地产是国民经济的重要组成部分，具有使用价值和投资价值。
2.房地产的类型：根据用途可分为居住用地、商业用地、工业用地、公共设施用地等。
根据开发程度可分为毛坯房、精装修房、现房、期房等。
3.房地产权益：房地产权益是指房地产所有权、使用权、收益权和处分权等。
房地产权益的转移是房地产交易的核心。
三、房地产市场运作机制1.房地产市场供求关系：房地产市场的供求关系决定了房地产价格的波动。
供不应求时，房地产价格上涨；供过于求时，房地产价格下跌。
2.房地产市场的参与者：房地产市场参与者包括房地产开发企业、房地产中介机构、金融机构、政府监管部门等。
3.房地产市场交易流程：房地产市场交易流程包括看房、签订合同、支付房款、产权过户等环节。
四、房地产政策法规1.房地产法律法规体系：我国房地产法律法规体系包括宪法、民法典、土地管理法、城市房地产管理法等。
2.房地产税收政策：房地产税收政策对房地产市场具有重要影响，包括契税、土地增值税、房产税等。
3.房地产金融政策：房地产金融政策主要包括信贷政策、利率政策、公积金政策等。
五、房地产投资策略1.房地产投资类型：房地产投资类型包括购买住宅、商业地产、工业地产、土地等。
2.房地产投资风险：房地产投资风险包括市场风险、政策风险、信用风险等。
3.房地产投资策略：房地产投资策略包括长期持有、短期炒房、租赁经营等。
六、结论房地产市场是我国国民经济的重要组成部分，了解房地产基础知识对于投资者和消费者来说具有重要意义。
世联房地产基础知识培训
世联房地产基础知识培训房地产行业是一个重要的经济支柱产业，它对社会发展和经济增长起着至关重要的作用。
作为一名房地产从业者，了解并掌握基础的房地产知识是非常必要的。
在这篇文章中，我们将为您介绍世联房地产基础知识培训的相关内容。
一、房地产概述房地产是指土地及其上建筑物和附着物的统称，它包括住宅、商业用地、工业用地、农业用地等。
房地产行业不仅直接关系到人们的居住环境，也是拉动经济增长的重要驱动力。
在全球范围内，房地产行业是一个庞大的产业群体，涵盖了房地产开发、销售、租赁、投资等多个领域。
二、世联房地产公司简介世联房地产是一家知名的房地产开发商和运营商，总部位于上海。
成立于1995年的世联房地产凭借优质的房地产产品和专业的服务，赢得了广大客户的信赖和好评。
世联房地产以创新和可持续发展为核心价值观，致力于为客户提供高品质的生活和投资机会。
三、房地产市场分析1.国内房地产市场概况国内房地产市场是一个复杂而庞大的市场，它受到多个因素的影响，包括经济发展、政策调控、资金流动等。
近年来，随着城镇化进程的加快和居民收入的提高，房地产市场呈现出快速发展的态势。
然而，也有一些挑战和风险存在，比如房价波动、供需关系不平衡等。
2.国际房地产市场趋势随着全球化和经济互联互通的加深，国际房地产市场也呈现出一些新的趋势。
比如，一些国家和地区通过吸引外国投资者来促进本国房地产市场的发展；城市更新和城市规划等也成为各个国家房地产市场关注的焦点。
四、房地产投资分析1.房地产投资的风险与收益房地产投资具有一定的风险与回报。
投资者应根据自身的风险承受能力和投资目标来选择适合的投资方式，比如购买住宅、商业地产或者进行土地开发等。
同时，投资者还需要关注市场的供需关系和政策的变化，以及对投资做出合理的风险控制和收益预期。
2.房地产投资的注意事项房地产投资需要注意一些重要的事项。
首先，投资者应仔细研究市场情况，选择优质的投资项目。
其次，投资者还需要了解相关的法律法规，确保自身权益得到保障。
最新世联培训如何进行房地产市场分析专业知识讲
最新世联培训如何进行房地产市场分析专业知识讲一、教学内容本讲将介绍最新世联培训中房地产市场分析的专业知识。
教材的章节涉及房地产市场概述、市场分析方法、供需分析、价格分析、投资分析等方面。
具体内容包括：1. 房地产市场的基本概念、分类和特点；2. 市场分析的基本方法和步骤；3. 市场供需关系的形成及其影响因素；4. 价格形成机制及变动因素；5. 投资决策的核心指标和风险评估。
二、教学目标1. 使学生了解房地产市场的整体情况，掌握市场分析的基本方法；2. 培养学生分析房地产市场供需关系、价格变化和投资决策的能力；3. 帮助学生理解房地产市场的发展趋势，为将来的工作或投资提供理论支持。
三、教学难点与重点重点：房地产市场的基本概念、分类和特点；市场分析的方法和步骤；供需关系、价格形成机制及投资决策的核心指标。
难点：供需分析中的均衡价格及变动因素；价格变动对市场的影响；投资决策的风险评估。
四、教具与学具准备教具：多媒体教学设备、黑板、粉笔；学具：教材、笔记本、文具。
五、教学过程1. 实践情景引入：以我国近期房地产市场为例，让学生了解市场现状及热点问题。
2. 知识讲解：详细讲解房地产市场的基本概念、分类和特点，市场分析的方法和步骤，供需关系、价格形成机制及投资决策的核心指标。
3. 例题讲解：选取具有代表性的案例，分析案例中的市场需求、价格变动和投资决策。
4. 随堂练习：让学生运用所学知识，分析现实中的房地产市场问题，如房价波动、供需失衡等。
5. 课堂讨论：分组讨论房地产市场的发展趋势及应对策略。
7. 作业设计（1）请简述房地产市场的特点及其影响因素。
（2）运用供需分析方法，分析某一房地产项目的销售情况。
（3）根据价格形成机制，解释房价上涨的原因。
（4）以某一投资项目为例，运用投资决策的核心指标进行评估。
8. 课后反思及拓展延伸：让学生思考房地产市场分析在实际工作中的应用，提出自己的见解和策略。
六、板书设计1. 房地产市场的基本概念、分类和特点；2. 市场分析的方法和步骤；3. 供需关系、价格形成机制及投资决策的核心指标。
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上表中，我们能明显看出由于重庆五大主要商圈中商业都主要以百货公司为主，因此五大商圈中都是服装服饰类 业态在各商圈中所占比例最高； 解放碑商圈由于拥有得意世界不夜城和中央娱乐广场两个以餐饮娱乐为主的商业项目，因此休闲娱乐和餐饮这两 种业态分别占区域现有商业业态的15%和12%； 沙坪坝、杨家坪和南坪三个商圈，由于拥有国美、苏宁、商社电器等多家电器卖场，因此这三个商圈除了服装服 饰类业态以外，电器/电子产品业态所占比例最高，分别占三个商圈现有业态的18%、9%和12%；
观 音 桥
…………
10
商圈分析
3. 主要商圈形成历程简介
商圈名称 解放碑 1997年重庆目前档次最高， 经营情况最好的购物中心项 目和黄大都会广场项目建成 开业 重百解放碑店建成开业 / 观音桥 沙坪坝 杨家坪 2000年重百商场建成 开业 富安百货建成开业 / 南坪
2001年以前
1996年重百建成开业
/ 西城天街购物中心和 大洋百货相继开业 建玛特杨家坪店开业
/ 南城尚熙购物 广场建成开业 2009年5月万 达广场商业街 建成开业
/ 2009年9月北城天街新 馆建成开业
/
…………
11
商圈分析
4. 各商圈商业类型对比分析
商圈名称
现有主要 商业供应量 （平米） 522,500 497,000 190,000 291,180 446,800
渝中
316,700
15-40
是重庆市的传统市级商业区，区内是商务办公，购物娱乐及酒店的密集地，具有 较高知名度，一直是重庆市的核心商业区； 目标消费者覆盖了全市范围，同时也是外地商务和旅游人群的购物首选地； 有一定数量的街铺，街铺以休闲服饰和中西快餐为主； 区域内集中了一定量的娱乐业态如影院、酒吧、KTV等 商圈涵盖了大部分消费档次，高档商业面积要高于其他商圈； 商圈商业业态齐全,拥有购物中心、百货公司、专业店、餐饮娱乐等多种商业业态 临近机场及北部新区高端住宅区，交通条件和市场环境优于其他各商圈； 商圈建成时间较短，但发展较快，已从早期以江北区和渝北区的客户为主的区域 型商圈，发展成为仅次于解放碑的市级商圈； 商圈内以大型的百货和购物中为主，街铺数量相对较少 整体商业档次在重庆仅次于解放碑，现有商业中北城天街档次最高； 商圈商业业态齐全,拥有购物中心、百货公司、专业店、餐饮娱乐等多种商业业态， 吸引了全市的消费者前来购物
商圈，有很多层次，需要区别分析
核心商圈：辐射半 径1.5~3公里，步行 20分钟，80%消费 份额 次级商圈：辐射半 径5公里以内，任何 交通工具20分钟以 内，15%消费份额
商圈的辐射三层次 （以10万平米左右的购物中心为例）
边缘商圈：辐射半 径5公里以外，任何 交通工具40分钟以 内，5%消费份额
观音桥商圈
解放碑商圈 沙坪坝商圈
现有主要商业 供应446,800平 米 -百盛 南坪商圈 -重百 -人人乐购物广 场 现有主要商业供应 291,180平米 -西城天街 -新世纪百货 -大洋百货 -家乐福超市
a)
b)
杨家坪商圈
c)
现有主要商业供 应190,00平米 -嘉茂购物中心 -王府井百货 -新世纪百货
4
什么是“商圈”？ 通俗定义：多个相邻商业体（包括商铺、酒店、写字楼等）组成的区域
北京的商圈
5
什么是“商圈”？
工作定义：商业服务所能够覆盖的地域
商圈，未必是个圆圈，交通是商圈地域划分的首要因素
鸳鸯 立交
本案
经开区 管委会 金渝 立交
线内所圈范围 为实际商圈
3km
例：重庆公司I地块项目商圈范围
人和 立交 6
13
17%
商圈分析
6. 商圈辐射范围内消费者消费模式分析
3% 5% 1% 83% 9%
1、在婚
2、不在婚
1% 2% 25% 19% 1、初中及以下 2、高中/中专/职高/技校 3、大专 4、本科 5、研究生及以上 53%
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
00 0 50 0 00 0 00 0 00 0 00 0 25 00 -3 30 01 -3 35 01 -4 40 01 -5 50 01 -6 60 01 -7
核心商圈，也称“第一商圈”，包括了商业周边消费者步行忍耐力范围内的区域，对于万 科那些位于住宅区的项目来说，第一商圈是我们需要密切关注的 各个城市、甚至各个区域的居民消费习惯都不相同，步行、骑车、开车出行购物消费的忍 耐极限是不同的，需要根据调研结果来具体划分 因项目不同，核心、次级、边缘等各层商圈范围的大小以及客户所占比例都不相同 边缘商圈有更丰富的变化，如果是目的地型商业，则边缘商圈会延续很远，以致边界比较 模糊或者出现飞地型的特征
招商是一个把商业建筑“填满”的过程，但操作过程远不是直观上这么简单，后文 还将论述
运营管理
招商并不是商业地产的最后一个环节，呕心沥血的经营才是商业获得成功的必经之 路
退出机制
商业地产本质上不是开发，而是投资，建立退出机制，整个产业链条才得以保持完 整 根据公司战略需要，在通过运营提高估值水平后，选择适当时机和适当渠道退出
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商圈分析
5. 各商圈业态结构对比分析
商圈名称 现有主要 商业供应 量（平米） 各类商业业态所占比例 服装 服饰 38% 65% 57% 61% 45% 餐饮 12% 6% 5% 6% 4% 休闲 娱乐 15% 8% 3% 5% 3% 超市 2% 3% 8% 5% 11%
美容美 体/美甲 /健身
2% 2% 1% 2% 1%
电器/电 子产品 7% 9% 18% 9% 12%
家具家居 9% 1% 1% 7% 7%
儿童 1% 1% 1% 1% 1%
图书音 像 4% 2% 4% 1% /
服务配套 1% 1% 1% 2% 1%
空臵 9% 2% 1% 1% 15%
解放碑 观音桥 沙坪坝 杨家坪 南坪
522,500 497,000 190,000 291,180 446,800
商业地产实战基础知识
世联行华中商业部
1
一
商业地产的基本概念
商业地产最抽象的定义——就是为商品流通/商 务及休闲活动提供建筑载体
2
什么是“商业地产”？
——并无科班的定义
狭义概念——retail real estate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的 不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。 广义概念——commercial real estate 或 commercial property；除商铺之外还涵盖写字 楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产，
解放碑 观音桥 沙坪坝 杨家坪 南坪
市级
区域
43.3% 20.8%
备注:现有主要商业供应量只统计了各商圈建筑面积在4,000平米以上的商业项目;各类商业类型所占比例只统计了4,000平米以上各类商业 所占的比例
各商圈中都有较多的专业店（包括电器店、电子产品店、书城、家具家居建材店等）供应； 五个主要商圈商圈都有购物中心供应出现； 解放碑商圈拥有中央娱乐广场和得意世界不夜城两个以餐饮娱乐为主的项目，因此餐饮娱乐类型商业占了19.1%； 南坪商圈拥有万达广场、贝迪新城望旺街等几条较大规模的商业街，因此商业街类型的商业占了25.9%； 对于重庆这样的城市，百货业在零售市场还占据着比较大比重，但是随着新项目的不断入市，重庆市购物中心的比例正在逐 渐加大；
14%
1、1个 2、2个 3、3个 4、4个 5、5个 6、6个及以上 68%
195
几乎每天都去 每周2-3次 每周1次 半个月1次 每月1次 每三月1次 半年1次 一年1次 逛街购物 外出吃饭 休闲餐饮 娱乐
68 39 12 2
00 0
从不
60
健身SPA等
10
1% 10% 0% 1% 0%
1
50 00 0
/
龙湖地产的北城天街购 物中心和茂业百货相继 建成开业 / 新世纪百货和新世界百 货相继建成开业 /
新世纪百货建成开业
Hale Waihona Puke /2004年/
苏宁电器建成开业 新世纪百货和家乐福 超市建成开业 /
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年11月 以前
/ 家乐福沙坪坝店和王府井百 货相继建成开业 / 区域目前唯一的购物中心项 目嘉茂购物中心开业 国美电器沙坪坝旗舰店开业
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项目商圈分析——商业分析的基础 举例：重庆万科河运校及I地块项目
商圈分布图
现有主要商业供应 497,000平米 -北城天街 -新世界百货 -新世纪百货 -茂业百货
1. 商圈概况及分布
现有主要商业供应 522,500平米 -美美时代百货 -大都会 -王府井百货 -中央娱乐广场
重庆市目前拥有众多的商业项目，商业较为繁华，按商 业的聚集程度，重庆市目前拥有解放碑、观音桥、沙坪 坝、杨家坪和南坪五个主要商圈。 目前解放碑和观音桥是重庆市的两个市级商圈。 重庆商业市场以市级商圈为主、区域型商业为辅的商业 分布格局已经初具雏形。 除了以上几个主要的商业集中区外，重庆还有其他的一 些特色商业区： 石桥铺地区聚集了赛博数码广场、佰腾数码广场等多家 电子卖场，各类电子产品卖场的总供应量超过了15万平 米，是重庆地区目前最大的电子卖场集中地； 位于南滨路的海棠晓月第一大道汇集了顺风123、大蓉和、 渝信川菜、陶然居、七娃子等多家大型的餐饮品牌，是 重庆市主要的餐饮美食街，吸引了重庆全市的消费者和 外地游客前来就餐； 位于渝中区的洪崖洞以最具巴渝传统建筑特色的“吊脚 楼”风貌为主体，引进了星巴克、赛百味、全聚德烤鸭 等知名的餐饮品牌进驻；重庆最大的综合性旅游商品展 销中心也将于2009年9月落户洪崖洞 通过世邦魏理仕统计，目前重庆全市范围现有优质商业 供应量为1,560,016平米（优质商业主要指百货公司和购 物中心） 9